COMUNE DI NOVARA Via Rosselli n. 1 Oggetto:
Perizia tecnica, descrittiva e estimativa del complesso architettonico denominato “Teatro Coccia di Novara”.
I sottoscritti arch. Mario Mariani
iscritto con il n. 817 all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori delle Provincie di Novara e VCO e geom. Cristina Locarni hanno ricevuto dal Sindaco e dal Segretario Comunale il mandato di svolgere la perizia in oggetto.
1 - Premesse Si tratta di stimare ed attribuire il valore venale più probabile di un importante bene storico architettonico le cui origini risalgono tra il 26 aprile 1777 ed il 1779 e realizzato nella attuale configurazione alla fine del XIX secolo, al fine di attribuirgli un valore euristico con la finalità di farlo confluire in un fondo ad hoc della Fondazione Coccia. Il complesso, posto a ridosso dell’isolato della curia vescovile ed ai margini della città storica, definisce un intero isolato rettangolare prospettante su via F.lli Rosselli, su cui è ubicato l’ingresso del pubblico, ed ospita oltre che la funzione principale del teatro anche una libreria, un bar caffetteria, il Piccolo Coccia, il Club Unione e la sede dell’UNICEF locale. La perizia presenta un estremo grado di difficoltà dovuta al fatto che si tratta di assegnare un valore ad un immobile caratterizzato da un unicità nell’ambito del territorio paragonabile solo ad un altro immobile comunale quale il Teatro “Faraggiana”.
1
2 - Anagrafica del bene immobile Denominazione:
Complesso immobiliare Teatro Coccia
Ubicazione:
Via F.lli Rosselli
Comune:
Novara
Provincia:
Novara
Regione
Piemonte
Provenienza:
L’immobile è di proprietà del Comune di Novara dal 1986, giusto atto del Notaio Vito Cafagno 16.07.1986 rep. 56.724 racc. 20.359; anno nel quale la società dei Palchettisti, precedente proprietaria, vende l’immobile al Comune
al
fine
di
adeguarlo
alla
normativa
antincendio
ed
antinfortunistica e riavviarlo ad un’attività artistica in linea con le grandi tradizioni del teatro. 3 - Dati catastali Catasto Terreni L’immobile è censito al censuario del Comune di Novara al Catasto Terreni - Area di enti urbani e promiscui - al Fg. 166 particella 9138 “Ente Urbano” con una superficie di 35 are e 90 centiare. . La provenienza del mappale è il n. 44 sempre del Fg. 166 per are 35,90 dell’N.C.T. corrispondente a mq. 3.590. Catasto Fabbricati L’immobile è identificato al Fg. 166 particella 9138 sub. 9, 10, 11, <12 partita C attuale 17> 13, 14, 15, 16 e 17 ed è intestato al Comune di Novara – Ente Locale con sede in Novara, Codice Fiscale 00000680033 (*) Proprietà 1000/1000. (*) il Codice Fiscale del Comune effettivo è il seguente CF. 00125680033, pertanto l’attribuzione del CF a catasto è da ritenersi un errore materiale da rettificare. Nella tabella seguente si riportano i dati salienti della visura per immobile inerente ai singoli subalterni: Unità Immobiliari n.
Dati Identificativi Fg
Dati di Classamento
Mapp.
Sub.
Zona Cens.
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita €
1
166
9138
9
1
D/3
-
-
1
166
9139
10
1
C/1
10
279 mq.
8.717,53
1
166
9138
11
1
C/1
12
73 mq.
3.087,74
1
166
9138
13
1
A/3
3
3,5 vani
442,86
1
166
9138
14
1
A/3
3
3,5 vani
442,86
1
166
9138
15
1
A/10
3
23,5 vani
1
166
9138
16
1
A/10
6
3 vani
1
166
9138
17
1
D/3
-
-
39.767,18
3.944,44 805,67 17.079,00
2
Planimetria Catastale Confini: a Nord
– Via F.lli Rosselli,
a Est
– Via Puccini;
a Sud
– Via Carlo Coccia;
a Ovest
– Piazza Martiri della Libertà.
4 - Descrizione tecnica, morfologica e storica 4.1 Cenni storici Il Teatro Coccia è una costruzione eretta sul finire del secolo XIX sui resti di un preesistente edificio teatrale risalente alla seconda metà del XVIII secolo. Alla fine del secolo diciottesimo era infatti in funzione il "Teatro Civico”,
utilizzato
per
la
presentazione
di
opere
musicali,
commedie e balletti. Intorno al 1830 il Teatro Civico subisce un profondo restauro e prima della fine del secolo si viene a delineare una nuova edificazione
che
prescindeva
distributivo e dalle membrature
completamente
dall'impianto
architettoniche del vecchio
teatro. E’ del 1873 il cambio di denominazione del teatro da Teatro Civico a Teatro Coccia, mentre l'inaugurazione ufficiale del Teatro Coccia è del 1888.
3
L'edificazione ottocentesca non produsse però integralmente l'edificio attuate: furono realizzati la zona dell'atrio d'ingresso, la sala teatrale con i tre ordini di palchi e il loggione, il blocco del palcoscenico, la copertura della sala teatrale; la zona posteriore al palcoscenico era chiusa con un muro di recinzione ed adibita a giardino interno. La parte mancante dell'edificio, che completa il complesso edilizio così come appare ai nostri giorni, viene realizzata negli anni tra il 1914 ed 1928, anni in cui viene realizzato l'ampliamento della torre scenica, con conseguente modifica dei prospetti esterni e della percezione plani volumetrica del complesso architettonico. Costruite integralmente sulla base del progetto originario sono invece le due facciate principali, quella verso via Palazzo Civico, ora via Fratelli Rosselli, e quella verso piazza Vittorio Emanuele II, ora piazza Martiri della Libertà; la sala con i tre ordini di palchi, il loggione, il complesso del palcoscenico e l’atrio d’ingresso. La cupola di copertura della sala teatrale, prevista inizialmente il legno fu realizzata invece in ferro e ricoperta con lastre di rame. Ulteriore intervento riguarda la copertura del palcoscenico, realizzata
in
cemento
armato,
con
consolidamento
delle
strutture sottostanti. Altre modifiche effettuate rispondevano a precise esigenze di modernizzazione e maggiore funzionalità dell'edificio, quale ad esempio la sospensione dell'utilizzo dei locali sotto palcoscenico, prima utilizzati per il riscaldamento dei locali soprastanti e poi abbandonati con l'inserimento dell'impianto di riscaldamento a termosifoni. In conclusione la realizzazione e la successiva trasformazione del complesso si può dividere in tre distinte parti: l’impianto originario
settecentesco, di cui solo una piccola
porzione risulta integrata nella costruzione; la ricostruzione edificata
completamente
tra
il
1886
ed
il
1888
ed
un
completamento del 1920 nell’area del preesistente giardino. Ulteriori interventi furono eseguiti nell’anno 1928, quali la sopraelevazione del teatro per la parte soprastante il palcoscenico, per un migliore allestimento e rappresentazione degli spettacoli e per la sicurezza del teatro. Da tale data si riscontrano solo interventi manutentivi e di
modifica di
alcuni serramenti
per rendere più
funzionale l’utilizzo della struttura; questo sino al 1955 data in cui avviene, sul fronte verso la via F.lli Rosselli la sopraelevazione di una porzione retrostante la seconda galleria al
fine di
ricavare la cabina di
proiezione cinematografica. In quegli anni infatti il teatro venne utilizzato oltre che per le rappresentazioni anche quale sala di proiezione cinematografica.
4
4.2 Descrizione dell’Immobile Dimensioni:
Fabbricato neoclassico a 2 piani fuori terra + parte di piano cantinato, comprendente: -
Su tre lati un portico di pubblico passaggio con colonne in granito;
-
Sala teatro in zona centrale, a forma di ferro di cavallo, con un totale di 936 posti, palcoscenico di 420 m2, palchi sporgenti sorretti da colonnine in ghisa, atrio ingresso, nicchie con i busti di Donizzetti, Bellini, Rossini e Verdi;
-
Locali adibiti a bar e negozio libri, ubicati al piano terra della parte di edificio a due piani;
-
Locali adibiti a club Unione e uffici, ubicati al primo piano.
•
Superficie coperta
: m2
3.300
Circa
•
Superficie Lorda di Pavimento
: m2
7.113
Circa
•
Volume Complessivo
: m³
30.253,94
Per la sola parte del teatro
•
Volume torre scenica
: m³
12.730,00
A detrarre
•
Volume Piccolo Coccia e Club Unione
: m³
9.774,28
A sommare
Caratteristiche costruttive: •
Fondazioni
: In muratura, pietrame e in cemento armato.
•
Strutture verticali
: Mattoni
pieni,
pietra,
cemento
armato
(struttura
palcoscenico), acciaio. •
Strutture orizzontali
: Solai in legno e laterizio, parte in ferro e a volta.
•
Copertura
: Di tipo a falde inclinate su orditura in legno, rivestimento in coppi, alcune falde in vetro armato, cupola centrale in rame. Alcune porzioni della copertura sono in cemento – amianto su strutture in acciaio.
•
Scale
: In pietra, mattoni, parte rivestite in marmo bianco e grigio
•
Tamponamenti
: Mattoni pieni, intonacati e tinteggiati con decori in pietra e
perimetrali •
Divisioni interne
malta di calce : In muratura intonacata, in pareti mobili ed attrezzate. Finiture
in
intonaco
tinteggiato,
stucchi,
affreschi,
controsoffittatura in gesso, rivestimenti in marmo e pietra •
Serramenti esterni
: In legno, cristallo e metallo.
•
Serramenti interni
: In legno e metallo
•
Suoli e pavimenti
: Parquet, marmo e moquettes. Marmo nell’atrio del teatro, ceramica e mattoni di cemento.
•
Servizi igienici
: Di tipo standard.
•
Impianti
: Elettrici, idrico - sanitario, riscaldamento, condizionamento e antincendio.
