MANAJEMEN PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN

Manajemen Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung Utama Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Arifin Achmad Pekanbaru Provinsi Riau

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Landasan Normatif

1. Instalasi medik direktorat jenderal pelayanan medik departemen kesehatan RI 1995 2. Peraturan menteri pekerjaan umum nomor 24/PRT/M/2008 tentang

pedoman pemiliharaan dan perawatan bangunan gedung

3. Peraturan menteri pekerjaan umum nomor 45/PRT/M/2008 tentang

pedoman pembangunan bangunan gedung 4. Undang-undang Republik Indonesia No 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung 2.2 Dasar Teori 2.2.1 Bangunan Gedung Menurut Undang-Undang Republik Indonesia nomor 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tanah, sebagaian atau seluruhnya berada diatas dan atau di dalam tanah dan atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan khusus.

Menurut PERMEN

45/PRT/M/2007 yang dimaksud dengan bangunan Negara adalah bangunan gedung untuk keperluan dinas yang menjadi atau akan menjadi kekayaan milik Negara dan diadakan dengan sumber pembiayaan yang berasal dari dana APBN, dan perolehan lainnya yang sah, antara lain seperti : gedung kantor, gedung sekolah, gedung rumah sakit, gudang, rumah Negara, dan lain-lain.

Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-1


2.2.2 Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan

atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan

atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi (PERMEN 24/PRT/M/2008).

Perbaikan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau

mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,

dan/atau sarana dan prasarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi

(PERMEN 24/PRT/M/2008). 2.2.2.1 Latar Belakang Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung Bangunan digunakan untuk mendukung tercapainya tujuan

–

tujuan dan juga terlaksananya fungsi – fungsi pokok organisasi pemakai atau pengguna bangunan secara optimal. Bangunan diharapkan dapat bersifat fleksibel terhadap perubahan – perubahan yang mungkin terjadi dalam organisasi pemakai atau pengguna bangunan. Karena itulah, kegiatan perawatan dan perbaikan bangunan sangat penting. Perawatan dan perbaikan bangunan merupakan bagian yang integral dari tujuan dan fungsi organisasi pengguna atau pemakai bangunan. Kurangnya perhatian terhadap kegiatan perawatan dan perbaikan bangunan akan mengakibatkan dampak negatif pada produktivitas kerja karena kondisi kerja yang kurang baik dan kurang sehat. 2.2.2.2 Tujuan Perawatan dan Perbaikan Bangunan Tujuan dari pekerjaan perawatan dan perbaikan adalah untuk mengupayakan tercapainya atau memperpanjang umur pakai rencana bahan, konstruksi bangunan atau meningkatkan fungsi serta kekuatan bangunan. Sasaran dari

pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan adalah

untuk mengoptimalkan pemanfaatan gedung agar tetap layak fungsi. Tujuan utama dari kegiatan perawatan adalah sebagai berikut :


DIV TPPG

II-2


1. Untuk memperpanjang usia bangunan.

2. Untuk menjaga fungsi bangunan.

3. Untuk menjamin kesiapan oprasional peralatan, seperti dalam menghadapi keadaan darurat atau bencana. 4. Untuk menjamin keselamatan manusia yang mempergunakan

fasilitas bangunan tersebut.

5. Menghindari kerugian yang lebih besar dan gangguan kenyamanan

pengguna akibat kerusakan bangunan.

2.2.2.3 Manfaat Perawatan dan Perbaikan Bangunan Adapun manfaat dari perawatan dan pemeliharaan bangunan adalah sebagai berikut : 1. Dapat memenuhuni kebutuhan sesuai rencana. 2. Menjaga kualitas bangunan . 3. Membantu mengurangi pemakaian dan penyimpanan diluar batas serta menjaga modal untuk waktu yang di tentukan sesuai kebijakan. 4. Penggunaan biaya dapat di tekan serendah mugnkin dalam melaksanakan perawatan dan pemeliharaan bangunan secara efektif dan efisien. 2.2.2.4 Tipe Perawatan British Standard (BS. 3811) melihat pekerjaan perawatan dapat dilakukan ke dalam dua kondisi, yaitu : 1. Perawatan yang dilakukan dengan suatu perencanaan Perawatan ini dilakukan dengan suatu analisis yang telah ditentukan dan merupakan suatu pekerjaan rutin. Perawatan

ini

dibagi menjadi dua kategori : a. Perawatan pencegahan (preventive) Perawatan ini bersifat proaktif dimana perawatan dilakukan untuk suatu kondisi yang dapat diperkirakan sebelumnya. Perawatan jenis Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-3


ini bertujuan untuk mempertahankan keutuhan fisik rencana dasar

dan untuk meminimalkan biaya pemeliharaan korektif.

Perawatan ini bersifat reaktif dimana perawatan dilakukan untuk rencana jangka pendek, termasuk reparasi minor, misalkan untuk

satu tahunan atau dua tahunan. Perawatan ini melibatkan perbaikan –

perbaikan untuk mempertahankan fungsi dari peralatan, fungsi

b. Perawatan korektif (corrective)

utilitas, dan fungsi fasilitas bangunan. 2. Perawatan yang dilakukan tanpa perencanaan Perawatan ini dilakukan apabila diperlukan untuk mencegah akibat yang lebih besar, misalkan perawatan untuk kerusakan besar peralatan atau keselamatan kerja. Kegiatan perawatan selanjutnya dapat dibagi ke dalam tiga tingkatan, yaitu : a. Servis (Servicing) Merupakan pelayanan kebersihan yang dilakukan secara teratur dengan interval waktu tertentu dan biasanya disebut dengan pemeliharaan harian. b. Perbaikan (Rectification) Merupakan kegiatan yang sering terjadi pada awal usia gedungyang diakibatkan oleh kesalahan disain, ketidak sesuaian komponen,

kerusakan

pada

saat

instalasi,

dan

kesalahan

pemasangan. c. Penggantian (Replacement) Merupakan kegiatan yang tidak bisa dihindari karena kondisi layan material yang menurun pada tingkat yang berbeda.


DIV TPPG

II-4


2.2.2.5 Jadwal Prosedur Pelaksanaan Perawatan dan Pemiliharaan

Bangunan

pemeliharaan adalah sebagai berikut : 1. Perawatan

Tahunan/Year

to

year

maintenance

(Periodic

Maintenance).

Apabila ditinjau dari segi jadwal pelaksannaan perawatan dan

Adalah perawatan bangunan gedung yang sifatnya tidak rutin ada setiap tahun, dapat direncanakan jauh sebelumnya dan tidak mendesak untuk diperbaiki segera. Kegiatan ini dapat disebut sebagai rehabilitasi, contohnya perbaikan yang dilakukan karena adanya: a. Rencana perubahan organisasi atau pengembangan organisasi yang memerlukan ruang tambahan b. Rencana perbaikan struktur bangunan karena adanya perubahan bangunan dan lain sebagainya 2. Perawatan

Harian/Day

to

day

maintenance

(Preventive

Maintenance) Adalah perawatan yang sifatnya berulang setiap tahun, besar kerusakan dan biaya dapat diestimasikan berdasarkan pengalaman sebelumnya antara lain menyangkut pemeliharaan atap, kebocoran talang, saluran pembuang, pengecatan dinding dan lain-lain. 3. Perawatan darurat/Emergency Maintenance Adalah perawatan yang sifatnya mendesak akibat suatu hal yang tidak diduga dan tidak rutin, antara lain kerusakan yang diakibatkan oleh gempa, banjir, kebakaran, dan lain-lain.


