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ESTATUTOS PARA REGIMEN EN PROPIEDAD HORIZONTAL DISPOSICIONES GENERALES Articulo 1º Los presentes Estatutos tienen por objeto complementar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, estableciendo reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.
Articulo 2º En todos los casos de transmisión o gravamen de que posteriormente sean objeto los pisos o locales, deberá hacerse constar por las partes expresa manifestación de su conocimiento, vigencia y actividad. Por cuanto estos Estatutos significan una limitación del dominio, tiene trascendencia real, podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad y afectarán a cuantos adquieran derechos sobre el inmueble. El nuevo propietario responderá, de conformidad por la Ley de Propiedad Horizontal, de los actos, responsabilidad y deudas del anterior condómino, quedando subrogado en los derechos y obligaciones de aquel.
ELEMENTOS COMUNES Articulo 3º Además de los enumerados en el artículo 396 del Código Civil, según la redacción dada el mismo por el artículo 1º de la Ley de Propiedad Horizontal, como ampliación del mismo y a modo enunciativo, serán considerados también como elemento común los siguientes: 1º
El solar en que se halla enclavada la finca, así como el terreno que la rodea, según la superficie del mismo que consta en la escritura de división.
2º
El subsuelo sobre el que se asienta el inmueble.
3º
Las bajadas y desagües generales.
4º
Los cimientos, paredes de carga y medianerías, fachadas anterior y posterior, paredes de patios interiores y los tabiques que tengan por finalidad separar apartamentos, o locales independientes.
5º
La cubierta, o terrazas del inmueble, aún en el caso de que sean de utilización exclusiva de uno o varios propietarios.
6º
Los pasos, corredores y patios generales, la escalera y el vestíbulo de entrada a la misma, el portal o zaguán y sus elementos decorativos.
7º
Las habitaciones destinadas a viviendas del portero, la portería o conserjería.
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8º
Las acometidas e instalaciones generales de suministros; en cuanto a las de electricidad y fuerza, hasta la caja de distribución y el pozo para la toma de tierra del conductor neutro; con respecto al agua, hasta la entrada del contador del piso o local o hasta el repartidor general, sin incluir éste y en su caso el grupo de presión, la totalidad de la calefacción central o aire acondicionado general; hasta la entrada al piso o local; los intercomunicadores o teléfonos interiores del inmueble, a excepción del aparato y la parte de instalación ubicada en el interior de cada apartamento; en cuanto al gas, hasta la entrada al contador.
9º
Los quemadores y vertederos de basura y sus conductos.
10º
Los pararrayos y los conductos de chimeneas para humos de calefacción o agua caliente central.
11º
Los cuartos destinados a contadores y espacios para maquinaria o servicios generales.
12º
Los aparatos elevadores y sus instalaciones, incluidas las vallas de protección de los mismos.
13º
Las vigas de sustentación de cada planta, el entramado de los pisos y la obra gruesa de los suelos.
14º
Los motivos ornamentales y piezas de decoración de las fachadas, portales y demás elementos comunes, incluido el barnizado o pintura de la parte externa de las puertas de entrada al apartamento y la exterior de todas sus puertas, persianas, ventanas y balcones.
15º
Los refugios subterráneos.
16º
Los tendederos para la ropa cuanto estén instalados en las terrazas comunes.
ELEMENTOS PRIVATIVOS Articulo 4º Cada propietario tendrá la plena propiedad del apartamento que se le haya asignado, con las limitaciones que en la Ley o en los Estatutos de imponen.
Articulo 5º Al propietario de cada piso corresponde la propiedad exclusiva de cuantos elementos se hallan en el interior de la vivienda o local, y entre ellos, de las puertas y ventanas, tabiques, incluidos y revestimientos interiores, cielos rasos, pavimentos de los pisos, balcones, pintura interior, canalizaciones hasta las conducciones generales ascendentes o ascendentes, baños, duchas o instalaciones sanitarias, la calefacción individual, la instalación de calefacción desde las tuberías de entrada a cada piso o local y sus radiadores, el lavadero, y, en fin, los cuartos de desahogo respectivos, aún los instalados separadamente del apartamento, de los que se podrá disponer con independencia del local por ser siempre considerados como parte integrante y esencial del mismo.
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Articulo 6º Además de las limitaciones que impone la Ley no podrá el propietario: 1)
Cubrir los balcones o miradores con galerías, aunque sea en forma de cristaleras, salvo autorización en Junta General.
2)
Efectuar modificaciones en las instalaciones comunes ya existentes como, por ejemplo, ampliar el número de radiadores de calefacción, o las bocas de entrada de refrigeración o agua caliente.
