Projeto de revisão da NBR 14037 – Diretrizes para

Projeto de revisão da NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificaçõesRequisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos Texto: 13 – 05 -10

Abril - 2010

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Início: 9:00hs - término: 11:30hs Local: SECOVI - SP Sumário Prefácio Introdução 1. Escopo 2. Referências normativas 3. Definições 4. Requisitos para a elaboração e apresentação do manual 4.1 Linguagem utilizada 4.2 Estrutura do manual 5 Requisitos para os conteúdos das divisões do manual 5.1 Seção inicial 5.1.1 Índice 5.1.2 Sumario de cada divisão 5.1.3 Introdução 5.1.4 Definições 5.2 Garantias 5.2.1 Responsabilidades gerais e específicas 5.2.2 Prazos de garantia 5.2.3 Perdas de garantia 5.2.4 Assistência técnica 5.3 Memorial descritivo 5.4 Manual das áreas comuns 5.5 Meio ambiente 5.6 Segurança 5.6.1 Recomendações para situações de emergência 5.6.2 Recomendações para evacuação da edificação 5.6.3 Informações sobre a estrutura portante 5.7 Manutenção 5.7.1 Preventiva 5.7.2 Planejamento da manutenção preventiva 5.8 Limpeza, uso e conservação 5.9 Informações complementares 5.9.1 Operação dos equipamentos e suas ligações 5.9.2 Projetos e desenhos 5.9.3 Relação dos documentos 5.9.4 Atualização do manual 5.9.5 Elaboração e entrega do manual Anexo A (normativo) - Documentação técnica e legal Prefácio Copiar padrão ABNT Introdução A busca da qualidade no processo de produção das edificações, uma das metas que nos últimos anos impulsiona a introdução de significativas mudanças na construção civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos. O processo de produção das edificações normalmente vinha sendo observado como constituído de apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermediárias desde a definição conceitual do projeto até a produção de detalhes de execução) e a execução em canteiro. Entretanto, a edificação construída não pode ser entendida, ela própria, como a realização do objetivo do processo, pois é somente após a conclusão do projeto e da execução da edificação que ela pode

Texto de 13 de maio de 2010

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ser colocada a serviço dos seus usuários e, servindo-os adequadamente em relação ao previsto, ou seja, realizar o motivo pelo qual a edificação foi produzida. Cada vez mais a sociedade civil tem reconhecido e assumido a elevada importância das atividades de conservação, uso e manutenção dos edifícios como forma de assegurar-se a durabilidade e a preservação das condições de utilização das edificações, durante a sua vida útil de projeto. Por um lado, dadas suas características afins, existe uma razoável integração entre as etapas posteriores, à execução da edificação. Por outro lado, existe já uma crescente integração entre as etapas de projeto e execução. A questão centra-se então no desenvolvimento de uma interface eficiente entre projeto e edificação constituída, e programas de manutenção. A elaboração e implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva, calcada no objeto desta norma é essencial, um aspecto tão mais crítico quando se tornam mais complexas as edificações, afastando-se de padrões convencionais conhecidos. Técnicas de avaliação pós-ocupação têm sido utilizadas para retornar às etapas de projeto e execução as informações sobre as condições reais de apropriação pelos usuários do espaço construído, identificadas a partir de observações das etapas de conservação, uso e manutenção. A qualidade da documentação técnica produzida ao longo das fases de projeto e execução e seu direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às etapas de conservação, uso e manutenção, e da operação dos equipamentos sistematizadas na forma de manuais das edificações tem sido outro instrumento para melhorar a comunicação no processo, e este é o foco desta Norma. 1 Escopo 1.1 Esta Norma estabelece os requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de conservação, uso, manutenção e operação das edificações elaborado e entregue pelo construtor/incorporador de forma a: a) informar aos usuários as características técnicas da edificação construída; b) descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como da operação dos equipamentos; c) informar e orientar os proprietários e usuários com relação as suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação; d) prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e e) contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto. f) O manual objeto da norma deve ser disponibilizado pelo construtor/incorporador até o ato da entrega das chaves, ao primeiro proprietário A ser incluído em item específico: a estudar – 14.01.2010 Transferido do item 1.1. e incorporado ao item 5.9.5.2 em 13.05.10 1.2 Esta Norma se aplica ao fornecimento de informações técnicas estritamente necessárias ao desenvolvimento das atividades de uso, conservação, operação dos equipamentos e manutenção das edificações. 2 Referências normativas Os documentos relacionados a seguir são indispensáveis à aplicação deste documento. Para as edições datadas aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas). ABNT NBR 5674:2009 – Manutenção de edificações - Gerenciamento ABNT NBR 13531:1995 – Elaboração de projetos de edificações – Atividades técnicas ABNT NBR 13532: 1995 - Elaboração de projetos de edificações – Arquitetura ABNT NBR 15 575-1 – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1:Requisitos gerais ABNT NBR 15 575-2 – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1:Requisitos para os sistemas estruturais