DIV TPPG

II-5


2.2.2.6 Program Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan

Program perawatan

merupakan

suatu usaha untuk memberikan beban pekerjaan yang seimbang,

dengan membagi kedalam tingkatan. Adapun pemrograman dibagi kedalam tiga tingkatan yakni :

1. Program Jangka Pendek

dan pemelihaaraan bangunan

Program jangka pendek atau bulanan ini dilakukan untuk

mengurangi beban pekerjaan pada program tahunan dan juga

dapat menghitung biaya perawatan pekerjaan. Program jangka pendek adalah perawatan yang sifatnya berulang setiap tahun. Secara garis besar biayanya dapat diestimasikan sebagai berikut : a. Total biaya tahunan dibagi kedalam pekerjaan rutin dan emergency b. Menentukan besaran biaya untuk pekerjaan yang akan dikontrakkan c. Menentukan besaran biaya untuk pekerjaan yang dilakukan secara swakelola. 2. Program Jangka Menengah Program jangka menengah atau juga program tahunan adalah program yang menghitung biaya perawatan dengan tingkat kerusakanringan, sedang dan berat yang dalam pelaksanaannya dilakukan dalam bulanan. Tujuan dari program tahunan adalah membuat program yang direncanakan dapat diterapkan dan disesuaikan dengan kondisi di lapangan terakhir dan juga besar anggarannya sehingga lebih akurat selama satu tahun yang akan datang. Pertimbangan utama pada program tahunan ini adalah sebagai berikut :


DIV TPPG

II-6


a. Penentuan jadwal pekerjaan yang disesuaikan dengan

kegiatan

sehingga

tidak

mengganggu

pelaksanaan kegiatan. b. Mengelompokkan pekerjaan yang sejenis sehingga dapat dikerjakan bersama.

c. Menetapkan jadwal untuk pekerjaan yang akan di

tenderkan

d. Pembagian biaya sesuai dengan pekerjaan agar

organisasi

pengendalian lebih mudah dilakukan. 3. Program Jangka Panjang Program jangka panjang atau program lima tahunan ini berisikan pekerjaan-pekerjaan yang tidak terinci, hanya sebagai kerangka kebijakan dalam menentukan besaran anggaran biaya yang direncanakan, dan perawatan jangka panjang ini biasanya dibuat kedalam grafik Maintenance profil dengan maksud untuk mengetahui tingkat kerusakan bangunan gedung serta dapat

diprediksi

kerusakan-kerusakannya

sampai

umur

ekonomis bangunan. Tujuan dari program jangka panjang adalah : a. Menentukan anggaran perawatan pada tingkat yang masih umum untuk mencapai bangunan dalam kondisi standar. b. Mencegah besarnya fluktuasi pada anggaran tahunan dengan cara perataan item-item besar pekerjaan dan sisa dari pekerjaan yang tidak dapat ditangani pada saat itu akan dikerjakan pada periode berikutnya. c. Menentukan waktu yang tepat dan optimum untuk pelaksanaan pekerjaaan perbaikan sehingga tidak mengganggu penghuni.


DIV TPPG

II-7


d. Menentukan struktur dan staf organisasi pemeliharaan

dan apakah akan lebih menguntungkan apabila dengan

menggunakan tenaga kerja langsung untuk menangani

perbaikan, atau lebih baik pekerjaan penanganannya diserahkan seluruhnya pada pihak ketiga.

Rencana perawatan gedung jangka panjang adalah rencana

untuk melakukan perawatan kedepan hingga sampai dengan umur

rencana gedung. Umur rencana gedung berbeda-beda sesuai

dengan jenis dan kualitas gedung. Rencana jangka panjang ini berupa rencana

perawatan

komponen gedung sesuai siklus umur masing-masing komponen. Rencana ini termasuk perhitungan estimasi biaya pertahun sampai dengan umur bangunan gedung.

2.2.2.7 Perawatan Elemen Bangunan Perawatan elemen bangunan harus diperhatikan dengan serius agar diperoleh hasil yang maksimal dan pada gilirannya berakibat semakin terpeliharanya kondisi bangunan. Bangunan yang terpelihara baik akan menguntungkan pihak pemilik maupun pihak pengguna. Agar kegiatan perawatan dapat terselenggara dengan lancar maka tinjauan terhadap elemen bangunan yang akan dirawat dibagi berdasarkan elemennya seperti terlihat pada Gambar berikut ini.


DIV TPPG

II-8


Tabel 2.1 : Perawatan elemen – elemen bangunan Perawatan Elemen Bangunan

Arsitektur

Struktural

1. Sarana jalan keluar 2. Dinding 3. Penutup atap 4. Plafon 5. Kusen, Jendela, Pintu

1. Pondasi 2. Struktur bangunan baja 3. Struktur bangunan beton 4. Struktur bangunan komposit

Mekanikal dan Elektrikal 1. Instalasi tata udara 2. Instalasi listrik 3. Instalasi proteksi kebakaran 4. Instalasi transportasi vertikal

Sanitasi dan Plumbing

1. Peralatan sanitair 2. Saluran air bersih 3. Saluran air kotor

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (PERMEN) No. 24/PRT/M/2008

2.2.2.8 Kerusakan Bangunan Menurut

Peraturan

Menteri

Pekerjaan

Umum

nomor

24/PRT/M/2007 intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu: a. Kerusakan ringan 1. Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural, seperti penutup atap, langitlangit, penutup lantai, dan dinding pengisi. 2. Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 35% dari hargasatuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama. b. Kerusakan sedang 1. Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain. 2. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi


DIV TPPG

II-9


pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk

tipe/klas dan lokasi yang sama.

c. Kerusakan berat 1. Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar

komponen bangunan, baik struktural maupun non-

struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat

berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.

2. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga

satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.

2.2.2.9

Penyebab Kerusakan Bangunan

Faktor Usia Bangunan / Komponen Bangunan Bangunan gedung sebagaimana barang konstruksi lainnya akan rusak karena umur. Gedung yang terdiri dari beberpa komponen, umur komponennya tidak sama, sebagai contoh seperti tabel 2.2 Kebanyakan bangunan gedung permanen diencanakan sekitar 50 tahun sampai dengan 60 tahun, rencana umur ini adalah didasarkan ada umur fisik komponen utama gedung, missal komponen struktur dari beton bertulang. Komponen lain yang umurnya tidak mencapai umur rencana bangunan akan mengalami kerusakan dan penggantian yang baru, missal genting beton yang berumur 15 - 25 tahun akan menggalami penggantian satu kali, pintu kayu yang berumur 10 - 20 tahun akan mengalami penggantian dua kali.


DIV TPPG

II-10


Tabel 2.2 Perkiraan umur komponen gedung

KOMPONEN GEDUNG

Beton Beton komposet Baja Kayu

Struktur

Arsitektur 1. Penutup lantai

2. Dinding

BAHAN

3. Pintu dan jendela

4. Langit-langit

5. Penutup atap

UMUR RENCANA (tahun) 40 – 60 40 – 60 40 – 60 10 – 20

Keramik Parkit

15 – 20 10 – 20

Bata merah Batako Kayu papan Kayu lapis

15 – 20 15 – 20 10 – 20 10 – 20

Kayu Aluminium Vinil

10 – 20 20 – 30 10 – 20

Kayu Eternit/ asbes semen Gip

10 – 20 15 – 25 10 – 20

Genteng tanah Genteng beton Seng Asbes Poli carbonat Plastik

15 – 25 15 – 25 15 – 20 15 – 20 5 – 12 3 –7 2–4

KOMPONEN GEDUNG 6.     

Finishing Cat tembok Cat kayu Cat besi Politur /vernis Melamin

Mekanikal dan elektrikal 1. Instalasi plumbing  Pompa air dangkal  Pompa air dalam  Instalasi pipa galvanis  Instalasi pipa PVC  Reservoar beton  Reservoar stainless stell  Resevoar plastic  Solar waterheater  Gas waterheater  Electric waterheater 2.    

Istalasi listrik Panel induk Panel gedung Genset Instalasi kabel

BAHAN

UMUR RENCANA (tahun)

Air Minyak Minyak Spiritus/thinner thinner

3–7 4 – 10 4 – 10 2–5 3–7

-

5 -10 10-15

-

10-15 10-15 50-60

-

8-12 5-10 7-10 5-7 5-7

-

15-20 15-20 10-15 13-16

Sumber : Udi Rahardjo (Bahan Ajar Perencanaan & Perbaikan Bangunan, 2011)

Pekerjaan perawatan adalah bertujuan untuk mempertahankan keawetan bangunan sehingga selain melakukan penggantian komponen juga melakukan pemeliharaan. Pemeliharaan dilakukan sebagai upaya preventif agar bangunan atau komponennya tidak mengalami kerusakan sebelum usia rencana. Faktor suhu Suhu yang paling berpengaruh terhadap kerusakan bangunan adalah apabila terjadi perbedaan yang ekstrim, yaitu panas siang hari dengan dingin malam hari selisihnya besar. Komponen bangunan bagian luar


DIV TPPG

II-11


terutama penutup atap adalah bagian yang paling banyak menerima

pengaruh suhu. Bahan yang digunakan untuk penutup atap harus betul

betul tahan terhadap pengaruh suhu, selama ini penggunaan penutup atap

dari genting tanah, genting beton dan logam /seng cukup dapat menahan pengaruh suhu. Beberapa

komponen gedung yang sering terkena

pengaruh suhu sehingga perlu perawatan intensif adalah lapisan water

proofing diatas atap plat beton, cat pada lisplank kayu, coating pada

sambungan-sambungan talang dari plat logam/seng, cat ekterior pada

dinding yang tinggi yang sering terkena panas matahari langsung.