2)
Cubrir patios comunes en toda su dimensión o altura, total o parcialmente.
3)
Instalar toldos o cortinas exteriores, sin el previo acuerdo de la Junta, en cuanto a su forma y color.
Articulo 7º Ninguno de los propietarios podrá modificar la instalación de la antena colectiva de televisión en el interior de la vivienda o local, sin la intervención técnica precisa que garantice que el cambio es acorde con el servicio previsto y no origine anomalías en la percepción de imagen y sonido en otras viviendas o locales.
Articulo 8º Podrá reglamentarse el uso o utilización de los elementos comunes por acuerdo mayoritario.
ELEMENTOS ESPECIALES Artículo 9º De existir garaje para la utilización de los Propietarios, éste deberá ser destinado exclusivamente al uso por el que fue construido, o sea, de aparcamiento de vehículos a motor. Las normas de utilización se regularán mediante Reglamento especial, aceptando por los propietarios mediante votación mayoritaria. En ningún caso podrá destinarse el garaje a la explotación o al arriendo a favor de terceros, ajenos a la Comunidad, salvo acuerdo de acta. La Propiedad de dicho garaje corresponde a la Comunidad, en proporción a sus cuotas respectivas, determinadas en el título.
Artículo 10º El ascensor ha de ser utilizado de acuerdo con el destino para el que fue construido e instalado, sin que la Junta de Propietarios, por simple mayoría, pueda acordar lo contrario ni por limitaciones al disfrute, aunque sí reglamentar el uso.
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Artículo 11º De existir calefacción central, ésta deberá funcionar, como mínimo desde el 1 de noviembre al 31 de marzo. Las horas diarias de su funcionamiento se regulará mediante acuerdo por mayoría de la propia Comunidad, que igualmente podrán ampliar, las fechas de servicio. Tratándose de calefacción central, ningún propietario podrá modificar, ni en su forma ni en su número, los elementos calefactores que tuviera instalados inicialmente en el apartamento de su propiedad. De existir aire acondicionado central (calefacción y refrigeración), el mismo deberá ser de funcionamiento continuo, como mínimo durante los meses de noviembre a marzo, para calefacción y de junio a septiembre para refrigeración. Ninguno de los Propietarios podrá modificar la forma, amplitud o número de las bocas de entrada de aire acondicionado, sitas en el interior del departamento propio. Cada uno de los Propietarios está obligado a conservar en buen estado todos los elementos calefactores instalados dentro o fuera de su departamento.
Artículo 12º Para aclaración y ampliación de lo que dispone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, se estatuye: a) Que las mejoras o innovaciones necesarias requeridas para la adecuada conservación o habilitación del inmueble, puede ser exigida por uno cualquiera de los Propietarios y, deberán ser realizadas. b) Que las innovaciones o mejoras no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, podrá ser acordada por mayoría del número de propietarios, y estarán obligados a su pago todos ellos, en proporción a su cuota respectiva, si su importe no excede de 1/12 parte del presupuesto ordinario de gastos anuales. Si la mejora excede de dicho importe, los Propietarios disidentes no estarán obligados a su pago. c) Cualquier innovación o mejora que haga inservible una parte del edificio que fuere de uso o disfrute de uno solo o de algunos de los Propietarios precisará el consentimiento previo de esto o éstos. d) Las innovaciones que supongan la creación de unos servicios para el mueble, precisarán el consentimiento de las cuatro quintas partes del número de propietarios, sin perjuicio de lo establecido en cuanto a su pago, en el apartado b) de este articulo. e) La instalación de cualquier mejora o innovación que suponga la creación de una servidumbre, deberá ser acordada por unanimidad. f)
Queda totalmente prohibido eliminar ningún servicio o suministro existente en el inmueble, salvo acuerdo unánime.
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Artículo 13 A efectos de la participación de los elementos comunes y demás previstos en la Ley, las cuotas de participación que corresponden a cada apartamento serán fijadas en el título constitutivo.
Artículo 14 Las cuotas de participación no podrán ser objeto de modificación si no es por causas justificadas, cuales son el aumento de número de viviendas o locales por nuevas construcciones o división de las existentes, o por innovaciones que originen un aumento o una disminución de la capacidad de cada uno de ellos.
Artículo 15 En el supuesto de que por las razones expresadas u otras análogas fuere necesario dicha variación de cuotas, deberá promoverse Junta, con el fin de tratar de dicha variación. En el caso de que el acuerdo no se lograre, se someterá el asunto a arbitraje, designándose desde este momento como árbitro a un Letrado que designe el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, que habrá de resolver según equidad.
