Immobilien - mattig.ch

Immobilien Steuern, Rendite, Nachfolge Dr. Franz Mattig und Ivo Bracher (Herausgeber)

Schriftenreihe Nr. 5

Swissconsultants.ch-Schriftenreihe Nr. 5

Immobilien Steuern, Rendite, Nachfolge Dr. Franz Mattig und Ivo Bracher (Herausgeber)

Dieses Buch ist Ausdruck von Praxiserfahrungen des interdisziplinären Beraterverbunds und der fünfte Band einer regelmässig erscheinenden Schriftenreihe.

Inhalt

7

Grundbesitz und Steuern: eine allgemeine Gesamtübersicht

21

Das dualistische und das monistische Grundsteuersystem

25

System der Besteuerung des Grundstückgewinnes

29

Steuerliche Behandlung von Grundstücken des Privatvermögens

35

Im Visier: die Grundpfandrechte in der Schweiz

43

Wohnen im Alter – Sicherheit und Dienstleistungen

51

Sind Immobilien Klumpenrisiken?

57

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird wahr!

61

Drum prüfe, wer kauft – ob neu, ob alt

65

Das Partiarische Modell «WIN WIN WIN»!

69

Industrie- und Gewerbebauten – eine Last?

73

Immobilien und deren familieninterne Nachfolge

87

Impressum

Schaffe, schaffe, Häusle bauen …

Geschätzte Leserin, geschätzter Leser, als Anfang des neuen Jahrtausends die Börsenblase platzte und sich viele Luftschlösser im virtuellen Nichts auflösten, stiessen die Anleger auf der Suche nach handfesteren Investitionsmöglichkeiten auf eine fast vergessene Spezies: Immobilien. Die Folge: Was vor kurzem noch ein behäbiges Business mit festen Regeln, Renditen, Eigenkapitalanteilen, Hypothekarzinsen und generationenlangen Handlungshorizonten war, geriet nun plötzlich in Bewegung. Wer sich heute als Laie mit Immobilien beschäftigt, bewegt sich auf wackligem Terrain. Chancen und Risiken, Erfolg und Niederlage, Gewinn und Verlust liegen nah beieinander. Beinahe zahllose Faktoren gilt es gegeneinander abzuwägen. In dieser Situation gibt Swissconsultants.ch mit dem vorliegenden, fünften Band seiner Ratgeber-Reihe zum Thema «Immobilien – Steuern, Rendite, Nachfolge» eine wichtige Orientierungshilfe. Unsere Spezialisten haben für Sie in einem Dutzend von Artikeln zentrale Aspekte leicht verständlich aufgearbeitet und geben Ihnen wichtige Hinweise und nützliche Tipps: Setzen Sie sich über steuerliche und erbrechtliche Klippen beim Kauf, Besitz und Verkauf von Liegenschaften ins Bild. Lesen Sie über das Wohnen im Alter. Informieren Sie sich, wie der Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden kann. Und schliesslich: Erfahren Sie, wie man es anstellt, dass Immobilien bei der familieninternen Nachfolge nicht zum Zankapfel oder Stolperstein werden. Ich freue mich, wenn Sie in unserem Ratgeber Antworten auf Ihre Immobilien-Fragen finden. Wenn nicht, stehen Ihnen die rund 290 BeraterInnen von Swissconsultants.ch gerne persönlich zur Verfügung.

Dr. Franz Mattig Präsident Swissconsultants.ch

Schwyz, November 2005

Autoren

Dr. Franz Mattig Dr. phil. nat., dipl. Steuerexperte, Inhaber der Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner, Schwyz. Franz Mattig beschäftigt sich insbesondere mit internationalen Steuerfragen und der Optimierung der Standortsuche für Private und Unternehmen.

Ivo Bracher ist Fürsprecher und Notar und seit über 20 Jahren Wirtschaftsanwalt. Er besitzt reiche Erfahrung im Bau- und Immobiliensektor: Zu seinen Tätigkeiten gehören u.a. professionelle Bauherrenfunktion in Bauvorhaben und Optimierung von Liegenschaftenportefeuilles und deren Verwaltung. Er ist Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bracher und Partner-Gruppe und Präsident des Verwaltungsrats der Espace Real Estate AG (ERE).

Dr. Hans Balmer Dr. rer. pol., engagiert sich seit über 25 Jahren in der Unternehmenskommunikation. Er entwickelt Kommunikationsstrategien und hat insbesondere als Partner von Banken und Beratungsfirmen zahlreiche Produktelancierungen, Umstrukturierungen, Firmenverkäufe und Kapitalmarkttransaktionen systematisch begleitet.

Dr. Kurt Bättig Dr. oec., Wirtschaftsjurist HSG/eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer, Inhaber der Bättig Treuhand AG, Luzern, verfügt über umfangreiche Erfahrungen in der Unternehmens-, Steuer- und Rechtsberatung. Kurt Bättig ist zudem als Teilzeitverwaltungsrat in diversen Unternehmungen tätig.

Reto Bracher Reto Bracher ist Mitglied des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung der Bracher und Partner-Gruppe. Er verfügt über langjährige Erfahrung in den Bereichen Immobilienbewirtschaftung und Immobilienverkauf.

Jacques Garnier ist dipl. Kaufmann und verfügt über eine langjährige Erfahrung in der Bau- und Baunebenbranche, unter anderem 20 Jahre als stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bracher und Partner AG. Er leitet dort die Bereiche Finanzen- und Treuhand.

Dr. Willy Huber Dr. oec. HSG, Rechtsanwalt und Urkundsperson des Kantons Schwyz. Er ist seit 26 Jahren als Wirtschaftsanwalt bei der Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner in Schwyz tätig.

Andreas Keller Bracher und Partner AG, ist ausgebildeter Immobilientreuhänder und -schätzer. Vom Einfamilienhaus bis zu grossen Überbauunungen ist er für den Verkauf zuständig. Er legt Wert auf kompetente Beratung, auch nach dem Kauf. Durch seine langjährige Erfahrung, kann er den Immobilienmarkt im Raum Solothurn bis Biel sehr gut einschätzen.

Theodor F. Kocher lic. iur., Rechtsanwalt und Notar. Studium der Rechtswissenschaften an den Universitäten Neuenburg und Bern, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Espace Real Estate AG in Biel. Theodor Kocher war von 1997 bis 2001 als Mitglied der Gruppenleitung der Batigroup für den Bereich Corporate Services verantwortlich. Zuvor leitete er von 1991 bis 1996 den gleichen Bereich der Stuag als Mitglied der Gruppenleitung.

Dr. Emil Kowalski Studium der Naturwissenschaften mit Promotion und Habilitation an der Universität Bern. Dr. Emil Kowalski ist Mitglied der Geschäftsleitung der Bracher und Partner AG in Solothurn und verantwortlich für den Geschäftsbereich Wohnen im Alter. Zuvor Gründungs-Geschäftsführer der SQS und Consulting beim Aufbau der GBA, heute Bereich Wohnen im Alter von Bracher und Partner.

Markus Meyer Fürsprecher, Partner bei Bracher und Partner AG, Advokatur und Notariat, Langenthal. Markus Meyer ist seit 1997 als Rechtsanwalt tätig. Er beschäftigt sich vornehmlich mit Fragen aus Handels- und Verwaltungsrecht sowie Bau- und Planungsrecht. Als Verwaltungsrat und Unternehmensberater unterstützt er KMU in strategischen und operativen Fragen.

Corinne Schmid lic. iur., dipl. Steuerexpertin, spezialisierte sich in den vergangenen Jahren im Unternehmenssteuerrecht mit Schwerpunkt Unternehmensumstrukturierungen sowie im internationalen Steuerrecht. Sie berät diverse nationale und internationale Unternehmungen und hat vertiefte Erfahrungen im Bereich M&A.

Matthias Schumacher lic. iur., Rechtsanwalt und Urkundsperson des Kantons Schwyz, als Wirtschaftsanwalt bei der Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner in Schwyz tätig, er spezialisierte sich in den vergangenen Jahren im Gesellschaftsrecht.

7

Wo fällt wann welche Steuer an?

Grundbesitz und Steuern: eine allgemeine Gesamtübersicht

U

Unter den Begriff Grundbesitz oder Immobilien fallen alle Arten von bebauten oder unbebauten Bodenflächen bzw. Grundstücken. Dazu gehören ferner alle Rechte, die von der Rechtsordnung als Grundstücke behandelt werden. Das Sachenrecht spricht von Grundeigentum und zählt zu den Grundstücken neben Liegenschaften im umgangssprachlichen Sinne auch solche Rechte, die als selbstständige und dauernde Rechte ins Grundbuch aufgenommen werden können. Dazu gehören z.B. selbstständige Baurechte. Grundbesitz wird auch als unbewegliches (immobiles) Vermögen bezeichnet in Unterscheidung zum beweglichen Vermögen in Form beweglicher Sachen (Mobilien). Die Begriffe Grundeigentum, Grundbesitz, Immobilie, Grundstück und Liegenschaft werden hier synonym verwendet. Steuern sind öffentlich-rechtliche Abgaben, die dem Fiskus ohne eine Gegenleistung geschuldet werden. Steuerhoheitsträger können Bund, Kantone, Bezirke, politische und kirchliche Gemeinden sein. Im Unterschied zu den Steuern steht den Kausalabgaben bzw. Gebühren eine bestimmte Gegenleistung des Gemeinwesens gegenüber (z.B. Gebühr für die Ausstellung eines Passes, Kehrichtgebühr). Ebenfalls nicht zu den Steuern gehören die Zölle und die Vorteilsabgaben. Letztere werden dem Gemeinwesen für bestimmte wirtschaftliche Sondervorteile geschuldet, welche der Grundeigentümer aus Leistungen des Gemeinwesens zieht (z.B. Strassenvorteilsabgabe oder die Mehrwertabgabe für vom Gemeinwesen durch raumplanerische Massnahmen geschaffene Mehrwerte).

Dr. Willy Huber Rechtsanwalt und Urkundsperson, Partner Treuhandund Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner, Schwyz

8

Grundbesitz als attraktives Substrat für die Erhebung von Steuern

• • •

• • •

• • • •

Boden ist ebenso wie Wasser und Luft eine Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen. Liegenschaften sind Lebens-, Wohn- und Arbeitsraum des Menschen. Landwirtschaftlich genutzter Boden bildet die Ernährungsgrundlage für Mensch und Tier. Wald hat Schutzfunktion, bietet Erholungsraum und wird oft als Lunge der Natur bezeichnet. Die Beschreibung der Bedeutung und FunktioAlle Themen dieses Textes nen von Boden und Grundbesitz liesse sich beliebig erweitern. Boden ist unvermehrGrundbesitz als attraktives Substrat für die Erhebar, knapp und daher auch von grossem bung von Steuern wirtschaftlichem Wert. Theoretisch mögliche Anknüpfungspunkte für die Besteuerung von Grundbesitz So wie der Mensch «von der Wiege bis zur Zwei Kategorien von Steuern auf Grundbesitz Bahre» Subjekt verschiedenster Steuern ist, – Spezielle Immobiliensteuern bildet Grundbesitz das Objekt zahlreicher – Allgemeine Steuern, welche auch (aber nicht Steuern. Darüber, wie Grundbesitz in welnur) Grundbesitz erfassen chem Masse besteuert wird, entscheidet die Spezielle und allgemeine Steuern auf Gewinnen aus Veräusserung von Grundbesitz Politik und letztendlich der SteuergesetzgeAllgemeine Steuern auf Erträgnissen aus Grundbesitz ber. In der politischen Diskussion wird die Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum existenzielle Bedeutung von Grundbesitz je – Allgemeine Steuern auf dem Besitz von Vermönach ideologischer Weltanschauung sogen bzw. Eigenkapital wohl für als auch gegen die Erhebung von – Spezielle Steuern auf Grundbesitz Spezielle Steuern auf rechtsgeschäftlichen Handimmobilienbezogenen Steuern eingesetzt. änderungen an Grundstücken Wieso ist der Grundbesitz als Substrat Allgemeine Steuern auf der Vererbung und Verfür die Erhebung von Steuern attraktiv? schenkung von Grundeigentum Einerseits wird in der Politik oft damit arguAllgemeine Verbrauchssteuern im Zusammenhang mit Immobilien mentiert, dass der Wert von Grundbesitz Zusammenfassende Schlussfolgerungen nicht allein von (wertvermehrenden) Investitionen des Grundbesitzers abhängt, sondern auch von Leistungen des Gemeinwesens, der Öffentlichkeit und der Gesellschaft, z.B. durch die Bereitstellung von leistungsfähiger öffentlicher Infrastruktur, durch Schaffung von politischer Stabilität, durch Gewährleistung der Eigentumsgarantie und Rechtssicherheit udgl.