Faktor Hujan Menurut hasil penelitian bahwa air adalah musuh utama terhadap kerusakan gedung. Air bisa berasal dari hujan atau air instalasi gedung. Bagian gedung yang sering rusak karena air hujan adalah kebocoran atap dan talang, rembesan atap plat beton, dinding luar kotor dan ambang bawah kusen luar lapuk karena air hujan dll. Faktor Angin Angin adalah gaya yang ditimbulkan karena perbedaan tekanan udara. Pengaruh angin terhadap gedung bisa berupa gaya tekan atau gaya tarik. Secara umum di Indonesia tidak terjadi gaya angin yang sangat besar karena terjadinya taufan atau tornado. Angin dengan tekanan tinggi hanya terjadi secara sporatis dibeberapa daerah seperti angin claret tahun. angin bahorok, angin kumbang, angin puyuh. Pengaruh angin kencang terhadap bangunan gedung seperi menerbangkan atap genting atau atap seng. Pada serangan angin yang tidak terlalu kencang dalam jangka panjang sering menimbulkan gerakan-gerakan pada atap seng dan menimbulkan pembesaran lubang pengikat hingga terjadi pelepasan.


DIV TPPG

II-12


Faktor Gempa

benturan meteor,

letusan gunung berapi bisa juga ledakan senjata.

Gempa yang berbahaya adalah gempa akibat pergerkan kulit bumi atau disebut gempa tektonik.

Gempa terjadi akibat pergerakan kulit bumi, runtuhan kulit bumi,

Besar kecilnya energi gempa yang diterima bangunan sangat

tergantung pada kedalaman pusat gempa, media tanah yang dilalui, jarak

pusat gempa terhadap bangunan. Getaran gelombang gempa yang sangat berbahaya adalah gelombang pendek, gaya gempa diasumsikan akan bekerja mendatar pada setiap elevasi lantai bangunan, dan biasa disebut gaya lateral. Secara teknis getaran gempa yang sampai pada bangunan diterjemahkan sebagai parameter waktu getar, kecepatan dan percepatan. Besarnya parameter gempa yang diterima bangunan ditentukan oleh kondisi tanah dan kualitas bangunan itu sendiri.

Faktor petir Walaupun kerusakan bangunan akibat petir relatif jarang dibanding pengaruh lainnya namun kerusakan yang ditimbulkan dapat menyebabkan kerusakan yang serius. Jenis kerusakan yang paling sering terjadi akibat petir adalah pada komponen /instalasi elektrikal, peralatan dengan power listrik, jaringan telepon, jaringan internet. Faktor hama Jenis hama yang paling terkenal adalah rayap. Komponen yang diserang pada umumnya jenis kayu kualitas rendah dan tidak diawetkan. Rayap dalam kehidupannya menghindar dari sinar terang sehingga dia menyerang kayu lewat dari dalam atau pada bagian yang gelap.


DIV TPPG

II-13


2.2.2.10

Sifat Kerusakan

Sifat kerusakan dilihat dari pengaruh kerusakan terhadap pengguna

gedung dan dampak negatif dari kerusakan itu terhadap komponen

disekelilingnya. Walaupun suatu kerusakan kecil seperti kran air rusak, kerusakan ini

dampaknya sangat mengganggu aktifitas penghuni.

Contoh kerusakan yang yang mengakibatkan

kerusakan komponen

disekelilingnya adalah kebocoran atap, walaupun kebocoran kecil, air

yang masuk kedalam gedung dapat merusak langit-langit, mengotori

dinding dan sebagainya. Sifat kerusakan dibagi menjadi tiga seperti tabel 2.3 berikut :

Tabel 2.3 : Sifat kerusakan pada gedung

Sifat Kerusakan

Pengaruh/ Dampak

Emergency

Kerusakan yang mempunyai pengaruh Kerusakan kran air, atap sangat

tinggi

terhadap

Contoh kerusakan

aktivitas bocor,

instalasi listrik,

penghuni dan kerusakan komponen Kunci pintu utama dan lainnya pada gedung

lain-lain

Kerusakan yang mempunyai pengaruh Kerusakan Urgent

pada

lantai

tinggi terhadap aktivitas penghuni dan keramik di bagian yang kerusakan komponen lainnya pada sering dilalui, pada plafon, gedung

jalan

berlubang

atau

paving blok lepas dan lainlain.


DIV TPPG

II-14


Kerusakan kecil yang

fungsi

kurang

penurunan tampak

Normal

menyebabkan Cat dinding, pintu atau

sempurna

atau bagian

kusam,

pada komponen keramik lepas dibagian

bangunan yang mempunyai pengaruh yang jarang dilewati dan kecil pada aktivitas penghuni.

lainnya

lain-lain.

Sumber : Udi Rahardjo (Bahan Ajar Perencanaan & Perbaikan Bangunan, 2011)

2.2.2.11 Proses Perawatan dan Perbaikan Gedung Sebelum membahas proses pemeliharaan dan perbaikan gedung perlu mengetahui terlebih dahulu proses gedung secara secara menyeluruh dari awal sampai akhir. Tahapan proses gedung terdiri dari perencanaan, pembangunan, operasi dan pemeliharaan, perobohan (demolition). Di Indonesia teknologi

pada tahap perencanaan dan pembangunan telah

sangat maju, namun pada tahap operasi dan pemeliharaan termasuk demolisi belum begitu berkembang. Informasi atau literatur tentang operasi dan pemeliharaan gedung masih sedikit. Dilihat dari lamanya waktu, tahap operasi dan pemeliharaan adalah yang paling lama yaitu selama umur bangunan ( untuk gedung dapat mencapai 50 tahun). Setiap tahapan pada proses gedung saling berkaitan, efisiensi pada tahap operasi dan pemeliharaan sangat tergantung pada kualitas perencanaan dan pembangunan (masa konstruksi). Sikap yang wperlu selalu diingat bagi perencana, pelaksana dan pengawas adalah kemudahan operasi

(aktivitas pengguna gedung) dan perawatan yang

ekonomis. Walaupun pada akhir pelaksanaan pembangunan gedung ada masa pemeliharaan yaitu untuk menjamin bahwa semua komponen gedung berfungsi dengan baik, namun masih belum cukup ada kesinambungan Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-15


yang memadahi ke tahap operasional. Sebaiknya pada saat selesai

dibangun dan diseerah terimakan ke pemilik gedung dokumen serahterima

ditambahkan petunjuk perawatan (maintenance manual). Proses pemeliharaan dan perbaikan gedung meliputi pengumpulan

item pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan yang akan dilakukan, proses

pemeliharaan dan perbaikan dan administrasi dokumentasi pekerjaan yang

telah dilaksanakan. Menurut Reginal Lee proses pemeliharaan dan perbaikan secara menyeluruh digambarkan seperti gambar 2.3 integrasi system schedule dan contingency.

Integrasi Perawatan terjadwal dan tak terjadwal (Schedule dan Contingency) Perawatan setiap gedung selalu ada dua jenis pekerjaan perawatan yaitu : 1. Perawatan yang pelaksanaannya dapat ditunda sehingga akan dilaksanakan sesuai jadwal (schedule) yang dibuat terlebih dahulu dan 2. Perawatan terhadap kerusakan yang tiba-tiba terjadi (contingency) dan harus segera diperbaiki karena apabila tidak akan menyebabkan kerusakan lebih parah, gangguan pengguna gedung, operasi atau kegiatan pengguna gedung berhenti dan lain-lain.


DIV TPPG

II-16


Schedule

Contingency

Longterm Program

User Request

Up-Date NO

Annual Inspection

Preview NO

Contingency Allowance

Budget

Necy

YES

Own Labour

Priority

NO YES

Time

Monthly Program

Within Budget

Normal

YES

Prepare Contract Document

Weekly Program

Urgent

Tendering Procedure

Daily Program

Emergency

Gambar 2.1 Integrasi sistem Schedule dan Contingency Sumber : Reginals Lee (Buku Building Maintanance Management)


DIV TPPG

II-17


Perawatan terjadwal direncanakan

dengan mengelompokkan

pekerjaan sejenis, mengatur waktu pelaksanaannya, jumlah perawatan

disesuaikan dengan anggaran, dan penentuan pekerjaan yang akan

ditangani sendiri dan yang akan dikontrakkan. Lebih lanjut akan ditentukan proses pengadaan jasa sesuai aturan yang berlaku dan disiapkan

dokumen kontraknya. Contoh pekerjaan seperti pengecatan dinding,

perkerasan jalan dengan paving blok dan lain-lain.