Stato di conservazione
: da Molto Buono a Buono
5
Ambienti che costituiscono il Teatro Piano Cantinato Comprende i locali destinati agli impianti tecnologici così elencati: - cabina elettrica ENEL e cabina di trasformazione con relativi quadri elettrici; - locale macchine ascensori; - sottopalco con golfo mistico e ripostiglio orchestrali; - sottoplatea ; - ripostigli; Il piano cantinato è collegato al superiore piano terra attraverso corpi scala. La cabina ENEL e la cabina di trasformazione sono collegate sia con il corpo scala che con murature e porte REI 120 che con accesso diretto mediante botola dall’esterno su via Coccia. Piano Terra – Platea Le destinazioni d’uso previste per il Teatro a questo piano sono le seguenti: - atrio d’ingresso, platea, servizi igienici per il pubblico, custodia e guardiola; il piano terra è collegato con gli altri piani dell’edificio mediante le scale esistenti: - scale laterali all’atrio d’ingresso; - scala triangolare verso piazza Martiri; - scala verso piazza Puccini. - nuova scala verso piazza Martiri; - nuovo impianto ascensore; - elevatore per il superamento delle barriere architettoniche. L’accesso al pubblico avviene dal portico di via F.lli Rosselli nell’atrio e successivamente ai vari ordini; vi è un accesso carraio da via Coccia e un ingresso artisti da Largo Puccini. Piano Palchi 1° livello Sono dislocati nella zona platea gli Uffici amministrativi, i retropalchi, palchi e servizi igienici mentre nella zona di palcoscenico i camerini, locali quadri, luci scena e servizi igienici. I collegamenti con gli altri piani sono sempre serviti dalle scale di cui al piano terra. Piano Palchi 2° livello Sono dislocati i palchi verso la platea, verso le pareti laterali esistono i retropalchi vincolati per i soffitti decorati e/o affrescati dalla Soprintendenza per i Beni storici e artistici e servizi igienici per il pubblico. Per la zona palcoscenico sui due lati di piazza Martiri e largo Puccini sono ubicati i camerini con ulteriori servizi igienici; sul lato di via Coccia sono ubicate le sale prova. Il piano è collegato agli altri piani dalle scale e dall’ascensore. Piano primo – Galleria In questo piano sono ubicati la gradinata centrale della prima galleria e i relativi palchi verso la platea; posteriormente ad essi il corridoio disimpegno con una zona destinata ad Uffici con i relativi servizi igienici. Nella zona palcoscenico sono previsti i camerini ai due lati est ed ovest
6
con servizi igienici. I collegamenti verticali con gli altri piani sono assicurati sempre dai corpi scala e dell’ascensore. Piano secondo – Galleria Il piano si estende con le gradinate della II galleria ed ai due lati di esso sono ubicati i cortiletti fumatori con una zona di deposito a nord della platea. La zona palcoscenico è composta da stanze a disposizione. Il piano di manovra scene ed il vuoto palcoscenico (posto ad una quota di + 11,00 m.). Questo piano è servito dalla scala triangolare prospettante su piazza Martiri, nonché dalle altre scale e dall’ascensore. Capienza della Sala Il numero totale dei posti a sedere è di n. 936 sia in platea che nei vari ordini dei palchi, così come di seguito suddivisi: piani
Ubicazione
quota livello
posti
1
Platea
± 0,00
376
2
palchi – 1° livello
+ 1,46
150
3
palchi – 2° livello
+5,03
150
4
1° galleria
+7,65
130
5
2° galleria
+10,28
130
Totale
936
IL numero di posti, ai vari livelli è direttamente rapporto e funzionale alle vie di fuga previste. Ambienti che costituiscono l’attività di bar caffetteria L’attività è posta nell’angolo nord ovest del plesso e occupa parzialmente il piano interrato con destinazione a magazzini e locali di deposito funzionali all’attività non aperti al pubblico; al piano terra, con accesso dal portico principale di via Rosselli, si sviluppa il bar caffetteria con sala-bar, cucina e ripostiglio. Dal locale del piano terra, attraverso una scala a vista, si accede al mezzanino-soppalco che ospita in parte un’ulteriore sala della caffetteria e relativi servizi igienici, con antibagno e office. Attraverso una scala chiusa si accede al primo piano sul quale sono dislocati un magazzino, un office, un bagno del personale ed una saletta ristorante dalla quale si accede alla terrazza lineare prospettante su Piazza Martiri. Ambienti che costituiscono l’attività di libreria L’attività è posta a nell’angolo nord est del plesso, e occupa parzialmente il piano terreno con due locali contigui con accesso dai portici di via F.lli Rosselli e un accesso da piazza Puccini con relativo bagno e antibagno corrispondente al sub. 11 del mapp.le 9138. Non contiguo al locale libreria e corrispondente ad un vano sempre del sub. 11, posto al piano terra ma nell’angolo sud est è localizzato il deposito dei libri. Ambienti che costituiscono il Piccolo Coccia Il Piccolo Coccia è localizzato nell’area sud ovest del plesso e si compone di una certa serie di locali posti in fregio al portico di Piazza Martiri della Libertà; la sua destinazione al piano terra è
7
quella di una sala polivalente per l’organizzazione di eventi con presenza continuativa di persone inferiore alle 100 unità con relativo foyer d’ingresso, disimpegni e servizi. Annesso catastalmente, ma funzionale all’attività teatrale del Coccia, vi è il vano di carico e scarico merci. Al piano primo oltre ai due vani a tutt’altezza del piano terra della sala polivalente e del foyer vi è un locale non utilizzato e non agibile. Al secondo e al terzo piano invece si susseguono sette sale prove con annessi disimpegni e servizi. Ambienti che costituiscono il Club Unione Prospettano per la maggior parte su via F.lli Rosselli e sono posti al piano primo dell’immobile, l’accesso avviene tramite una scala a doppia rampa e ascensore con ingresso da Piazza Puccini. Al piano ammezzato, con accesso dal pianerottolo intermedio della scala, sono presenti n. 4 ripostigli, di cui due illuminati naturalmente, ed un piccolo servizio igienico. Al piano primo dal pianerottolo d’arrivo si giunge negli ampi locali costituenti il club composti essenzialmente, dal foyer d’ingresso, limitrofo la segreteria, dal guardaroba con servizi igienici, dalle sale ludiche chiudono la sala da pranzo, la cucina e la sala biblioteca. I locali, tutti illuminati naturalmente sono ampi e con caratteristiche di pregio che vanno dai pavimenti in legno a doghe o seminato veneziano, ai rivestimenti di pregio, modanature e stucchi sino alle volte. Da precisare che gli arredi, anch’essi di pregio, non sono di proprietà comunale salvo alcuni quadri prestati dal museo comunale. Ambiente che costituisce la sede dell’UNICEF Si tratta di un unico locale posto al piano terra nella zona sud ovest, con accesso dal portico prospettante Piazza Martiri della Libertà. Le dimensioni sono di m. 3.70 × m. 5,60.
Le descrizioni sopra riportate sono la sintesi della documentazione analizzata presso i Servizi e la visione dello stabile avvenuta con apposito sopralluogo mercoledì 4 luglio 2012 alla presenza del Sig. Marcon responsabile tecnico del palcoscenico del Teatro Coccia. Il Piccolo teatro è stato anch’esso oggetto di sopralluogo in aprile da parte del Servizio Patrimonio, mentre i locali della biblioteca e del bar caffetteria essendo pubblici sono stati visionati in orario di apertura.
4.3 Gli interventi di adeguamento, di restauro e di risanamento conservativo Sin dagli atti preliminari all’acquisto dell’immobile da parte del Comune di Novara, autorizzato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 245 del 15 aprile 1986, si manifestava la necessità d’intervenire urgentemente su molte parti del Teatro; di seguito, ed in sintesi, l'escursus dei principali atti assunti dall'Amministrazione Comunale per restaurare ed ammodernare il complesso . Atto n. 1
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 62 del 20 gennaio 1986
Oggetto
:
Acquisizione dalla Soc. del Nuovo Teatro Coccia dell'edificio del Teatro Coccia mediante espropriazione art. 54 L. 01.06.1939 n. 1089
Sintesi/Note
:
Stante il cattivo stato di manutenzione dell'immobile, i rilevanti aspetti storico culturali del teatro e la necessità di ristrutturarlo per il proseguo
8
delle rappresentazioni, l'Amministrazione decise di avviare la procedura espropriativa. Atto n. 2
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 245 del 15 aprile 1986
Oggetto
:
Acquisizione dalla Soc. del Nuovo Teatro Coccia dell'edificio del Teatro Coccia e di 53 palchi appartenenti ai privati
Sintesi/Note
:
La procedura espropriativa fu sostituita da un'acquisizione bonaria; la determinazione del prezzo d'acquisto fu eseguita con perizia del civico Ufficio Tecnico redatta in data 26.03.1986 per un concorrere di £ 1.111.540.000
da
cui
era
esclusa
la
somma
di
£
9.000.000
per
l'espropriazione dei 3 palchi non ceduti consensualmente. Nel preambolo dell'atto il Comune di Novara s'impegnava a: •
restaurare il teatro, le pertinenze e i palchi;
•
ad adeguare la sala, il palcoscenico e le attrezzature alla normativa sulla prevenzione incendi;
•
al rifacimento delle coperture, scossaline, converse e pluviali;
•
al rifacimento delle facciate, intonaci, tinteggiature e serramenti;
•
a riaprire il Teatro al pubblico per spettacoli di prosa, lirica e musicali in genere;
Atto n. 3
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 626 del 3 novembre 1986
Oggetto
:
Indagini strutturali, verifiche statiche e calcoli di stabilità sul Teatro Coccia
Sintesi/Note
:
Affidamento a ditta specializzata in indagini statiche non invasive per £ 260.000.000 IVA e spese tecniche comprese attingendo dal 1° lotto di lavori approvato dalle spese previste per gli arredi
Atto n. 4
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 462 del 6 luglio 1987
Oggetto
:
Approvazione
Progetto
Copertura
e
aggiornamento
progetto
stralcio
esecutivo - 1° lotto Sintesi/Note
:
Con DCC n. 247 del 15.04.1986 si approvò un progetto di massima di ristrutturazione del Teatro 1° lotto per complessive £ 3.750.000.000 comprensivi dell'acquisto, IVA e delle spese tecniche. In realtà il progetto complessivo approvato prevedeva 4 lotti funzionali per un importo presunto di £ 7.900.000.000. •
indagini strutturali approvate e eseguite per £ 243.284.695 IVA compresa;
•
progetto di rifacimento delle coperture £ 810.000.000 IVA e spese tecniche comprese;
•
rideterminazione del quadro economico di progetto del 1° lotto in £ 3.880.000.000 IVA, spese tecniche ed acquisizione dell'immobile comprese.