9

Am besten lässt sich dieser Gedanke im eidgenössischen Raumplanungsgesetz (RPG) erkennen. Dieses erlaubt es den Kantonen oder den von diesen bestimmten Gemeinwesen, Mehrwerte auf Grundbesitz, die durch Nutzungsplanung oder andere raumplanerische Massnahmen entstehen, bei deren Realisierung durch eine Mehrwertabgabe abzuschöpfen (sog. Mehrwertabschöpfung, Art. 37 RPG). Linke politische Kreise rechtfertigen mehr oder weniger hohe steuerliche Zugriffe auf Grundbesitz i.d.R. auch damit, dass wegen der Privatisierung des insgesamt knappen und unvermehrbaren Grundbesitzes die Eigentümer von Grundbesitz privilegiert seien und die Besteuerung von Grundbesitz, Immobilieneinkünften und Grundstückgewinnen als Umverteilungsinstrument einen sozialen Ausgleich schaffe. Besonders attraktiv ist Grundbesitz als Basis für die Erschliessung von steuerlichen Einnahmequellen auch deshalb, weil sich keine andere Vermögensart vom Staat bzw. Fiskalhoheitsträger so gut und lückenlos kontrollieren lässt wie der Grundbesitz: Jedes Grundstück in der Schweiz ist in dem vom Staat geführten öffentlichen Grundbuch in allen Details nach Art und Umfang und mit allen wirtschaftlichen und rechtlichen Vor- und Nachteilen (z.B. Dienstbarkeiten und Grundlasten) erfasst und beschrieben. Die Eigentumsverhältnisse sind dem Staat als Grundbuchführer von Amtes wegen jederzeit bekannt. Dies gilt auch für jede Veränderung der Eigentumsverhältnisse, für die Parzellierung von Grundstücken, für die Begründung von Stockwerkeigentum oder Baurechten, für die Begründung und Veränderung von Dienstbarkeiten und Grundlasten und für viele andere grundstücksbezogene Rechtsgeschäfte, die zu ihrer (zivil-)rechtlichen Gültigkeit der Eintragung, Vormerkung oder Anmerkung im Grundbuch bedürfen. In Bezug auf Grundbesitz, welcher einen bedeutenden Teil des Volksvermögens und Volkseinkommens einer Nation ausmacht, ist der Staat also immer eine Art «Big Brother», dem auch im Hinblick auf die Erhebung von grundstücksbezogenen Steuern grundsätzlich nichts entgehen kann. Dies im Unterschied zu anderen Vermögensarten, Einkommensquellen, Rechtsgeschäften udgl., die der Staat bzw. der Fiskus ebenfalls möglichst lückenlos der Besteuerung unterstellen möchte, aber nicht so gut kontrollieren kann.

10

Theoretisch mögliche Anknüpfungspunkte für die Besteuerung von Grundbesitz Es gibt theoretisch folgende Anknüpfungspunkte für eine Besteuerung von Grundbesitz: • Der Erwerb von Grundbesitz (Handänderungssteuer); • Die Veräusserung von Grundbesitz durch Verkauf (Grundstückgewinnsteuer, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer auf geschäftlichen Gewinnen aus Immobilienveräusserungen); • Die Vererbung oder Verschenkung von Grundbesitz (Erbschaftsund Schenkungssteuer); • Der Besitz von Grundeigentum (Liegenschafts- bzw. Grundsteuer); • Der Ertrag aus der Bewirtschaftung von Eigentum (Einkommenssteuer auf Ertrag aus Grundbesitz); • Die Eigennutzung von Wohneigentum (Eigenmietwertbesteuerung).

Zwei Kategorien von Steuern auf Grundbesitz Grundbesitz untersteht zwei Kategorien von Steuern: • Speziellen Immobiliensteuern, die ausschliesslich im Zusammenhang mit Immobilien erhoben werden; • Allgemeinen Steuern, die auch (aber nicht nur) im Zusammenhang mit Immobilien erhoben werden. Zu den speziellen Immobiliensteuern, welche ausschliesslich an Grundbesitz anknüpfen, gehören: • Die Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer auf Gewinnen, die aus der Veräusserung von Grundbesitz erzielt werden; • Die Handänderungssteuer als Rechtsverkehrssteuer, die an die Handänderung von Grundbesitz anknüpft; • Die Liegenschafts- oder Grundsteuer, die an den Besitz von Grundeigentum anknüpft.

11

Zu den allgemeinen Steuern, bei denen Grundbesitz in die Besteuerung einbezogen wird, gehören: • Erbschafts- oder Nachlasssteuern = kantonale und/oder kommunale Steuern auf der Vererbung bzw. Hinterlassung von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen; • Schenkungssteuern = kantonale und/oder kommunale Steuern auf der Verschenkung von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen; • Einkommenssteuern = direkte Bundessteuer und kantonale/ kommunale Steuern auf dem Einkommen von natürlichen Personen. Zum steuerbaren Einkommen gehören auch: • der Ertrag aus Grundbesitz, • der Mietwert von selbstgenutztem, eigenem Grundbesitz und • der Gewinn aus Veräusserung von Grundbesitz des Geschäftsvermögens in Kantonen mit dem dualistischen Steuersystem und bei der direkten Bundessteuer; • die Einkünfte aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel in Kantonen mit dem dualistischen Steuersystem und bei der direkten Bundessteuer; • Gewinnsteuern = direkte Bundessteuer und kantonale/kommunale Steuern auf dem Gewinn bzw. Ertragsüberschuss von juristischen Personen. Einbezogen in die Besteuerung sind auch Erträgnisse aus Immobilien und Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz; • Vermögenssteuern = kantonale und kommunale Steuern auf dem Besitz von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen von natürlichen Personen; • Kapitalsteuern = kantonale und kommunale Steuern auf dem Eigenkapital bzw. Aktivenüberschuss von juristischen Personen. Einbezogen in die Bemessung der Steuer ist auch der Grundbesitz; • Eidgenössische Mehrwertsteuer = allgemeine Verbrauchssteuer auf Lieferung von Gegenständen, Dienstleistungen, Eigenverbrauch und Einfuhren. Unter die Mehrwertsteuer fallen auch verschiedene Nutzungen bzw. Leistungen und Eigenverbrauchstatbestände im Zusammenhang mit Immobilien (z.B. Parkhausgeschäft).

12

Spezielle und allgemeine Steuern auf Gewinnen aus Veräusserung von Grundbesitz Die Grundstückgewinnsteuer ist eine nur von den Kantonen erhobene Objektsteuer, die bei der Veräusserung von Grundbesitz mit Gewinn anfällt. Man könnte sie auch als spezielle Veräusserungsgewinnsteuer oder Kapitalgewinnsteuer auf Grundbesitz bezeichnen. Das besondere an der Grundstückgewinnsteuer ist, dass sie den Charakter einer speziellen privaten Kapitalgewinnsteuer hat: Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) schreibt vor, dass die Kantone oder Gemeinden auf Gewinnen aus der Veräusserung des Privatvermögens eine Grundstückgewinnsteuer erheben müssen (Art. 2 StHG). Demgegenüber sind Kapitalgewinne auf beweglichem Privatvermögen, also z.B. Gewinne aus der Veräusserung von Wertschriften oder anderen beweglichen Vermögenswerten des Privatvermögens steuerfrei (Art. 7 Abs. 4 lit. b StHG). Insofern ist also Grundbesitz gegenüber anderen Vermögensarten steuerlich diskriminiert. Es gibt zwei Systeme, nach denen die Kantone oder Gemeinden Gewinne aus Veräusserung von Grundbesitz besteuern: • Die meisten Kantone (LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, VD, VS, NE) erheben eine spezielle Grundstückgewinnsteuer nur auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundbesitz des Privatvermögens durch natürliche Personen. Demgegenüber werden Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens durch natürliche Personen und Grundstückveräusserungsgewinne von juristischen Personen nicht gesondert (via Grundstückgewinnsteuer) besteuert, sondern bei natürlichen Personen im Rahmen der allgemeinen Einkommenssteuer und bei juristischen Personen im Rahmen der allgemeinen Gewinnsteuer steuerlich erfasst. Man spricht bei dieser differenzierten Art der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Grundbesitz vom dualistischen Besteuerungssystem, wie es z.B. im Kanton Zug gilt. • Demgegenüber werden beim monistischen System in einigen Kantonen (ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG und TI) alle

13

Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz der speziellen Grundstückgewinnbesteuerung unterstellt, unabhängig davon ob Grundbesitz aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen verkauft wird und ob es sich beim Veräusserer um eine natürliche oder juristische Person (z.B. AG) handelt. Hier findet also nie eine Zusammenrechnung von Grundstückgewinnen mit übrigen Einkünften/Gewinnen statt. Bei diesem System werden separat besteuerte Grundstückgewinne entweder von der Einkommensund Gewinnsteuer ausgenommen oder die Grundstückgewinnsteuer wird auf die Einkommens- und Gewinnsteuer angerechnet, damit es zu keiner Doppelbesteuerung kommt. Für das monistische System der Besteuerung von Grundstückgewinnen und der generellen Ausnahme von Grundstückgewinnen von der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer hat sich z.B. der Kanton Schwyz entschieden. Die Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer ist nach folgenden Prinzipien ausgestaltet: Grundstückgewinn ist grundsätzlich der Überschuss des Veräusserungserlöses über die Anlagekosten. Abzugsfähig als Anlagekosten sind der Erwerbspreis oder Ersatzwert für denselben zuzüglich wertvermehrende Aufwendungen während der Besitzdauer (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG). In verschiedenen Kantonen werden weit zurückliegende GestehungsEine kurze Reise in die «Steuerhölle» preise und/oder Investitionen teuerungsbereiWenn eine natürliche Person aus Geschäftsvermögen oder im Rahmen nigt, um nicht reine Inflagewerbsmässigen Liegenschaftshandels Grundbesitz mit Gewinn vertionsgewinne steuerlich äussert, fallen drei Abgabearten an: Erstens die kantonale Grundstückgewinnsteuer (in Kantonen mit dem monistischen Steuersystem) oder zu «bestrafen». Das StHG die kantonale Einkommenssteuer (in Kantonen mit dem dualistischen schreibt den Kantonen System), zweitens die direkte Bundessteuer (maximal 11.5%) und dritbzw. Gemeinden vor, dass tens die eidgenössischen Sozialversicherungsbeiträge (AHV, IV, EO, Gekurzfristige Grundstücksamtbelastung derzeit total 9.5%) an. gewinne stärker besteuert Je nach Kanton kann beim Verkauf von Grundbesitz nach kurzer Besitzeswerden müssen als längerdauer eine Gesamtabgabebelastung von rund 60 und 70% resultieren. bzw. langfristige Gewinne. In verschiedenen

14

speziellen Fällen von gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Eigentumswechseln (z.B. Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, reine oder gemischte Schenkung, Handänderungen im Rahmen des ehelichen Güterrechts, Landumlegungen etc.) findet ein Aufschub der Besteuerung bis zur nächsten steuerrelevanten Veräusserung statt. Der Bund kennt keine Grundstückgewinnsteuer. Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz aus dem Privatvermögen von natürlichen Personen sind von der direkten Bundessteuer ausgenommen, so wie nach der Grundkonzeption des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) alle privaten Kapitalgewinne steuerfrei sind, unabhängig davon, ob sie auf beweglichem oder unbeweglichem (Privat-)Vermögen erzielt werden. Demgegenüber werden Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz aus dem Geschäftsvermögen von natürlichen Personen als geschäftliche Kapitalgewinne besteuert. Dasselbe gilt für Grundstückgewinne, die natürliche Personen im Rahmen gewerbsmässigen Liegenschaftshandels erzielen. Der Höchststeuersatz für natürliche Personen beträgt bei der direkten Bundessteuer 11.5%. Gewinne, die juristische Personen aus der Veräusserung von Grundbesitz erzielen, unterliegen bei der direkten Bundessteuer immer der ordentlichen Besteuerung. Der Steuersatz beträgt 8.5% des Reingewinnes von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften.

Allgemeine Steuern auf Erträgnissen aus Grundbesitz Sowohl der Bund (direkte Bundessteuer) als auch alle 26 Kantone besteuern alle Arten von Erträgnissen aus Grundbesitz (Mietertrag, Pachtzinsertrag, Baurechtszins etc.) im Rahmen der allgemeinen kantonalen und kommunalen Besteuerung von Einkommen natürlicher Personen (Einkommenssteuer) und von Gewinnen juristischer Personen (Gewinnsteuer). Ebenfalls in die Besteuerung einbezogen ist die viel diskutierte und umstrittene Besteuerung des Eigenmietwertes von selbstgenutztem, eigenem Grundbesitz. Dies, obwohl dem Steuerpflichtigen durch die Eigennutzung von Grundbesitz kein Einkommen in Geldform zufliesst.

15

Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum Allg. Steuern auf dem Besitz von Vermögen bzw. Eigenkapital Alle 26 Kantone besteuern das bewegliche und unbewegliche Vermögen von natürlichen Personen im Rahmen der allgemeinen Vermögenssteuern und das Eigenkapital von juristischen Personen im Rahmen der allgemeinen Kapitalsteuer. Der Bund kennt keine Vermögenssteuer für natürliche Personen und hat auch die Kapitalsteuer für juristische Personen abgeschafft. Spezielle Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum Diverse Kantone oder Gemeinden erheben neben der allgemeinen Vermögenssteuer eine spezielle Steuer auf Grundbesitz, die als Liegenschafts- oder Grundsteuer bezeichnet wird. Es handelt sich um eine spezielle Vermögenssteuer. Die Kantone GL, SO, SZ und ZH kennen keine solche Spezialsteuer. Politisch begründet wird die Erhebung einer Liegenschafts- oder Grundbesitzsteuer damit, dass Grundeigentümer speziell von allgemeinen Leistungen und Infrastrukturen des Gemeinwesens profitieren. Steuersubjekt dieser Spezialsteuer ist entweder der Eigentümer oder der Nutzniesser von Grundbesitz. Die Steuerbelastung ist abhängig von der Grundstücks- bzw. Nutzungsart. Die Steuer bemisst sich nach dem amtlich geschätzten Wert des Grundbesitzes. Sie variiert von ca. 0.3 bis 3 Promille des besteuerten Immobilienwerts.