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ABNT NBR 15 575-3 – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1:Requisitos para os sistemas de pisos internos ABNT NBR 15 575-4 – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Pare 1:Requisitos para os sistemas de vedações verticais externas e internas ABNT NBR 15 575-5 – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1:Requisitos para os sistemas de coberturas ABNT NBR 15 575-6 – Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1:Requisitos para os sistemas hidrossanitários As normas a serem incluídas na referência normativa devem estar citadas no texto da própria norma, dessa forma, a listagem acima, será revisada, no final, em função das citações efetivamente inseridas no texto.14.01.2010 3 Definições Para os efeitos desta norma, aplicam-se as definições da ABNT NBR 13531, ABNT NBR 5674, ABNT NBR 15 575-1 e as seguintes: Revisar as definições para ver se não existe conflito com a ABNT NBR 15 575-1. Cada participante poderá enviar sugestão. 14.01.2010 3.1 Colocação em uso Atividades necessárias para permitir a ocupação inicial da edificação e a colocação em condições de funcionamento de suas instalações e equipamentos. 3.2 Componente Unidade integrante de determinado elemento do edifício, com forma definida e destinado a cumprir funções específicas (exemplos: bloco de alvenaria, telha, folha de porta) 3.3 Durabilidade Capacidade do edifício ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas, até um estado limite de utilização 3.4 Equipamento Utensílio ou máquina que complementa o sistema construtivo para criar as condições de uso da edificação. 3.5 Prazo de garantia Período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto

NOTAS 1) prazo de garantia da solidez e segurança da estrutura da edificação é fixado por lei. 2) não surgimento de defeitos durante o período de garantia demonstra com alta probabilidade que o sistema foi bem executado, e os seus elementos e componentes constituintes não apresentam defeitos de fabricação. 3) Os vícios ou defeitos podem ser decorrentes de anomalias de execução, defeitos de fabricação de elementos e componentes, instalação e ou montagem de subsistemas. 4) mau uso ou deficiência de manutenção prejudicam a VUP e são causas de perda da garantia, aumentando a probabilidade de ocorrência de problemas.

Sugestão de Alteração – Paulo Grandiski 3.5 Prazo de garantia Período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto

NOTAS 1) prazo de garantia da solidez e segurança da estrutura da edificação é fixado pelo art. 618 do Código Civil em 5 anos; 2) o não surgimento de defeitos durante o período de garantia demonstra indica com alta probabilidade que o sistema foi bem executado, e os seus elementos e componentes constituintes não apresentam defeitos de fabricação. 3) Os vícios ou defeitos podem ser decorrentes de anomalias de execução, defeitos de fabricação de elementos e componentes, instalação e ou montagem de subsistemas. 4) Eventuais vícios ou defeitos surgidos após o término do respectivo prazo de garantia podem ser decorrentes de mau uso ou deficiência de manutenção, que prejudicam a VUP, aumentando a probabilidade de surgimento de problemas, podendo implicar em perda da garantia, com inversão do ônus da prova.


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Justificativa: A troca da palavra "demonstra" por "indica" é obrigatória, pois já existem precedentes jurisprudenciais em que o problema não se evidenciou por ausência de uso do produto ou serviço. Exemplo: Construtor foi condenado pelo TJMG a refazer circuito elétrico de chuveiro elétrico do WC de empregada, que comprovadamente não foi usado durante 3 anos. Empregada contratada após esse período, foi usar pela 1ª. vez o circuito, cuja ligação provocou o curto-circuito. A mudança de redação no item 4 abandona a visão determinística peremptória de "são causas da perda da garantia" (não estamos mais na época da ditadura) para "podendo implicar em perda da garantia", mais adequada aos conceitos de probidade e boa-fé impostos pelo Novo Código Civil e Código de Defesa do Consumidor. 3.6 Manual de uso e manutenção Documento que reúne apropriadamente as informações necessárias para orientar as atividades de conservação, uso e manutenção da edificação e operação dos equipamentos. NOTA Também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico, quando aplicado para as áreas de uso comum.