DERECHOS Y OBLIGACIONES ESPECIALES Artículo 16 Corresponde al Administrador los derechos y obligaciones determinadas en el inmueble, sino también de profundizar y de adicionar en sentido horizontal las nuevas plantas a todos los propietarios, los que sólo por unanimidad han de actuar. Habrá de estarse, en cuanto al número de plantas a constituir, a lo previsto en las Ordenanzas Municipales en cada momento, no pudiendo llevarse a cabo si con ello se pusiere en peligro la estabilidad del edificio o se modificasen los elementos arquitectónicos e instalaciones generales. Estas mismas reglas para el supuesto de que este derecho se hubiere reservado en el título constitutivo de la Propiedad.
Artículo 17 Ningún piso o apartamento configurado como vivienda, excepto los situados en la planta baja, podrán destinarse a clínica, pensión, comercio de la clase que fuere, enseñanza, oficina comercial o mercantil y otra cualquier actividad distinta a la de vivienda propiamente dicha.
Artículo 18 Estará igualmente prohibido instalar maquinarias o motores que escapen a los que constituyen los normales de una vivienda, si por los ruidos que produzcan son capaces de originar molestias y pueden causar daños a los demás pisos o a los elementos comunes.
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Artículo 19 No obstante, en cada piso o apartamento podrá su titular o arrendatario ejercer su profesión, oficio o pequeña industria manual, siempre que con ella no se produzcan ruidos, olores o se pueda molestar a los demás vecinos de la finca.
Artículo 20 El propietario de cada piso o local podrán arrendarlo a quien tenga por conveniente, siempre que se haga para el destino que le es propio. Sin embargo, no podrá hacerlo al mismo tiempo a un número de personas que excedan de lo que es propio de una familia, ni tampoco dividir aquel en habitaciones de forma que se convierta en un verdadero comercio.
Artículo 21 De los actos del arrendatario o inquilino, responderá el propietario ante los demás propietarios, sin perjuicio de lo que hubiere pactado como arrendador con su arrendatario. En todos estos casos se estará además, a lo regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente en sus artículos séptimo y diecinueve.
Artículo 22 Los arbitrios, contribuciones, impuestos, seguros o indemnizaciones, presentes o futuras, que graven independientemente cada vivienda o local, serán sufragados exclusiva e independientemente por cada propietario, así como también los servicios particulares. Los cargos mencionados que se libren sobre la totalidad de la finca, de los cuales no aparezca claramente o pueda determinarse la exacta cantidad que cada propietario deba satisfacer, se abonarán por todos ellos en proporción a la cuota que les corresponda en las cosas de propiedad común.
Artículo 23 Los gastos de reparación, conservación y eventual reconstrucción o modificación de los elementos comunes, serán sufragados por todos los propietarios en proporción a su cuota respectiva en la Comunidad.
Artículo 24 Los gastos que se originen como consecuencia de la utilización de los elementos comunes, serán repartidos en proporción a la cuota de participación fijada a cada titular en el título constitutivo, como regla general, y sin perjuicio de los que especialmente se establezcan en los Estatutos.
Artículo 25 Los gastos de conservación o reparación de las terrazas y otros elementos comunes, pero de uso particular y exclusivo de algún copropietario, serán sufragados en 1/3 exclusivamente por los respectivos propietarios que los usen o se beneficien de ellos, y el resto será a cargo de toda la Comunidad.
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Artículo 26 Los gastos inherentes al servicio de portería, serán sufragados por los propietarios, en proporción al coeficiente de propiedad asignados en la escritura.
Artículo 27 Los gastos correspondientes al consumo de luz de la escalera, conservación de sus instalaciones, reposición de bombillas y, en su caso, limpieza de la misma, serán sufragados proporcionalmente al coeficiente de propiedad, deducido el que corresponde a los locales comerciales, los que quedan excluidos de tales gastos por no tener acceso al vestíbulo y escalera.
Artículo 28 Los gastos correspondientes al servicio de ascensor, tales como abono de conservación, consumo de fuerza, inspección del Ministerio de Industria, se repartirán entre los propietarios en proporción al coeficiente de propiedad asignado en la escritura, excluyendo las plantas de sótano y baja.
Artículo 29 Cualquier avería u obstrucción en las instalaciones, que sea consecuencia de la negligencia de un propietario, de su arrendatario, de la familia, o personas que dependan de uno y otro, correrá a su cargo, debiendo proceder a su reparación inmediatamente, siendo responsable de los daños y perjuicios que se ocasionen por tal motivo.