Spezielle Steuern auf rechtsgeschäftlichen Handänderungen an Grundstücken Die Handänderungssteuer ist eine so genannte Rechtsverkehrssteuer. Sie fällt an, wenn Grundbesitz juristisch und /oder wirtschaftlich die Hand wechselt. Handänderungssteuern werden in der Schweiz von den Kantonen und/oder ihren Gemeinden als kantonale bzw. kommunale Steuer erhoben. Handänderungssteuern sind von den Handänderungs- bzw. Grundbuchgebühren zu unterscheiden, welche als reine Verwaltungsgebühr bzw. Kausalabgabe im Zusammen-

16

hang mit der Inanspruchnahme von Dienstleistungen der Grundbuchämter nach dem Kostenverursacherprinzip erhoben werden. Diverse Kantone erheben keine reine Handänderungssteuer, dafür aber eine Mischung zwischen Handänderungssteuer und Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr (Gemengsteuer), bei der die erhobene Grundbuchabgabe über die reine Verwaltungsgebühr hinausgeht und somit auch Steuercharakter beinhaltet. Es sind also drei Abgabesysteme in den 26 Kantonen zu unterscheiden: • Reine Handänderungssteuer auf Handänderungen und Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr als Kausalabgabe für staatliche Dienstleistungen im Zusammenhang mit Handänderungen • Keine Handänderungssteuer, nur Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr als Kausalabgabe für staatliche Dienste bei Handänderungen • Gemengsteuer: Handänderungs- bzw. Grundbuchabgabe, welche über eine reine, nur nach Kostenverursacherprinzip erhobene Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr hinausgeht und auch eine (gegenleistungslos geschuldete) Steuer beinhaltet. Handänderungssteuerpflichtig sind sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Handänderungen. Rechtliche Handänderungen sind solche zivilrechtlichen Eigentumsübertragungen, die durch Eintragung im Grundbuch vollzogen werden. Wirtschaftliche Handänderungen liegen vor, wenn die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück die Hand wechselt, ohne dass eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung ins Grundbuch eingetragen wird (z.B. Übertragung der Mehrheit der Anteilsrechte an einer Immobiliengesellschaft). Die Handänderungssteuer ist entweder vom Erwerber allein (z.B. in den Kantonen BE, LU, SZ) oder von Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte (z.B. in den Kantonen BL und OW) zu entrichten. Verschiedene Formen der Handänderungen sind von der Handänderungssteuer ausgenommen, z.B. Handänderung durch Erbgang, Erteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug, Schenkung, Handänderungen zwischen Ehegatten, Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen oder Handänderungen infolge Landumlegungen.

17

Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer ist je nach gesetzlicher Ausgestaltung der Kaufpreis, der Verkehrswert oder ein amtlich festgesetzter Wert des Grundbesitzes, der die Hand ändert. Die Handänderungssteuer beträgt in den meisten Kantonen bzw. Gemeinden 1–3 % des für die Besteuerung massgeblichen Handänderungswertes. Die Handänderungssteuer ist politisch umstritten, u.a. weil sie Grundbesitz unnötig verteuert. Deshalb hat z.B. der Kanton Zürich die Handänderungssteuer abgeschafft.

Allgemeine Steuern auf der Vererbung und Verschenkung von Grundeigentum Mit Ausnahme des Kantons Schwyz besteuern alle Kantone die Verschenkung oder Vererbung von Vermögen, unabhängig davon, ob es sich um bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt. Auf der Vererbung oder Verschenkung von Grundbesitz fällt je nach Kanton die allgemeine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer an. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist politisch umstritten. Der Bund kennt keine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Linke politische Kreise diskutieren jedoch seit Längerem die Einführung einer Erbschaftssteuer auf Bundesebene. Demgegenüber haben viele Kantone die Erbschafts- und Schenkungssteuer dadurch entschärft, dass die Vererbung oder Verschenkung von Vermögen an Ehegatten und Nachkommen von der Besteuerung gänzlich ausgenommen wird. Dort, wo die Schenkungs- und Erbschaftssteuer anfällt, bemisst sie sich nach dem Wert des verschenkten bzw. vererbten Vermögens. Für Grundbesitz gelten spezielle Bewertungsvorschriften. Die Steuerbelastung hängt ab vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser /Schenker und Erben /Beschenkten. Je enger dieser Verwandtschaftsgrad ist, umso niedriger ist der Steuersatz bzw. umso höher sind die Steuerfreibeträge und umgekehrt. Am höchsten, oft geradezu prohibitiv ist die Steuerbelastung, wenn Erblasser / Schenker und Erben/Beschenkte miteinander nicht verwandt sind.

18

Allgemeine Verbrauchssteuern im Zusammenhang mit Immobilien Der Bund erhebt auf Lieferungen von Gegenständen und auf Dienstleistungen einschliesslich dem Eigenverbrauch sowie auf der Einfuhr von Gegenständen und Dienstleistungen eine allgemeine Verbrauchssteuer, die Mehrwertsteuer (MWSt) genannt wird (vgl. Art. 130 Abs. 1 der Schweizerischen Bundesverfassung und Art. 1 des Bundesgesetzes über die Mehrwertsteuer). Der Regelsteuersatz beträgt derzeit 7.6%. Zu den steuerbaren Leistungen im Bereich Immobilien gehören die Beherbergung von Gästen (z.B. in Hotels, Ferienhäusern und Ferienwohnungen), die Vermietung von Sälen im Hotel- und Gastgewerbe, die Vermietung von Campingplätzen durch deren Betreiber, die Vermietung von Parkplätzen als Hauptdienstleistung (z.B. Parkhausgeschäft), die Vermietung von Schliessfächern, die Vermietung von Messestandflächen und einzelner Räume in Messe- und Kongresshäusern, die Zurverfügungstellung von Gebäudeflächen für Reklamezwecke oder das Lagerhausgeschäft (vgl. Branchenbroschüre Nr. 16 «Liegenschaftsverwaltung/Immobilien» der Eidgenössischen Steuerverwaltung, Hauptabteilung Mehrwertsteuer). Der Mehrwertsteuer unterliegen nicht nur Lieferungen und Dienstleistungen an Dritte, sondern auch der Eigenverbrauch. Solcher liegt vor, wenn eine mehrwertsteuerpflichtige Person aus ihrem Unternehmen Gegenstände entnimmt und zu einem bestimmten Zweck verwendet (Art. 9 Abs. 1 MWStG). Mehrwertsteuerpflichtiger Eigenverbrauch kann z.B. vorliegen, wenn eine mehrwertsteuerpflichtige Person an bestehenden oder neu zu erstellenden, zum Verkauf oder zur Vermietung bestimmten Liegenschaften und anderen Bauwerken, Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt. Verbrauch eigenen Materials und Erbringung von Eigenleistungen beim Erstellen von Bauten für eigene Rechnung können als Eigenverbrauch mehrwertsteuerpflichtig sein.

19

Zusammenfassende Schlussfolgerungen Ebenso wie der Mensch als Steuersubjekt ist Grundbesitz als Objekt dauernd mehr oder weniger einschneidenden allgemeinen oder speziellen steuerlichen Zugriffen ausgesetzt, sei es durch periodische, direkte Steuern (z.B. Einkommens- und Vermögenssteuer, Gewinnund Kapitalsteuer) oder nicht-periodisch bzw. nur bei bestimmten Gelegenheiten fällig werdenden Objektssteuern (z.B. Grundstückgewinnsteuer) oder indirekten Steuern (Erbschafts- und Schenkungssteuer, Mehrwertsteuer). Grundbesitz ist nicht beliebig teilbar. Praktisch jedes bebaute oder unbebaute Einzelgrundstück, z.B. schon ein einzelner Autoabstellplatz, hat heute in der Schweiz mindestens einen fünfstelligen Wert. Bei Grundbesitz geht es bei jedem Einzelobjekt meistens um 6 - und 7-stellige Werte, was bei beweglichen Sachen nur selten (z.B. bei wertvollen Kunstgegenständen) der Fall ist. Wenn also Immobilien oder daraus resultierende Erträgnisse oder Gewinne direkt oder indirekt die Bemessungsgrundlage von Steuern bilden, geht es schon bei geringen (geschweige denn bei höheren oder hohen) Steuersätzen um substantielle fällige oder latente Steuerbeträge. Glückliche Besitzer von Grundeigentum und Leute, die es werden wollen oder ungewollt werden (z.B. durch Erbschaft), sollten daher dem Thema Steuern genügend Beachtung schenken und bestehende Steuerplanungsmöglichkeiten ausschöpfen. u

20

21

Gleich, ähnlich und grundverschieden

Das dualistische und das monistische Grundsteuersystem

S

Seit dem 1. Januar 2001 bestehen keine wesentlichen Unterschiede mehr zwischen den Kantonen in Bezug auf die Vorgänge, welche eine Besteuerung der Grundstückgewinne auslösen sowie in Bezug auf die Voraussetzungen, welche einen Aufschub der Besteuerung bewirken. Allerdings bestehen Unterschiede im Steuersystem: Während die Grundstückgewinne von privaten Liegenschaften von allen Kantonen mit einer Sondersteuer – der Grundstückgewinnsteuer – erfasst werden, können Grundstückgewinne von Liegenschaften im Geschäftsvermögen entweder ebenfalls mit der Sondersteuer oder aber mit der ordentlichen Einkommens- und Gewinnsteuer erfasst werden: • Die Kantone ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG und TI erfassen die Grundstückgewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften ebenfalls mit einer Sondersteuer. Diese Kantone wenden das so genannte monistische Steuersystem an. • Die übrigen Kantone unterstellen den Grundstückgewinn aus Geschäftsvermögen von natürlichen und juristischen Personen dagegen der ordentlichen Gewinnsteuer, so dass dieser Kapitalgewinn zum übrigen Geschäftsgewinn hinzugerechnet wird. Dieses Steuersystem, in welchem die Grundstückgewinne von Privatliegenschaften und Geschäftsliegenschaften unterschiedlich besteuert werden, wird dualistisches System genannt. Allerdings ist es je nach kantonaler Bestimmung dennoch möglich, dass Gewinne aus dem Verkauf von Geschäftsliegenschaften mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. So z.B. im Kanton Thur-

Die Besteuerung von Grundstückgewinnen erfolgt durch diejenige Gemeinde oder durch denjenigen Kanton, in welcher bzw. in welchem das veräusserte Grundstück liegt. Steuerpflichtig ist dabei immer der Veräusserer des Grundstückes.

Corinne Schmid lic. iur., dipl. Steuerexpertin, Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner, Schwyz

22

gau, wenn die Steuerpflicht des Veräusserers ausschliesslich aufgrund des nun verkauften Liegenschaftsbesitzes besteht, oder im Kanton Jura. Der Bund erhebt weder die ordentliche Einkommenssteuer noch eine Sondersteuer auf Grundstückgewinnen von Privatliegenschaften. Gewinne aus dem Verkauf von Geschäftsliegenschaften von natürlichen und juristischen Personen unterliegen dagegen der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer.

Was wird besteuert? Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und dem Anlagewert, vermindert um bestimmte gesetzlich vorgesehene Abzüge wie Handänderungskosten oder Vermittlungskommissionen. Der massgebende Erlös umfasst dabei neben dem Kaufpreis alle weiteren Leistungen, welche der Veräusserer aus dem Verkauf des Grundstückes erhält. Der Anlagewert wiederum besteht aus dem vom heutigen Veräusserer ursprünglich bezahlten Erwerbspreis und den seit dem Erwerb getätigten Auslagen, welche zu einer dauernden Wertsteigerung des Grundstückes führten. Sollte sich aus dieser Berechnung ein Verlust ergeben, so ist die Verrechnung dieses Verlustes mit anderen Gewinnen im Allgemeinen zulässig, sofern Grundstückgewinne denn mit der ordentlichen Einkommenssteuer erfasst werden. Werden die Grundstückgewinne aber mit einer Sondersteuer erfasst, ist eine Verlustverrechnung in der Regel nicht möglich.

Wann wird besteuert? Der Grundstückgewinn wird erst dann besteuert, wenn der Kapitalgewinn auf dem Grundstück auch tatsächlich realisiert wird und das Grundstück oder Teile eines Grundstückes in irgendeiner Form veräussert werden. Der blosse Wertzuwachs von Grundstücken alleine löst also noch keine Besteuerung aus, jedoch darf ein ohne

23

Veräusserung erzielter Planungsmehrwert im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 besteuert werden, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt. Mit dem Begriff der «Veräusserung» wird nicht nur der Verkauf, der Tausch oder die Schenkung von Grundstücken erfasst. Auch eine Enteignung, der Verkauf im Zwangsvollstreckungsverfahren oder die Übertragung durch Erbgang werden als Veräusserungen betrachtet. Solchen Veräusserungen, welche eine zivilrechtliche Handänderung der Grundstücke darstellen, sind sodann diejenigen Sachverhalte gleichgestellt, bei welchen lediglich die Verfügungsgewalt über ein Grundstück rechtsgeschäftlich übertragen wird, also wirtschaftlich wie ein Verkauf eines Grundstückes wirken und deshalb als «wirtschaftliche Handänderungen» bezeichnet werden. Die zwei wichtigsten Fälle einer wirtschaftlichen Handänderung sind wohl die Veräusserung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft sowie der Kettenhandel, also z.B. die Einräumung eines Kaufrechtes für ein Grundstück zugunsten eines Dritten, der dieses Kaufrecht dann nicht ausübt, sondern weiterverkauft. Aber auch die Entschädigung für die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen kann je nach Ausgestaltung steuerlich erfasst werden, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen. Ausserdem führt die Überführung von Grundstücken vom Privat- ins Geschäftsvermögen zu einer so genannten steuersystematischen Realisation und wird, je nach anwendbarem Steuersystem, besteuert.