3.7 Manutenção Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes para atender as necessidades e segurança dos seus usuários. De acordo com o texto da NBR 15575. 3.8 Operação Conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o funcionamento de sistemas e equipamentos com a finalidade de manter condições adequadas de uso da edificação. 3.9 Proprietário Pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da edificação. 3.10 Sistema A maior parte funcional do edifício. Conjunto de elementos e componentes destinados a cumprir uma macro função que a define (exemplo: fundação, estrutura, vedações verticais, instalações hidrossanitárias, cobertura etc.). 3.11 Uso Atividades previstas a serem realizadas pelos usuários na edificação dentro das condições projetadas. 3.12 Usuário Pessoa que ocupa a edificação 3.13 Vida útil de projeto - VUP Período estimado de tempo em que um sistema é projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido nas ABNT NBR 15 575-1 a ABNT NBR 15 575-6, desde que cumprido o programa de manutenção (ver seção 3.19 da ABNT NBR citadas nesta definição).

4 Requisitos para a elaboração e apresentação do manual 4.1 Linguagem utilizada 4.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples e direta, utilizando vocabulário preciso e adequado aos seus usuários. Podendo ser utilizados recursos como ilustrações, desenhos esquemáticos, fotografias e tabelas. 4.1.2 As informações contidas no Manual devem ser apresentadas de forma didática. 4.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que as informações sejam apresentadas segundo classificações que facilitem sua compreensão. 4.1.4 O nível de detalhamento do manual deve ser compatível com a complexidade da edificação. Texto de 13 de maio de 2010

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4.1.5 O Manual deve ser produzido em meio físico. NOTA O uso de meios eletrônicos é permitido desde que possuam a alternativa de reprodução dos conteúdos em meios impressos.

4.2 Estrutura do manual 4.2.1 O conteúdo do manual deve orientar os usuários na forma de obtenção de informações. 4.2.2 Por motivos práticos pode ser útil a divisão do manual em capítulos. A Tabela 1 define a estrutura de apresentação dos itens básicos que devem conter no Manual, podendo ser complementada conforme a necessidade específica do empreendimento. 4.2.3 Quando apropriado, a coluna “Detalhes “ remete às seções desta Norma para maiores informações. Divisões principais

Tabela 1 – Disposição dos conteúdos Subdivisões Seções

Secção inicial

5.1

Garantias

5.2

Memorial descritivo

5.3

Manual das áreas comuns

5.4

Meio ambiente e Sustentabilidade

Segurança

Manutenção uso

5.5

5.6

5.7


Detalhes

Índice Sumario Introdução Definições Responsabilidades gerais e específicas Prazos de garantias Perdas das garantias Assistência técnica Áreas comuns Áreas privativas Lista dos fornecedores Equipamentos Relação dos projetos Relação dos documentos Programa de manutenção preventiva Riscos da perda de garantia Uso Conservação Manutenção Salubridade Uso racional da água Uso racional da energia Coleta seletiva Plano de emergência segundo a NBR 15219

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.2.1

Recomendações para evacuação da edificação, segurança patrimonial Informações sobre modificações e limitações

5.6.2

Programa de manutenção Planejamento da manutenção Registros Verificações Sistemas hidrossanitários Sistemas eletro-eletrônicos

5.7.1

5.2.2 5.2.3 5.2.4

5.6.1

5.6.3

5.7.2

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Documentação legal e técnica

5.8

Sistema de proteção contra descargas atmosféricas Sistemas de ar condicionado, ventilação e calefação Sistemas de automação Sistemas de comunicação Sistemas de incêndio Revestimentos internos e externos Pisos Coberturas Jardins, paisagismo e áreas de lazer Esquadrias e vidros Pedidos de ligações públicas individuais Perguntas mais freqüentes Operação dos equipamentos e suas ligações Projetos e ilustrações Informações complementares

5.8.1 5.8.2 5.8.3

Entrega do manual 5.8.4 OBS: O manual a ser disponibilizado pelo Construtor deverá conter todos os itens descritos nas colunas: Divisões Principais e Subdivisões. Em relação ao Detalhamento, o conteúdo poderá sofrer variações em função do porte da edificação Engª Lilian propõe que a tabela seja subdividida em duas, uma para áreas comuns e outra para áreas privativas e também ficou de apresentar uma proposta de tabelas, a ser apresentada na próxima reunião

4.2.6 Explicações adicionais que aprofundem a compreensão de alguma informação específica devem ser apresentadas em anexo ao manual objeto desta Norma.