9
Atto n. 5
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 190 del 28 febbraio 1989
Oggetto
:
Lavori
di
ristrutturazione
del
Teatro
Coccia
-
Approvazione
perizia
modificativa e suppletiva Sintesi/Note
:
•
maggiori opere edili per £ 613.831.014;
•
maggiori opere delle coperture per £ 80.549.739;
•
maggiori costi di ignifugazione e consolidamento per £ 58.405.170;
•
maggiori costi per il restauro e doratura cornici per £ 100.000.000;
•
conferma del quadro economico di progetto del 1° lotto in £ 3.880.000.000.
Atto n. 6
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 232 del 30 marzo 1989
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - II lotto
Sintesi/Note
:
Intervento su tutte le parti del teatro, gli impianti, la torre scenica, servizi, uffici e camerini, plachi, gallerie, platea, foyer d'ingresso, superamento delle
barriere
architettoniche,
decori,
drappi,
stucchi
e
dorature,
realizzazione di vie di fuga e scale d'emergenza, ecc. per complessive £ 6.150.000.000 IVA e spese tecniche comprese. Atto n. 7
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 349 del 29 maggio 1989
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - II lotto - modifica deliberazione CC. n. 232/1989. Approvazione del progetto stralcio, del metodo di gara e del bando.
Sintesi/Note
:
Sostanzialmente si decide, modificando il deliberato della CC n. 232/1989 di dividere in 3 stralci il II lotto, ferme restando le caratteristiche tecniche, per questioni di finanziamento delle opere: •
1° stralcio £ 2.500.000.000 stato rustico di opere e impianti;
•
2° stralcio £ 2.000.000.000 parte delle finiture opere/impianti;
•
3° stralcio £ 1.650.000.000 ultimazione opere/impianti.
•
si decise di scorporare l'arredamento dai lavori di ristrutturazione del II lotto;
•
i tre stralci vengono tutti approvati, ivi compreso il bando di gara, e solo il primo finanziato.
Atto n. 8
:
Delibera di Giunta Comunale n. 2117 del 1 dicembre 1989
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - II lotto – Affidamento lavori 1° progetto stralcio alla ditta aggiudicataria l'appalto
Sintesi/Note
:
Previo bando di licitazione privata e relativa aggiudicazione sono aggiudicati i tre stralci per un concorrere complessivo di £ 4.164.107.200 oltre a IVA e spese tecniche; affidando formalmente il 1° stralcio per £ 2.058.630.979.
Atto n. 9
:
Delibera di Giunta Comunale n. 2442 del 27 dicembre 1990
Oggetto
:
Ristrutturazione
del
Teatro
Coccia
-
Lavori
di
consolidamento
e
10
ignifugazione della copertura sala platea. Approvazione del Certificato di regolare esecuzione. Sintesi/Note
:
Approvazione della relazione sul conto finale e certificato di regolare esecuzione delle opere, consegnate in data 14.4.1988 ed ultimate in data 21.05.1989 per complessive £ 106.677.544. IVA compresa .
Atto n. 10
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1932 del 21 ottobre 1992
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - I lotto - Opere edili approvazione certificato di regolare esecuzione
Sintesi/Note
:
Approvazione della relazione sul conto finale e del certificato di regolare esecuzione delle opere, consegnate in data 19.1.1987 ed ultimate in data 28.11.1990 per complessive £ 613.028.639 +IVA.
Atto n. 11
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1956 del 28 ottobre 1992
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - I lotto - Rifacimento copertura Approvazione certificato di regolare esecuzione.
Sintesi/Note
:
La delibera approva un certificato di regolare esecuzione del 05.06.1992 liquidando i lavori del rifacimento della copertura della sala del club unione per £ 19.527.690. Nel preambolo si da atto che l'importo per il rifacimento delle coperture stesse del teatro Coccia, a seguito di perizia modificativa e suppletiva di variante approvata con delibera di CC n. 190 del 2.02.1989, é venuto a determinarsi il £ 552.862.469 + IVA.
Atto n. 12
:
Delibera di Consiglio Comunale n. 339 del 29 marzo 1988.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - II lotto - Conferimento incarico della redazione del progetto esecutivo e della direzione lavori
Sintesi/Note
:
Si conferisce incarico al medesimo progettista del lotto n. 1 per un concorrere di £ 331.694.294 IVA e CNPAIA compresi.
Atto n. 13
:
Delibera di Giunta Comunale n. 451 del 26 febbraio 1992.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - Approvazione perizia suppletiva e di variante del 1° stralcio - 2° lotto
Sintesi/Note
:
Durante i lavori e per indicazione della Soprintendenza e dei VV.F., nonché per imprevisti si é ridefinito il nuovo quadro economico del 1° stralcio del 2° lotto in £ 2.950.000.000 anziché in £ 2.500.000.000 previsti con maggiori spese per £ 450.000.000. La delibera approva e finanzia tale nuovo quadro.
Atto n. 14
:
Delibera di Giunta Comunale n. 452 del 26 febbraio 1992.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - Approvazione perizia suppletiva e di variante del 2° stralcio - 2° lotto
11
Sintesi/Note
:
Durante i lavori e per indicazione della CTPLPS si é ridefinito il nuovo quadro economico del 2° stralcio del 2° lotto in £ 2.430.000.000 anziché in £ 2.000.000.000 previsti con maggiori spese per £ 430.000.000. La delibera approva e finanzia tale nuovo quadro.
Atto n. 15
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1983 del 10 novembre 1993.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - 2° lotto – 1° stralcio economico – Approvazione di Collaudo.
Sintesi/Note
:
Con la delibera di approvano le relazioni di collaudo statico del 02.02.1993, la relazione sul conto finale ed il collaudo amministrativo del 2° lotto – 1° stralcio economico per un totale complessivo, compresi gli onorari dei progettisti
e
le
spese
sostenute
in
amministrazione
diretta
per
£
2.903.597.187. Atto n. 16
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1384 del 15 luglio 1992.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia - Approvazione perizia suppletiva e di variante del 3° stralcio - 2° lotto.
Sintesi/Note
:
Durante i lavori e per indicazione della CTPLPS si sono rese necessarie nuove opere e ridefinito il nuovo quadro economico del 3° stralcio del 2° lotto in £ 1.850.000.000 anziché in £ 1.650.000.000 previsti con maggiori spese per £ 200.000.000. La delibera approva e finanzia tale nuovo quadro.
Atto n. 17
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1447 del 22 luglio 1992.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia – Consolidamento solaio a sbalzo e parapetti platea – Approvazione progetto e affidamento lavori.
Sintesi/Note
:
Si approva il progetto di consolidamento del solaio a sbalzo dei palchi e del parapetti della platea per £ 461.136.000 con affidamento a trattativa privata delle opere .
Atto n. 18
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1171 del 9 giugno 1993.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia – Consolidamento solaio a sbalzo e parapetti platea – Approvazione relazione sul conto finale e certificato di collaudo.
Sintesi/Note
:
Si approva il certificato di regolare esecuzione e relazione sul conto finale per una spesa complessiva pari a £ 431.706.840 + IVA 4%.
Atto n. 19
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1647 del 19 agosto 1992.
Oggetto
:
Fornitura e posa in opera di arredo ed attrezzature per il teatro Coccia – Approvazione progetto ed affidamento lavori.
Sintesi/Note
:
La delibera approva il progetto esecutivo redatto dal Settore Interventi sugli edifici pubblici per £ 462.200.000 affidando i medesimi a trattativa
12
privata per £ 439.660.000 . Atto n. 20
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1385 del 15 luglio 1992.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia – 2° lotto - Approvazione progetto – IV stralcio e affidamento lavori.
Sintesi/Note
:
Durante i lavori per intervenute nuove disposizioni normative e per richiesta della Soprintendenza è stato redatto un progetto del 4° stralcio del 2° lotto in £ 1.222.000.000. La delibera approva il progetto ed affida i lavori.
Atto n. 21
:
Delibera di Giunta Comunale n. 1271 del 18 luglio 1994.
Oggetto
:
Ristrutturazione del Teatro Coccia – 2° lotto – 4° stralcio. Approvazione del Certificato di Collaudo.
Sintesi/Note
:
Si approvano le risultanze il verbale di visita, la relazione sul conto finale ed il certificato di regolare esecuzione per un concorrere di £ 1.159.000.264 + IVA di Legge.
Atto n. 22
:
Delibera di Giunta Comunale n. 761 del 11 dicembre 2002.
Oggetto
:
Intervento conservativo facciate esterne Teatro Coccia – Approvazione progetto definitivo.
Sintesi/Note
:
Si approva il progetto definitivo dell’intervento di restauro e risanamento conservativo delle facciate esterne del plesso architettonico per un concorrere di € 938.089,29.
Atto n. 23
:
Delibera di Giunta Comunale n. 566 del 15 dicembre 2004.
Oggetto
:
Intervento manutentivo e funzionale del Teatro Coccia – Approvazione progetto preliminare.
Sintesi/Note
:
Si approva il progetto preliminare di alcuni interventi manutentivi del plesso architettonico per un concorrere di € 320.000,00.
Atto n. 24
:
Determina Dirigenziale n. 125 del 10 maggio 2007.
Oggetto
:
Approvazione Atto di collaudo e liquidazione SAL finale per l’intervento di recupero conservativo facciate esterne Teatro Coccia.
Sintesi/Note
:
Si approva il SAL Finale, l’atto di collaudo con relativi allegato per l’intervento di restauro e risanamento conservativo delle facciate esterne del teatro per un importo di € 1.462.775.06.
Atto n. 25
:
Determina Dirigenziale – Varie .
Oggetto
:
Opere di manutenzione ordinarie e straordianria Teatro Coccia.
Sintesi/Note
:
dai Castelletti degli impegni e delle liquidazioni agli atti del Servizio Ragioneria sono state liquidate inoltre somme per interventi manutentivi per un importo complessivo di circa € 180.000.