Steueraufschub Nicht jede Veräusserung führt unmittelbar zu einer Besteuerung des erzielten Kapitalgewinnes, denn es bestehen bestimmte Steueraufschubstatbestände. Das bedeutet, dass die Besteuerung des erzielten Kapitalgewinnes auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird,

24

also z.B. erst bei der nächsten Veräusserung oder bei Wegfall der geforderten Voraussetzungen, erhoben wird. Der Aufschub bedeutet aber nicht, dass der Kapitalgewinn steuerfrei bleibt. Auf die wenigen Steuerbefreiungsgründe wird an dieser Stelle nicht eingegangen. Als Steueraufschubstatbestände gelten Liegenschaftsübertragungen infolge Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung, Liegenschaftsübertragungen zwischen Ehegatten infolge güterrechtlicher Auseinandersetzung, Übertragungen zwecks Güterzusammenlegungen etc., Liegenschaftsveräusserungen mit anschliessender Reinvestition (so genannte Ersatzbeschaffungen), sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, und bestimmte Gesellschafts-Umstrukturierungen.

Wie hoch ist die Sonder- bzw. Grundstückgewinnsteuer? Der Steuertarif hängt in den meisten Kantonen von zwei Faktoren ab, nämlich von der Höhe des Gewinnes sowie von der Dauer des Grundstückbesitzes. Nur die Kantone NW, FR, BS, AG und VD bestimmen den Steuertarif ausschliesslich aufgrund der Besitzesdauer. Ausserdem veranlagen die meisten Kantone jeden Grundstückgewinn einzeln mit der Sondersteuer und rechnen die Grundstückgewinne eines bestimmten Zeitraumes nicht zusammen. Auf Gewinnen, welche nach einer kurzen Besitzesdauer erzielt werden – in der Regel in den ersten vier Jahren nach Erwerb, wird ein Zuschlag erhoben, während auf solchen, die erst nach langer Besitzesdauer anfallen, in der Regel eine Ermässigung gewährt wird. Im Kanton Genf entfällt die Steuer vollständig nach dem vollendeten 25. Besitzesjahr. u

25

Interkantonaler Vergleich der Grundstückgewinnsteuer

System der Besteuerung des Grundstückgewinnes Monististisches Steuersystem ZH, UR, SZ, NW, BL, BS, TG, TI, BE Dualistisches Steuersystem LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, VD, VS, NE, JU, GE

Höhe der Grundstückgewinnsteuer Kanton Steuersatz (Die Jahre beziehen sich auf die Besitzesdauer)

Steuer bei CHF 100’000.– Gewinn und 5 Jahren Besitz

ZH

Progressiver Steuersatz von 10% bis max. 40% ab CHF 100’000.– Gewinn. Ermässigung der Gewinnsteuer von 5% bei einer Besitzesdauer von mehr als 5 Jahren bis zu 50% nach 20 Jahren. Zuschlag von 50% bei Besitzesdauer unter 1 Jahr bis 25% bei Besitzesdauer unter 2 Jahren.

CHF 29’400.–

BE

Progressiver Steuersatz von 1.44% bis max. 8.1% ab CHF 309’900.– Gewinn. Jährliches Vielfaches von 4,8 (Stadt Bern). Ermässigung des Gewinnes um 2% nach 5 Jahren bis max. 70% nach 35 Jahren. Zuschlag von 70% unter 1 Jahr bis 10% unter 5 Jahren.

CHF 30’017

Corinne Schmid lic. iur., dipl. Steuerexpertin, Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner, Schwyz

26

Kanton Steuersatz (Die Jahre beziehen sich auf die Besitzesdauer)

Steuer bei CHF 100’000.– Gewinn und 5 Jahren Besitz

LU

Progressiv nach Einkommenssteuertarif bis max. 6.1% CHF 22’499.– ab CHF 468’800.–. Jährliches Vielfaches von 4.2. Ermässigung der Steuer um 1% ab 8. Jahr bis max. um 25% nach min. 33 Jahren. Zuschlag von 50% nach weniger als 1 Jahr bis 10% unter 6 Jahren. Max. Steuersatz von 40%.

UR

Progressiver Steuersatz von 4% bis max. 35% ab CHF 390’000.–. Ermässigung von 6% nach 6 Jahren bis max. 60% nach 60 Jahren. Zuschlag von 25% unter 1 Jahr bis 5% unter 5 Jahren.

CHF 17’280.–

SZ

Progressiver Steuersatz von 8% bis max. 30% ab CHF 40’000.–. Ermässigung von 10% nach 5 Jahren bis 70% nach 25 Jahren. Zuschlag von 40% unter 1 Jahr bis 10% unter 4 Jahren.

CHF 25’710.–

OW

Progressiver Steuersatz bis max. 2.4% ab CHF 104’000.–. CHF 16’079.– Jährliches Vielfaches 7,65 (Sarnen). Ermässigung von 10% nach 5 Jahren bis 30% nach 20 Jahren. Zuschlag von 30% unter 1 Jahr bis 10% unter 3 Jahren.

NW

Degressiver Steuersatz von 40% bei Besitzedauer von weniger als 1 Jahr bis 15% nach 30 Jahren.

CHF 30’000.–

GL

Progressiver Steuersatz von 10% bis max. 30% ab CHF 20’000.–. Ermässigung um 5% nach 5 Jahren bis 90% nach 30 Jahren. Zuschlag von 30% unter 1 Jahr bis 10% unter 4 Jahren.

CHF 27’500.–

27

Kanton Steuersatz (Die Jahre beziehen sich auf die Besitzesdauer)

Steuer bei CHF 100’000.– Gewinn und 5 Jahren Besitz

ZG

Renditeabhängige Steuer von mind. 10% und max. 60% unter Berücksichtigung der Haltedauer. Ermässigung des Maximalsteuersatzes um 2.5% pro Jahr nach 12 Jahren bis max. 25% nach 25 Jahren. Jährliches Vielfaches der Gemeinde. Keine Zuschläge.

Renditeabhängig

SO

Progressiver Einkommenssteuertarif für übrige Steuerpflichtige von max. 11% ab CHF 300’950.–. Jährliches Vielfaches gemäss Steuerfuss (Solothurn: 2.6). Ermässigung des Gewinnes um 2% pro Jahr nach 5 Jahren bis max. 50% nach 30 Jahren. Keine Zuschläge.

CHF 21’917.–

BS

Degressiver Steuersatz von 60% bei Besitzedauer von weniger als 3 Jahren bis 30% nach 9 Jahren. Steuersatz für selbstbewohntes Eigentum ist 30%. Ermässigung des Gewinnes um 3% pro Jahr ab 6. Jahr bis max. 60%. Keine Zuschläge.

CHF 30’000.–

BL

Progressiver Steuersatz von 3% bis 25% ab CHF 120’000.–. Reduktion des Gewinnes um CHF 5000.– pro Jahr bei selbstgenutztem Eigentum ab 20 Jahren. Zuschlag von 1.67% pro Monat unter 5 Jahren.

CHF 23’000.–

SH

Progressiver Steuersatz von 2% bis max. 15% ab CHF 100’000.–. Jährliches Vielfaches (Schaffhausen: 2.325). Ermässigung um 5% pro Jahr ab 6. Jahr bis max. 60%. Zuschlag von 50% unter 6 Monaten bis 5% unter 5 Jahren.

CHF 34’875.–

28

Kanton Steuersatz (Die Jahre beziehen sich auf die Besitzesdauer)

Steuer bei CHF 100’000.– Gewinn und 5 Jahren Besitz

AR

Progressiver Steuersatz von 5% bis max. 35% ab CHF 100’000.–. Ermässigung um 2.5% pro Jahr nach 10 Jahren bis max. 50%. Zuschlag von 50% unter 6 Monate bis 5% unter 4 Jahren.

CHF 26’480.–

AI

Progressiver Steuersatz von 10% bis max. 40% ab CHF 100’000.– Gewinn. Ermässigung der Gewinnsteuer von 5% bei einer Besitzesdauer von mehr als 5 Jahren bis zu 50% nach 20 Jahren. Zuschlag 1% für jeden Monat unter 3 Jahren.

CHF 29’400.–

SG

Progressiver Steuersatz bis max. 10% ab CHF 600’000.–. Jährliches Vielfaches von 300% (Stadt St. Gallen). Ermässigung nach 15 Jahren um 1.5% bis max. 40.5% (selbstbewohnt, unter CHF 500'000) oder max. 30% (über 500'000). Zuschlag von 5% unter 1 Jahr bis 1% unter 5 Jahren.

CHF 22’560.–

GR

Progressiver Steuersatz von 5% bis max. 15% ab CHF 177’450.–. Ermässigung um 1.5% pro Jahr nach 10 Jahren bis max. 51.5%. Zusätzliche komunale Grundstückgewinnsteuer möglich. Zuschlag 2% für jeden Monat unter 2 Jahren .

CHF 10’423.–

AG

Degressiver Steuersatz von 40% bis 5% nach 25 Jahren.

CHF 32’000.–

TG

Steuersatz von 40%. Ermässigung um 4% pro Jahr nach 6 Jahren bis max. 72%. Zuschlag von 1% für jeden Monat unter 3 Jahren.

CHF 40’000.–

TI

Degressiver Steuersatz von 30% bis 3% nach 30 Jahren.

CHF 26’000.–

29

Kantonale Vielfalt

Steuerliche Behandlung von Grundstücken des Privatvermögens

D

Die nachstehenden Ausführungen geben Ihnen einen Überblick, welches Vermögen und welche Erträge besteuert werden, wenn Sie selber ein Grundstück besitzen oder dieses wie ein eigenes Grundstück benutzen.

Was ist alles unter «Grundstück» zu verstehen? Der Grundstückbegriff richtet sich nach dem schweizerischen Zivilgesetzbuch, so dass damit die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte wie Bau- und Quellenrechte, die Bergwerke sowie die Miteigentumsanteile an Grundstücken gemeint sind. Ausserdem werden verschiedene beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken aus steuerlicher Sicht als unbewegliches Vermögen betrachtet und somit gleich wie ein Grundstück besteuert.

Grundstücke, welche privat gehalten werden, unterliegen der kantonalen Vermögenssteuer. Aber auch die Erträge aus einem Grundstück sowie ein realisierter Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstückes werden besteuert: Die Erträge unterliegen der ordentlichen Einkommenssteuer von Bund und Kanton, die Grundstückgewinne der kantonalen Grundstückgewinnsteuer.

Vermögens- und Liegenschaftssteuer Der Wert des Grundstückes ist Gegenstand der kantonalen Vermögenssteuer und wird von den kantonalen Steuerbehören in regelmässigen Zeitabständen geschätzt. Die Vermögenssteuer soll grundsätzlich die Substanz des Vermögens nicht angreifen und ist als Ergänzungssteuer zu verstehen. Das Steuermass und die Bewertungsregeln sind deshalb entsprechend zurückhaltend ausgestaltet. Nicht land-

Dr. Franz Mattig Dr. phil. nat., dipl. Steuerexperte, Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner, Schwyz

30

wirtschaftliche Liegenschaften werden in der Regel zum Verkehrswert unter Einbezug des Ertragswertes bewertet. Einzelne Kantone berücksichtigen bei der Bewertung solcher Liegenschaften auch den Realwert, den Substanzwert, den kapitalisierten Mietwert oder ähnliche Grössen. Landwirtschaftliche Liegenschaften werden in der Mehrzahl der Kantone zum Ertragswert bewertet. Vom Bruttobetrag der dem Steuerpflichtigen gehörenden Vermögenswerte können die ausgewiesenen – nicht aber die voraussehbaren – Schulden abgezogen werden, um das steuerbare Vermögen zu bestimmen. Die Liegenschaftssteuer (auch Grund- oder Grundstücksteuer genannt) dagegen ist ein Entgelt für eine im Privatrecht begründete Sonderbeanspruchung des Gemeindeterritoriums. Die Steuerpflicht wird durch das blosse Vorhandensein eines Grundstückes ausgelöst und von folgenden13 Kantonen auf Privatliegenschaften erhoben: BE, LU, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, NE, GE und JU. Die Steuer wird auf dem vollen Wert der Grundstücke ohne Berücksichtigung der auf ihnen lastenden Schulden berechnet. Verschiedene Kantone erheben schliesslich eine Minimalsteuer auf Liegenschaftsbesitz, die an die Stelle der ordentlichen Einkommensund Vermögenssteuern tritt, wenn sie letztere übersteigt.

