INFORME DE AVALÚO
RESUMEN EJECUTIVO
Foto 1: Fachada Occidental
Informe de actualización Avalúo Comercial – Lotes A - B Ubicados en la Carrera 55 A # 62A - 04, Municipio de Medellín ÁREA LOTE A
745,514 m²
ÁREA CONSTRUIDA
778.98 m²
TOTAL AVALÚO
Sujeto a desarrollo de Plan Parcial
ÁREA LOTE B
4.208,05 m²
ÁREA CONSTRUIDA
No aplica
TOTAL AVALÚO
Sujeto a desarrollo de Plan Parcial
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Medellín, Junio de 2015
Señores CORPORACIÓN RUTA N DISTRITO MEDELLINNOVATION Municipio de Medellín
Gustosamente le estamos entregando el concepto de avalúo comercial para su consideración, solicitado para la corporación en días pasados de los lotes ubicados en la Carrera 55 A # 62 A 04, barrio Chagualo, zona urbana del Municipio de Medellín, Departamento de Antioquia. Agradecemos la confianza depositada en nuestra entidad, así como la oportunidad que nos brinda de poderle servir.
Atentamente,
HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S JUAN DAVID OCHOA POSADA R.N.A 3318
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INFORME DE AVALÚO CONTENIDO 1. Generalidades de la solicitud 2. Documentos suministrados para la valoración 3. Información jurídica del Inmueble 4. Descripción del sector 5. Reglamentación urbanística y norma de uso del suelo 6. Descripción del Inmueble 7. Método de Avaluó 8. Políticas y clausulas 9. Registro Fotográfico 10. Anexos
1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD Se efectuará el presente avalúo para establecer el valor comercial del inmueble que más se identifica con fundamento en metodologías y procedimientos valuatorios inicialmente aceptados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento del avalúo y los factores de comercialización que puedan incidir negativa o positivamente en el resultado final. FECHA DE LA SOLICITUD
MAYO DE 2015.
SOLICITADO POR
CORPORACIÓN
RUTA
N
–
DISTRITO
MEDELLÍNNOVATION TIPO DE AVALÚO Actualización Comercial – Lotes, ubicados en la Carrera 55 A # 62 A 04 barrio Chagualo del municipio de Medellín. El objeto de valoración es conocer el valor comercial y actual. Los responsables de la visita son los Avaluadores JUAN DAVID OCHOA POSADA, SANDRA COLMENARES y MARIA ISABEL RAMIREZ ARCILA. La persona responsable de atender la visita fue la arquitecta LIZETH HERRERA.
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2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN La Corporación Ruta N Distrito Medellínnovation realizó la entrega de los siguientes documentos necesarios para dicho Avalúo: Certificado de tradición y Libertad Ficha Predial Escritura Pública Adicionalmente se gestionó con el propietario una visita al predio donde no hubo interferencia alguna por parte de ninguno de los empleados de Ruta N.
3. INFORMACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE A continuación se presenta la ubicación del predio de acuerdo al municipio comuna y barrio, clasificación del predio. 1. Matricula inmobiliaria Lote A 01N-221545 solicitada en la oficina de Instrumentos Públicos. 2. CBML 10040230017 solicitada en la subdirección de catastro. 3. Matricula inmobiliaria Lote B 01N-205911 solicitada en la oficina de Instrumentos Públicos. 4. CBML 10040230016 solicitada en la subdirección de catastro. 5. Se analizó el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble.
Matrícula Inmobiliaria Lote A
01N-221545
Propietario:
MUNICIPIO DE MEDELLIN
Escritura o Título de Propiedad:
4001 del 28 de Diciembre del 2006 Notaria 19 de Medellín.
Modo de adquisición:
Compraventa.
Escritura de R.P.H:
No tiene.
Gravámenes y limitaciones al dominio:
No tiene.
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Matrícula Inmobiliaria Lote B
01N-205911
Propietario:
MUNICIPIO DE MEDELLIN
Escritura o Título de Propiedad:
4001 del 28 de Diciembre del 2006 Notaria 19 de Medellín.