13
Atto n. 26
:
Determina Dirigenziale n. 59 del 26 febbraio 2007.
Oggetto
:
Approvazione CRE e relazione sul conto finale e liquidazione SAL finale per l’intervento di adeguamento locali del Piccolo Teatro Coccia.
Sintesi/Note
:
Si approva il SAL Finale, il CRE con relativi allegatI per l’intervento di adeguamento del Piccolo teatro Coccia per un importo di € 401.054,24
Riepilogo degli interventi di adeguamento, di restauro e di risanamento conservativo Interventi
importo €
anno d’intervento
Indagini Strutturali
134.278,79
1986
1° lotto funzionale
2.003.852,76
1986
2° lotto – 1° stralcio
1.523.547,85
1992
2° lotto – 2° stralcio
1.254.990,26
1992
2° lotto – 3° stralcio
955.445,26
1992
2° lotto – 4° stralcio
631.110,33
1992
Consolidamento solai e platea
238.156,86
1992
Rifacimento coperture
347.010,18
1987
Fornitura e posa in opera di arredi, tendaggi, ecc.
227.065,44
1992
1.462.775,06
2002
Adeguamento Piccolo Coccia
401.054,24
2003
Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria
180.000,00
2006 in avanti
Restauro e risanamento facciate
TOTALE
9.359.287,03
Che attualizzati secondo una rivalutazione ISTAT al settembre 2012 conducono ad un importo di € 16.168.558,55 4.4 Le certificazioni del Piccolo Coccia e del Teatro Coccia In ultimo, e a seguito degli interventi di restauro, risanamento conservativo e di adeguamento dell’impiantistica, sono stati visionati i sotto elencati documenti: Piccolo Coccia: - Tavole di progetto esecutivo degli impianti M001 sistema funzionale VRV condizionamento – ott. 2003; M002 climatizzazione, idrosanitario, scarichi PT – ott. 2003; M003 climatizzazione, idrosanitario, scarichi 1°P – ott. 2003; M004 climatizzazione, idrosanitario, scarichi 2° P – ott. 2003; E001/003 distribuzione principale PT, Ammezzato, 1°P – ott. 2003; E004/006 impianto forza motrice pred. T/TD PT, 1°P, 2°P – ott. 2003; E007/010 apparecchi illuminanti PT, Ammezzato, 1°P, 2°P – ott. 2003; MRT1 impianti meccanici relazione tecnico illustrativa – ott. 2003; MRT5 relazione tecnica specialistica e calcoli preliminari – ott. 2003; MASH schema elettrico unifilare, quadro generale bassa tensione Q/G/BT – ott. 2003; ERTS impianti eletrici, relazione tecnico specialistica e calcoli preliminari – ott. 2003; E012/013 rilavazione incendi/predisposizione 1°P e 2°P – ott. 2003;
14
- certificazioni Certicato idoneità statica di trave reticolare in acciaio FE360 a sostegno della copertura – ing. Falzotti 28.10.2005; Dichiarazione di Conformità impianto termico e di condizionamento – arch. Filippo Polidoro in data 27.07.2005 prot. n. 64340 del 10.11.2005 All. 4/6; Dichiarazione di Conformità impianto elettrico – arch. Filippo POlidoro in data 27.07.2005 prot. n. 64.340 del 10.11.2005 All. 3/6; Certificazione REI controsoffitto emessa dall’Istituto Giordano S.p.A. in data 23.07.1996 prot. n. 64365 del 10.11.2005 All.7/8; Certificazione REI
serranda tagliafuoco emessa dall’Istituto Giordano S.p.A. in data
25.05.2000 prot. 64365 All. 8/8; Certificazione REI 120 parete laterizio UNICEF 1° Piano dell’Istituto Giordano S.p.A. del 25.05.1989 prot. n. 64365 del 10.11.2005 All. 1/8; Certificazione rivestimento pilastro in acciaio prt. 64.365 All. 2/8; Certificazione
n.
2
porte
REI
prot.
64.365
del
10.11.2005
All.
3/8;
Dichiarazione di Conformità vernice ignifuga su pavimento sala da ballo Istituto Giordano S.p.A. del 29.04.1992 prot. n. 64.365 All. 4/8; Dichiarazione di Conformità rivestimento Eracustic pareti sala polivalente Piano Terra emessa dal Ministero dell’Interno il 13.01.1986 prot. n. 64.365 All. 6/8; Il CPI non è stato richiesto perché attività non soggetta con affluenza massima contenuta entro le 100 persone. Teatro Coccia: Riserva idrica antincendio Certificato di Conformità gruppo alimentazione idrica Grundfos per uso antincendio a norma UNI 94/90 e collegamento al collettore esistente, rilasciato dal geom. Bruno Biagio il 26.09.1997 prot. n. 31953 del 14.10.1997 All. 1/4; Certificato di conformità del gruppo antincendio della pompa sommersa e dei servizi d’illuminazione e del riscaldamento elettrico, rilasciato dal geom. Bruno Biagio il 26.09.1997 prot. n. 31953 del 14.10.1997 All. 2/4; Collaudo gruppo pompaggio dello studio termo tecnico Monsù del 26.09.1997 prot. n. 31953 del 14.10.1997 All. 3/4; Collaudo impianto elettrico delle pompe antincendio rilasciato dal perito industriale Manzini il 06.10.1997 prot. n. 31953 del 14.10.1997 All. 4/4; Certificato di conformità per la posa della linea e presa elettrica per acces point palcoscenico rilasciato dal perito Andrea Marcon il 24.08.2005; Certificato di Conformità impianto elettrico per sostituzione lampade dei camerini in ballatoio rilasciato dal perito Andrea Marcon il 05.10.2005; Certificato di Conformità impianto elettrico per posa dei corpi illuminanti nei ballatoi rilasciato dal perito Andrea Marcon il 24.08.2005;
15
Certificato di Conformità impianto elettrico per l’aggiornamento pulsantiera citifono e collegamento alimentatore a interruttore differenziale MT rilasciato dal perito Andrea Marcon il 24.08.2005; Certificato di Conformità impianto elettrico ampliamento impianti elettrici sala trucco esala attesa rilasciato dal perito Andrea Marcon il 11.01.2006; Certificato di Conformità impianto elettrico posa quadro sala server e collegamento a cabina elettrica sotto palcoscenico rilasciato dal perito Andrea Marcon il 24.08.2005; Calcolo delle strutture metalliche a sostegno del lampadario centrale -
ing. Bruno Gilli albo
ing. di Parma n. 638; Attestato di collaudo tecnico n. 533/92 del 17.12.1992 delle fuin d’acciaio che sorreggono il lampadario centrale Tavola di progetto + schema dell’impianto + domanda ISPESL sul lampadario centrale; Denuncia ISPESL della serranda tagliafuoco del palcoscenico n. 1694 del16.02.1994; Attestato di collaudo funi serranda tagliafuoco n. 1298 del 27.04.1992 + relazione di calcolo + schema a cura dell’ing. Leonardo Bruni; Certificazione REI 120 verice ignifuga di struttura tralicci serranda tagliafuoco del 12.01.1995 emessa da Saldarc S.r.l.; Verifica impianto di Messa a Terra n. 11.287/B del 27.10.1993 a firma del Sindaco Merusi relativa a masse metalliche impianto forza motrice e impianto illuminazione prese; Controllo installazione impianto contro le scariche atmosferiche n. 3396/A a firma del Sindaco Merusi in data 27.10.1993; Certificazione di Conformità relativa a cavi FTG100M1 elettrici emessa dalla Generl Cavi in data 24.02.1994 e relativa alle batterie per il gruppo UPS emessa da FIAMM in data 23.03.1994; Certificato di Conformità dell’impianto elettrico relativo ai lavori di restauro e risanamento conservativo 2° lotto stralci 2 e 4 a firma del presidente della Sinco coop a r.l. in data 26.01.1993; Dichiarazione di Conformità dell’impianto elettrico per posa lampade di emergenza e linee in tubo a firma dell’ing. Poletti Mario in data 30.11.1995; Copia del Certificato di Denuncia ISPESL per nuova centrale termica e impianto termico con relativo disegno, calcoli e certificazione componenti in data 15.02.1993; Collaudo acustico relativo al 2° lotto 3° stralcio dei livelli di rumore dell’impianto di aereazione emesso dall’ing. Germanino il 22.04.1994; Collaudo tecnico funzionale dell’impianto termico, idrico, antincendio e rilevazione fumi emesso dall’ing. Germanino il 07.04.1994; Dichiarazione di Conformità dell’impianto Ascensore rilasciato dalla Ditta Degiorgi & Macalli S.r.l. il 19.01.1993; Certificato di Conformità della graticcia del palco in classe 1° con vernice ignifuga rilasciata a cura della Stufex S.p.A. in data 21.04.1992; Certificato di omologazione della pavimentazione tessile a cura del Ministero dell’Interno in data 2.10.1990;ù