Wer schuldet die Steuer? Schuldet der Eigentümer oder der Nutzniesser die Steuern, welche im Zusammenhang mit dem Grundstück anfallen? Der Ertrag aus dem Grundstück sowie das Grundstück selbst werden normalerweise vom Eigentümer versteuert. Wenn das Grundstück allerdings einer nutzungsberechtigten Person zusteht, welcher wirtschaftlich eine dem Eigentümer vergleichbare Stellung zukommt, sind sowohl der Ertrag wie auch das Vermögen nach den meisten kantonalen Bestimmungen von der nutzungsberechtigten Person zu versteuern. Diese Erträge werden zusammen mit den übrigen Einkünften der steuerpflichtigen Person besteuert.

31

Was sind steuerbare Erträge aus Grundstücken? Als steuerbarer Vermögensertrag erfasst werden grundsätzlich nur diejenigen Zuflüsse, die der steuerpflichtigen Person von dritter Seite als Entgelt für das Überlassen oder Benutzen von Grundstücken zufliessen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Ertrag periodisch zufliesst oder in Form einer einmaligen Leistung erbracht wurde, ob Geldeinkünfte oder Naturaleinkünfte vereinnahmt werden oder ob ein höherer als der tatsächlich vereinnahmte Ertrag erzielbar gewesen wäre. Steuerbar sind also insbesondere die Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung, Baurechtsverträgen oder der Ausbeutung des Bodens, z.B. von Kies. Im Sinne einer Ausnahme der Regel ist bei einer nicht vermieteten oder selbst genutzten Liegenschaft der Mietwert dieser Liegenschaft zu versteuern, obwohl gar kein Mittelzufluss erfolgt. Dieser so genannte Eigenmietwert wird von den Steuerbehörden festgelegt und sollte nach dem Willen des Gesetzgebers dem Marktwert entsprechen. Die am häufigsten anzutreffende Methode zur Berechnung der Eigenmietwerte ist die Schätzung der Vergleichsmiete, welche sich an den Preisen am Wohnungsmarkt orientiert und sich aufgrund der Mietzinskosten für ähnliche Objekte schätzen lässt. In jenen Fällen, in denen keine Vergleichsmieten greifbar sind, werden die Eigenmietwerte nach objektiven Kriterien festgelegt. In der Praxis gestaltet sich die Schätzung von Eigenmietwerten regelmässig recht schwierig. Bei der direkten Bundessteuer wird eine gewisse Herabsetzung des Eigenmietwertes unter den Marktwert akzeptiert, aber höchstens um 30% – dies im Sinne einer Ermutigung der Eigenheimbesitzer. Ausserdem soll auch die tatsächliche Nutzung durch den Steuerpflichtigen bei der Festsetzung des Eigenmietwertes berücksichtigt werden. Dies in Form eines Unternutzungsabzuges, welcher der raummässigen Unternutzung Rechnung trägt, z.B. wenn die Kinder aus dem elterlichen Wohnhaus ausgezogen sind. Nur die Kantone ZH, UR (Praxis), SZ, OW, NW, ZG, SH und GR kennen ähnliche Bestimmungen. Die Bedingungen sind aber allesamt sehr restriktiv (z.B. nur für unmöblierten, leeren Gebäudeteil).

32

Für Zweitwohnungen kann dieser Abzug natürlich nicht geltend gemacht werden. Von diesen Erträgen ist der Grundstückgewinn zu unterscheiden, der bei einer Veräusserung des Grundstückes erzielt wird, denn der Grundstückgewinn wird auf kantonaler Ebene gesondert von den übrigen Einkünften und auf Ebene der direkten Bundessteuer gar nicht besteuert. Ob bei der entgeltlichen Belastung eines Grundstückes mit einer Dienstbarkeit ein «Ertrag» oder ein der Sondersteuer unterliegender «Grundstückgewinn» erzielt wurde, beurteilt sich danach, ob durch die Begründung der Dienstbarkeit die Substanz des Grundstückes beeinträchtigt wurde oder nicht. Wird die unbeschränkte Bewirtschaftung oder der Veräusserungswert des Grundstückes durch die Dienstbarkeit wesentlich und auf Dauer beeinträchtigt, so wird das erhaltene Entgelt mit der Sondersteuer, in der Regel Grundstückgewinnsteuer genannt, erfasst. Andernfalls wird das Entgelt als Liegenschaftsertrag betrachtet und unterliegt der Einkommenssteuer. Weitere Ausführungen zum Begriff des Grundstückgewinnes und zur Grundstückgewinnsteuer finden Sie im Beitrag «Das dualistische und das monistische Grundsteuersystem.»

Übersicht über die Abzüge Unterhaltskosten, Versicherungsprämien sowie die Kosten für die Liegenschaftsverwaltung durch Dritte können von den Einkünften abgezogen werden. Weiter können Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, in einem bestimmten Umfang abgezogen werden sowie die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten, sofern gewisse Voraussetzungen erfüllt werden. Auch die Finanzierungskosten der Grundstücke werden bis zu einer bestimmten Höhe zum Abzug zugelassen. Der Steuerpflichtige hat auch die Möglichkeit, einen pauschalen Abzug für die Liegenschaftskosten zu tätigen statt die effektiv angefallenen Kosten nachzuweisen. Bei älteren Liegenschaften beträgt der Abzug 20% des Miet- bzw. Eigenmietwertes, bei Liegenschaf-

33

ten, welche weniger als 10 Jahre alt sind, beträgt der Pauschalabzug 10%. Es kann jedes Jahr wieder neu zwischen diesem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten gewählt werden. In der Praxis stellen sich regelmässig Abgrenzungsfragen, ob die getätigten Aufwendungen nun abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten darstellen oder doch eher nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen oder nicht abzugsfähige private Lebenshaltungskosten. Nicht als abzugsfähige Kosten anerkannt werden etwa die Ausgaben für Farbtonänderungen einer neuwertigen Bemalung oder das erstmalige Setzen von mehrjährigen Pflanzen. Die Schuldzinsen können generell von den Einkünften abgezogen werden, so dass keine speziellen Bestimmungen zum Schuldzinsenabzug im Zusammenhang mit Grundstücken bestehen. Die privaten Schuldzinsen können nämlich bis zu einer Höhe von CHF 50’000 plus die steuerbaren Vermögenserträgnisse (Erträge aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen) in Abzug gebracht werden. Baukredit- und Baurechtszinsen gelten bei der direkten Bundessteuer allerdings nicht als Schuldzinsen – die diesbezüglich kantonale Handhabung ist unterschiedlich. u

35

Welche Konsequenzen haben Verpfändungen von Grundeigentum?

Im Visier: die Grundpfandrechte in der Schweiz

B

Grundpfandrecht – Wesen und Funktion

Grundeigentum ist in den meisten Fällen mehr oder weniger mit Fremdkapital finanziert. Die Finanzierung mit Fremdkapital verlangt vom vorsichtigen Geldgeber, unmittelbar die Frage nach allfälligen Sicherheiten des Kapitalempfängers zu stellen.

Grundpfandrechte gewähren dem Pfandnehmer eine Sicherheit durch Beteiligung am wirtschaftlichen Wert eines Grundstückes und zwar jeweils in der Höhe eines bestimmten Geldbetrages. Der aus einem Pfandrecht Berechtigte hat also ein bestimmtes Sonderrecht an einem bestimmten Vermögensgegenstand des Schuldners, und im Bereiche dieses Sonderrechtes darf er – und nur er – sich aufgrund der von ihm veranlassten Versteigerung des Grundstückes schadlos halten. Die Abmachung, wonach das Pfand bei Nichtbezahlung dem Pfandnehmer (z.B. der Bank) zufallen soll (sog. Verfallklausel), ist nach schweizerischem Recht ungültig. Das Bedürfnis nach einer derartigen Sicherheit besteht v.a. in der Gewährung von Darlehen, jedoch auch bei Forderungen aus irgendwelchen anderen Rechtsgründen, beispielsweise zur Sicherung von Anwartschaften oder dergleichen. Grundstücke als so genannte Realsicherheiten stehen den Personalsicherheiten gegenüber, etwa der Bürgschaft bei der sich ein Bürge als Person mit seinem Vermögen als Sicherheit für eine Forderung anbietet.

Matthias Schumacher lic. iur., Rechtsanwalt und Urkundsperson des Kantons Schwyz und als Wirtschaftsanwalt bei der Treuhandund Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner tätig.

Bei den Sicherheiten für fremdfinanziertes Grundeigentum bieten sich die Grundpfandrechte an. In der Folge sollen deshalb Schuldbrief und Grundpfandverschreibung als die beiden bedeutendsten Grundpfandrechtsarten hervorgehoben und deren Wesen und die Unterschiede näher beleuchtet werden.

36

Grundpfandrechte haben neben der Sicherungsfunktion auch eine Kapitalanlegerfunktion; somit kommt es mit Hilfe des Grundpfandes zu einer eigentlichen Mobilisierung des Bodenwertes. Dabei hat die Grundpfandverschreibung ausschliesslich Sicherungsfunktion, währenddem Schuldbrief und Gült auch der Mobilisierung des Bodenwertes bzw. der Kapitalanlage dienen.

Schuldbrief, Gült und Grundpfandverschreibung – Begriffliches und Grundsätze Der Schuldbrief nach Art. 842 ff ZGB ist ein Wertpapier, das eine Schuld verkörpert. Im Schuldbrief erklärt eine Person, Geld zu schulden. Diese Schuld ist durch ein Grundpfandrecht sichergestellt: Das Grundpfand haftet für die Kapitalforderung, die Betreibungskosten und Verzugszinsen, drei verfallene Jahreszinsen sowie den laufenden Jahreszins. Der Schuldbrief wird von einer Urkundsperson (Notar) ausgestellt. Er kann als Inhaberpapier oder Namenpapier (eine auf den Namen einer Person lautende Urkunde) ausgestellt werden. Die Grundpfandverschreibung gemäss Art. 824 ff ZGB dagegen ist ein öffentlich beurkundeter, im Grundbuch eingetragener Vertrag, durch den eine Forderung durch ein Grundpfand sichergestellt wird. Die Grundpfandverschreibung ist eine Beweisurkunde und kein Wertpapier wie der Schuldbrief. Die Grundpfandverschreibung kann auf zwei unterschiedliche Arten im Grundbuch eingetragen werden: als Kapitalhypothek oder als Maximalhypothek. Eine Kapitalhypothek ist eine Grundpfandverschreibung, bei der das Grundpfand nicht nur bis zur Höhe des im Grundbuch eingetragenen Betrages, bis zur so genannten Kapitalforderung haftet, sondern zusätzlich für drei verfallene Jahreszinse, den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins und die Kosten der Betreibung. Eine Maximalhypothek hingegen ist eine Grundpfandverschreibung, bei der das Grundpfand nur bis zur Höhe des im Grundbuch eingetragenen Betrages haftet.

37

Die Gült gemäss Art. 847 ff ZGB ist schliesslich ein Pfandrecht, durch welches eine Forderung mit ausschliesslicher Sachhaftung auf ein Grundstück gelegt wird. Es besteht somit keine persönliche Haftbarkeit des Schuldners. Der Gültschuldner ist somit immer der jeweilige Eigentümer des Grundstückes. Die praktische Bedeutung der Gült ist sehr gering, weshalb in der Folge nur historisch darauf eingegangen wird.

Schuldbrief, Grundpfandverschreibung und Gült im Überblick Der Schuldbrief: die bedeutsamste Form des Grundpfandrechts Der Schuldbrief ist ein Wertpapier und die weitaus bedeutsamste Form des Grundpfandrechtes. In der Form des Schuldbriefes entsteht das Grundpfandrecht durch Eintragung im Grundbuch und Aushändigung des Pfandtitels. Im Moment ist eine Revision auf eidgenössischer Ebene pendent, welche den papierlosen Schuldbrief anstrebt, d.h. den Schuldbrief als Sicherungsmittel ohne Ausgabe einer Urkunde mit Wertpapiercharakter. Der erforderliche Ausweis für die Errichtung eines Schuldbriefes kann durch einen Pfandvertrag oder durch einseitiges Begehren (Anmeldung) des Eigentümers erbracht werden. Der Pfandvertrag

38

bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Die einseitige Anmeldung durch den Eigentümer ist in der Form der einfachen Schriftlichkeit möglich (allerdings nur bei sog. Inhaber- und Eigentümerschuldbriefen). Sicherheit sowohl für Darlehen als auch für Kontokorrentkredite Mit Schuldbriefen können sowohl Darlehen als auch Kontokorrentkredite (inkl. Baukredite) sichergestellt werden. Die Art der Sicherstellung wird jedoch regional und von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt. Der Schuldbrief bietet (wie die sog. Kapitalgrundpfandverschreibung) Sicherheit für die Kapitalforderung, für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse, für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins. Der Schuldbrief dient zur Sicherung einer persönlichen Forderung. Insofern deckt er sich hier mit der Grundpfandverschreibung. Der Schuldner haftet für die Forderung aber subsidiär mit seinem ganzen Privatvermögen für die Erfüllung der Forderung. Das bedeutet, dass für den Fall, dass das Grundpfand bei der Verwertung die gesicherte Forderung nicht zu decken vermag, der Schuldner für den so genannten Ausfall persönlich belangt werden kann. Zusätzlich zur Sicherheit, welche bereits das haftende Pfand (Grundstück) zu bieten vermag, tritt zu dieser Realsicherheit auch noch die Personalsicherheit hinzu, welcher der Schuldner durch seine persönliche Haftung mitbringt. Verpfändung von Schuldbriefen Das Pfandrecht entsteht regelmässig mit dem Eintrag im Grundbuch und es wird gemäss Art. 856 ZGB regelmässig ein Pfandtitel ausgestellt. Dieser Pfandtitel ist von Gesetzes wegen ein Wertpapier wie z.B. eine Aktie oder Obligation. Der Schuldbrief verkörpert als Wertpapier die Forderung als auch das diese Forderung sichernde Grundpfandrecht. Diese beiden Elemente, Forderung und Pfandrecht, bilden eine untrennbare Einheit.