Perawatan yang bersifat contingency pada umumnya diterima dari laporan penghuni atau pengguna ruang karena adanya kerusakan yang menggnggu aktifitasnya.

Kerusakan ini langsung disurvey, ditentukan

metoda perbaikannya dan bila perlu langsung diperbaiki atau perbaikan hanya bisa ditunda sementara waktu. Bila ditunda sementara waktu harus dilakukan pengamanan terhadap gangguan kerusakan dan dijelaskan ke pengguna ruang. Untuk perbaikan kerusakan yang segera ditangani ini umumnya dibutuhkan dana taktis (dana yang dapat dipergunakan dengan segera). Perawatan contingency ini pada umumnya terjadi pada kerusakan utilitas gedung, atau kerusakan pada bagian atau ruangan penting seperti kerusakan pintu atau jendela ruang keuangan atau ruang yang berisi dokumen- dokumen penting. 2.2.2.12

Biaya Perencanaan Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung Langkah – langkah yang dilakukan dalam perencanaan

kapasitas perawatan dapat disimpulkan sebagai berikut : a. Menentukan total kebutuhan perawatan. b. Mengestimasi kebutuhan spare parts dan material. c. Menentukan perlengkapan dan peralatan apa saja yang diperlukan untuk semua jenis pekerjaan perawatan. d. Menentukan keahlian dan jumlah pekerja dari masing – masing keahlian yang dibutuhkan. Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-18


e. Jika diperlukan, menyediakan rencana khusus untuk perlengkapan

yang menggunakan rencana khusus untuk perlengkapan yang

menggunakan system komputerisasi tinggi. Dalam perencanaan kapasitas pemeliharaan, hal yang utama

adalah menentukan kombinasi optimal dari keahlian dan perlengkapan

dari sumber daya yang tersedia pada organisasi pemeliharaan.

Kombinasi terbaik menggunakan sumber daya tersebut ditentukan

dengan ukuran biaya dan ketersediannya. Keahlian yang beragam akan

memberikan perencana pilihan dan alternatif yang lebih baik dalam mengoptimalkan kapasitas pemeliharaan. Pekerja dengan keahlian beragam akan dapat digunakan pada lebih dari satu jenis pekerjaan pemeliharaan. Pekerja dengan keahlian beragam akan dapat digunakan pada lebih dari satu jenis pekerjaan. 2.2.2.13

Pembuatan Perencanaan Anggaran Biaya Perawatan dan Perbaikan Suatu perusahaan atau pengelola bangunan secara umum

menganggap pemeliharaan sebagai fungsi tidak langsung dari biaya overhead. Kebanyakan dari mereka juga memiliki kebijakan khusus yang mengatur biaya operasi tidak langsung, dimana pemeliharaan merupakan salah satu bagiannya. Untuk biaya pelaksanaan perawatan bangunan gedung yang terdiri dari biaya kegiatan pemeliharaan dan perbaikan kecil dibebankan pada anggaran rutin. Ketentuan mengenai besarnya prosentase biaya pelaksanaan perawatan per m2 meliputi prosentase biaya kegiatan pemeliharaan dan perbaikan kecil terhadap harga satuan per m2 bangunan gedung pemerintah sesuai dengan table 2.4.


DIV TPPG

II-19


Tabel 2.4. Prosentase biaya kegiatan perawatan pada bangunan gedung

pemerintah

Prosentase Biaya Kegiatan Perawatan Jumlah Biaya Pemeliharaan

Biaya Perbaikan

(%)

Kecil (%)

1

0.58

0.81

1.39

2

0.8

0.8

1.43

3

0.7

0.77

1.47

4

0.8

0.75

1.55

5

0.85

0.74

1.59

6

0.9

0.73

1.63

7

0.98

0.72

1.7

8

1.12

0.7

1.82

Lantai

Jumlah (%)

Sumber : Standar biaya belanja Pemerintah tahun 2011

Biaya pelaksanaan perawatan dihitung berdasarkan jumlah lantai dan luas bangunan, komponen biaya kegiatan perawatan tersebut meliputi untuk bahan, alat utama, alat bantu, pajak dan keuntungan. Apabila dilaksanakan oleh pemborong maka biaya perawatan bangunan gedung besarnya 100% dari biaya perawatan, dan jika dilaksanakan secara swakelola maka biaya perawatan bangunan gedung besarnya pajak dan keuntungan yakni 50% dari biaya perawatan, mencakup biaya bahan, alat utama, dan alat bantu.


DIV TPPG

II-20


2.2.2.14 Harga Satuan Tertinggi Bangunan

Dalam penyelenggaraan bangunan negara didasarkan pada

standar harga satuan bangunan gedung dan rumah negara per m2 yang

dapat dilihat pada table 2.5

Tabel 2.5. Harga satuan tertinggi bangunan tahun 2013

Gedung Per m2 Gedung Bertingkat

Gedung Tidak Bertingkat

Kelas

Kelas Tidak

Kelas

Kelas Tidak

Sederhana

Sederhana

Sederhana

Sederhana

4.553.000

6.374.000

3.339.000

4.676.000

Rumah Dinas

Tipe A

Tipe B

Tipe C

3.805.000

3.805.000

3.004.000

Sumber : Peraturan direktorat Jendral Pajak Nomor PER-23/PJ/2012

2.2.2.15 Kasifikasi Bangunan Gedung Negara Menurut Direktorat Jendral Cipta Karya (2007) (tiga) jenis

klasifikasi

bangunan

terdapat 3

gedung berdasarkan tingkat

kompleksitas yang dapat dibedakan menurut fungsi dan kegunaan yang dapat di lihat pada table 2.6 Tabel 2.6 Klasifikasi bangunan gedung No

TIPE BANGUNAN

KLASIFIKASI BANGUNAN -

1

2

BANGUNAN SEDERHANA BANGUNAN TIDAK

-

Gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau bangunan Gedung kantor dengan jumlah lantai s.d 2 lantai dengan luas sampai 500 m2 Bangunan rumah dinas tipe C, D dan E yang tidak bertingkat Gedung pelayanan kesehatan; Puskesmas Gedung pendidikan tingkat dasar dan/ lanjutandengan jumlah lantai s.d 2 lantai Gedung kantor yang belum ada disain prototipenya, atau gedung kantor dengan luas di atas dari 500 m2 atau gedung bertingkat di atas 2 lantai


DIV TPPG

II-21


SEDERHANA -

-

Bangunan rumah tipe A dan B atau rumah dinas tipe C, D dan E yang bertingkat Gedung rumah sakit keslas A, B, C dan D Gedung pendidikan tinggi universitas/ akademi atau gedung pendidikan dasar/ lanjutan bertingkat di atas 2 lantai

Sumber : Direktorat Jendral Cipta Karya (2007)

2.2.2.16 Koefisien / Faktor Pengali Untuk Jumlah Lantai Menurut Direktorat Jendral Cipta Karya (2007) ”Tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Negara” bahwa harga satuan tertinggi rata-rata per m2 bangunan gedung bertingkat adalah didasarkan pada harga satuan lantai dasar tertinggi per m2 untuk bangunan

gedung

bertingkat,

kemudian

dikalikan

dengan

koefisien/faktor pengali untuk jumlah lantai yang bersangkutan, seperti Tabel 2.7. Tabel 2.7 Koefisien / factor pengali untuk jumlah lantai Jumlah Lantai Bangunan

Harga Satuan Per m2 Tertinggi

Bangunan 2 Lantai

1.090 x harga satuan terendah bangunan

Bangunan 3 Lantai


Bangunan 4 Lantai


Bangunan 5 Lantai


Bangunan 6 Lantai


Bangunan 7 Lantai


Bangunan 8 Lantai


Sumber : Peraturan direktorat Jendral Pajak Nomor PER-23/PJ/2012


DIV TPPG

II-22


2.2.3

Rencana Anggaran Biaya Tahap ini merupakan perkalian antara hasil perhitungan volume pekerjaan.

Apabila terdapat jenis pekerjaan yang tidak bisa di hitung dengan unit price atau

sejak awal ditetapkan sebagai lumpsum, maka harga satuan untuk pekerjaan

tersebut ditetapkan berdasarkan perkiraan. Namun, perkiraan tersebut tetap

mengunakan dasar yang rasional dan dapat dipertanggung jawabkan.