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Certificato di omologazione dei pannelli in legno per pedane e banchi del 18.02.1993; Certificato di omologazione tessuti in classe 1 e sedie di arredo vario rilasciato da Bettin Lino & Figli in data 19.02.1993; Certificazione di porta REI 120 rilasciata dall’Istituto Giordano S.p.A. in data 13.12.1989 prot. n. 32.549; Certificazione di porta REI 120 rilasciata dall’Istituto Giordano S.p.A. in data 07.12.1989 prot. n. 32.352; Certificazione classe 1 del pavimento a bolli della 2° galleria ditta Mondo S.r.l. in data 18.01.1993; Certificazione vernice ignifuga pavimenti in legno della 1° galleria, 1° e 2° ordine di palchi, platea fossa orchestrali + 3 retro plachi lato piazza Martiri 2° livello del 18.11.1992; Certificazione REI 120 controsoffitti + pareti tagliafuoco del 9.11.1992; Certificazione REI 120 pareti ignifughe Eraclit; Certificazione di Omologazione ai fini della prevenzione incendi corrimano palchi + struttura poltrone + velluti rivestimento classe 1 ditta Decima di Padova in data 02.02.1993; Certificato di Conformità dell’impianto di videosorveglianza posto sotto i portici dell’edificio rilasciato dal perito Andrea Marcon il 15.01.2007; Dichiarazione di Conformità dell’impianto di pubblica illuminazione posto sotto i portici del Complesso architettonico rilasciato in data 12.03.2007 dalla soc. NC Elettrica soc. coop. - Certificati di Collaudo Statico Certificato di Collaudo Statico dei vari solai a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico dei parapetti, palchi e galleria a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico del Palcoscenico a firma dell’ing. Germanino in data 20.06.1992; Certificato di Collaudo Statico delle fondazioni a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico della scala in c.a. zona pubblico a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico della platea a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico del Piano di manovra a fianco del Palcoscenico a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico della tromba dell’ascensore a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico della Serranda Tagliafuoco a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993; Certificato di Collaudo Statico delle scale palco a firma dell’ing. Germanino in data 02.02.1993;
17
5 - Destinazione Urbanistica Il Comune di Novara è provvisto di PRG la cui variante strutturale generale è stata definitivamente approvata con DGR n. 51 – 4996 del 16.06.2008; con tale provvedimento sono state introdotte alcune modifiche “ex officio” relative alle Norme di Attuazione ed alle prescrizioni cartografiche. Successivamente all’approvazione della variante strutturale generale e relativi ex officio il Comune di Novara ha provveduto a formare ed approvare : -
n. 2 varianti parziali ex art. 17 – 7° c. LRL 05.12.1977 e s.m.i.;
-
n. 11 deliberazioni di correzione e di adeguamento ai sensi del c. 8 dell’art. 17 della LR 05.12.1977 n. 56 e s.m.i.;
Lo strumento così approvato e modificato campisce l’immobile oggetto della presente stima: Sotto il profilo urbanistico ad area per attrezzature d’interesse comunale – usi specifici: socioculturali, normata dall’art. 10 e 21.4 delle NA. In coerenza con il decreto di vincolo di cui al successivo punto 6 l’edificio è inserito negli ambiti, aree ed elementi di valorizzazione del patrimonio culturale e storico, in particolare: -
è ricompreso all’interno del perimetro dei centri storici - art. 15.5 delle NA e art. 24 c. 1 della LR 05.12.1977 n. 56 e s.m.i.;
-
è campito quale immobile in tutto o in parte soggetti ai vincoli di cui al D. Lgs.vo 42/04 e s.m.i. – art. 22.1.d delle NA;
-
è ricompreso negli Ambiti soggetti a potenziali ritrovamenti archeologici – art. 22.1.d delle NA;
-
è in parte classificato, quale tipo d’intervento ammesso, quale G1 – Edifici soggetti a Restauro Conservativo art. 12.3.I e art. 27 delle NA nonché PGR n. 5/SG/URB
del
27.04.1984; -
è per la restante parte classificato, quale tipo d’intervento ammesso, quale G2 Edifici soggetti a Risanamento Conservativo art. 12.3.II e art. 27 delle NA nonché PGR n. 5/SG/URB del 27.04.1984;
per le due ultime linee le diverse categorie d’intervento ammesse coincidono con il perimetro in rosso. Sotto il profilo vincolistico L’immobile è sottoposto ai sotto elencati vincoli: -
è per la stragrande maggioranza ricompreso all’interno del perimetro della fascia di rispetto dei pozzi normata dall’art. 23.3 e 23.5 delle NA;
-
è ricompreso nella classe geologica dell’idoneità all’edificazione nella classe 2b, normata dal titolo V delle NA ed in particolate l’art. 35. 9 delle NA;
18
Sia le destinazioni d’uso che i vincoli sono graficamente rappresentati nella tavola di PRG n. P4 CS 1.b – Progetto del centro storico del capoluogo - scala 1:1000 luglio 2004 – agg. Agosto 2011. La legenda delle tavole è invece contenuta nella tav. P4.0 Progetto del territorio comunale e dei centri storici - Tavola Sinottica, Agosto 2011. Il Piano di zonizzazione acustica vigente del Comune di Novara, approvato con DCC n. 5 del 20.01.2004 classifica il complesso architettonico e le aree contermini in classe III aree di tipo misto con valori limite di emissione leq. in dB(A) pari a 55 – diurno e 45 – notturno.
Stralcio della tavola P4 CS 1b – progetto del centro storico del capoluogo - disegno non in scala
5.1 Sulla Conformità Urbanistica del Teatro Coccia Sulla Conformità urbanistica del Teatro Coccia e dell’immobile in oggetto si ritiene opportuno, ai fini della presente stima, richiamare gli atti che si sono reperiti presso il Servizio Governo del Territorio, il Servizio Opere Pubbliche ed il Servizio Patrimonio del Comune di Novara. 1) L’agibilità della struttura del Teatro Coccia è stata rilasciata in data 12 marzo 1999 con provvedimento dirigenziale del Comune di Novara – Area Affari Generali – Servizio Sviluppo Economico con nota n. 8378 Lic. A/1/99 sub condizione. Il provvedimento è stato preceduto da un verbale di visita e sopralluogo effettuato dalla Commissione Tecnica Provinciale di Vigilanza sui locali di Pubblico Spettacolo presieduta dal Vice Prefetto Vicario avvenuto in data 26 febbraio 1999.
19
Il sopralluogo si rese necessario per verificare l’eliminazione delle irregolarità riscontrate dal Comando Provinciale VV.F. con note n. 415 e 547 del 19 e 25.01.1999, nonché per verificare l’efficienza della stazione di pompaggio. La commissione al termine della vista ispettiva
ha
riscontrato
8
incongruenze
definite
inconvenienti
ed
ha
espresso,
deliberandolo, il proprio parere favorevole all’agibilità del teatro prescrivendo che nei successivi 90 giorni tali inconvenienti fossero eliminati. Per tale motivo Il Dirigente all’atto dell’Agibilità citata in preambolo a condizionato la licenza a che fossero eliminati tutti gli inconvenienti, che per correttezza sono stati inseriti nelle premesse dell’Agibilità medesima. Dalla documentazione acquisita agli atti si è verificato esistere un “Dichiarazione di avvenuta ottemperanza di quanto richiesto dalla C.T.P.V.L.P.S. della Provincia di Novara in occasione del sopralluogo effettuato dalla stessa presso il teatro Coccia di Novara in data 26.02.1999” a firma del Funzionario Tecnico Unità Impianti Tecnologici e del Dirigente Servizio Edilizia Pubblica in data 07.11.2002. Dalla documentazione visionata non risulta essere stato acquisito il Certificato di Prevenzione Incendi per il Teatro e per il Piccolo Coccia, attività soggetto ai disposti del DM 16.02.1982; pur tuttavia esistono i seguenti pareri del Comando Provinciale: - Teatro Coccia – Parere di conformità a seguito d’istanza di deroga espresso dal C.P. VV.F. in data 04.09.2006 n. 10.482 con tre prescrizioni; - Club Unione – Parere di conformità a seguito di istanza di deroga espresso dal C.P. VV.F. in data 29.05.2007; - Il bar caffetteria non è soggetto a CPI come da nota VV.F. n. 0005653 del 26.05.2010; - La sede dell’UNICEF quale ufficio non è soggetta a prevenzione incendi; - La Libreria Lazzarelli da informazioni assunte direttamente dal conduttore dei locali non è soggetta a prevenzione incendi in quanto attività commerciale con superficie non superiore a 400 mq. E’ stato acquisito agli atti l’ultimo rapporto tecnico del Servizio di Vigilanza Antincendio del 01.10.2011 per la parte relativa al Teatro Coccia in cui sono state espletate tutte le verifiche iniziali relative alla pressione idrica, le risorse antincendio fisse e mobili, apertura evacuazione fumi, segnalazione percorsi di sicurezza e segnaletica, agibilità uscita di sicurezza e percorsi di esodo, illuminazione di sicurezza, ispezione di ogni locale e/o impianto tecnologico, nulla segnalando in merito a eventuali deficit. 2) L’immobile è come documentato dall’analisi storica stato costruito ed ultimato intorno all’anno 1888 quindi ben prima dell’entrata in vigore della Legge Urbanistica 18 agosto 1942 n. 1150, la quale all’art. 31 sanciva per le costruzioni inserite all’interno dei perimetri urbani dovessero essere preventivamente autorizzate con licenza rilasciata dal Sindaco. Automaticamente valgono i disposti dell’art. 40 della Legge 25 febbraio 1985 n. 47 che prevede che per le opere iniziate anteriormente alla data del 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio , rilasciato dal proprietario o altro avente titolo , ai sensi e per gli effetti dell’art. 4 della Legge 4 gennaio 1968 n. 15.