39

Mit dem Schuldbrief lässt sich der Bodenwert mobilisieren und insofern dient der Schuldbrief nicht nur zur Begründung von Grundpfandrechten. So kann der Schuldbrief jemandem verpfändet werden. Dadurch wird der Pfandnehmer zum Faustpfandgläubiger. Weiter ist die Sicherungsübereignung möglich, welche dem Fiduziar die Eigentümerstellung gibt und somit gegenüber einem Dritten als unbeschränkt Berechtigter aufzutreten und sich so eine Forderung sichern kann. Grundpfandverschreibung: öffentlich beurkundeter Pfandvertrag In der Form der Grundpfandverschreibung entsteht das Grundpfandrecht durch Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung ist der Abschluss eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrages zwischen Gläubiger (Bank) und Grundeigentümer. Der Grundbuchauszug über die eingetragene Grundpfandverschreibung hat bloss Beweisfunktion und ist nicht wie der Schuldbrief ein Wertpapier.

40

Bei der Grundpfandverschreibung besteht für den Gläubiger (Bank) eine doppelte Haftung: Einerseits haftet das Grundstück für die Forderung, andererseits besteht eine persönliche Schuldpflicht durch den Schuldner. Der Grundeigentümer, der nicht Schuldner ist (= Drittpfandgeber), haftet nicht persönlich. Die Grundpfandverschreibung ist lediglich ein Nebenrecht zur Forderung. Wird ein Darlehen vollständig getilgt oder wird eine Kreditlimite im beidseitigen Einverständnis gestrichen, geht das Pfandrecht unter. Die Übertragung der Grundpfandverschreibung auf einen neuen Gläubiger (z.B. an eine andere Bank bei Auflösung eines Hypothekardarlehens) erfolgt durch Zession (Zessionsvertrag). Eine besondere Art der Grundpfandverschreibung ist das Bauhandwerkerpfandrecht. Gemeinsamkeiten von Grundpfandverschreibung und Schuldbrief Bei der Grundpfandverschreibung und dem Schuldbrief haftet der Schuldner nicht nur mit dem Grundstück, auf dem das Pfandrecht lastet, sondern subsidiär auch mit seinem gesamten Vermögen. Das Grundstück ist aber primäres Haftungssubstrat, sog. beneficium excussionis realis, was allerdings dispositiv ist. Sowohl bei der Grundpfandverschreibung als auch beim Schuldbrief können Forderungsschuldner und Eigentümer des Pfandobjektes (Grundeigentümer) verschiedene Personen sein. Ein solches Auseinanderklaffen ist von Anfang an möglich, ZGB 824 II, 845 oder erst durch spätere Schuldübernahme, OR 178, oder durch eine spätere Veräusserung des belasteten Grundstückes, (ZGB 832, 845 I i.V.m. 832). Dann sind Pfandobjekteigentümer und Schuldner identisch, bis das Grundstück veräussert wird. In dem Moment geht das Pfandrecht auf den Erwerber über, der somit als neuer Eigentümer für die Forderung haftet; demgegenüber bleibt die persönliche Haftung aus der sichergestellten Forderung als obligatorisches Recht beim ursprünglichen Schuldner. Möglich ist die Vereinbarung, dass der Erwerber auch neuer persönlicher Schuldner wird; der Gläubiger muss damit einverstanden sein, was auch stillschweigend erfolgen kann.

41

Übernimmt der neue Erwerber auch die persönliche Schuldpflicht für die Forderung, wird der frühere Schuldner frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innerhalb eines Jahres erklärt, ihn beibehalten zu wollen ( ZGB 832/834). Mit der Grundpfandverschreibung und Schuldbriefen können beliebige Grundstücke belastet werden. Es besteht auch keine gesetzliche Belastungsgrenze, Grundstücke können weit über ihren geschätzten oder effektiven Wert hinaus belastet werden. Die Gült: reiche Tradition und Vielfalt Was für den Schuldbrief im Vergleich mit der Grundpfandverschreibung gesagt wurde, gilt auch für die Gült. In Deutschland wurde die Gült bereits ab dem 17. Jh. immer mehr verdrängt, wogegen die Gült in der Deutschschweiz noch im 19. Jh. die meist verbreitete Form des Bodenkredits war. Es gab grosse Unterschiede zwischen den Kantonen. In einzelnen Kantonen gab es einseitig, nur durch den Schuldner kündbare Gültverhältnisse (Uri, Schwyz, Nidwalden, beide Appenzell, Freiburg, Waadt). In anderen Kantonen waren die Verhältnisse beidseitig kündbar, so z.B. in Luzern und Bern. Trotz der fortschreitenden Verdrängung der Gült wurde sie als dritte Pfandart noch in das Schweizerische Zivilgesetzbuch von 1912 aufgenommen, wobei die alten Gülten im Umlauf blieben, so in der Zentralschweiz die so genannte Truckligült und in AppenzellInnerrhoden der sogenannte Zettel. Die im ZGB normierte Gült ist wegen der langen Ablösungsfristen und dem notwendigen und relativ teuren Schatzungsverfahren seit der Normierung kaum mehr errichtet worden. Bei der Gült gemäss ZGB gibt es keine persönliche, sondern nur eine Sachhaftung gemäss Art. 847 Abs. 3 ZGB. Es sind nur besonders sichere Grundstücke zulässig, nach Art. 847 Abs. 2 ZGB, welche auch nur bis zu einem bestimmten Betrag belastet werden dürfen (Art. 848 ZGB). Bei der Gült gibt es auch keine Trennung von Eigentümer- und Schuldnerstellung, weder zu Beginn bei der Errichtung noch nachträglich.

42

Verbreitung der verschiedenen Grundpfandarten in der Schweiz Heute hat die Gült nur noch historische Bedeutung. Massgebend in der Schweiz ist vor allem der Schuldbrief neben der Grundpfandverschreibung. Gemäss den Zürcher Notariaten sind im Kanton Zürich nur der Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung gebräuchliche Arten von Grundpfandrechten. Am weitaus häufigsten verbreitet sind die Schuldbriefe. Gemäss Statistik des Kantons Basel- Stadt ist bei den Grundpfandarten bei den Schuldbriefen ein fast zwanzig Mal höheres Volumen vorhanden als bei den Grundpfandverschreibungen. Gemäss den Angaben des Hauseigentümerverbandes des Kantons Bern stellt auch im Kanton Bern der Schuldbrief das weitaus üblichste Sicherungsmittel dar. u

43

Wirtschaftliche Lösung hilft Selbstständigkeit wahren

Wohnen im Alter – Sicherheit und Dienstleistungen

E

Eine besondere Wohnform gewinnt zunehmend an Bedeutung – altersgerechte Wohnungen. Die demographische Entwicklung bringt es mit sich, dass man ein höheres Alter als früher erreicht, aber auch wesentlich länger gesünder und vitaler bleibt. Dazu kommt, dass die heutigen Rentner die erste Generation bilden, die voll in den Genuss der Altersversorgung kommt, und zwar aller drei Säulen. Mit anderen Worten – die Kaufkraft der Senioren ist ausreichend gross, um sich den Wunsch nach einem auch bezüglich des Wohnens recht komfortablen Lebensabend erfüllen zu können. Das Seniorenwohnen interessiert auf der einen Seite die Gemeinden, die mit der Kehrseite der Hochaltrigkeit konfrontiert werden – dem steigenden Anteil der Altersdemenzen in der Bevölkerung und der daraus folgenden Zunahme an Pflegebedarf. Gemeinden begrüssen deshalb private Initiativen zum Bau von Seniorenwohnungen, weil sie dadurch entlastet werden und sich auf ihre primäre Aufgabe, die Betreuung pflegebedürftiger Betagter, konzentrieren können. Auf der anderen Seite haben auch institutionelle Investoren das Anlagesegment Alterswohnungen entdeckt.

Seit einigen Jahren tritt eine besondere Wohnform in Erscheinung – altersgerechte Wohnungen. Durch hindernisfreie Bauweise, ein Sicherheitsnetz im Hintergrund und ein breites Angebot an Dienstleistungen sollen Senioren befähigt werden, bis ins hohe Alter in ihrer eigenen Wohnung bleiben zu können.

Demographische Entwicklung

Dr. Emil Kowalski ist Mitglied der Geschäftsleitung der Bracher und Partner AG in Solothurn und verantwortlich für den Geschäftsbereich Wohnen im Alter.

Bedingt durch ausreichende und gesunde Ernährung, hygienische Verhältnisse und nicht zuletzt durch die moderne Medizin steigt die Lebenserwartung – also das Alter, das die Schweizerinnen und Schweizer im Durchschnitt erreichen – seit Jahren.

44

Gleichzeitig nimmt auch die Langlebigkeit zu, ausgedrückt am besten durch die Wahrscheinlichkeit, ein bestimmtes (hohes) Alter zu erreichen. Die folgendenTabellen illustrieren die Situation:

Die mittlere Lebenserwartung nimmt stetig zu ... Geburtsjahr

Männer

Frauen

1880

41

43

1980

71

78

1990

74.1

80.9

2000

76.9

82.6

2030 (Prognose)

80.5

85.7

2060 (Prognose)

82.5

87.5

... und es besteht ausgeprägte Tendenz zur Langlebigkeit. Von 100 Geborenen eines bestimmten Jahrgangs erreichen immer mehr das 90. Lebensjahr: Jahrgang

Männer

Frauen

1880

2.5

4.8

1900

4.9

13.4

1920 (Prognose)

11.1

27.7

1940 (Prognose)

20.3

40.3

1960 (Prognose)

29.0

48.3

1980 (Prognose)

36.7

52.8

Von den heute unter zwanzigjährigen Frauen werden über die Hälfte ihren neunzigsten Geburtstag feiern können!

45

Interessanterweise bleibt seit Jahren auch die mittlere Dauer von Altersbeschwerden konstant oder nimmt leicht ab – die steigende Lebenserwartung schlägt voll auf die sogenannte «behinderungsfreie Lebensdauer» (disability free life expectancy) durch. Die durchschnittliche Anzahl Jahre mit grösseren Behinderungen am Lebensende beträgt bei Männern rund 4, bei Frauen rund 5 Jahre. Die Bevölkerung wird nicht nur älter, sondern bleibt auch länger gesund und vital.

Senioren wollen in ihrer Wohnung bleiben Das vitale Alter schlägt sich in den Wohngewohnheiten der Bevölkerung nieder. Wir können hier einer Studie von Prof. Höpflinger1 folgen, der die folgende Graphik entnommen ist. Bis zum achtzigsten Lebensjahr bleiben die Meisten in ihrer Wohnung resp. ihrem Einfamilienhaus, insbesondere wenn diese einigermassen altersgerecht sind (z.B. Lift, keine schwere Gartenarbeit). Mit 80 ändert sich

TOTAL 80+

TOTAL 65+

~

95+

90–94

85–89

80–84

75–79

70–74

100%

65–69

Wohnformen im Alter

80% 60% 40% Alters- und Pflegeheim

20%

Wohnungen Andere Wohnformen

0%

1François

Höpflinger – Traditionelles und neues Wohnen im Alter; Age Report 2004, Seismo Verlag, Zürich 2004

46

das Bild, der Bedarf an Pflege nimmt zu und man wird auf ein Heim – oder eben auf eine spezielle, altersgerechte Wohnung – angewiesen sein. Immerhin können dank dieser Wohnform fast 80% der über 80-Jährigen in den eigenen vier Wänden bleiben! Selbstverständlich müssen Seniorenwohnungen, welche diesen Namen verdienen, den spezifischen Ansprüchen und Erwartungen der alten Bewohner entsprechen. Es gibt viele Untersuchungen und Veröffentlichungen dazu, doch das wertvollste Element ist und bleibt die Erfahrung, welche spezialisierte Firmen gewinnen konnten und laufend neu gewinnen.

Ansprüche an das altersgerechte Wohnen Eine aktuelle Untersuchung über die Wünsche und die «WohnBefindlichkeit» von alten Menschen wurde vom Geographischen Institut der Universität Basel durchgeführt. Man hat im Frühsommer 2003 rund 7000 ältere Menschen im Alter zwischen 60 bis über 85 Jahren mit einem ausführlichen Fragebogen angesprochen und etwa 3300 auswertbare Antworten erhalten. Die Studie erfolgte in Kooperation mit dem Baudepartement des Kantons Basel-Stadt sowie mehreren weiteren Partnern; das Ergebnis ist unter dem Titel «Städtische Umwelt im Alter» als Band 26 der Basler Stadt- und Regionalforschung im Jahre 2004 erschienen. Obwohl die Befragten primär aus den beiden Basler Kantonen und zu einem kleineren Teil aus den restlichen Gebieten der Schweiz stammen, sind die Aussagen von allgemeinem Interesse.