5 Requisitos para os conteúdos das divisões do manual 5.1 Preliminares 5.1.1 Índice Deve ser alfa-numérico e conter de forma seqüencial as divisões principais e sub-divisões, indicando o número da página do manual 5.1.2 Sumário de cada divisão Deve permitir uma visão específica para cada divisão principal, e deve ser detalhado numa extensão tal que permita guiar o leitor sobre o seu conteúdo. 5.1.3 Introdução Deve conter informações sobre o empreendimento e fazer comentários sobre o manual 5.1.4 Definições Devem ser incluídas apenas as que são necessárias à compreensão de certos termos técnicos e legais adotados no manual 5.2 Relação de Fornecedores e Responsáveis Técnicos Garantias


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5.2. Garantia 5.2.1 O manual deve conter informações sobre os prazos de garantia e vida útil, constando os principais itens das unidades autônomas e das áreas comuns, podendo variar com a característica individual de cada empreendimento, com base no seu Memorial Descritivo. 5. 2.3 Recomenda-se que os prazos de garantia sejam apresentados em forma de tabela conforme indicada, na Tabela 2, nos moldes da NBR 15.575. Tabela 2 – Prazos de garantia

Sistema

No ato da entrega

90 dias

Especificado pelo fabricante

Prazos 6 meses 1 ano

2 anos

3 anos

5 anos

Mais de 5 anos

5.2.4 Perdas de garantia Deve conter explicitamente as condições de perda de garantias 5.2.5 Assistência técnica 5.2.5.1 O manual deve conter o procedimento como o construtor / incorporador se obriga a prestar o Serviço de Atendimento ao Cliente para orientações e esclarecimentos de dúvidas, referentes à manutenção, garantia e assistência técnica. 5.3 Memorial descritivo O Manual deve apresentar uma descrição gráfica e escrita da edificação “como construída”, tanto para as áreas comuns quanto para as privativas contendo:

a) informações sobre aspectos importantes para os usuários, como propriedades especiais previstas em projeto, sistema construtivo empregado;

b) desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, que representem a posição das

instalações; descrição dos sistemas e quando aplicável dos elementos; cargas máximas admissíveis nos circuitos elétricos; cargas estruturais máximas admissíveis; descrição sucinta dos sistemas; e relação dos componentes utilizados para acabamentos, (por exemplo revestimentos cerâmicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc) com as suas especificações; h) Relação dos projetistas e fornecedores; i) Relação dos serviços de utilidade pública.

c) d) e) f) g)

5.4 Das áreas comuns e privativas 5.4.1 Deve conter, com as devidas adequações, a mesma estrutura das informações do manual do proprietário, objeto desta Norma, podendo ser incluídas as informações descritas em 5.4.2 como integrante das sub-seções semelhantes às do manual do proprietário, desde que destacada. 5.4.2 O manual das áreas comuns e privativas deve conter: a) memoriais descritivos b) lista dos projetistas e fornecedores c) relação dos equipamentos e itens de decoração d) relação dos sistemas de comunicação, de segurança, combate a incêndio e) relação das áreas qualitativas (tais como; salão de festas, spa, fitness, espaço lazer ou serviços de conveniência f) relação dos projetos: técnicos, legais aprovados em concessionárias e executivos g) relação dos documentos h) Sugestão ou modelo do programa de manutenção preventiva i ) prazos j) perdas de garantia k) uso, operação e conservação


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Alteração do item h foi proposta na reunião de 13 de maio: Acréscimo de “Sugestão ou modelo” e retorno da “preventiva”.