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3) Licenze, Nulla Osta e/o titoli abilitativi contenuti nel fascicolo d’Archivio Edilizia LED 1006 - Estratto del verbale della Deliberazione Giunta Municipale 29 maggio 1887 – di richiesta di modifica della variante al prospetto prospiciente la piazza Vittorio Emanuele; - Estratto del verbale della Deliberazione di Giunta Municipale 9 ottobre 1894 – di modifica di un’apertura nel portico di levante e illuminazione del terrazzo esterno: - Licenza del Sindaco prot. n. 1379 del 10 maggio 1902 di Autorizzazione alla chiusura della terrazza a nord con una veranda in ferro e vetro; - Licenza del Sindaco prot. n. 6008 del 17 novembre 1910 di Autorizzazione alla modifica di una apertura sotto il portico del loggione; - Licenza del Sindaco prot. n. 4659 del 24 giugno 1913 di Autorizzazione di modifica di un’apertura del Caffè annesso al Teatro prospettante la Piazza Vittorio Emanuele II; - Licenza del Commissario Prefettizio n. 5502 del 10 luglio 1914 di Autorizzazione all’ampliamento del Teatro; - Licenza del Sindaco prot. n. 2685 del 15 maggio 1919 di Autorizzazione alla modificazione di un’apertura del Teatro Coccia verso la Piazza Vittorio Emanuele II; - Licenza del Sindaco prot. n. 4298 del 26 agosto 1919 di Ampliare la sede del Consorzio Agrario Cooperativo Novarese a mezzodì del fabbricato Teatro Coccia, nonché di coprire la rimanente parte del Cortile; - Licenza del Sindaco prot. n. 849 del 25 marzo 1920 di Autorizzazione al Consorzio Agrario Cooperativo all’ampliamento della sua sede a mezzodì a condizione che venga inserito l’attico in correlazione e a compimento di quello esistente in tutto il resto del fabbricato; - Licenza del Sindaco prot. n. 1512 del 20 maggio 1920 di Autorizzazione al Consorzio Agrario Cooperativo di ampliare la propria sede a mezzodì del Teatro Coccia; - Licenza del Sindaco prot. n. 2146 del 21 giugno 1921 di Autorizzazione al Consorzio Agrario Cooperativo Novarese di modificare tre aperture a piano terreno nell’Edificio del Teatro Coccia; - Licenza del Commissario prot. n. 3688 del 13 dicembre 1922 di Autorizzazione ad applicare una griglia in ferro all’ingresso degli Uffici del Teatro Coccia; - Licenza del Podestà prot. n. 3321 del 3 luglio 1929 n. 695 di Autorizzazione ad eseguire la demolizione del sopralzo del tetto del palcoscenico del Teatro Coccia; - Licenza del Podestà prot. n. 7127 del 27 novembre 1930 di Autorizzazione di ripristino di un’apertura di una finestra nel fabbricato del Teatro Coccia; - Licenza del Podestà prot. n. 5561 del 25 giugno 1935 di Autorizzazione a ricavare l’apertura di una porta, in un vano finestra esistente, nel fabbricato teatro Coccia verso via Bellini; - Licenza del Sindaco prot. n. 27838 del 21 settembre 1955 n. 1071 di Autorizzazione ad eseguire i lavori di manutenzione, con sostituzione della gradinata il legno del loggione con struttura in c.a. e costruzione di una cabina di proiezione del teatro Coccia;
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- Licenza del Sindaco prot. n. 17.040 del 7 agosto 1956 n. 849 di Autorizzazione alla sistemazione delle vetrine ad uso teatro e negozio nello stabile previo spostamento di una lapide in via F.lli Rosselli previo parere della Soprintendenza; - Licenza del Sindaco prot. n. 6968 del 26 marzo 1958 n. 374 di Autorizzazione alla sistemare il ristorante, mediante la costruzione di un soppalco e di una scala, e la sostituzione e la modifica di serramenti esterni; - Licenza del Commissario Straordinario prot. n. 20.242 del 05.06.1961 n. 661 per la sistemazione di parte dell’edificio per uso uffici a poliambulatorio territoriale INAM in Piazza Martiri 2. Agibilità del Commissario Straordinario del 10 agosto 1961; - Licenza del Sindaco prot. n. 41361 del 12 ottobre 1967 n. 1479 di Autorizzazione alla trasformazione di n. 3 finestre in porte e di sostituzione dei serramenti esistenti con altri in cristallo verso il porticato sud ovest dell’edificio; - Licenza del Sindaco prot.
n. 39933 del 27 agosto 1968 n. 636 di Autorizzazione alla
sistemazione dell’ingresso da via Puccini con installazione dell’impianto termico; - Licenza del Sindaco prot. n. 50198 del 27 maggio 1969 n. 426 di variante alla licenza prot. n. 41361 del 12.010.1967 n. 1479; - Licenza del Sindaco prot. n. 31.518 del 30 settembre 1969 n. 707 di Autorizzazione per il rifacimento
parziale
dell’intonaco
esterno
con
eventuali
rappezzi,
rifacimento
tinteggiatura esterna; - Licenza del Sindaco prot. n. 45294 del 2 dicembre 1970 di Autorizzazione a modificare la centrale termica adeguandola alle prescrizioni del Vigili del Fuoco; - Licenza del Commissario Straordinario prot. n. 29543 del 11 gennaio 1973 n. 18 di sistemazione della centrale termica e di apertura di una porta finestra nel prospetto principale; - Licenza del Sindaco prot. n. 31183 del 29 ottobre 1984 n. 879 di Autorizzazione alla demolizione e ricostruzione di tavolati interni, modifica dell’impianto idrico sanitario, rappezzi d’intonaco e sostituzione del pavimento della parte del Club Unione; - Licenza del Sindaco prot. n. 27190 del 17 ottobre 1975 n. 782 di Autorizzazione alla costruzione di un passaggio coperto all’interno della proprietà che prospettava sul retropalco; - Licenza del Sindaco prot. n. 26.523 del 6 novembre 1978 n. 887 di Autorizzazione di demolizione del muro interno e rifacimento del pavimento del ristorante in piazza Martiri angolo via F.lli Rosselli. 4) documentazione contenuta nel fascicolo CNS 11.609 - Comunicazione di opere interne ai sensi dell’art. 26 della L. 47/85 e s.m.i. del 1 agosto 2000 relativi all’adeguamento igienico sanitario della Cucina del Club e il rinnovamento dei Servizi Igienici; - Parere di Conformità antincendio a seguito d’istanza di deroga del 29 maggio 2007 – Locali Club Unione. Parere senza prescrizioni, con richiamo alla nota della Direzione Regionale VV.F. del Piemonte n. DRP-6551-1168-NO;
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- Comunicazione di manutenzione straordinaria per attività di edilizia libera del 9 sett. 2011 per sostituzione centrale termica e allaccio gas metano del Club Unione; consegnata la Dichiarazione di Conformità dell’impianto elettrico di Centrale in data 13 gennaio 2012 da parte dell’installatore; 5) documentazione contenuta nel fascicolo CNS 19.054 - richiesta di occupazione suolo pubblico per la realizzazione di un de hors del 2 maggio 2088 con comunicazione di parere favorevole della Commissione Edilizia espresso con verbale del 30.06.2008 ed inviato per competenza al Comando di Polizia Municipale. 6) documentazione contenuta nel fascicolo CNS 19425 - Denuncia d’Inizio Attività del 13 ottobre 2008 per l’apertura di una porta finestra della terrazza del Teatro Coccia, con relativo parere da parte del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali – Soprintendenza per i Beni Architettonici e paesaggistici del Piemonte del 15.07.2008 di Autorizzazione all’intervento.
6 – Dichiarazione d’Interesse Culturale Nel 1963 il complesso immobiliare denominato “Teatro Coccia” è definito "Monumento d’interesse nazionale" e sottoposto al vincolo previsto dalla allora Legge n. 1089 del 1939, attuale D. Lgs.vo 22 gennaio 2004 n. 42 e s.m.i. – Codice dei Bani Culturali e del Paesaggio con la seguente motivazione: “costituisce un tipico esempio di architettura della fine del secolo XIX, nel quale la chiarezza distributiva del disegno e la semplicità decorativa degli ornati delle facciate lungo le vie, quali le eleganti lesene con sobri capitelli di gusto neoclassico e gli aggettanti cornicioni a mensole scannellate, caratterizzano, con il porticato poggiante su possenti colonne in pietra, le partiture architettoniche scandite secondo ritmi di ispirazione neoclassica. Lievi sono, nonostante le successive parziali modifiche, gli ambienti interni che fanno strutturalmente parte inscindibile dell'intero fabbricato che comprende il teatro Coccia." Il Decreto Ministeriale di istituzione del vincolo storico artistico è stato promulgato in data 22 febbraio 1963 ed è stato trasmesso al Sindaco del Comune di Novara con nota n. 0960 da parte della Soprintendenza ai Monumenti del Piemonte in data 25.03.1962 con preghiera di notificarlo in via amministrativa alla Società del Teatro Coccia e per essa al suo Presidente. La procedura di istituzione del vincolo si è conclusa con Decreto Ministeriale 12.11.1969, quale conferma della precedente formalità del 1963, trascritto alla Conservatoria di Novara in data 09.02.1970. Nonostante il Decreto sia solo del 1963 negli atti visionati per la redazione della presente perizia esistono corrispondenze antecedenti tra la proprietà e la Soprintendenza a partire dal 1928, data in cui la Regia Soprintendenza di Arte Medioevale e Moderna per il Piemonte approvò, previo parere del Ministero della Pubblica Istruzione, la sopraelevazione del teatro per la parte soprastante il palcoscenico per un migliore allestimento e rappresentazione degli spettacoli e per la sicurezza del teatro; ciò a dimostrazione del peculiare valore storico e culturale del bene.