Wichtigster Wunsch: Selbstständigkeit bis ins hohe Alter Das wichtigste Anliegen der älteren Menschen ist das Bewahren der Selbstständigkeit bis ins hohe Alter, ja bis zum Ableben. Bedingt durch das tiefe Eintrittsalter der Studie (60 Jahre) lebten noch über 60% der Befragten in einem Zweierhaushalt (kinderlose Ehe/Part-

47

nerschaft), rund 30% waren alleinstehend. Von der Partnerin, vom Partner ist man noch bereit, Hilfe entgegen zu nehmen, doch wünscht man die weitere Familie und seine Kinder durch eigene Altersbeschwerden nicht zu belasten. Sehr hohe Akzeptanz (über 85%) geniesst die Hilfe der Spitex.

Bevorzugtes Wohnmodell: eigene altersgerechte Wohnung Es wird zwar realisiert, dass bei einer fortschreitenden Pflegebedürftigkeit das Alters- und Pflegeheim zweckmässig und notwendig ist, aber das wird erst auf «übermorgen, wenn wir alt sind» verschoben (Titel einer Broschüre von Monkhouse und Wapplinger). Dementsprechend kann man sich mit zunehmendem Alter eher einen Umzug ins Heim vorstellen als im «jungen Alter». Das Heim – mit seinen sozialen Kontakten – wird auch einer Pflegewohnung vorgezogen. Wenn man schon nicht in der bestehenden Wohnung bleiben kann, so wird eine betreute, alters- resp. behindertengerecht gebaute eigene Wohnung klar favorisiert. Wie in einer das Individuelle hochhaltenden Gesellschaft nicht anders zu erwarten ist, wird den eigenen vier Wänden Vorzug gegeben vor Wohngemeinschaften, sei es altersgemischt oder mit gleichaltrigen.

Kleinst-Wohnungen unerwünscht Die Studie bestätigt eine Erfahrung der Praktiker – Kleinst-Wohnungen haben im Alterssegment ausgedient. Die bevorzugte Wohnungsgrösse ist die 21/2 - und 31/2-Zimmer-Wohnung. Die Bereitschaft, im Alter eine kleinere Wohnung zu beziehen, besteht, jedoch nur wenn man in einer grösseren Wohnung oder in einem Einfamilienhaus wohnt. Wohnt man bereits vor dem Umzug in einer kleinen Wohnung, so möchte man deren Grösse möglichst beibehalten. Die Minimalgrösse von 2 bis 21/2 Zimmern wird eher für Alleinstehende gewünscht, für Paare sind 31/2 Zimmer unumgänglich.

48

Sicherheit und Betreuung Bezüglich der baulichen Gestaltung, der Ausrüstung der Wohnungen und der verfügbaren Dienstleistungen rangiert an erster Stelle die Sicherheit und Notfall-Erreichbarkeit. Unter Sicherheit wird dabei die Gewährleistung der Betreuung verstanden, d.h. Hilfe bei Bedarf. Bei der Betreuung möchte man sich auf ausgebildetes Fachpersonal verlassen – eigene Angehörige oder Nachbarn und Bekannte möchte man weniger belasten, es sei denn, man wohnt mit seinem Partner. Die Betreuung rund um die Uhr wird – im Gegensatz zur 24 Stunden-Notruf-Bereitschaft – als weniger wichtig eingeschätzt. Was die Lage angeht, sollte die altersgerechte Wohnung in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten und mit gutem Zugang zum öffentlichen Verkehr sein. Die individuelle Mobilität, individuell im Sinne der selbstständigen Entscheidung, wann man sie zu beanspruchen gedenkt, wird hoch geschrieben. Dass altersgerechte Bauweise unumgänglich ist, muss nicht erwähnt werden.

Professionelle Lösungen sind nötig Wie werden die Ansprüche und Erwartungen umgesetzt? Es zeigt sich, dass die Probleme im Wohnen im Alter einen professionellen Zugang bedingen. Die wichtigsten Wünsche der älteren Menschen, Geborgenheit, Sicherheit, lebenswerte Umwelt, bleiben solange Leerformeln, bis sie nicht konkretisiert und durch praktikable Lösungen realisiert werden. Die dazu nötige Erfahrung kann man nur durch eine Spezialisierung auf das spezifische Segment der altersgerechten Wohnungen gewinnen. Einen konkreten Niederschlag hat das Seniorenwohnen entlang von zwei unterschiedlichen Strategien gefunden: Für das obere Kaufkraft-Segment bestehen «Alters-Residenzen», eine Art luxuriöse Pflegeheime mit kleinen Wohnungen und einer eigenen (und dadurch teuren) Pflege- und HotellerieInfrastruktur.

49

Das BONACASA.ch®-Konzept Einen anderen Weg beschreiten altersgerecht gebaute Wohnungen, die sich gemäss dem Konzept BONACASA.ch® der Firma Bracher und Partner AG an eine bestehende Infrastruktur eines Alters- und Pflegeheimes, einer Klinik u.ä. stützen, diese besser auslasten und dazu von den marginalen Kosten profitieren. Daraus resultieren Senioren-Wohnungen, die für ein breites mittleres Kaufkraft-Segment erschwinglich sind. Bau: Die Wohnungen sind hindernisfrei und anpassbar gebaut, so dass man auch bei vorübergehendem Pflegebedarf in den eigenen vier Wänden bleiben kann – ein Spital muss nur im Notfall aufgesucht werden. Es bestehen keine Schwellen, die Türen sind entsprechend breit, Sonnenstoren werden elektrisch bewegt... aber nichts erinnert an die «Gebrechlichkeit» – das «Altersgerechte» bleibt diskret im Hintergrund. Übrigens: Viele der realisierten Wohnungen werden von jungen Interessenten bezogen, vor allem von Singles, die den Komfort und die Concierge-Dienstleistungen schätzen. Jede Wohnung verfügt über Waschmaschine/Tumbler, der Baustandard und die Wohnungsgrössen entsprechen stets einem Stockwerkeigentum. Sicherheit: Jede Wohnung verfügt obligatorisch über Notruf, der an eine bestehende 24 Stunden-Zentrale geleitet wird. Das ermöglicht eine tiefe monatliche Pikett-Pauschale, und wenn etwas passiert, so sorgen erfahrene Kräfte für das Nötige. Dienstleistungen: Concierge- und Hotellerie-Dienste stehen zur Verfügung, aber ohne Konsumzwang. Sie werden in Zusammenarbeit mit lokalen Anbietern organisiert – nur bezogene Dienstleistungen werden nach Aufwand bezahlt.

Mieten oder kaufen? Das Modell BONACASA.ch® lässt eine Realisierung in Stockwerkeigentum oder als Mietwohnungen zu. Auch Mischlösungen haben sich bewährt.

50

Finden sich Interessenten für den Kauf von Wohnungen, so empfiehlt sich das Errichten einer Baugenossenschaft, bei Überbauungen mit überwiegend resp. ausschliesslich Mietwohnungen eignen sich die Senioren-Wohnanlagen als Anlageobjekte für institutionelle Anleger. Der planerische und bauliche Mehraufwand liegt im tiefen Prozentbereich der Bausumme, gegenüber ortsüblichen Mieten für konventionelle Mietwohnungen (ohne altersgerechte Bauweise, ohne STWE-Ausbau) resultieren erfahrungsgemäss um CHF 200.– bis 400.– höhere Mietzinsen.

BONACASA.ch® Läbesgarte in Biberist Als Beispiel soll die Überbauung «Läbesgarte» aufgeführt werden, mit elf 21/2-, drei 31/2-, drei 41/2- und sechs 31/2-ZimmerAttikawohnungen (nebst Gemeinschaftsräumen und APH-Pflegewohnungen). Biberist mit 7700 Einwohnern verfügt übrigens über rund 140 altersgerechte Wohnungen!

Alte Menschen und Gemeindepolitik – gleiche Interessen Bei altersgerechten Wohnungen treffen sich die – sonst oft divergierenden – Interessen der Gesellschaft und der Senioren. Der Wunsch der älteren Einwohnerinnen und Einwohner, möglichst lange selbstständig und selbstbestimmt zu wohnen, entspricht dem Bestreben der Gemeinden, sich bezüglich der Bereitstellung altersgerechten Wohnraums zu entlasten, und die begrenzten Mittel für die Betreuung der pflegebedürftigen Betagten einzusetzen. Der Bau von Senioren-Wohnungen ist dabei, zu einem Vorzeige-Beispiel für eine gelungene Public-Private-Partnership zu werden. u

51

Drum prüfe gut, wer sich länger mit Bauten bindet

Sind Immobilien Klumpenrisiken?

D

Die risikoärmsten Immobilienanlagen sind Anteile (Aktien/Fondsanteile) an gut und transparent geführten Kollektivanlagen. Sie bieten Gewähr für eine professionelle und nachvollziehbare Geschäftsführung. Eine solche Anlage sind Aktien der Espace Real Estate AG.

Langfristiges Vertrauen Die Espace Real Estate AG (ERE) ist das Unternehmen für Immobilieninvestments im Mittelland. Das Portfolio beinhaltet Wohn-, Gewerbe-, Büro- und Verkaufsflächen. Die ERE ist eine langfristig agierende Immobilienpartnerin, insbesondere auch für Unternehmen, die Geschäftsräume mieten wollen. Sie entlastet damit innovative Unternehmen von Investitionen in Immobilien und ermöglicht diesen, ihr Eigenkapital in ihr eigentliches Kerngeschäft zu investieren. Darüber hinaus ist sie eine ausgewiesene Standortentwicklerin. Mit ihren Aktivitäten leistet sie einen wesentlichen Beitrag zur Förderung der einheimischen Wirtschaft.

Eine Vermögensanlage in Immobilien beinhaltet immer Risiken. Der Erwerb einer einzelnen Immobilie, einer so genannten Direktanlage, eignet sich nur für Investoren, die über ein gewisses Anlagevolumen verfügen. Ein Teil des Vermögens sollte immer in andere Werte investiert werden, um Klumpenrisiken zu vermeiden.

Einzel- oder Kollektivanlagen? Stellen wir die wesentlichen Risiken von direkten Einzel- und Kollektivanlagen gegenüber, ergibt sich folgendes Bild:

Theodor F. Kocher Vorsitzender der Geschäftsleitung der Espace Real Estate AG in Biel.

52

Risiken der direkten Einzelanlage in einer Immobilie: • Sie ist ein Klumpenrisiko. • Sie ist den Einflüssen des Immobilienmarktes ausgesetzt. • Die Verkäuflichkeit, d.h. ein allfälliger «Transfer der Immobilienanlage in Geld», hängt von der Objektart und vom Immobilienmarkt ab. • Eine professionelle Bewirtschaftung eines Einzelobjektes bringt hohe Kosten. • Eine hohe Fremdfinanzierung erlaubt hohe Eigenkapitalrenditen, beinhaltet aber hohe Risiken bei Zinsanstiegen. Umgekehrt führt eine tiefe Fremdfinanzierung zu einer tiefen Eigenkapitalrendite und zu tiefen Risiken. • Eine hohe Fremdfinanzierung zieht hohe Amortisationen nach sich, wodurch grosse Teile des Ertrages absorbiert werden. D.h. wer werterhaltenden Unterhalt betreibt, angemessen amortisiert und noch verhältnismässig hohe Fremdkapitalzinsen zu tragen hat, erreicht zwar eine gute Rendite, aus dem Ertrag stehen ihm aber nur geringe freie Mittel zur Verfügung (z.B. als Altersvorsorge). • Die Fremdfinanzierung, aber auch die Immobilie selbst ist den Einflüssen des Finanzmarktes ausgesetzt.

53

Risiken der kollektiven Immobilienanlage: • Sie ist den Einflüssen des Immobilienmarktes ausgesetzt. • Die Unabhängigkeit, die Kompetenz und die Transparenz der Geschäftsführung sind nicht immer gewährleistet. • Die Verkäuflichkeit hängt von Liquidität des Anteils und den Finanzmärkten ab. • Sie unterliegen den Einflüssen des Finanzmarktes. Daraus ergibt sich folgendes Fazit: • Die Immobilie an sich ist ein Risikofaktor. • Direkte Einzelanlagen eignen sich nur für Investoren mit ausreichendem Anlagevolumen. • Die immobilientypischen Risiken werden durch eine kollektive Anlage dank einer Vielzahl von Objekten, unterschiedlicher Nutzungen und Standorte, massiv vermindert.

Espace Real Estate AG, Ihr Immobilieninvestment- oder Immobilienpartner? Anlagestrategie • 20–30% Wohnimmobilien • 50–80% Verkauf, Büro, Gewerbe, Industrie • Bis 25% Entwicklungsobjekte • Raum: schweizerisches Mittelland Potenziale für unsere Investoren • Überdurchschnittliches Rendite- und Ausschüttungspotenzial • Wachstum ohne wertmässige Verwässerung • Diversifizierende Immobilienanlage • Hohe Transparenz • Börsenkotierung 2008 vorgesehen Vorzüge für unsere Mieter • Zuverlässige und langfristige Partnerschaft • Minimale Bindung von Eigenmitteln • Individuelle, bedarfsgerechte Mietverhältnisse

54

• Die Finanzierung von kollektiven Anlagen ist nachhaltiger und erlaubt eine höhere Eigenkapitalrendite, weil die Refinanzierungsrisiken kleiner und die Zinsen tiefer sind. • Die Finanzierung von Kollektivanlagen ist den Einflüssen des Finanzmarktes weniger ausgesetzt, weil unterschiedliche Finanzierungsfristen und die Zusammenarbeit mit mehreren Finanzpartnern die Refinanzierungsrisiken verkleinern. • Die Nettorendite ist höher, weil die Bewirtschaftungskosten günstiger sind.