5.4.3 A abordagem e extensão das informações vão depender da complexidade da edificação ou dos seus equipamentos. 5.5 Meio ambiente O manual deve apresentar recomendações para o uso racional da água, energia, gás e coleta seletiva de lixo, incluindo resíduos de construção e demolição a fim de utilizar os recursos de forma consciente e racionalizada. O manual deve conter informações sobre termos de compensação ambiental, quando houver, ou outras condicionantes ambientais estabelecidas na fase de projeto e obtenção do “Auto de Conclusão do Imóvel” , alertando para incidências de penalidades. O manual deve conter informações sobre conseqüências advindas do não cumprimento às recomendações fornecidas ou estabelecidas em projeto, e executadas, que possam acarretar a perda do desempenho ambiental pré-estabelecido inicialmente e/ou risco a saúde do usuário. 5.6 Segurança 5.6.1 Recomendações para situações de emergência Esta seção trata das instruções sobre os procedimentos a serem adotados em casos de emergência, ou seja, aquelas que requerem providências rápidas e imediatas que visem a segurança pessoal e patrimonial dos usuários. O manual deve apresentar: a) informações sobre procedimentos que devem ser adotados em casos típicos de emergências, tais como: - vazamentos de gás; - vazamento de água; - falhas nos sistemas elétricos; - prevenção e combate a incêndio; - falhas de instalações e equipamentos julgados críticos ao funcionamento da edificação, contemplando não restritivamente os elevadores, instalações de ar condicionado, instalações hidráulicas e sanitárias, instalações elétricas e outros;. b) descrição e localização de todos os controles de uso da edificação, com destaque para os dispositivos de segurança e combate a incêndios, registros da rede hidráulica e chaves dos disjuntores das instalações elétricas. c) alerta aos usuários e ao síndico sobre os riscos decorrentes da negligência da não observação das situações de emergência. 5.6.2 Recomendações para evacuação da edificação O manual deve prover informações sobre as rotas de fuga e as saídas de emergência, bem como sobre recomendações para situações de emergência. 5.6.3 Informações sobre modificações e limitações O Manual deve apresentar informações com o seguinte teor: a) toda e qualquer alteração nos sistemas estruturais da edificação deve ser previamente submetida a análise da incorporadora /construtora, projetista, ou na sua ausência, a um profissional habilitado. b) toda e qualquer alteração nos sistemas de vedações horizontais e verticais, e demais sistemas deve ser previamente submetida a análise da incorporadora /construtora, projetista, ou na sua ausência, a um profissional habilitado. c) consulta sobre limitações e impedimentos quanto ao uso da edificação ou de seus sistemas e elementos, instalações e equipamentos deve ser previamente submetida a análise da incorporadora /construtora, projetista, ou na sua ausência, a um profissional habilitado.


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d) toda e qualquer modificação que alterem ou comprometa o desempenho do sistema, inclusive àquelas da unidade vizinha deve ser previamente submetida a análise da incorporadora /construtora, projetista, ou na sua ausência, a um profissional habilitado. e) todas as alterações deverão ser objeto de documentação específica incluindo projeto e memorial a ser elaborado pelo profissional responsável. f) recomendação da obrigatoriedade da revisão do manual objeto desta Norma quando da realização de modificações na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no manual, conforme seção 5.9.45.7 Manutenção 5.7.1 Planejamento da manutenção preventiva 5.7.1.1 O manual deve apresentar o modelo de programa de manutenção preventiva, que atenda a ABNT NBR 5674, contemplando, no mínimo: Inclusão de “o modelo”: aprovado em 13 de maio a) sistema b) sub-sistema c) atividades ou verificações d) periodicidade e) procedimento e) responsável f) local controle do registro – inserido na reunião de 13/05 Alterado o subitem: f) acima, na reunião de 13 de maio e suprimidos os itens a) a e)

5.7.1.2 O disposto em 5.7.1.1 deve mencionar a periodicidade das manutenções: ------------xxxxxxx-------------xxxxxxxx------------xxxxxxxx--------------

Início da Reunião de 13.05.2010, rediscutidos e alterados os itens: 5.4.2 e 5.7.1.1. Na sequência, continuação da análise do texto a partir do item 5.7.1.3. Revisado o ITEM 5.4.2 - .... Alteração do item h foi proposta na reunião de 13 de maio: Acréscimo de Sugestão ou modelo e retorno da preventiva. Revisado o ITEM 5.7.1 - .... Alterado o subitem: f) acima, na reunião de 13 de maio e suprimidos os itens a) a e)

Retomada análise do texto a partir do item 5.7.1.3. em 13.05.10 Texto de 13 de maio de 2010