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7 – Stima 7.1 Il Teatro Coccia, il Piccolo Coccia e il Club Unione La mancanza di riferimenti idonei all’utilizzo del criterio sintetico – comparativo, ovvero l’assenza di atti di compravendita di immobili di tali caratteristiche e destinazioni d’uso, nonché la mancanza di verosimili indicazioni relative ai prezzi di mercato relativi alla tipologia edilizia, induce
a
disattendere
qualsiasi
approccio
metodologico
fondato
su
dette
basi
e,
conseguentemente, ricorrere ad un metodo alternativo che rifletta una maggiore dose di affidabilità. Il criterio di stima adottabile in casi del genere è quello cosiddetto “a costo di costruzione”, che può essere utilizzato ogni qualvolta sussistano difficoltà nel reperimento di altri elementi che possano garantire un’adeguata affidabilità in ordine alle determinazioni del valore di mercato effettivo, o ancor meglio coincidente nel gergo estimativo con il cosiddetto “Valore venale più probabile”. In pratica ci si avvale di un metodo che conduce ad un importo complessivo che viene poi ad essere utilizzato in surroga del cosiddetto Valore di Mercato del bene, qualora questo non sia in altro modo determinabile. L’affidabilità del criterio succitato “stima al costo di costruzione” è stato confermato anche dal supremo organo di giustizia amministrativa .....”E’ corretta la stima del valore venale dell’immobile correlata al costo di costruzione, anziché al valore di mercato, quando all’immobile stesso, per caratteristiche ed ubicazione, non può attribuirsi un prezzo diverso da quello dei materiali impiegati per realizzarlo. . Pertanto, il valore venale dei beni oggetto della presente stima, può essere determinato sulla scorta dei prezzi correnti di mercato delle attività edilizie poste in essere per realizzarli, applicando, se del caso, un coefficiente correttivo che tenga conto della vetustà delle opere ed aggiungendo il valore di mercato attuale del lotto di terreno di ubicazione, le spese di progettazione e direzione lavori, ecc. e le spese per onorare i rapporti con la pubblica amministrazione che ha rilasciato il titolo abilitativo all’edificazione , nonché gli oneri per l’attuazione dei piani di sicurezza. D’altro canto la determinazione del valore venale più probabile attuale del bene oggetto della presente stima, effettuata mediante il ricorso al criterio di stima del cosiddetto “a costo di costruzione”,
è
pur
sempre
riconducibile
ai
principi
estimativi
sottesi
dal
metodo
“comparativo”: infatti, il computo metrico è elemento fondamentale per la stima dei costi da affrontare per la realizzazione di un’opera e difatti è definito anche estimativo. Nel caso di specie si è fatto ricorso, al fine di determinare il costo di costruzione delle opere oggetto della presente relazione, a un’analisi dei costi al metro cubo di nuove costruzioni di strutture complesse, sempre riconducibile ai principi estimativi sottesi al metodo comparativo, non potendo rapportarsi ai prezziari tipologici pubblicati. Infatti il Prezziario Regionale della Regione Piemonte per il Settore dei Lavori Pubblici, approvato dalla Giunta Regionale con
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Deliberazione n. 9 del 28.03.2012 – BURP n. 13 del 29.03.2012 non contempla la sezione “Prezzi unitari al metro cubo per la realizzazione di diverse tipologie di opere”. Si è quindi proceduto a una verifica del costo di costruzione al nuovo, nel territorio di Novara e non, avendo cura di ricercare, tra le opere pubbliche, quelle analoghe per affollamento, carichi d’incendio, ecc. ed addivenendo alla conclusione di valutare tra esse l’edilizia scolastica e le strutture ospedaliere. Nel primo caso, l’edilizia scolastica, si è proceduto ad una verifica in letteratura del costo unitario tipologico della realizzazione di una scuola che ha condotto ad un costo parametrico di €/mc. 321,00 mentre per l’edilizia ospedaliera si è ricavato il dato dal progetto preliminare conferenziato in data 26.01.2012 per la realizzazione nel nuovo polo ospedaliero – universitario della Città della Salute di Novara che conduce a un costo pari a €/mc. 865,00 . L’analisi dei due dati <2011 – 2012> conduce a preferire il secondo ovvero € 865,00 anche in considerazione della lettura del Prezziario della Regione Calabria – Settore Lavori Pubblici – costi tipologici per l’edilizia residenziale, economico residenziale, edilizia ospedaliera e scolastica, approvato con DGR 13.02.2007 n. 81 e pubblicato sul BUR n. 7 del 16.04.2007 che indica il valore di costruzione al nuovo di una struttura ospedaliera pari a 568,00 €/mc. . 7.1.2 - Determinazione del Valore Venale di costruzione al nuovo mc. 27.298,22 <30.253,94 – 12.730 +9774,28> × 865,00 €/mc. = € 23.612.960,30 7.1.3 Coefficienti di differenziazione utilizzati ai fini della presente stima I coefficienti di differenziazione che saranno utilizzati per la stima finale sono da applicare al Valore Venale poc’anzi determinato in considerazione dei valori intrinseci del bene; detti coefficienti saranno i seguenti: - coefficiente di ubicazione del cespite; - coefficiente relativo al valore storico – culturale; - coefficiente di pregio artistico; - coefficiente relativo all’accessibilità ed ai parcheggi; - coefficiente relativo alla vetustà dell’immobile. I primi tre risultano coefficienti migliorativi e maggiorativi del valore dell’immobile , il quarto al momento è considerato peggiorativo unitamente al quinto . Si provvede ad esplicitare, di seguito e per punti, le ragioni che sottendono l’attribuzione dei singoli coefficienti.
7.1.3a Coefficiente di ubicazione del manufatto Il Teatro Coccia è ubicato a ridosso del Centro Storico della Città di Novara, ricompreso all’interno dell’area dei bastioni; parimenti, come evidenziato al successivo punto 7.2.4 è raggiungibilissimo dagli utenti sia con mezzi pubblici che privati. La sua impronta planimetrica
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rettangolare con orientamento nord - sud definisce un intero isolato cittadino prospettante sui luoghi più belli e suggestivi della Città storica ricompresa nella zona pedonale. Infatti l’ingresso e la facciata prospettante la via F.lli Rosselli si affacciano sui portici di altrettanti fabbricati neoclassici che lo collegano al cuore del nucleo antico di Novara quali Piazza delle Erbe; la Piazza Puccini rapporta il fabbricato con l’isolato della Curia Vescovile di Novara e la limitrofa area di Largo Bellini dove su di un viale alberato si affacciano il Collegio Gallariani e la parte storica dell’Ospedale Maggiore della Carità di Novara, attuale sede universitaria dell’UPO – Università del Piemonte Orientale; la via Coccia che pur essendo obiettivamente l’unico prospetto meno dotato sotto il profilo architettonico s’affaccia direttamente sull’angolo nord del fossato del Castello; la Piazza Martiri della Libertà su cui prospetta interamente tutto il fronte ovest, con l’imponente colonnato è uno dei cuori della città; si pensi che sulla stessa piazza si affacciano l’isolato cosiddetto del Borsa, ed il prospetto principale con l’ingresso del castello Visconteo – Sforzesco, il cui restauro è in corso, con l’ampio fossato e l’adiacente parco pubblico. La descrizione, ancorché sommaria dei luoghi, inducono a ritenere applicabile un coefficiente maggiorativo che può ragionevolmente essere posto pari a 1,15 7.1.3b Coefficiente relativo al valore storico – culturale Il teatro nella sua globalità espressiva è da considerarsi uno dei fenomeni molto complessi della nostra storia culturale. Lo stesso edificio teatrale, in ogni epoca, è comprensibile solo se messo in stratta correlazione agli eventi e gli spettacoli in esso rappresentati; questo a maggior ragione vale per un teatro storico di tradizione, quale è il teatro Coccia. L’architettura dell’edificio, le forme, i volumi e le decorazioni concorrono, quali strutture, allo spazio scenico dello spettacolo. Architettura e rappresentazione sono dunque elementi correlati il cui sviluppo, nel secolo XIX era pensato come un unicum; era al tempo impensabile scindere la struttura stabile da quella mobile delle rappresentazioni. Tale principio ha valore anche, e soprattutto, sotto il profilo estimativo, risultando il valore di stima inscindibile e concatenato all’insieme delle due strutture. Il valore dell’immobile del Teatro Coccia, per caratteristiche intrinseche e storico culturali, non può prescindere dall’assumere quale elemento fondamentale ciò che questo Teatro sin dal 1888 ha rappresentato, rappresenta e si auspica per il futuro rappresenterà per il sistema culturale della città. Se all’analisi poc’anzi sintetizzata si associano le caratteristiche architettoniche ed il vincolo dell’interesse culturale stabilito dal 1963 in poi e l’attenzione posta sul bene dalla Soprintendenza, sin dai primi anni del 1900, è indubbio che la struttura nel suo complesso ha sempre svolto, sia per trascorsi storici che per esercizio, un ruolo strategico e basilare per la città di Novara, per l’interland e per il sistema teatrale italiano. Si ricorda, infatti, che per un certo periodo il Teatro Coccia ospitava il debutto di alcuni cantanti che poi si sono espressi anche al Teatro alla Scala di Milano; lo stesso ha altresì ospitato manifestazioni teatrali, concertistiche e socioculturali che lo hanno elevato ad uno dei centri pulsanti della vita teatrale italiana, avendone calcato le scene anche artisti di fama
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internazionale. L’immobile di cui si discute sin dalla data della sua costruzione è stato destinato a Teatro, come si può tranquillamente vedere dal confronto tra le planimetrie storiche inserite nel capitolo 4 ed il rilievo dello stato attuale in calce alla presente relazione, mantenendo le caratteristiche tipologico costruttive pressoché invariate. Pertanto sulla scorta delle valutazioni sopra esposte è opportuno assegnare all’immobile un valore supplementare che ne riconosca l’indubbia rilevanza sotto il profilo storico culturale; il coefficiente che tiene conto delle circostanze summenzionate si assume pari a 1,10. 7.1.3c Coefficiente di pregio artistico Il Teatro Coccia, così come si presenta allo stato attuale e come sinteticamente descritto nei precedenti punti della presente relazione di perizia, è in grado di attrarre l’attenzione e la curiosità degli utenti e del visitatore saltuario; infatti le facciate neoclassiche l’insieme architettonico dei portici, dell’atrio d’ingresso l’accostamento dei colori e dell’arredo della platea, dei palchi, delle gallerie, delle sculture, dei dipinti, delle modanature e delle decorazioni, ed in genere dell’intera struttura lo rendono molto apprezzabile. Il coefficiente che tiene conto di tutti questi pregi artistici si assume pari a 1,05. 7.1.3d Coefficiente relativo all’accessibilità ed i parcheggi. Il teatro Coccia, pur essendo ubicato in una zona centralissima dell’abitato della Città di Novara, risulta servito da una viabilità distributiva di primo livello nell’ambito della gerarchia viaria delle strade urbane; infatti il Baluardo Quintino Sella, la Barriera Albertina, la via XX Settembre, Piazza Martiri della Libertà,via Coccia e Largo Bellini sono, oltre che le viabilità della cerchia dei bastioni, importantissime direttrici di flusso da e verso il centro città sia per il traffico veicolare privato, per il TPL che per gli utenti delle strutture ciclo pedonali. Per contro la capienza della struttura, pari a 936 posti oltre che il bar – caffetteria e la libreria generano una potenziale richiesta di posti auto, con relativo traffico indotto e conseguenti esternalità negative da esso generato, pari a circa 300 posti auto. Le aree destinate a parcheggio di Piazza Martiri della Libertà, quelle di Largo Bellini, via XX Settembre e del Baluardo sono destinate alla sosta di una parte importante delle vetture per l’attuale ZTL e concorrono solo parzialmente a garantire la necessità del Teatro Coccia. L’ottima accessibilità della struttura è quindi in parte limitata dal deficit dei posti auto dedicati e dal servizio del TPL che ad una cert’ora non ne consente più l’utilizzo. Per tali motivi e tenuto conto di entrambe le circostanze si applicherà un coefficiente di differenziazione pari a 0,90. ; 7.1.3e - Coefficiente relativo alla vetustà dell’immobile Come documentato al paragrafo 4.3 della presente perizia di stima l’immobile subito dopo l’acquisto da parte dell’Amministrazione del Comune di Novara è stato sottoposto ad un corposo intervento di Restauro e Risanamento Conservativo volto all’ammodernamento del plesso e all’adeguamento impiantistico nel suo complesso