Sebelum menghitung rencana anggaran biaya, ada beberapa tahapan yang

dilakukan. Tahapan - tahapan tersebut adalah penguraian item-item harus

pekerjaan atau disebut juga WBS ( Work Breakdown Structur), perhitungan volume pekerjaan, dan analisa harga satuan pekerjaan. Selain itu, di butuhkan juga data berupa daftar harga satuan bahan dan daftar harga satuan upah tenaga kerja. Berikut ini akan di jelaskan lebih lanjut mengenai tahapan-tahapan tersebut. 2.2.3.1 WBS ( Work Breakdown Structure) WBS (Work Breakdown Structure) adalah suatu cara untuk membagi/memecah pekerjaan secara hirarkis dan logis menjadi divisi-divisi yang terdiri dari subdivisi-subdivisi sampai ke bagian yang terkecil yang disebut dengan paket pekerjaan. WBS merupakan diagram terstruktur dan hirarki berupa diagram pohon (tree structure diagram ). Penyusunan WBS dilakukan secara topdown dengan tujuan agar setiap komponen-komponen kegiatan yang telah dipecah tetap berorientasi pada tujuan proyek. WBS merupakan proses awal dari proyek manajemen yang membagi kedalam fase-fase proyek. WBS sangat penting dalam perencanaan proyek.Dengan WBS tahap-tahap bisa dituliskan proyek secara mendetail.Dari tahap-tahap yang telah dituliskan, dapat dianalisa kebutuhan sumber daya manusia dan sumber-sumber lainnya seperti tempat, fasilitas, dan alat-alat yang diperlukan. Dari analisa sumber daya ini, bisa dientukan tentang waktu yang di butuhkan. Dari total waktu yang dibutuhkan dan pemakaian sumber daya lainnya bisa ditentukan biaya proyek. Biaya proyek di tambah dengan keuntungan akan didapatkan harga proyek.


DIV TPPG

II-23


Kemampuan membuat WBS sangat menentukan ketepatan pekerja proyek, jika di tambah dengan metode pelaksanaan yang bagus, maka proyek memungkinkan dikerjakan secara tepat waktu. Manfaat pemecahan pekerjaan ini antara lain :

 Memudahkan pembuatan jadwal proyek dan estimasi biaya proyek.  Menentukan penanggung jawab masing-masing elemen pada setiap

tingkatan.

 Menjadi alat kontrol pelaksanaan proyek, karena penyimpanan biaya dan jadwal paket kerja tentu dapat dibandingkan dengan WBS.

2.2.3.2 Volume Pekerjaan Volume adalah banyaknya macam pekerjaan atau bahan dengan satuan yang berbeda-beda dengan kebutuhan dalam setiap macam pekerjaan yang dilakukan.Volume pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan.Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan.Jadi volume atau kubikasi suatu pekerjaan bukanlah merupakan volume (isi sesungguhnya), melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan. Volume yang dimaksud bisa dalam bentuk satuan panjang (m), luas (m²), isi (m³), buah (bh), unit, dan lumpsum (ls). Dalam menghitung volume pekerjaan, perlu dilakukan penguraian volume pekerjaan yaitu menguraikan secara rinci besar volume atau kubikasi suatu pekerjaan.Menguraikan, berarti menghitung besar volume masingmasing pekerjaan sesuai dengan gambar rencana.

2.2.3.3 Harga Satuan Upah Pekerja Harga satuan upah pekerja ini berada dalam sebuah daftar yang berisi penetapan besarnya upah bagi pekerja yang akan digunakan sebagai dasar pemberian kontraprestasi bagi buruh. Besarnya upah sangat bergantung dari lokasi proyek, dimana standar penggajiannya berdasarkan Upah Minimum Regional/Provinsi (UMR/P) daerah tersebut.


DIV TPPG

II-24


2.2.3.4 Harga Satuan Bahan/Material

Daftar ini berisi seluruh isi jenis material yang akan digunakan dalam proyek. Harga dari setiap material disiapkan berdasarkan data terbaru.Lokasi proyek juga berpengaruh terhadap harga material, sehingga disarankan agar material yang dicantumkan dalam daftar adalah harga sampai di proyek (termasuk biaya transportasi).

Daftar ini nantinya akan digunakan sebagai basis perhitungan besarnya harga satuan pekerjaan. Jadi untuk kebutuhan ini diperlukan data yang senyata-nyatanya agar diperoleh rencana anggaran biaya yang akurat dan realistis.

2.2.3.5 AHS (Analisa Harga Satuan) Pekerjaan jumlah material dan kebutuhan tenaga dalam proses pekerjaan bangunan memegang peranan cukup penting umtuk kontrol kualitas dan kuantitas pekerjaan. Untuk mereka sudah terbiasa dengan gambar struktur dan angka koefisien pada anlisa satuan pekerjaan hal tersebut bukanlah pekerjaan sulit, tapi bagi mereka yang awam memperkirakan jumlah marterial merupakan pekerjaan yang cukup sulit dan memusingkan.Analisa harga satuan pekerjaan berfungsi sebagai pedoman awal perhitungan rencana anggaran biaya bangunan yang didalamnya terdapat angka yang menunjukkan jumlah material, tenaga, dan biaya satuan pekerjaan. Dalam analisa harga satuan ini terdapat angka koefisien baik itu untuk tenaga kerja maupun bahan/material. Penentuan koefisien analisa harga satuan pekerjaan bisa dilakukan dangan berbagai cara, antara lain:  Melihat standar Nasional Indonesia (SNI) Standar Nasional Indonesia (SNI) ini dikeluarkan resmi oleh Badan Standarisasi Nasional secara berkala, sehingga SNI tahun terbaru merupakan revisi edisi SNI sebelumnya. Untuk memudahkan mengetahui edisi yang terbaru, SNI diberi nama sesuai dengan tahun terbitnya, missal: SNI-DT-910007-2007 dan SNI-DT-91-0008-2007.  Melihat standar perusahaan


DIV TPPG

II-25


Pada perusahaan konstruksi/konsultan biasanya menentukan koefisien analisa harga satuan tersendiri sebagai pedoman kerja.Koefisien analisa harga satuan perusahaan ini biasanya merupakan rahasia perusahaan.  Pengamatan dan penelitian langsung di lapangan

Cara ini dilakukan oleh orang yang ahli dan berpengalaman. Hasilnya akan mendekati ketepatan karena diambil langsung dari pengalaman kita dilapangan. Caranya dengan meneliti kebutuhan bahan, waktu, dan tenaga pada suatu pekerjaan yang sedang dilaksanakan.  Melihat standar harga satuan per wilayah

Harga satuan ini dikeluarkan per wilayah oleh pemerintah/perusahaan.Jika kita menggunakan harga satuan ini maka kita tidak memerlukan koefisien analisa harga satuan karena untuk menghitung rencana anggaran biaya.Kita hanya perlu mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan.

2.2.3.6 Rekapitulasi RAB (Rencana Anggaran Biaya) Tahap terakhir dalam penyusunan rencana anggaran biaya adalah rekapitulasi. Pada tahap ini hanya ditampilkan item-item pokok saja. Sesuai dengan peraturan yang saat ini berlaku, persentase jasa bagi penyedia jasa tidak lebih dari 10%.Saat ini, rata-rata persentase yang digunakan adalah 7%.Untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditambahkan dalam nilai proyek sebanyak 10%. Setelah semuanya diperhitungkan, maka akan diperoleh besarnya biaya proyek.

2.2.4

Standar Operasional Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung

Kegiatan pemeliharaan yang diuraikan dibawah ini berdasarkan Permen PU No.24-2008, Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI (1995), dan Hestin dalam buku berjudul Pemeliharaan Bangunan : Basic Skill Facility Management (2011)). Pemeliharaan komponen yang di uraikan adalah komponen Arsitektur, Mekanikal dan Elektrikal.Berikut adalah uraiannya.


DIV TPPG

II-26


2.2.4.1 Arsitektural Berikut ini adalah uraian mengenai metode pemeliharaan, perbaikan dan pemeriksaan periodik komponen arsitektur gedung RSUD Arifin Achmad Pekanbaru :

Lantai Keramik

Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan untuk lantai keramik (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) adalah : a) Pemeliharaan

-

Untuk menjaga kebersihan dari debudan kotoran pada permukaan keramik digunakan sapu/mesin penghisap, sikat, dan kemudian dipel. Pembersihan dilakukan setiap hari.

-

Untuk pembersihan kotoran yang menempel ,seperti noda bercak tanah liat, dibersihkan dengan kain basah dan disikat. Pembersihan dilakukan segera mungkin.

b) Perbaikan kecil Pekerjaan

yang

termasuk

dalam

lingkup

perbaikan

adalah

:

pembongkaran keramik yang rusak pecah dan pemasangan yang baru, pelapisan nat dengan bahan kedap air.