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5.7.1.3 O disposto em 5.7.2.2 deve apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para verificações da edificação, contendo a qualificação técnica necessária do responsável pela atividade, bem como estabelecendo roteiros de verificações na edificação, com destaque para a observação de itens relacionados à segurança e salubridade, ou críticos ao funcionamento da edificação, descrevendo as condições especiais de acesso necessárias a todos os componentes, instalações e equipamentos não diretamente acessáveis, como a utilização de escadas, andaimes, equipamentos especiais de iluminação e ventilação, etc. 5.7.2.4 O manual deve indicar a obrigatoriedade que dos registros da realização da manutenção e de verificação do programa de manutenção são obrigatórios. 5.8 Limpeza, uso e conservação Esta seção trata dos procedimentos para limpeza, e conservação, sugestões para um programa de conservação e a identificação daqueles componentes ou equipamentos mais importantes que demandam uma conservação mais controlada a fim de prevenir danos que possam acarretar conseqüências graves. O Manual deve apresentar informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edificação, contendo: a) descrição clara dos procedimentos para solicitação de ligação dos serviços públicos, informando endereços, documentação necessária, etc; b) instruções sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem fornecidos e instalados pelos usuários; c) quando julgado necessário, instruções para a movimentação horizontal e vertical nas áreas comuns do edif´cio , identificando as dimensões e cargas máximas de móveis e equipamentos dentro da edificação construída, identificando dimensões máximas previstas. d) Cuidados de uso; e) Recomendações para uso, limpeza e conservação O grau de detalhamento desta seção depende da complexidade dos sistemas da edificação objeto do manual Convém que seja abordado separadamente cada sub-divisão indicada na Tabela 1. 5.9 Informações complementares 5.9.1 Operação dos equipamentos e suas ligações O manual deve fazer referência aos manuais específicos dos fornecedores dos equipamentos e sistemas a fim de que as devidas operações e manutenções sejam respaldadas tecnicamente. : 5.9.2 Projetos e desenhos A apresentação destes documentos são de caráter opcional, segue uma relação não exaustiva, segundo tabela A: a) arquitetura b) estrutura c) Instalações Elétricas d) Instalações Hidráulicas e) SPDA – Sistema de Proteção de Descarga Atmosférica f) elevadores g) paisagismo h) projetos específicos (quando aplicável): luminotécnica, formas, drenagem, diagramas dos quadros elétricos, mapeamento de rede de telefonia e de dados, ventilação mecânica, ar condicionado, etc) 5.9.2. Inspeção da Manutenção, uso e operação O manual deve recomendar a realização de laudos de inspeção da manutenção uso e operação, a serem realizados periodicamente por profissionais habilitados, registrados no CREA, Tranferido para 5.9.4. e) 5.9.3 Relação dos documentos


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A relação de documentos a seguir contém informações que complementam o manual do proprietário e o manual das áreas comuns a) relação de fornecedores b) meios de contato úteis (telefones, e-mails, web etc); c) relação de documentos de ordem legal d) relação de documentos de ordem técnica O Anexo A contém uma lista dos documentos que constituem e são partes integrantes do manual quando explicitamente citados. Esses documentos podem ser entregues em meios eletrônicos anexados ao manual, sub-divididos em partes, para rapidez de consulta. O manual deve conter explicitamente: a) que o síndico é o responsável pelo arquivo dos documentos, garantindo a sua entrega a quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item. b) que o síndico é responsável pela guarda dos documentos legal e fiscal, durante os prazos legais. c) que as providências para a renovação dos documentos é de responsabilidade do síndico e / ou Administradora. O manual pode mencionar os locais e formas de acesso ou consulta para os documentos legais listados no Anexo A Tabela A.2, bem como - a critério da construtora /incorporadora – os documentos técnicos listados no Anexo A Tabela A.1, após entrega da edificação. 5.9.4 Atualização do manual O manual deve conter uma advertência explícita e grifada ao proprietário ou síndico da edificação a respeito de sua responsabilidade pela obrigatória atualização do conteúdo do Manual quando da realização de modificações na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no Manual. Em complemento a esta advertência, deve-se, pelo menos: a) expressar que a atualização deve necessariamente incluir a revisão e correção de todas as discriminações técnicas e projetos da edificação, além da revisão do Manual; b) informar que a atualização do Manual pode ser feita na forma de encartes que documentem a revisão de partes isoladas identificando-se no corpo do Manual os itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura do Manual, dependendo da intensidade das modificações realizadas na edificações; c) lembrar que a atualização do Manual é um serviço técnico, sendo recomendável ser incluída no contrato firmado com a empresa ou profissional responsável técnico pela execução das modificações realizadas na edificação; d) recomendar ao proprietário ou síndico da edificação que as versões desatualizadas do Manual sejam claramente identificadas como fora de utilização, devendo porém ser guardadas como fonte de informações sobre a memória técnica da edificação.

e) recomendar a realização de laudos de inspeção da manutenção uso e operação, a serem

realizados periodicamente, por profissionais habilitados, registrados no CREA para serem juntados à documentação e registros da edificação. Tais Laudos poderão ser solicitados pelo Incorporador, Construtor ou pelo Síndico ou Administradora em caso de condomínios. Aguardando contribuições para as alterações das definições. As sugestões devem, obrigatoriamente, ser encaminhadas, previamente, para a secretaria: Definir inclusive: Síndico: Administradora: - O SECOVI deve ser consultado para auxiliar nas definições e sugestão de atribuições. preferencialmente logo após os prazos de garantias parciais de 6 meses, 1 ano, 3 anos e 5 anos. Tais laudos devem ser arquivados como documentos técnicos de registro do histórico da edificação e deve servir de orientação na atualização do manual.