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razionalizzare i finanziamenti> tale da renderlo agibile alle manifestazioni teatrali e pubbliche, giungendo alla realizzazione dell’ultimo intervento di restauro e risanamento delle facciate esterne e dei portici negli anni 2002 – 2005. Lo stato di conservazione riscontrato durante il sopralluogo e le ingenti somme spese per la ristrutturazione fanno si che il coefficiente di vetustà dell’immobile risulti a pari a 0,85
7.1.4 Valore degli arredi e dei materiali acquistati Con delibera di Giunta Comunale n. 1647 del 19 agosto 1992, avente ad oggetto “Fornitura e posa in opera di arredo ed attrezzature per il teatro Coccia – Approvazione progetto e affidamento lavori” l’Amministrazione comunale ha acquistato gli arredi del teatro per £ 439.660.000 corrispondenti ad € 227.065,44. Gli arredi forniti, a norma di Legge, e facenti parte del progetto predisposto sono stati: - sedute di platea prima e seconda galleria n. 604 con relativo fissaggio; - gradonate prima galleria con fissaggio; - sedute palchi n. 332; - tendaggi di velluto a servizio della sala n. 94 accessi; - poggia gomiti con parapetti cme da indicazioni della CTPVLPS; - tendaggi palcoscenico con guide elettriche per apertura e chiusura sipario; - bancone per biglietteria ingresso; - arredi per camerini artisti, comparse, orchestrali; - attrezzature per guardaroba; - arredo uffici; - arredo retropalco reale. Tale importo è ininfluente rispetto alla presente stima stante il lasso di tempo trascorso, di circa 20 anni, dalla data di acquisto. 7.1.5 Complessivamente per la parte del Teatro Coccia, del Piccolo Coccia e del Club Unione: Valore Venale € 23.612.960,30 + 15% per l’ubicazione del manufatto + 10% per il valore storico culturale + 5% per gli elementi di pregio artistico – 10% per l’accessibilità ed i parcheggi – 15% per vetustà dell’immobile = € 24.793.608,31 7.2 Il bar caffetteria Il Bar caffetteria denominato “Bar Coccia” è un’attività commerciale esistente inserita all’interno del plesso architettonico che può invece essere valutata con apposito criterio di stima sintetico – comparativo, sussistendo sul territorio di Novara, ed in particolare nel centro storico, attività analoghe e sufficiente letteratura per determinarne il valore di mercato. Giova ricordare che l’attività commerciale di somministrazione di alimenti e bevande è esistente ed esercisce grazie ad una presa d’atto del 2007 della SCIA con successiva Autorizzazione del Servizio Commercio n. 58 del 30.05.2008 per mq. 249 di sola somministrazione a fronte di un totale della SUL pari a mq. 598 comprensivi del piano interrato. Al fine di controllare l’euristicità del risultato si assumeranno
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poi due differenti criteri e metodi di stima: il primo relativo al valore attribuito secondo i prezzi analizzati e pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, il secondo derivante da un percorso a ritroso che parte dal canone di locazione per giungere al valore dell’immobile attraverso il saggio di redditività. 1° metodo sintetico – comparativo: valori OMI, edifici esistenti in buono stato di conservazione La consultazione della banca dati immobiliare del 1° semestre 2012 per negozi e attività commerciali site in Novara Centro zona B1, con stato conservativo normale, fa oscillare i prezzi riscontrati da un minimo di 2.300 €/mq. ad un massimo di 4.000 €/mq.; la media di tali valori è di 3.150 €/mq.. Pertanto mq. 249 di somministrazione × 3.150 €/mq. = 784.305 € mq. 349 a servizio
× 1.575 €/mq. = 549.675 € ____________________
Totale
1.333.980 €
2° metodo sintetico – comparativo: saggio di redittività L’attuale esercizio è affittato a un valore contrattuale mensile rivalutato ISTAT 75% pari ad € 6.372,46 al netto dell’IVA di Legge; tale affitto consente al Comune di Novara di introitare la somma di € 76.469,52 annui che divisi per una redditività del 6% conducono ad un valore di mercato del bene pari a € 1.274.325,33 La media aritmetica semplice dei valori dei due metodi conduce a (1.333.980 + 1.274.325)/2 = 1.304.152 € che può essere assunto al valore di mercato del bene corrispondente alla particella 9.138 sub. 10. 7.3 La libreria “Lazzarelli” Anche per la libreria Lazzarelli è possibile mutuare il criterio sintetico – comparativo fatto per il bar caffetteria, applicando ad essa i due criteri e metodi di stima sopra descritti. Per la libreria è in corso un contratto d’affitto commerciale con il Comune di Novara dal 2002 per € 16.113,45 annuali al netto dell’IVA di Legge, che rivalutati al 2012 sono pari ad € 18.837,12. I locali della libreria sono tutti al piano terra e si sviluppano per una SUL di 107 mq. circa a cui si sommano 65,60 mq di deposito posto sempre al piano terra ma non in contiguità con la restante parte commerciale; i locali di recente ammodernati scontano il fatto di avere la predisposizione per l’impianto di riscaldamento ma non la centrale termica che, nelle previsioni, dovrà essere realizzata o quale collegamento a quella del Club Unione di recente ammodernata e sostituita o in locali attigui da reperire. 1° metodo sintetico – comparativo: valori OMI Le condizioni
manutentive e il
recente ammodernamento imporrebbero, rispetto alla
caffetteria, una valutazione dei valori OMI superiore, pur tuttavia la non fattibilità della messa in esercizio dell’impianto di riscaldamento ne abbatte il valore; il risultato è un’equivalenza con i valori della caffetteria. Pertanto mq. 107 di negozio mq. 65
a servizio
× 3.150 €/mq. = 337.050 € × 1.575 €/mq. = 102.375 € _____________________
Totale
439.425 €
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2° metodo sintetico – comparativo: saggio di redittività € 18.837,12 annui divisi per un saggio di redditività del 4,5% circa conducono ad un valore di mercato del bene pari a € 418.602,66. La media aritmetica semplice dei valori dei due metodi conduce a (439.425 + 418.603)/2 = 429.014 € che può essere assunto al valore di mercato del bene corrispondente alla particella 9.138 sub. 11.
Valore complessivo del plesso architettonico: A) Teatro Coccia, del Piccolo Coccia e del Club Unione:
€ 24.793.608,31
B) Bar – Caffetteria:
€
1.333.980,00
C) Libreria Lazzarelli:
€
439.425,00
______________ TOTALE
€ 26.567.013,31
IL VALORE VENALE COMPLESSIVO E’ PARI A € 26.567.013,31
Conosciuto
il
valore
venale
complessivo
del
fabbricato
costituente
l’intero
isolato
l’Amministrazione Comunale ha manifestato la necessità di conoscere, singolarmente, i valori patrimoniali afferenti ai locali oggi destinati al Club Unione, al Piccolo Coccia e alla sede dell’Unicef; di seguito i medesimi:
Volume Teatro Coccia al netto della torre scenica
mc.
17.446,97
Volume Piccolo Coccia
mc.
5287,58
Volume Club Unione
mc.
4486,70
Volume locale Unicef
mc.
76,97
Porzioni d’Immobile
Valore
al
netto
degli
incrementi € Teatro Coccia
Incremento 5% €
15.091.621, 70
15.846.202,78
66.586,40
69.915,72
Piccolo Coccia
4.573.756,70
4.802.444,54
Club Unione
3.880.995,50
4.075.045,27
Unicef
Totale
24.793.608,31
A questo punto, dovendo procedere con l’ipotesi di trasferire in parte la proprietà di alcuni subalterni ed in parte il diritto d’uso dei restanti si è proceduto con la determinazione del valore di tale diritto in relazione alla natura del medesimo e per una durata massima di anni 30.
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Documentazione fotografica del Teatro Coccia
La zona sottostante la platea e l'attacco con i cunicoli del sottopalco
Sottoplatea - i pilastri quadrati che sorreggono l'orditura primaria e secondaria del pavimento in assito di legno
Sottoplatea - vista di un interasse di campata
Sottoplatea - il magrone di collegamento dei pilastri in mattoni ed il colletto di rinforzo al piede
Sottopalco - gli impianti tecnici e le colonne in mattoni tipo uni che sorregonono l'orditura primaria e secondaria del pavimento in legno. Vista di alcuni impianti tecnici
Sottopalco - Particolare del rinforzo dell'orditura primaria, dell'infittimento della secondaria a supporto del tavolato sostituito intorno al 1950 - tavole in massello non maschiate su cui é posato il pavimento del palco
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Il golfo mistico - particolare della scala mobile di collegamento tra la platea il palco
Il Golfo mistico - particolare della boiserie in legno della parte sottostante il palco con funzioni di cassa acustica.
Scorcio del primo ed il secondo ordine dei palchi, nonché della prima e della seconda galleria visti dal golfo mistico
Scorcio della platea dal lato dell'ingresso, del primo e secondo ordine dei palchi , della prima e seconda galleria visti dal lato est della seconda galleria
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Vista del secondo ordine di palchi e della prima e seconda galleria da un altro palco
Vista del primo e secondo ordine dei palchi in prossimità dell'ingresso della platea dal foyer dalla prima galleria
Particolare della prima galleria con le colonnine portanti in ghisa sferoidale e capitello a volute. Poltroncine in tessuto come la platea
Particolare del cornicione marcapiano della seconda galleria con decorazioni in rilievo dorate
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Il palcoscenico visto dalla prima galleria
La volta ribassata con decorazioni lievi ed al centro il pregiatissimo lampadario in cristallo di Murano del diametro di 6 metri.
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Documentazione fotografica del Club Unione
La sala bigliardi adattata a volte per il pranzo
La sala da gioco
La sala bar/ricreazione/musica
Scorcio del salone delle feste
Altro scorcio del salone delle feste
Particolare del seminato veneziano
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Vista della sala da gioco delle carte
Particolare del caminetto
Particolare disimpegno e della scala a chiocciola
L’ingresso verso la sala biblioteca
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