Modo de adquisición:
Compraventa.
Escritura de R.P.H:
No tiene.
Gravámenes y limitaciones al dominio:
No tiene.
Se debe tener en cuenta el estudio de títulos ya que los linderos se han tomado de la anotación No. 3 con escritura 1721 del 30 de junio de 1980 de la notaria 8 de la ciudad de Medellín. 4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR
Foto 2: Ubicación Satelital
Los predios objeto de avalúo están ubicados en el barrio El Chagualo, comuna 10 la Candelaria de la ciudad de Medellín. Delimita por el norte con la calle 65 y la Universidad de Antioquia, por el sur con la calle 62, por el occidente con la carrera 55 A y por el oriente con la carrera 55 (Tenerife). A cuatro cuadras del lote por el norte se ubica Ruta N, a cinco cuadras hacia el Nororiente
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Fundación San Vicente de Paul, hacia el Oriente a una cuadra está la estación de Metroplus El Chagualo, la cual hace conexión con las estaciones Universidad y Hospital del sistema masivo de transporte Metro. Se puede acceder al lote por la carrera 55 sentido norte - sur o por la Avenida regional sentido sur - norte Los usos predominantes son residencial, industrial, comercial, universitario, servicios e instituciones de salud. A pesar que en el sector es tradicionalmente industrial, se puede evidenciar un alto desarrollo urbanístico de urbanizaciones de edificios de 10 pisos. A una cuadra del inmueble se encuentra la estación del sistema Metroplus “El Chagualo”. Cuenta con todos los servicios públicos como acueducto, alcantarillado, gas domiciliar, teléfono y servicios de recolección de basura. Estrato socioeconómico 3. En la zona se concentran las entidades: Parque Norte, Universidad de Antioquia, Parque Explora, Jardín Botánico, Parque de los Deseos, Ruta N, Museo Cementerio San Pedro, Hospital San Vicente de Paúl. Según los artículos 246 y 289 del acuerdo 48 de 2014, en este polígono se podrán construir nueva edificaciones para equipamientos siempre y cuando sean de primer orden entendidos estos como aquellos de nivel internacional, nacional, metropolitano y municipal, bien sean de iniciativa privada o pública. Servicios de Transporte público: Por la carrera 55 (Tenerife) vía principal circulan rutas de transporte urbano como Zamora, Castilla ruta 262, rutas de la empresa Bellanita, Copacabana, Santander ruta 280. Por esta vía pasan los buses del sistema integrado de transporte masivo que conectan con las estaciones Universidad y Hospital del sistema metro de la ciudad de Medellín. Adicionalmente a una cuadra del lote sobre la carrera 55 (Tenerife) con calle 62 se encuentra la estación El Chagualo del sistema Metroplus. El lote tiene buenas perspectivas de valorización ya que por su ubicación cuenta con buenas facilidades de transporte y buenas condiciones comerciales y residenciales.
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5. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA De acuerdo al POT de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín, adoptado mediante el Acuerdo 48 de 2014, a continuación se enuncian los parámetros normativos generales que rigen para el inmueble motivo de estudio. El polígono dentro del cual se encuentra inscrito el barrio es Z3_R_11.