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5.9.5 Elaboração e entrega do manual 5.9.5.1 A elaboração e fornecimento do manual objeto desta Norma deve ser do responsável pela construção: construtor/incorporador. 5.9.5.2 Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves, ao primeiro proprietário: a) aos proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada unidade autônoma, incluindo também informações julgadas necessárias sobre sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos de áreas comuns; b) ao síndico ou ao administrador do condomínio um exemplar do manual específico às áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados “como construído” e especificações técnicas. g) O manual objeto da norma deve ser disponibilizado pelo construtor/incorporador até o ato da entrega das chaves, ao primeiro proprietário A ser incluído em item específico: a estudar – 14.01.2010 Transferido do item 1.1. e incorporado ao item 5.9.5.2 em 13.05.10 \Anexo A


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Anexo A

(normativo)

Documentação técnica e legal do Condomínio

A.1 Introdução Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da documentação do condomínio, sendo que alguns deles são entregues pela Construtora e/ou Incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo Síndico e/ou Administradora, conforme Tabela A.1 Tabela A.1 – Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da Construtora ou Incorporadora – Incumbência pela renovação a cargo do sindico ou administradora e periodicidades A Josiane da Sinco vai encaminhar tabela com sugestões a ser analisada na próxima reunião. A periodicidae de renovação deve ser adequada à legislação específica, estadual ou municipal. Quem tiver outras sugestões também pode encaminhar.

Adequar a coluna: Periodicidade de Renovação em função das exigências da legislação municipal, estadual ou federal Documento

Incumbência pelo Fornecimento inicial

Incumbência pela renovação Não há

Manual do Proprietário

Construtora e/ou Incorporadora

Manual das Áreas Comuns


Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados


Síndico e / ou Administradora

Notas Fiscais dos Equipamentos



Manuais Técnicos de Uso, Operação e Manutenção dos Equipamentos Instalados



Auto de Conclusão


Não há

Alvará de Aprovação e Execução de Edificação


Alvará de Instalação de Elevadores


Alvará de Funcionamento de Elevadores


Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB)


Usuário

Não há Usuário

Não há desde que inalterda as condições do edifício Não há desde que inalterda as condições do edifício Sindico e/ou Administradora


Periodicidade da renovação Não há Pelo usuário quando houver alteração na fase de uso ou legislação Não há Pelo usuário quando houver alteração na fase de uso ou legislação A cada nova aquisição / manutenção A cada nova aquisição / manutenção A cada nova aquisição / manutenção Não há Não há

Não há Não há No primeiro ano e depois a cada 3 anos para edifícios residenciais e comerciais e a cada 2 anos para locais de reunião de público. Verificar legislação


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específica estadual Projetos Legais

Projeto aprovado Incêndio

Projetos Aprovados em Concessionárias Projetos Executivos ver item 5.9.2 Memorial de Incorporação Especificação, Instituição de Condomínio Ata da Assembléia de Instalação do Condomínio (registrada) Convenção Condominial Regulamento Interno

Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora e/ou administradora Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há

Não há


A cada alteração do Síndico

Síndico/Administrad ora Síndico/Administrad ora

Quando necessário Quando necessário

\continua

\continuação Documento Relação de Proprietários Licenças Ambientais TAC – termos de ajustamento de conduta ambientais Recibo de Pagamento do IPTU do último ano de obra e boleto dos IPTU`S a serem pagos e cópia do processo de desdobramento do IPTU, carnês IPTU desdobrado Recibo de Pagamento da Concessionária de Energia Elétrica (último pagamento) Recibo de Pagamento da Concessionária de Água e Esgoto (último pagamento) Atestado do Star-up do Gerador Certificado de Recarga de Extintores

Certificado de Abrangência do Grupo Gerador

Certificado de Limpeza , desinfeção e potabilidade dos Reservatórios de água potável Certificado Declaração de Limpeza do Poço de Esgoto, Poço de Água Servida, Caixas de Drenagem e Esgoto


Incumbência pelo Fornecimento inicial Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora Construtora e/ou Incorporadora

Incumbência pela renovação Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora


Sindico e/ou Administradora

Não há



Não há



Não há

Não há

Não há


Anual

Construtora e/ou Incorporadora Construtoras e Incorporadoras

Periodicidade da renovação A cada alteração Quando necessário Quando necessário

No primeiro ano e depois a cada 3 anos para edifícios residenciais e comerciais e a cada 2 anos para locais de reunião de público.