Lantai Vinyl Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan untuk lantai Vinyl adalah : -

Pemeliharaan dilakukan untuk melindungi permukaan terhadap senyawa kimia, perubahan warna dan tekstur, dengan membersihkan dan mengepel lantai vinyl.

-

Alat dan bahan yang digunakan yaitu sapu, lap pel, sikat dan pembersih lantai.

-

Sistem pembersihan, dimulai dari membersihkan lantai dengan vacuum cleaner/sapu, untuk menghilangkan kotoran dan debu, setelah itu lakukan Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-27


pengepelan dengan air bersih dan pembersih lantai. Pembersihan

dilakukan setiap hari.

-

Sebaiknya lakukan buffing dengan mesin poles agar mengkilap.

-

Pembersihan bercak-bercak yang menempel dilakukan dengan sikat lantai dengan tambahan cairan pembersih seperti sabun.

Dalam pemakaian vinyl yang perlu diperhatikan (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

-

adalah : Hindarkan dari asam atau alkali, karena dapat merusak permukaan dan membuat kusam.

-

Hindarkan menyapu/mengepel dengan campuran yang mengandung minyak, karena bekas minyak akan tertinggal sehingga membentuk lapisan tempat menempel debu dan kotoran.

-

Hindarkan geseran furnitur, karena permukaan dan sifat lunak dari bahan tersebut akanmudah rusak.

Dinding 1.

Dinding Bata Merah atau Conblock Dinding perlu dilakukan pemeriksaan setiap 1 bulan sekanali, apabila ada

kerusakan harus seger diperbaiki. Kerusakan yang sering terjadi dan perbaikan yang dapat dilakukan pada dinding (menurut Permen PU No.24 2008) antara lain: a. Dinding rembes air atau selalu basah -

Hilangkan plesteran dinding terlebih dahulu.

-

Ukur sekitar 15 sampai dengan 30 cm dari sloofdinding yang ada ke arah vertikal.

-

Kupas dengan sendok mortar atau alat pahat dsb. spesi yang terdapat di antara batu bata setebal setengah dari ketebalan batadalam arah horizontal sepanjang 1 (satu) meter.

-

Ganti mortar yang telah dikupas dengan spesi atau mortar kedap air.


DIV TPPG

II-28


-

Bila telah mengering lanjutkan ke arah horizontal selanjutnya.

-

Bila telah selesai satu sisi dinding, lakukan pada sisi yang lain hal

serupa.

-

Kemudian plester kembali dinding dengan campuran yang sesuai.

b. Dinding retak

Diperiksa terlebih dahulu, apakah keretakan disebabkan oleh faktor

muai susut plesteran dinding atau akibat dampak kegagalan struktur

bangunan gedung. Bila keretakan diakibatkan oleh muai susut plesteran

dinding, maka:

-

Buat celah dengan pahat sepanjang retakan.

-

Isi celah dengan spesi atau mortar kedap air.

-

Kemudian rapikan dan setelah mengering, plamir serta cat dengan bahan yang serupa.

c. Dinding basah karena saluran air bocor Perbaikan yang dilakukan pada dinding yang basah karena saluran air yaitu terlebih dahulu memperbaiki saluran air. 2.

Cat pada dinding bangunan Cat dinding padar bangunan penting untuk penampilan bangunan.

Sebaiknya pengecatan ulang dilakukan pada dinding bangunan setiap 2 (dua) atau 3 (tiga) tahun. Kerusakan cat pada bangunan antara lain (menurut Permen PU No.24 2008) : a. Menggelembung (Blestering), penyebabnya adalah : -

Pengecatan pada permukaan yang belum kering.

-

Pengecatan terkena terik matahari langsung.

-

Pengecatan atas permukaan yang lama sudah terjadi pengapuran.

-

Pengecatan atas permukaan yang kotor dan berminyak.

-

Bahan yang dicat menyusut/memuai, ini terjadi apabila permukaan yang dicat mengandung air atau menyerap air. Cara perbaikannya :


DIV TPPG

II-29


-

permukaannya dengan kertas ampelas.

-

Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup rata.

-

Kupaslah lapisan yang mengelupas dan bersihkan dengan kertas ampelas hingga permukaan rata, halus & kering.

-

Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup rata.

b. Berbintik, penyebabnya adalah :

-

Kupas/kupaslah lapisan cat yang menggelembung dan haluskan

Debu atau kotoran dari udara atau kuas/alat penyemprot tidak kering sempurna.

-

Adanya bagian-bagian cairan yang sudah mengering ikut tercampur / teraduk. Cara perbaikannya :

-

Tunggu lapisan cat sampai kering sempurna.

-

Gosok permukaan yang akan dicat dengan kertas ampelas halus dan bersihkan.

-

Beri lapisan cat baru (yang sudah disaring) sampai permukaan cukup rata.

c. Retak-retak, penyebabnya adalah : -

Umumnya terjadi pada lapisan cat yang sudah tua karena elastisitas cat sudah berkurang

-

Pengecatan pada lapisan cat pertama yang belum cukup kering.

-

Cat terlampau tebal dan pengeringan tidak merata. Cara perbaikannya

-

Kupaslah seluruh lapisan cat, dan permukaannya haluskan dengan kertas ampelas kemudian bersihkan.

-

Beri lapisan cat baru

d. Perubahan Warna, penyebabnya adalah : -

Pigmen yang dipakai tidak tahan terhadap cuaca dan terik matahari.

-

Adanya bahan pengikat (binder) bereaksi dengan garam-garam alkali.


DIV TPPG

II-30


Cara perbaikannya :

-

Pilihlah jenis cat lain.

-

Lakukan kembali persiapan permukaan dan lapisi dengan cat dasar tahan alkali.

e. Sukar mengering, penyebabnya adalah : -

matahari misalnya udara lembab. -

Pengecatan dilakukan pada cuaca yang tidak baik / kurangnya sinar Pengecatan pada permukaan yang mengandung lemak (wax polish), minyak atau berdebu.

-

Serangan alkali yang kuat pada bahan pengikat (binder), biasanya pada jenis cat minyak. Cara perbaikannya :

-

Kupaslah seluruh lapisan cat, bersihkan dan biarkan permukaan mengering dan baru dicat ulang dalam keadaan cuaca baik.

-

Kupaslah seluruh lapisan cat, bersihkan dan beri lapisan cat yang tahan alkali.

f. Garis-garis bekas kuas, penyebabnya adalah : -

Kuas diulaskan terus pada saat cat mulai mengering.

-

Permukaan cat terlalu kental.

-

Pemakaian kuas yang kotor.

Cara perbaikannya : Setelah lapisan cat mengering, gosoklah dengan kertas ampelas, bersihkan dan dicat dengan cara pengecatan yang benar dan dicat ulang dengan cat yang kekentalannya cukup. g. Daya tutup berkurang, penyebabnya adalah : -

Cat yang terlalu encer.

-

Pengadukan kurang baik.

-

Permukaan bahan yang akan dicat terlampau porous.

Cara perbaikannya :


DIV TPPG

II-31


-

Encerkan cat sesuai anjuran, aduk cat sehingga merata.

-

Ulangi pengecatan sampai cukup rata

h. Lapisan cat menurun pada beberapa tempat, penyebabnya adalah :

-

Pengecatan dilakukan tidak merata. Cara perbaikannya :

-

Biarkan cat mengering dengan baik.

-

Ratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas ampelas, kemudian lakukan pengecatan ulang.

i.

Kurang mengkilap daripada seharusnya penyebabnya adalah : -

Pengecatan dilakukan pada permukaan yang mengandung minyak atau lilin.

-

Pengecatan pada saat cuaca kurang baik/lembab.

-

Pengecatan dilakukan pada cat yang sudah tua atau mulai mengapur. Cara perbaikannya :

-

Ampelaslah dan ulang pengecatan kayu pada lapisan cat yang sudah tua/kurang mengkilap.

-

Kupaslah seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum melakukan pengecatan baru

Kusen 1. Alumunium Pemeliharaan dan perbaikan terhadap kusen alumunium yang dilakukan antara lain (menurut Hestin, 2011) : -

Pembersihan dilakukan setiap hari untuk menghilangkan debu-debu yang menempel.

-

Kusen alumunium harus juga dipelihara pada bagian penjepit kaca (sealant).

-

Kusen alumunium harus dibersihkan setiap 1 bulan sekali atau lebih optimal dilakukan setiap hari atau 3 hari sekali untuk tempat - tempat yang menghasilkan debu. Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-32


-

Jangan menggunakan bahan pembersih yang korosif.

-

Gunakan sabun/deterjen.

Keringkan dengan kain bersih.