Foto 3: Polígono
Se anexan Artículos 236 - 276 – 289 – 294 - 343 Tratamiento y Aprovechamientos en polígonos con tratamiento de renovación urbana. Artículo 236. Tratamiento de Renovación Urbana. (R) Este tratamiento se asigna a las zonas homogéneas identificadas como Zonas Deterioradas o en Conflicto Funcional y/o en Transformación cuyas determinaciones están encaminadas a recuperar y/o transformar las áreas urbanizadas que presentan procesos de deterioro físico, social y ambiental o que tienen grandes potencialidades de edificación y se encuentran subutilizadas con respecto al Modelo de ocupación. Igualmente, corresponde a la regulación de las zonas en las que se requiere efectuar la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas modificando la configuración de los predios privados y/o del espacio público mediante procesos de reurbanización que permitan generar nuevos espacios públicos y/o privados, así como una nueva definición de la normatividad urbanística de usos y aprovechamientos. En el municipio de Medellín se pretende generar un cambio en el patrón urbanístico presente en estas zonas; se trata entonces de promover importantes transformaciones en ellas, dado que cumplen un papel fundamental en la consolidación del modelo de ocupación propuesto por el Plan y en el cumplimiento de los objetivos del mismo y permiten efectuar la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas mediante
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procesos de reurbanización y regeneración que hacen posible generar nuevos espacios públicos y/ o privados. De esta manera, se busca que aprovechando su localización estratégica en la ciudad y sus excelentes condiciones de infraestructura de servicios públicos y de movilidad, se promuevan procesos de intensificación y diversificación de la utilización del suelo y de las construcciones, a fin de lograr, entre otros fines, el mejoramiento integral de vida de los moradores, el aprovechamiento intensivo del suelo, la racional densificación y mezcla de usos, la descongestión del tráfico urbano o la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales. En todo caso, la Renovación Urbana deberá respetar el derecho de permanencia de las actividades industriales existentes, para lo cual se consagra éste, como Acuerdo 48 DE 2014 “Por medio del cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín” 332 principio rector de este tratamiento, junto con el de protección de moradores, los cuales se aplican en los términos que se describen en el capítulo de AIE. Las zonas que reciben este tratamiento, se localizan principalmente en el ámbito Río, y en áreas del centro tradicional y representativo metropolitano o sus alrededores, razón por la cual, su renovación se considera fundamental, pues permitirá a partir de la solución paulatina de sus conflictos funcionales y de su adecuada articulación al resto de la ciudad, la recuperación global de la zona más importante de ciudad y por ende un beneficio de carácter metropolitano de gran incidencia para la productividad y competitividad de Medellín. Artículo 276. Aprovechamientos en polígonos con tratamiento de Renovación Urbana (R). Se asignan densidades habitacionales de la franja alta, debido a su localización en el ámbito Río. Los aprovechamientos máximos son los definidos en el Artículo 280. Tabla de aprovechamientos y cesiones públicas del respectivo polígono de tratamiento; la edificabilidad se asigna por índice de construcción. El licenciamiento y desarrollo de lotes localizados en este tratamiento está sujeto a la formulación de macroproyecto y/o plan parcial; estos instrumentos establecerán la norma básica aplicable, sin superar la norma general establecida en el presente Acuerdo. Estos polígonos sólo podrán utilizar el máximo aprovechamiento definido en este plan, una vez haya sido adoptado el plan parcial y/o macroproyecto. En ningún caso, se superará el índice de construcción de cinco (5,0). En este tratamiento aplica la venta de derechos de construcción para aquellos polígonos definidos en el Artículo 294 Tabla aprovechamientos adicionales y pago del derecho Acuerdo 48 DE 2014 “Por medio del cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín” 383 adicional en polígonos donde aplica la venta de derechos de construcción y desarrollo y en el Mapa 29. Zonas receptoras de derechos adicionales de construcción y desarrollo. Los polígonos con tratamiento de Renovación Urbana sólo podrán aplicar la norma aquí definida desde los planes parciales y/o macroproyectos y no directamente lote a lote. A tal
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efecto se define una norma transitoria para aquellos lotes que quieran construir sin existir el plan parcial adoptado, la cual sólo permitirá reparaciones locativas y adecuaciones, y construcciones adicionales a las existentes atendiendo a topes establecidos en el presente plan. Parágrafo 1. No se admitirán procesos de redistribución de lotes, subdivisiones o urbanización parcial o total hasta tanto se apruebe el Plan Parcial y/o Macroproyecto y se hayan autorizado a través de la licencia respectiva las obras urbanísticas y constructivas por la entidad competente, según lo dispuesto en el Decreto Nacional 1469 de 2.010 o norma que lo complemente, modifique o sustituya. Parágrafo 2. Los aprovechamientos transitorios son los definidos en el Artículo 289. Aprovechamientos transitorios para polígonos de Renovación Urbana (R). Parágrafo 3. Se podrán construir nuevas edificaciones para equipamientos siempre y cuando sean de primer orden, entendidos estos como aquellos de nivel internacional, nacional, metropolitano y municipal, bien sean de iniciativa pública o privada.