ADMINISTRADOR Artículo 30 Conforme a lo determinado en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el nombramiento y remoción del cargo de Administrador corresponde a la Junta de Propietarios, por mayoría. El nombramiento habrá de recaer en un profesional perteneciente al Colegio de Administradores de Fincas.
Artículo 31 El Administrador ostentará el cargo de Secretario de la Comunidad, a no ser que especialmente la Junta de copropietarios nombre a uno de los comuneros para tal cargo, en cuyo caso el Administrador no deberá levantar actas de las Juntas ni realizar los trabajos propios de Secretaría.
Artículo 32 Corresponderá este derecho, que abarcará no sólo la facultad de elevar el artículo 18 de la ley de Propiedad Horizontal, y en lo no previsto, los derivados del uso y costumbre de Madrid.
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Artículo 33 Los honorarios correspondientes al baremo de administración y gastos inherentes a la misma, serán satisfechos por la Comunidad y, distribuidos entre todos los departamentos, de acuerdo con su coeficiente.
Artículo 34 A fin de atender los gastos generales que afecten al inmueble, así como los pagos que por acuerdos o delegación hayan sido encomendados al Administrador, los copropietarios deberán efectuar la correspondiente y necesaria provisión de fondos, dentro de los primeros 15 días de cada trimestre natural, si la provisión se acordó efectuarla por trimestre o semestre y dentro de los cinco primeros días de cada mes natural, si se acordó hacer la provisión mensualmente.
Artículo 35 La Comunidad responde en todo momento, conjunta y solidariamente, frente al Administrador, del saldo que a favor de éste arrojaren las cuentas de gastos y pagos de administración, tanto los comunes a todos los copropietarios como los particulares o privativos de cada uno de ellos, siempre que éstos se refieran y relacionan directamente con el inmueble y sea usual trámite su pago por el Administrador.
Artículo 36 Los saldos de liquidaciones aprobadas en Junta, podrán ser reclamados judicialmente al propietario moroso, siguiendo el procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Será prueba justificativa de la cuantía de este saldo la presentación del certificado del acta en que conste el acuerdo de aprobación, los gastos que ello ocasionase, judiciales o extrajudiciales, serán de cargo o cuenta exclusivos del moroso. Las cantidades adeudadas por el propietario, devengarán el interés legal a favor de la Comunidad, a partir de los quince días desde su reclamación. En todo caso el requerimiento fehaciente para el pago, será de cargo y cuenta exclusivos del deudor, y también los honorarios de Procurador y Letrado.
ORGANOS DE GOBIERNO Artículo 37 El Presidente ejercerá únicamente las funciones de representación que la Ley le confiere. Aparte de ellas, se le faculta especialmente para que, en nombre de la Comunidad, pueda comparecer ante Notario otorgando poder a favor de Procuradores de Tribunales y Letrado para cuantas actuaciones fueren necesarias si la premura del caso aconseja no esperar a la convocatoria de la correspondiente Junta.
Artículo 38 Todos los Propietarios están obligados a ostentar el cargo de Presidente. Para su nombramiento se adoptará la decisión del voto de la mayoría de Propietarios y la persona en quien recaiga no podrá negarse, salvo acreditar suficientemente su imposibilidad, de serlo en aquel ejercicio a criterio de la Junta.
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Caso de no conseguir la aceptación voluntaria por parte de un Propietario, se adoptarán para ello una cualquiera de las siguientes formas, que decidirá por mayoría la Comunidad. a) La elección por votación mayoritaria con obligación de su aceptación por parte del elegido. b) La elección por turno de votación mayoritaria con obligación de su aceptación por parte del elegido. c) La elección por sistema de sorteo entre todos los propietarios. Solamente podrá negarse a aceptar el cargo el Propietario que ya anteriormente lo hubiera ostentado, si existen otros que no lo hayan sido. El nombramiento será válido esté o no presente el elegido en la reunión.
Artículo 39 Las convocatorias a Junta de Propietarios, se efectuarán siempre por orden del Presidente, con carácter ordinario obligatoriamente una vez al año y en forma prevista en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 40 Podrá nombrarse un Vicepresidente, que en su caso pueda sustituir al Presidente en casos de enfermedad, ausencia, incapacidad o dejase de ser Propietario dentro del plazo por el que fue nombrado.
Artículo 41 A la Junta de Propietarios podrán asistir con voz y voto todos ellos, pudiendo tomar parte en sus deliberaciones y decisiones. La asistencia será personal; por mandatario con poder especial; general; o por delegación a otra persona, mediante escrito dirigido al Presidente, válida únicamente para la sesión que la motivó.