Construtoras e Incorporadoras




A cada 6 meses



A cada ano

14

RELATÓRIO DE Vistoria de Entrega de Obra Relação de equipamentos, móveis, eletrodomésticos, objetos de decoração entregues ao Condomínio (quando aplicável) Cadastro do Condomínio no Sindicato Patronal Atestado de Instalação de Gás e Instalações Hidráulicas e outras instalações prediais (quando aplicável) Atestado de Instalações Elétricas Atestado SPDA

Medição Ôhmica (com terrometro calibrado e aferido INMETRO)

Sugestão ou Modelo de Programa de Manutenção Preventiva


Não há

Não há


Não há

Não há



Não Há


Síndico e/ ou Administradora

A cada ano

Construtoras e Incorporadoras Construtora e Incorporadora

Síndico e/ ou Administradora Síndico e/ ou Administradora

Construtora e Incorporadora

Construtora e Incorporadora Sindico e/ou Administradora

A cada ano A cada ano

Síndico e/ ou Administradora

A cada 5 anos para residências ou comerciais e 3 anos edificações com grandes concentrações Públicas


A cada alteração

\continuação

continua Documento Planilha (Check List) de verificação do Programa de Manutenção Preventiva Regulamento Interno Livro de Atas de Assembléias / Presença Livro do Conselho Consultivo Inscrição do Edifício na Receita Federal – CNPJ Inscrição do Condomínio no ISS Inscrição do Condomínio no Sindicato dos Empregados FICAM -Ficha de inscrição do Cadastro de Manutenção do Sistema de Segurança contra incêndio das edificações Verificar se é obrigação municipal estadual ??????

Incumbência pelo Fornecimento inicial

Incumbência pela renovação

Periodicidade da renovação



A cada Verificação

Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora

Assembléia de Condomínio

A cada Alteração

Não há

Não há

Não há

Não há

Síndico e / ou Administradora Síndico e/ou Administradora Síndico e/ou Administradora

A cada alteração do Síndico


Síndico e/ou Administradora

A cada ano



A cada ano

Não há Não há

PERGUNTAR PARA SECOVI Apólice de Seguro de Incêndio ou outro Sinistro que Cause Destruição (obrigatório ) e outros opcionais


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Relação de Moradores Procurações (síndico, proprietários, etc) Documentos de Registros de Funcionários do Condomínio de acordo com a CLT Cópia dos documentos de registro dos funcionários terceirizados Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) Programa de Controle Médico de saúde Ocupacional - PCMSO Atestado de Brigada de Incêndio Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA) Contrato de Manutenção de Elevadores Contrato de Manutenção de Bombas do sistema e instrumentos de prevenção e combate à incêndio Certificado de Teste Hidrostático de Extintores Livro de Ocorrências da Central de Alarmes Certificado de Desratização e Desinsetização Cadastro do Condomínio junto às Concessionárias de serviços

Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora

Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora



A cada alteração de funcionário A cada alteração de funcionário

Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora

Empresa terceirizada Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora



Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Sindico e/ou Administradora Construtora e/ou Incorporadora

Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora Síndico e / ou Administradora Sindico e/ou Administradora

Empresa Terceirizada

A cada alteração A cada alteração

A cada ano A cada ano A cada ano A cada ano Validade do contrato A cada ano

A cada 5 anos A cada ocorrência A cada 6 meses Não Há

OBS:

Não há necessidade de renovação desde que inalterada as condições do edifício O cadastro do condomínio formado junto às concessionárias de serviço inserir na tabela (Vide última linha da tabela)

As informações e documentos da listagem acima devem ser utilizados para os fins restritos. Observa-se que o bom uso, o sigilo e a preservação dos dados deve ser praticado pelos Administradores. (MELHORAR O TEXTO JURIDICAMENTE)

FINALIZADA A REUNIÃO DO DIA 13 de Maio às 11:30hs. PRÓXIMA REUNIÃO: DIA 17 de junho no SINDUSCON – SP Observa-se que, EXCEPCIONALMENTE a reunião de junho irá acontecer na terceira quinta-feira do mês, fugindo à regra incial das que prevê as reuniões na segunda quinta-feira. --------------------------------------------


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Projeto de revisão da NBR 14037 – Diretrizes para

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