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TABLA DE APROVECHAMIENTO
Artículo 289. Aprovechamientos transitorios para polígonos de Renovación Urbana (R). En estos tratamientos, no se permitirá ningún tipo de construcción nueva hasta tanto se apruebe el Plan Parcial. Sólo se permitirán las siguientes actuaciones urbanísticas:
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1. Ampliaciones y modificaciones, en lotes con área inferior a doscientos cincuenta metros cuadrados (250,00 m²), hasta dos pisos, por una única vez.
2. Ampliación de la edificación hasta el 10% del área total construida que presente al momento de solicitar la respectiva licencia, en lotes con áreas mayores de doscientos cincuenta metros cuadrados (250,00 m²) por una única vez. Estas modificaciones y ampliaciones se deben realizar conservando la misma actividad o uso sin generar nuevas destinaciones. Se admitirá el reconocimiento de edificaciones que se acojan a la reglamentación vigente. No se admiten procesos de redistribución de lotes, subdivisiones o urbanización parcial o total hasta tanto se apruebe el plan parcial y/o macroproyecto respectivo y Acuerdo 48 DE 2014 “Por medio del cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín” 410 se hayan autorizado por la entidad competente, a través de licencia, las obras urbanísticas y constructivas, según las disposiciones del Decreto Nacional 1469 de 2.010 o norma que lo complemente, modifique o sustituya. En los lotes existentes que no se hayan desarrollado constructivamente, se permitirá su utilización con actividades transitorias tales como parqueaderos a nivel, depósitos o industrias que no impliquen áreas construidas que sobrepasen el 10% del área neta del lote, estas edificaciones se desarrollarán a nivel de primer piso sin sobrepasar cuatro metros (4,00 m.) de altura. Lo anterior hasta tanto se apruebe el plan parcial. En todo caso, se requerirá la licencia de construcción correspondiente y de acuerdo con los usos permitidos según el Mapa 23. Usos Generales del Suelo Urbano. En todos los casos, las ampliaciones de las edificaciones en estos polígonos, deben cumplir con cesiones públicas y áreas libres privadas a las que se refiere el presente Acuerdo. Se podrán construir nuevas edificaciones para equipamientos básicos siempre y cuando sean de Primer Orden o General, entendidos como del nivel supramunicipal (internacional, nacional, regional, metropolitano) y municipal, bien sean de iniciativa pública o privada. Parágrafo. En las edificaciones existentes donde se desarrolle un uso industrial, se podrán hacer las modificaciones y ampliaciones sin límite de área, siempre y cuando estas obras, se requieran para el mejor funcionamiento de las mismas y deberán estar relacionadas con el mejoramiento de la productividad o la generación de áreas administrativas requeridas para la misma empresa. Estas adiciones no podrán generar nuevas destinaciones ni sobrepasar los aprovechamientos señalados en el Artículo 280. Tabla de aprovechamientos y cesiones públicas., conservando el uso industrial. La ocupación estará determinada por los retiros laterales y de fondo que se requieran, dependiendo del área en donde se localicen.