-

2. Plastik Pemeliharaan dan perbaikan terhadap kusen plastik yang dilakukan antara

lain (menurut Permen PU No.24 2008) : a. Bersihkan kusen dari debu atau kotoran yang menempel setiap hari.

b. Lakukan secara periodik, bersihkan terutama di bagian bawah yang dekat

dengan lantai.

c. Gunakan deterjen dengan bantuan spon/kain lap serta bilas dengan air bersih. 2. Plafon Gypsum Pemeliharaan dan perbaikan kecilterhadap plafon gypsumyang dilakukan antara lain : Pemeliharaan -

Musuh utama material plafon gypsum adalah air, sehingga gypsum hanya digunakan pada bagian dalam atau interior (Hestin, 2011).

-

Pada dasarnya pemeliharaan yang dilakukan hanya dari masalah debu atau sarang laba-laba yang dapat dibersihkan dengan peralatan sapu atau kamoceng.

Perbaikan (menurut Permen PU No.24 2008) -

Perhatikan plafon gypsum yang berada pada sisi luar bangunan gedung, bila terkena air akibat atap yang bocor, segera ganti dengan yang baru atau diperbaiki.

-

Kupas bagian yang telah rusak karena air.

-

Tutup dengan bahan serbuk gypsum (gypsum powder) yang telah diaduk dengan air.


DIV TPPG

II-33


Ratakan dengan menggunakan kape atau plastik keras hingga rata dengan

-

permukaan di sekitarnya.

-

Tunggu hingga kering, kemudian ampelas.

-

Tutup dengan plamir tembok dan cat kembali sesuai dengan warna yang dikehendaki.

Pintu dan Jendela Pintu plastik berdaun tunggal dan ganda

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain :(menurut Hestin,

2011) -

Periksa apakah pintu dapat membuka dan menutup dengan baik, daun pintu tidak bergesekan dengan lantai, serta pegangan pintu, kunci dan grendel berfungsi dengan baik.

-

Perbaiki, ganti, atau cat ulang daun pintu sesuai kebutuhan.

-

Pegangan pintu dengan kualitas rendah cenderung mudah patah. Oleh sebab itu, gunakan pegangan pintu dengan kualitas.

-

Permasalahan khusus yang sering terjadi pada pintu masuk kelas berdaun ganda adalah sekrup engsel pintu cenderung mengalami kelonggaran seiring pemakain. Akibatnya, pintu tidak dapat ditutup dan dikunci dengan baik. Untuk mengatasi permasalahan demikian, kencangkan sekrup apabila mulai terlihat longgar dan pastikan posisi sekrup sudah pada tempatnya.

-

Sewaktu - waktu lubang grendel yang menahan daun pintu pada bagian lantai membesar lubangnya sehingga daun pintu masih mengayun saat digrendel. Jika hal demikian terjadi, potonglah bagian plesteran pada lantai dan tanamkan pipa besi sedalam 50 mm pada posisi grendel. Kemudian plester kembali lantai dengan menggunakan campuran semen dan pasir.

-

Masalah lain yang sering terjadi pada daun pintu yang tidak dipasang dengan baik adalah daun pintu mengalami kemiringan karena kurang kuatnya pegangan daun pintu. Akibatnya, daun pintu menggeser mengenai lantai saat dibuka. Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-34


-

yang memegang daun pintu. Jika daun pintu masih longgar, diperkuat

dengan penguat yang terbuat dari besi dengan dengan ukuran 30 mm x 30

mm dan ketebalan besi 2 mm berbentuk siku - siku. Kemudian, berilah penguatan kayu yang disekrup pada keempat sisinya.

Hal ini terjadi lepaskan daun pintu dan kencangkan sekrup - sekrup engsel

1. Jendela dan Pintu Kaca

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain :(menurut Dirjen

Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a) Pemeliharaan

Pemeliharaan

yang

dilakukan

yaitu

debu

dan

kotoran

yang

menempeldilakukansetiap hari.Pembersihan kotoran dengan menggunakan alatpembersih kaca danglass cleaner 3 hari sekali. Untukbagian yang sulit menggunakan alat bantu (seperti stager),dilakukan tiga bulan sekali. b) Perbaikan Kaca jendela dan pintu yang retak atau pecah harus segera diganti. 2. Kunci dan Engsel Pemeliharaan terhadap Kunci dan Engsel yang dilakukan antara lain:(menurut Permen PU No.24 2008) -

Periksa keadaan kunci dan engsel pada pintu yang tingkat penggunaannya tinggi, seperti pintu keluar, pintu ruangan dan lain sebagainya.

-

Lumasi bagian yang bergerak dengan pelumas, sekaligus menghilangkan karat yang terbentuk karena kotoran dan cuaca/debu.

-

Lakukan pelumasan sekurangnya 2 (dua) bulan sekali.

-

Gunakan pelumas yang sesuai yaitu pelumas pasta atau pelumas cair lainnya.

Atap Beton Plat Datar Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain :(menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a) Pemeliharaan Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 Roggy Faula Aresande 091144022

DIV TPPG

II-35


Pemeliharaan meliputi pembersihan sampah dan organisme botani seperti

rumput yang terdapat di permukaan atap Pembersihan dilakukan dengan

sapu disertai dengan penyiraman air. Pembersihan dilakukan 2 minggu

sekali untuk sampah dan setiap 3 bulan sekali untuk rumput.

b) Perbaikan Perbaikan meliputi pembongkaran dan pengecoran lapisan atas permukaan

atap yang porous (pelapis retak-retak) dan pengecoran kembali dengan

adukan beton atap air, bila diperlukan menamban bahan/obat anti bocor.

2.2.4.2 Elektrikal Berikut ini adalah uraian mengenai metode pemeliharaan, perbaikan dan pemeriksaan periodik komponen elektrikal gedung RSUD Arifin Achmad Pekanbaru : Armatur dan Lampu Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap lampu adalah : (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) Pembersihan terhadap debu yang menempel dilakukan dengan lap/kain

-

pembersih. Kotak lampu bagian dalam harus dibuka dan dibersihkan. Ujung-ujung kontak di lampu sering terjadi korosi. Pembersihan dilakukan 6 bulan sekali. Lampu segera diganti apabila masa layannya habis atau rusak.

-

Saklar Pemeliharaan saklar yang menggunakan pegas harus dibersihkan setiap tahun sekali.Bagian dalam terutama pada kontak saklar harus bersih dari debu.(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995).Pemeriksaan Saklar dilakukan 3 bulan sekali.


DIV TPPG

II-36


Stop Kontak Pemeliharaan stop kontak dimaksud harus sering dilakukan pemeriksaan terutama pada ruang bedah, poliklinik dan ruang yang sering menggunakan alat yang portable (dipindah) karena sering ditusuk dan dilepas, sehingga kotak-kontak yang menjepit akan cepat aus. Perlu diperhatikan, agar stop kontak ini selalu bersih.Kalau terjadi panas atau rusak segera diganti.(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995).Pemeriksaan dilakukan 3 bulan sekali.

Listrik Panel

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap Panel Listrik adalah :(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

-

Pada panel ini pemeliharaannya lebih teliti, dengan mematikan tegangan untuk service dan terlebih dahulu perlu lakukan koordinasi, karena di dalamnya sering terdapat banyak debu dan harus dibersihkan dengan vacuum cleaner/kuas dan lap bersih.

-

Pada sambungan mur antara kabel/busbar ke MCB/MCCB (Mini Circuit Breaker/Moulded Case Circuit Breaker) sering terdapat korosi dan harus disemprot dengan cairan anti korosi, dan mur yang kendor akibat getaran, agar dikencangkan kembali setiap 6 (enam) bulan sekali.

-

Pengetesan MCB/MCCB, fuse yang putus harus diganti, lampu-lampu pilot, meter-meter yang rusak diganti secepatnya. Udara disekitar panel dibebaskan dari lembab. Pengecekan karet-karet pintu panel dan kunci penel setiap 6 (enam) bulan sekali, jika keadaannya rusak agar diganti.

2.2.4.3 Mekanikal Air Conditioner (AC) Split Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut : (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a. Pemeliharaan


DIV TPPG

II-37


-

Rumah unit dilakukan pembersihan menggunakan kain pembersih dan deterjen, dilakukan 6 bulan sekali.

-

Lakukan pembersihan pada komponen heat exchanger condensor, koil pipa evaporator, filter dan panci penampung. Pembersihan dilakukan

dengan cara mengeluarkan window AC dari rumahnya kemudian

dibersihkan menggunakan atau kain pembersih, deterjen dan kompresor

angin.

