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A-407
ESTIMACION DE COSTOS DE OBRA: METODO POR INCIDENCIA DE RUBROS
Edición 2003 Documento aprobado por Resolución del Consejo CPRE 0094 del 10/09/2002
EDICIONES
1ª 1992 // 1ª 1996 // 3ª 2003 Este método, aplicable para la estimación del precio de un proyecto en estudio, se basa en la suposición de que a obras con similares características les corresponden precios similares. Cuanto más parecida sea la obra de referencia con el proyecto en estudio y más reciente haya sido su terminación, la estimación del precio será más ajustada. La similitud debe mantenerse, dentro de lo posible, en la mayor cantidad de los aspectos siguientes: destino, envergadura, número de plantas, existencia o no de subsuelos, partido abierto o cerrado, tipos de estructura, techos, cerramientos, terminaciones e instalaciones. Los factores que condicionan la construcción de la obra en estudio también deben ser similares a los de la obra referente: emplazamiento, esquema y modalidades de contratación y en general, los factores analizados en el capítulo 5 del documento C-06: “Los costos de las obras”. Este documento incluye con carácter ilustrativo un ejemplo de estimación, siguiendo el procedimiento que se describe a continuación y tomando como referente una obra construida cuyos costos totales y por rubros fueron actualizados a la fecha de su terminación e incorporados en una planilla confeccionada de acuerdo con las recomendaciones que figuran en el documento A-406 “Planilla-resumen de costos de obra e incidencia de rubros”.
El método 1. Seleccionar la planilla del edificio que servirá de referencia con el precio por m2 a la fecha de terminación y el porcentaje de incidencia y/o el precio por m2 de todos los rubros integrantes de su construcción. Incorporar los rubros y sus precios por m2 en las columnas B y C del Formulario. En la columna D se puede agregar la incidencia de cada rubro dentro del monto total de la obra, dato prescindible pero conveniente, como se verá más adelante. 2. Cuando fuere necesario se deben actualizar los precios unitarios a la fecha de la estimación, mediante el procedimiento que en cada caso parezca más conveniente. Los factores de actualización pueden incorporarse en la columna E y los precios unitarios actualizados en la columna F. 3. Cuando resulte necesario se deben ajustar los precios actualizados para adecuarlos con su real gravitación dentro del proyecto en estudio. Para ello se deben aplicar factores a ponderar según los casos; por ejemplo, si algún rubro no existe en el proyecto en estudio, el factor de ajuste será cero, si la incidencia es similar será uno y en los casos restantes, los más difíciles de apreciar, se deberá ponderar la mayor o menor gravitación adoptando factores menores o mayores que uno. Estos deberán volcarse en la columna G y los precios unitarios actualizados y ajustados en la columna H. 4. Incorporar, si corresponde, rubros del proyecto en estudio inexistentes en la obra referente. Sus precios por m2 a la fecha de estimación deben ser agregados en la columna H. 5. Sumar los precios actualizados y ajustados de la columna H y obtener el precio por m2 estimado para la obra en estudio. Luego calcular el porcentaje de incidencia de cada rubro del proyecto dentro del monto total estimado e incorporarlo en la columna I. Antes de proceder con lo indicado en el punto 6 conviene evaluar los porcentajes obtenidos, comparándolos con los de la obra referente y con otros de obras similares. La experiencia del arquitecto le permitirá descubrir alguna distorsión y la conveniencia de efectuar nuevos ajustes. 6. Multiplicar el precio unitario total por la superficie cubierta del proyecto en estudio. Cuando las características de contratación de la obra en estudio difieran de las de la obra referente, convendrá efectuar un ajuste global mediante la aplicación de un factor al precio total obtenido anteriormente.
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ESTIMACION DE COSTOS DE OBRA: METODO POR INCIDENCIA DE RUBROS
FORMULARIO PARA ESTIMACION DE COSTOS: METODO POR INCIDENCIA DE RUBROS
RUBROS EN LA OBRA DE REFERENCIA
ACTUALIZACION
RUBRO E ITEMS
A
B
TOTALES
RUBROS DEL PROYECTO EN EL ESTUDIO
$/m2
INCIDENCIA
FACTOR
$/m2
FACTOR AJUSTE
$/m2
INCIDENCIA
C
D
E
F
G
H
I
à
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100%