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Artículo 294. Tabla aprovechamientos adicionales y pago del derecho adicional en polígonos donde aplica la venta de derechos de construcción y desarrollo. Los polígonos donde se permite la venta de derechos de construcción y desarrollo objeto de aprovechamiento adicionales y transferencia de derechos, quedan incluidos en el Mapa 29 Zonas receptoras de derechos adicionales de construcción y desarrollo, así como en la tabla que incluye el presente artículo, la cual define los aprovechamientos máximos que se pueden adquirir expresados en índice de construcción y densidad, al igual que monto a pagar TABLA DE APROBECHAMIENTO ADICIONAL
Artículo 343. Áreas y frentes mínimos de lote para tratamientos de Desarrollo D y DE y Renovación (R). Los planes parciales definirán en su reglamentación específica las dimensiones mínimas de frentes y áreas de lotes a proyectar en las diferentes unidades de actuación urbanística o unidades de gestión; la norma aquí descrita, tendrá carácter supletorio si el plan parcial o
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macroproyecto no lo especifica. Este mismo criterio aplica a los desarrollos urbanísticos y constructivos a realizar a partir de los planes parciales adoptados con anterioridad a la presente reglamentación. En las áreas de manejo especial, definidas por planes parciales y macroproyectos, aplicarán los frentes y áreas mínimas de lote definidos para el tratamiento de Consolidación en el Artículo 341. Según el actual POT, los lotes se podrán desarrollar por medio de plan parcial. MAPA DE PLANES PARCIALES APROBADOS CERCANOS AL LOTE:
Foto N°5: Mapa Planes parciales aprobados Acuerdo 48 de 2014
6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
6.1 Localización Los inmuebles están ubicados en la carrera 55 A # 62 A 04 barrio El Chagualo, comuna 10, la Candelaria de la ciudad de Medellín Sector centro Oriente de la ciudad de Medellín. Los lotes Objeto de avalúo hace parte del Macroproyecto Rio Centro definido por el acuerdo 048 de 2014 Plan de Ordenamiento de la ciudad de Medellín y está definido como un lote con alto potencial de desarrollo. 13
El Área total de los lotes A más lote B es: 4.985,03 M2, relieve plano. Esta información fue tomada de la ficha catastral.
Foto 4: Ubicación del predio
6.2.
Características generales del terreno
Los inmuebles objeto de avalúo cuenta con todos los servicios Básicos y Complementarios, su actividad económica principal es Industrial, aunque en el sector muy cerca de la bodega se pueden encontrar locales comerciales, servicios como supermercados, instituciones educativas como la Universidad de Antioquia e instituciones de salud como la Fundación Hospitalaria San Vicente de Paul. El lote A esta construido en forma rectangular y topografía plana, con urbanismo y especificaciones para uso industrial. Las vías de acceso principales son la carrera 55 Tenerife, Avenida regional, calle 67, las cuales se encuentran en buen estado. Los linderos de las Matrículas Inmobiliarias Lote A 01N-221545 y Lote B 01N-205911 están contenidos en la escritura 1721 del 30 de Junio de 1980 Notaría 8ª de Medellín: A) Un lote de terreno situado en la ciudad de Medellín, con una cabida aproximada de cuatro mil ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dos mil setecientos cincuenta y dos diezmilésimas de metro cuadrado (4.156.2752 m2) comprendido dentro de los siguientes linderos:
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Por el oriente, con la carrera 55, por el occidente, con la carrera distinguida antes con el Número 56 que corresponde hoy a la 55 A; por el sur, con el inmueble de propiedad de Industria de Alimentos Ltda. y por el norte, con la propiedad de textiles Pepalfa S.a. B) Un lote situado en esta ciudad de Medellín, entre las carreras 55 y 55A, de la actual Nomenclatura urbana, que tiene una cabida de setecientos cuarenta y cinco con cincuenta y un metros cuadrados (745.5145 m2) y está comprendido dentro los siguientes linderos: Por el norte, en extensión aproximada de 63.53 metros con predio de Textiles Pepalfa S.A; por el oriente en una extensión aproximada de 11,54 metros con la carrera 55; por el sur en extensión de 61,20 metros con el predio de Textiles Pepalfa S.A.; por el occidente en extensión aproximada con la carrera 55 A para la cual se le solicitó al señor Registrador abrir nueva matrícula inmobiliaria como consecuencia de la partición del inmueble de mayor extensión, según escritura No. 3094 del 30 de noviembre de 1.979, cuya matrícula inmobiliaria era la No. 001-0105409. El folio de esta matrícula es el No. 001-0221545. Se anexa plano ficha catastral 6.3 Características generales del lote El lote actualmente se encuentra habilitado para patio de parqueaderos de busetas del sistema de transporte masivo Metroplus y cuenta con una construcción provisional de dos pisos donde opera la administración del centro de mando operacional (CMO) del sistema alimentador oriental (SAO). Esta construcción se encuentra en una esquina del lote B. Al momento de la visita la construcción se encuentra