-

Lakukan pengisian refrigran dengan cara memasukan refrigran ke dalam pipa unit melalui lubang pengisian yang telah ada. Jenis refrigran yang digunakan adalah Freon, R-12, R-22 atau fluida lain yang

ditentukan oleh pabrik pembuatnya. Pengisian dilakukan bila dianggap perlu. b. Perbaikan Kecil Dilakukan penggantian isolasi pipa tembaga atau kuningan atau jenis lain bila ditemui adanya bagian isolasi yang rusak tersebut sekeliling pipa kemudian diganti dengan isolasi dari salah satu bahan yang tersebut dibawah ini : 1) Asbestos, serat gelas kemudian dilapisi bahan yang tahan air. 2) Magnesium Karbida, Kalsium silikat, Busa polietilen kemudian dilapisi bahan tahan air. Ketebalan bahan isolasi disesuaikan dengan ketentuan pabrik pembuat AC ini atau minimal 20mm. Pompa Pemeliharaan dan perbaikan pompa yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut : (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a. Pemeliharaan -

Pembersihan debu dilakukan pada saat pompa tidak beroperasi dengan menggunakan kain. Pembersihan dilakukan sekali seminggu.


DIV TPPG

II-38


-

Pelumasan dilakukan pada poros yang berputar dengan menggunakan minyak pelumas sesuai ketentuan pabrik. Pelumasan dilakukan 6 bulan

sekali.

b. Perbaikan kecil -

Pengecatan

terhadap

badan

pompa

yang

cacat

permukaannya.

Pengecatan dilakukan pada saat pompa tidak beroperasi. Sebelum

pengecatan dilakukan, pompa terlebih dahulu disikat dengan ampelas

besi, setelah itu dibersihkan kemudian dilakukan pengecatan sesuai

warna aslinya dengan bahan cat besi. -

Penggantian sekat mekanis (seal) bila terjadi kebocoran.

Plumbing 1. Saluran Air Kotor Pemeliharaan Saluran Air Kotor dapatdilakukan dengan cara sebagai berikut :(menurut Permen PU No.24 2008) b. Periksa saluran tegak air kotor pada bangunan. c. Bersihkan saluran terbuka air. d. Pada saluran tertutup air kotor, periksa melalui bak kontrol saluran, beri jeruji dari batang besi sebagai penghalang sampah agar saluran tidak tersumbat. e. Untuk mengatasi pipa kloset yang tersumbat, gunakan kawat yang mudah dibengkokaan untuk membersihkannya. f. Cara perbaikan instalasi air kotor : -

Ampelas atau buat kasar permukaan yang retak atau pada ujung sambungan

-

Beri lem PVC pada daerah yang ingin disambung.

-

Sambungkan kembali bagian tersebut.

2. Saluran Air Bersih (menurut Hestin, 2011) Pemeliharaan dapat dilakukan dengan cara :(menurut Hestin, 2011)


DIV TPPG

II-39


a. Saluran air bersih yang memerlukan pengamatan adalah saluran PVC yang tidak terlindung dari panas matahari.

b. Tambahkan penggantung pada dinding untuk menopang atau menyanggah

pipa PVC bila ada sebagian penggantung yang lepas.

c. Bila terjadi kebocoran pada sambungan pipa PVC, maka lakukan hal-hal :

-

Matikan aliran air dari stop kran yang ada.

-

Lem kembali dengan lem PVC sejenis dengan pipa atau balut dengan

karet bekas ban dalam motor untuk kondisi darurat (bersifat

sementara) sehingga kebocoran dapat dihentikan. -

Jalankan kembali aliran air bersih yang ada.

d. Kebocoran pada pipa air merupakan hal yang wajar, tetapi untuk menghindari kerusakan yang lebih parah, sebaiknya kerusakan segera diatasi sebelum menjadi lebih parah. Perbaikannya umumnya memerlukan keahlian tukang ledeng. 3. Peralatan washtafel, shower, dan kloset duduk Pemeliharaan dan perbaikan yangdapat dilakukan dengan cara : (menurut Hestin, 2011) -

Periksa wastafel dan saluran pembuangan air di toilet/WC, berfungsi dengan baik atau tidak.

-

Periksa bagian tersebut dari penyumbatan, kebocoran dan sebagainya.

-

Periksa pula apakah kran-kran air sudah berfungsi dengan baik dan tidak menetes serta panel pelindung taha air pada dinding toilet/WC tidak rusak, lalu perbaiki atau ganti. Kencangkanlah bagian-bagian yang rusak atau longgar.

-

Periksa kloset jika berfungsi dan dalam keadaan baik atau tidak tersumbat. Jika ada tempat penampung air di atas kloset untuk membilas, pastikan alat-alat mekaniknya berfungsi dengan baik.

-

Periksa pipa-pipanya dari kebocoran. Perbaiki atau ganti bagian-bagian yang bocor atau rusak.


DIV TPPG

II-40


-

Periksa bak penampung air bersih dari kebocoran. Bersihkan bagian dalamnya jika perlu. Periksa pipa-pipanya dari kebocoran maupun

penyumbatan. Perbaiki atau ganti, lalu kencangkan bagian-bagian pipa bila

ada yang rusak atau longgar. Berilah seal tape pada bagian atas bak penampung jika bak menempel pada dinding supaya tidak bocor jika

diperlukan

-

Alat kebersihan dapat menggunakan sabun atau bahan pembersih lain yang tidak korosif dan dilakukan setiap hari. Gosok dengan spon atau gunakan yang lembut. Bilas dengan air bersih. Kemudian, keringkan dengan kain lap yang bersih.

-

Lengkapi dengan tempat sampah ruangan kamar mandi yang tersedia.

4. Saringan air lantai Pemeliharaan dan perbaikan dapat dilakukan dengan cara :(menurut Hestin, 2011) - Periksa setiap hari saringan air yang terdapat pada lantai kamar mandi atau WC. -

Usahakan selalu terdapat air pada saringan tersebut untuk mencegah masuknya hawa yang tidak sedap dalam ruangan (kamar mandi).

-

Perbaiki atau ganti tutup saringan bila telah rusak.

5. Reservoir Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada reservoir yaitu dengan cara : (menurut Hestin, 2011) -

Agar kualitas air bersih tetap baik, maka reservoir penyediaan air bersih harus dilakukan pengurasan dengancara membuang benda-benda yang kotor dalam reservoir. Pembersihan dilakukan dengan menggunakan sikat ijuk, sikat plastik yang halus dan kainpembersih.


DIV TPPG

II-41


2.2.5

Penjadwalan/Scheduling

Ada beberapa metode penjadwalan yang sering digunakan untuk mengelola waktu dan sumber daya proyek. Masing-masing metode mempunyai kelebihan dan kekurangannya.Pertimbangan penggunaan metode-metode tersebut didasarkan atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap kinerja penjadwalan. (http://konstruksimania.blogspot.com,2011)

Ada 3 metode penjadwalan, yaitu : - Bagan Balok (Bar Chart) - Kurva S (Hanumm Curve)

-

Metode Network Planning

Rencana kerja yang paling sering dan banyak digunakan adalah diagram batang (Bar Chart). Bar Chart digunakan secara luas dalam proyek konstruksi karena sederhana, mudah dalam pembuatannya dan mudah dimengerti oleh pemakaiannya. (Wulfram,2005) Menurut Wulfram (2005) dalam bukunya yang berjudul Manajemen Proyek Konstruksi definisi dari Bar Chart adalah sekumpulan daftar kegiatan yang disusun dalam kolom arah vertikal.Kolom arah horizontal menunjukan skala waktu. Saat mulai dan akhir dari sebuah kegiatan dapat terlihat dengan jelas, sedangkan durasi kegiatan digambarkan oleh panjangnya diagram batang. Proses penyusunan diagram batang dilakukan dengan langkah sebagai berikut : -

Daftar item kegiatan, yang berisi seluruh jenis kegiatan pekerjaan yang ada dalam rencana pelaksanaan pembangunan.

-

Urutan Pekerjaan, dari dafftar item kegiatan tersebut di atas, disusun urutan pelaksanaan pekerjaan berdasarkan prioritas item kegiatan yang akan dilaksanakan lebih dahulu dan item kegiatan yang akan dilaksanakan kemudian dan tidak mengesampingkan kemungkinan pelaksanaan pekerjaan secara bersamaan.

Waktu pelaksanaan pekerjaan, adalah jangka waktu pelaksanaan dari seluruh kegiatan yang dihitung dari permulaan kegiatan sampai seluruh kegiatan berakhir.Waktu pelaksanaan pekerjaan diperoleh dari penjumlahan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan setiap item kegiatan.


DIV TPPG

II-42

MANAJEMEN PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN

Recommend Documents