Artículo 42 La Junta de Propietarios podrá acordar por simple mayoría la constitución de un Fondo de Reserva para tender a gastos extraordinarios o desfases de tesorería. La cantidad que deberá constituir este Fondo de Reserva, en su caso, así como la forma de ingreso, será acordada por dicha Junta. Este Fondo de Reserva será ingresado en Cuenta Corriente o Libreta en una Entidad de Ahorro o Bancaria a disposición de la Comunidad de Propietarios o mediante la firma del Presidente y, al menos, de otro copropietario, del Administrador o de quienes acuerde la Junta en cada caso y conjunta o indistintamente. Según se determine una vez acordada la constitución de este Fondo de Reserva, su abono por los copropietarios será obligatorio y se asimilará a la cuota o provisión referida en el capítulo anterior, a los efectos de su reclamación por impago del mismo.
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Artículo 43 El inmueble, tanto en elementos comunes como en los privativos se asegurará de incendios por su valor real y responsabilidad civil, en Compañía de notoria solvencia. Este seguro no cubrirá los bienes particulares. La responsabilidad nacida de un hecho imputable a dolo, culpa o negligencia, de uno de los condueños, será de cargo de este exclusivamente.
Artículo 44 Las primas de los seguros que afecten al total inmueble serán distribuidas en cuanto a su pago, entre todos los Propietarios en proporción a sus respectivas cuotas de propiedad. No obstante, si debiere abonarse en algún caso una sobreprima por razón de instalaciones especiales de un copropietario, la totalidad de la sobrepirma será de cuenta exclusiva de éste.
Artículo 45 Los seguros a que se hace mención en los dos anteriores artículos, se contratarán por el Administrador de la Comunidad o por su Presidente, en nombre e interés conjunto de todos los apartamentos o locales y sobre bases uniformes de prima y cantidad asegurada, previo acuerdo en Junta de Propietarios.
Artículo 46 En caso de siniestro, salvo que se pacte lo contrario, la indemnización percibida se destinará a la reconstrucción del inmueble o, en su caso, de la parte destruida, repartiéndose la cantidad sobrante entre los Propietarios, en proporción a su cuota. Si la indemnización abonada fuere insuficiente para cubrir la construcción los distintos titulares habrán de concurrir a cubrir la diferencia, en proporción también a la cuota.
Artículo 47 Si, como consecuencia de la implantación de cualquier servicio a una innovación, por parte de un titular, sea o no autorizado para ello por la Junta de Propietarios, hubiere de aumentarse la prima de seguro, la diferencia habrá de correr a cargo de dicho titular, sin perjuicio de la acción que proceda contra él.
RESPONSABILIDAD CIVIL SUBSIDIARIA Artículo 48 La responsabilidad civil subsidiaria que pueda originarse por la instalación, manejo o utilización de los servicios y elementos comunes, será repartida entre los Propietarios en proporción a la cuota de participación. Sin embargo, antes de aceptar tal responsabilidad subsidiaria, deberá discutirse el alcance de la misma en la correspondiente Junta convocada al efecto por el Presidente o, en su defecto, por cualquiera de los Propietarios, con objeto de deslindarla con claridad.
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DISOLUCION DE LA COMUNIDAD Artículo 49 La Comunidad de copropietarios se disolverá por las causas determinadas en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las cantidades obrantes en Caja se repartirán entre los condueños, en la misma proporción en que las hubieren ingresado. Las indemnizaciones o capital que se percibiere en caso de siniestro, se repartirán entre los condueños en proporción a sus respectivas cuotas de copropiedad. Previamente el reparto de estas cantidades, se liquidarán totalmente las cargas y gastos pendientes.
COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO Artículo 50 Para la resolución de cuantas cuestiones de índole jurisdiccional hayan de plantearse, los Propietarios se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de la ciudad en que está sita la finca, “con renuncia a su fuero propio”.
Artículo 51 Con excepción de los procedimientos de desahucio o de privación del uso del apartamento a que se refiere el artículo 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, y de aquellos otros de equidad regulados en los números 2º y 3º del artículo 16 de la misma Ley, todas cuantas otras cuestiones puedan surgir entre los propietarios, han de someterse al juicio de arbitraje de equidad.
Artículo 52 Los Propietarios señalan como domicilio para emplazamiento, notificaciones y citaciones el apartamento o local, a no ser que pongan fehacientemente en conocimiento del Presidente o Administrador otro distinto, con la antelación suficiente. En todo caso, este domicilio estará situado en territorio español, incluso siendo extranjero el Propietario del apartamento.
Artículo 53 Los presente Estatutos obligarán a todos los Propietarios del inmueble, actuales o futuros, empezando a regir en la misma fecha de su aprobación.