en regular estado de conservación. El primer piso está deshabilitado pues no presenta condiciones aptas para operar. El acceso hacia el segundo piso se da por escaleras en cemento. El segundo piso cuenta con 6 oficinas de aproximadamente de 6 m2 x 6 m2 en promedio. El piso de las oficinas es en cerámica, muros en cerramiento de bloque en adobe y pintados, techo en teja de eternit y puertas metálicas corredizas. Los muros exteriores del segundo piso son en adobe a la vista. En otra esquina del lote B se encuentra una construcción sin terminar en adobe a la vista que actualmente se encuentra habilitada como bodega de materiales. El lote cuenta con una caseta de vigilancia construida en madera en mal estado de conservación. Los techos, muros y pisos no presentan daños estructurales que puedan afectar la construcción, pero su estado de conservación en general no es óptimo. .
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REGISTRO FOTOGRAFICO DEL LOTE FOTOS DE ENTORNO
AN
DE Fachada occidental
Avenida Ferrocarril – Estación chagualo Metroplus
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FOTOS INTERIOR LOTES A - B
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7. METODO DE AVALÚO
Para la determinación de valor comercial de este inmueble se utilizaron los siguientes métodos para obtención del valor, tanto para terreno como para la construcción, según la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia Resolución 620 de 2008
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor Comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. Nota: El desarrollo de este lote se debe dar previa aprobación del plan parcial. Se realizó el informe de avalúo teniendo en cuenta el proyecto que se pretende desarrollar y conociendo que el plan parcial está próximo a aprobación. Los aprovechamientos del plan parcial no puede superar a los establecidos para el polígono según el acuerdo 048 de 2014.
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RESULTADO DEL AVALÚO
DESCRIPCIÓN
ÁREA / m²
Área Lote A Construcción Lote A Área Lote B
745,514 778,98 4.208,05 VALOR TOTAL
VALOR EN LETRAS
VALOR / m² $ $ $
1.730.000 450.000 1.730.000
VALOR TOTAL $ $ $
1.289.739.220 350.541.000 7.279.926.500
$
8.920.206.720
OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SEIS MIL SETECIENTOS VEINTE PESOS.
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VIGENCIA DEL AVALÚO De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor.
9. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS -
El precio que asigna HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S. al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes.
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Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble.
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El avalúo de HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de carácter legal, excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de tal situación para que sea considerada en él.
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En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otra índole, HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, desechan evaluar tales criterios en el análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven.
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Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S.
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NOTAS Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo efectuado por HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalúo. En ningún caso podrá entenderse que el avalúo de HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la aprobación o concesión de créditos, o la recepción del mismo como garantía. Se certifica que HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S., ni ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecución del presente estudio. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante y sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una autoridad competente. CLÁUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador, sin su consentimiento. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer.
Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe.
El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio.
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Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.
El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión.
El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando.
El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración.
Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN HUMBERTO OCHOA ASOCIADOS S.A.S, no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del inmueble. Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe. 10. REGISTRO FOTOGRÁFICO 11. ANEXOS -
Copia Escritura Certificado de Libertad y Tradición Impuesto predial Ficha Catastral Carnet R.N.A Carta de Fedelonjas Y Lonja de Propiedad Raíz de Medellín.
JUAN DAVID OCHOA POSADA AVALUADOR R.N.A 3318
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