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EJEMPLO DE APLICACION ESTIMACION DE COSTOS: METODO POR INCIDENCIA DE RUBROS 1. CONSIDERACIONES PREVIAS El proyecto en estudio, en agosto ’92, es un edificio de departamentos, de perímetro libre, de 4.500 m2, P.B. y 10 pisos altos, sin subsuelos, a erigirse en la Capital Federal. La obra que se ha seleccionado como referencia es una torre de 60 departamentos con P.B. libre y 15 pisos altos, sin subsuelos, de 6.600 m2, obra de la que se dispone una “Planila resumen de costos de obra” de las incluidas en el documento A-406, con precios a agosto ’91. De dicha planilla se extraen el precio por m2 de la obra y los porcentajes de incidencia de los rubros que intervinieron en su construcción, información que se incorpora en el Formulario para obtener la Planilla que figura como ejemplo. Las tipologías y las características constructivas de la obra referente y del proyecto son similares, lo mismo que las características de emplazamiento. La forma de contratación prevista para la nueva obra difiere de la utilizada en la obra referente, lo que dará lugar a un posterior y final ajuste. Se señalan a continuación las diferencias subsistentes entre la obra referente y el proyecto en estudio: Õ obra referente: Planta Baja + 15 pisos altos Õ proyecto en estudio: Planta Baja + 10 pisos altos Õ obra referente: 3 ascensores Õ proyecto en estudio: 2 ascensores Õ obra referente: calefacción con calefactores a gas de tiro balanceado. Õ proyecto en estudio: calefacción individual por losa radiante Õ obra referente: solados y revestimientos de buena calidad Õ proyecto en estudio: ídem de muy buena calidad Õ obra referente: equipamiento modesto de mesadas de granito y armarios de cocina Õ proyecto en estudio: equipamiento ídem de mayor calidad y desarrollo. Õ obra referente: conducto frío, tolvas y compactadora, computados dentro del rubro 26. Varios. Õ proyecto en estudio: no hay Õ obra referente: carpinterías de madera standard Õ proyecto en estudio: carpinterías de madera de muy buena calidad Õ obra referente: paliers con solados cerámicos y paramentos enduidos Õ proyecto en estudio: paliers con solados y paramentos de mármol Estas diferencias dan lugar a la aparición en la columna “G” de factores de ajuste distintos del valor “uno” que se aplican sobre los precios unitarios actualizados de los rubros respectivos, con los siguientes criterios: la menor altura del edificio permite adoptar una reducción del 10% en el rubro estructura. la desaparición del rubro yesería en paliers permite una reducción del 10%. la mejor calidad de los solados recomienda un incremento del 10% del rubro. la mejor calidad de los revestimientos y la marmolería de solados y paredes de paliers justifica un incremento del 30% del rubro. Õ la mejor calidad de las carpinterías de madera justifica un incremento del 15% del rubro. Õ la disminución de superficie de paramentos de paliers aconseja reducción del 5% del rubro pintura. Õ la calefacción individual por losa radiante aconseja incrementar en un 30% la suma de los rubros instalaciones y artefactos de gas, incluso calefactores. Õ la existencia de un ascensor adicional y la menor altura del edificio permite suponer un incremento del 40% del rubro. Õ la ausencia de conducto, tolvas y compactadora que incidía fuertemente en el rubro varios del edificio de referencia permite una reducción del 40% del rubro. Õ Õ Õ Õ
La actualización entre los meses de agosto ‘91 y agosto ‘92 se realiza mediante la relación de índices “costo construcción, nivel general de precios” del INDEC y “costo de construcción” de la CAC, promediados por partes iguales. El factor de actualización obtenido es igual a 1,21.
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EJEMPLO DE APLICACION ESTIMACION DE COSTOS: METODO POR INCIDENCIA DE RUBROS 2. PLANILLA DE APLICACION RUBROS EN LA OBRA DE REFERENCIA
ACTUALIZACION
RUBRO E ITEMS
A
B
RUBROS DEL PROYECTO EN EL ESTUDIO
$/m2
INCIDENCIA
FACTOR
$/m2
FACTOR AJUSTE
$/m2
INCIDENCIA
C
D
E
F
G
H
I
6,80
1,21
8,23
1,00
8,23
1,00
2
EXCAVACIONES Y MOVIMIENTO DE SUELOS ESTRUCTURA
149,60
1,21
181,02
0,90
162,92
19,71
3
ALBAÑILERIA
122,40
1,21
148,10
1,00
148,10
17,92
4
TECHADOS, MEMBRANAS Y ZINGUERIAS YESERIA
6,80
1,21
8,23
1,00
8,23
1,00
47,60
1,21
57,60
0,90
51,84
6,27
37,40
1,21
45,25
1,10
49,77
6,02
17,00
1,21
20,57
1,30
26,74
3,23
37,40
1,21
45,25
1,00
45,25
5,47
30,60
1,21
37.03
1,15
42,58
5,15
14,96
1,21
18,10
1,00
18,10
2,19
39,44
1,21
47,72
0,95
45,33
5,48
23,12
1,21
27,97
1,00
27,97
3,38
51,00
1,21
61,71
1,00
61,71
7,47
20,40
1,21
24,68
1,00
24,68
2,99
25,16
1,21
30,44
1,30
39,57
4,79
29,92
1,21
36,21
1,40
50,69
6,13
20,40
1,21
24,69
0,60
14,81
1,80
1,21
100%
826,52
100%
1
5 6 8 9 10 11 12 13
SOLADOS Y ZOCALOS HUMEDOS Y EN SECO REVESTIMIENTOS INTERIORES Y EXTERIORES MARMOLERIA CARPINTERIAS METALICAS Y HERRERIAS CARPINTERIAS DE MADERA VIDRIOS Y PROTECCIONES DE FACHADA PINTURAS
20
INSTALACIONES ELECTRICAS: F. MOTRIZ, TENSION NORMAL Y CORRIENTE DEBIL INSTALACIONES SANITARIAS Y CONTRA INCENDIO ARTEFACTOS Y GRIFERIA SANITARIA INSTALACIONES Y ARTEFACTOS DE GAS CALEFACCION POR CALEFACTORES A GAS ASCENSORES
26
VARIOS
15 16 17 18
TOTALES
à
680,00
100%
En base a los datos extraídos de la planilla se obtienen los siguientes valores: 1. Monto total actualizado de la obra proyectada = 826,52 $/m2 x 4.500 m2 = $ 3.720.000.2. Aproximadamente el 50% del costo de la obra proyectada será contratado por contratos separados, lo que permite suponer una economía de aproximadamente el 12% sobre dicho 50% = 6% del total. En consecuencia: el presupuesto ajustado es de 0,94 x $ 3.720.000.- = $ 3.496.800 à $ 3.500.000.-
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