Klarer Grundsatz Deshalb gilt: Wer über keine grösseren Mittel verfügt, auf die er mittel- bis langfristig verzichten kann, sollte als Kapitalanlage keine Immobilie erwerben. Anders zu betrachten sind Eigenheime. Sie verkörpern nebst dem Wert der individuellen Wohnsituation meistens auch eine Kapitalanlage.

Immobilien im Eigentum von Unternehmen Im Rahmen von Unternehmensverkäufen und familieninternen oder externen Nachfolgeregelungen bilden Immobilien oft ein grosses Hindernis. Der Übernehmer hat das Eigenkapital für den Be-

55

trieb als auch für die Immobilien aufzubringen. Auf Grund der heutigen Finanzierungsrichtlinien der Banken erfordert dies oft mehr als die Hälfte des Gesamtwertes beider Aktivposten. Dies übersteigt allerdings häufig die Finanzkraft oder die Investitionsbereitschaft der Übernehmer.

Zusammen mit dem richtigen Partner Eine rechtzeitige Zusammenarbeit mit einem Immobilienpartner, der die Objekte übernimmt und dem Unternehmensnachfolger wieder langfristig vermietet, ist häufig der einzig gangbare Weg. Der Verkauf von betrieblichen Immobilien ist meist komplex und erfordert viel Zeit. Er kann bei unbedachtem Vorgehen hohe Steuern auslösen. Wird eine solche Zusammenarbeit erst erwogen, wenn eine oder zwei Nachfolgelösungen u. U. an den Immobilien gescheitert sind, gingen damit meistens auch die besten Nachfolger oder Käufer verloren und der Verkaufserlös von Betrieb und Immobilien wird empfindlich geschmälert. Deshalb profitiert am meisten, wer Immobilienfragen frühzeitig und vorausschauend angeht! u

56

57

Jetzt mit vorteilhaften Konditionen

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird wahr!

W

Wenn nicht jetzt – wann dann? Einfamilienhäuser schiessen wie Pilze aus dem Erdboden und der Verkauf von Eigentumswohnungen läuft bestens. Dies dank der interessanten Konditionen, die derzeit von den Finanzpartnern angeboten werden. Die Voraussetzungen waren noch nie besser, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Denn mit Hypotheken mit 10-jähriger Laufzeit zu sehr günstigen Bedingungen kann der Käufer sich seine Berechnungsbasis langfristig sichern. Trotzdem reicht bei vielen das Eigenkapital trotz gutem Einkommen (noch) nicht oder zu grosse Kompromisse müssen bei der Wahl der Wohnung eingegangen werden. Dem ist nicht so, wenn die benötigten Eigenmittel unter 10 Prozent liegen und die Bauträgerschaft aktiv mithilft. Seit einigen Wochen bietet die Bracher und Partner AG ein neues Berechnungsmodell mit dem Namen «Simple Finance» für Bauträgerschaften an. Die Grundidee des Modells liegt darin, jungen Familien oder Berufsleuten mit wenig Eigenmitteln den Einstieg ins Wohneigentum zu gestatten. Dies dank einer dritten Hypothek, die die Bauträgerschaft dem Käufer vorfinanziert. Diese Hypothek hat in der Regel eine Laufzeit von 15 Jahren mit einem Zinssatz von derzeit 4.75%.

Mit dem Berechnungsmodell «Simple Finance» der Bracher und Partner AG wird es für junge Leute mit gutem Einkommen möglich, mit minimalen Eigenmitteln eine Eigentumswohnung zu erwerben. In verschiedenen Überbauungen, wie zum Beispiel dem «Schüsspark» in Biel oder dem «Girardhof» in Grenchen, wird dieses Modell seit Kurzem angeboten. So kann mit einem Eigenkapital – je nach Wohnungstyp – zwischen CHF 30’000 und 40’000 eine Eigentumswohnung finanziert werden. Dabei hilft die Trägerschaft mit einer dritten Hypothek.

Kaufen und gleichzeitig neues Eigenkapital bilden

Jacques Garnier ist stellvertretender Geschäftsführer der Bracher und PartnerGruppe.

Endlich kann der Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden, denn sicher ist sicher, kaufen ist mit den heutigen Rahmenbedingungen günstiger als mieten!

Andreas Keller ist Immobilentreuhänder und für den Verkauf bei der Bracher und Partner AG zuständig.

58

Berechnungsmodell Kauf am Beispiel einer 41/2-Zimmer-Wohnung im «Girardhof» in Grenchen 3

Basis Beitrag Anlagekosten am Beispiel einer 41/2 - Zimmer Wohnung im Girardhof in GrenchenZinsatz Kaufpreis Anlagekosten Basis Beitrag 420’000 Zinsatz Zins Einstellhallenplatz (EHP) Kaufpreis 420’000 29’000 Handänderung Einstellhallenplatz (EHP) 29’000 10’500 Total Anlagekosten Handänderung 10’500 459’500 Total Anlagekosten Finanzierung Eigenkapital Bankfinanzierung (Basis: Kaufpreis+EHP) 1. Hypothek 2. Hypothek

459’500

66% 19%

Fehlendes Eigenkapital 3. Hypothek Total Finanzierung

30’000 303’270 87’305

3.15% 3.90%

9’553 3’405

38’925

4.75%

1’849

459’500

Total Zinskosten

4’807

Nebenkosten + Amortisation Nebenkosten inkl. Erneuerungsfonds Kaufpreis + EHP Amortisation 2. Hypothek über Jahre 20 Amortisation 3. Hypothek über Jahre 15

449’000

0.90%

4’041

87’305

4’365

38’925

2’595

Kosten total p.a. Kosten total p.Mt. Sparquote p.a. Eigenkapital

Zins

25’808 2’151 6’960 über 10 Jahre

69’603

Berechnungsmodell Miete am Beispiel einer 41/2-Zimmer-Wohnung im «Girardhof» in Grenchen 3

Anlagekosten Basis Beitrag am Beispiel einer 41/2 - Zimmer Wohnung im Girardhof in GrenchenZinsatz Kaufpreis Zinsatz Zins Beitrag 420’000 Anlagekosten Basis Einstellhallenplatz (EHP) Kaufpreis 420’000 29’000 Genossenschaftsanteil 0 Einstellhallenplatz (EHP) 29’000 Total Anlagekosten 10’500 449’000 Handänderung

Fazit: Trotz beachtlicher Kapitalbildung ist das Kaufmodell im Vergleich zur Miete immer noch CHF 3’377.– pro Jahr günstiger!

Total Anlagekosten Erwartete Bruttorendite des Investors Mietzins somit Nebenkosten (NK) Total Mietkosten inkl. NK

Zins

459’500 449’000 pro Monat pro Monat

6.50%

29’185 2’432 enthalten 2’432

59

Mit dem Kaufmodell «Simple Finance» können zukünftige Wohneigentümer mit rund CHF 30’000 bis 40’000 Eigenkapital eine 4- bis 5-Zimmer-Wohnung erwerben. Die Bank finanziert die übliche erste und zweite Hypothek und die Bauträgerschaft übernimmt eine dritte Hypothek. Letztere hat eine Laufzeit von 15 Jahren. Zusätzlich wird mit «Simple Finance» über zehn Jahre hinweg Eigenkapital gebildet, indem mit einem Aufwand wie mit einer üblichen Miete dank der günstigen Fremdkapitalzinsen eine Sparquote möglich wird. Mit diesem neuen Eigenkapital wird dann die dritte Hypothek nach ihrer Ablaufzeit vollständig bezahlt, und es bleiben die erste und nur ein Teil der zweiten Hypothek übrig.

60

Die Vorteile liegen klar auf der Hand: • Der Traum vom Eigenheim wird mit ca. 10% Eigenkapital möglich. • Der Kauf von Wohneigentum kann um Jahre früher realisiert werden, dadurch können Abzüge geltend gemacht werden, die sich auf der Steuererklärung positiv auswirken. • Durch die Eigenkapitalbildung kann die dritte Hypothek nach Ablauf ihrer Zeit problemlos bezahlt werden und die Restfinanzierung verläuft im üblichen Rahmen mit der ersten und zweiten Hypothek. • Die monatliche Belastung bleibt trotz dritter Hypothek unter dem vergleichbaren Mietzins für das gleiche Objekt. • Profitieren von derzeit tiefen Hypozinssätzen

WIN-WIN Modell kann auch über Bekannte finanziert werden Das Interessante am Modell ist, dass der Finanzierungsteil der Bauträgerschaft auch über Bekannte, Freunde, Familie usw. erbracht werden kann: Statt der relativ tief verzinsten Anlage bei der Bank wird ein schuldbriefgesichertes Darlehen an den Käufer gewährt und somit der Kauf ermöglicht. Damit entsteht in dieser Phase der langfristig günstigen Hypothekarzinse ein WIN-WIN Modell für alle. u

61

Fachkundige Beurteilung ist von Vorteil

Drum prüfe, wer kauft – ob neu, ob alt

D

Davon haben schon viele geträumt – ein schmuckes Häuschen aus der letzten Jahrhundertwende mit einem grosszügigen Grundstück und altem Baumbestand. «Warum neu bauen», sagen sich viele, «wenn man bereits Bestehendes nutzen kann?» – Der emotionale Aspekt ein «historisches» Haus zum Schnäppchenpreis zu ergattern, ist oft sehr reizvoll, birgt jedoch finanzielle Gefahren, die manchmal nicht auf den ersten und leider auch nicht auf den zweiten Blick sichtbar sind. Um dies zu verhindern, ist die Erstellung eines seriösen Gutachtens über Zustand und Wert des Objekts durch einen erfahrenen und ausgewiesenen Fachmann Voraussetzung.

Die Anschaffung des Eigenheims, ob alt, ob neu, ist für viele die grösste finanzielle Herausforderung im Leben. Das will von Anfang an durchdacht sein, damit nach der ersten Freude nicht das böse Erwachen folgt. Dabei steht die seriöse Schätzung des begehrten Objekts durch einen Fachmann oder eine Fachfrau im Vordergrund.

Das Objekt genau unter die Lupe nehmen Eine ältere Liegenschaft muss genauestens unter die Lupe genommen werden. Oft erscheint der Preis interessant, da man ja annimmt, mit wenig Aufwand das Haus selber renovieren zu können. Auch der Finanzpartner, die Bank, ist oft nur an der tragbaren Finanzierung durch den Kunden interessiert und weniger am «sinnvollen» Kauf. Durch ein Gutachten des Fachmanns wird klar, ob der Preis des Verkäufers gerechtfertigt ist oder nicht. Denn gerade bei einem älteren Gebäude ist zu berücksichtigen, ob neben den persönlichen Aus- oder Umbauwünschen grundlegende Renovierungsarbeiten anfallen könnten. Dabei sind diverse Bereiche zu berücksichtigen.

Ivo Bracher ist Fürsprecher und Notar, Präsident des Verwaltungsrats der Espace Real Estate AG (ERE) und Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bracher und Partner-Gruppe. Reto Bracher ist Mitglied des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung der Bracher und Partner-Gruppe

62

Neubauten bieten keine Garantie Jene, die ein neues Haus oder eine neue Eigentumswohnung kaufen, wiegen sich oft in Sicherheit – bei einem Neubau kann ja nichts schief gehen? Vorsicht ist jedoch auch hier geboten. Gesundheitsgefährdende Materialien, falsche Konzepte beim Grundriss usw. können einen Neubau für immer in seinem Wert mindern.

Checkliste zur Beurteilung eines Kaufobjekts Aussen:

Innen:

• Welche Isolation besteht und wie gut dämmt diese? • In welchem Zustand ist die Fassade, bestehen Risse, die mittelfristig Probleme und somit Kosten nach sich ziehen könnten? • In welchem Zustand ist das Dach allgemein, sind die Ziegel und der Dachstuhl intakt, besteht ein Unterdach, ist die Decke der obersten Wohnetage isoliert? Bei einem Flachdach stellt sich die Frage nach möglichen Wasserschäden, dem Zustand der Dachfolie und der Isolation. • Abwasserleitung und Regelung von Abwasser im Generellen sollten genau betrachtet werden. Nachträgliches Einsetzen oder Ersetzen von Drainagen ist kostspielig! • Parkplätze: Wie viele Plätze werden benötigt, was kostet eine allfällige Neuerstellung? • Was passiert in der Nachbarschaft punkto Bau, Strassen, Immissionen, evtl. Altlasten?

• Wie ist der Grundriss des Hauses? Kann er auf evtl. Veränderungen im Leben, wie Familienzuwachs angepasst werden? (Aus- oder Umbau?) • Bestehendes Holzwerk: Zustand, Befall durch Schädlinge? • Aufsteigende Nässe im Keller? Wie gut ist der Keller zu den Wohnräumen isoliert? • Heizungsanlage: Wie alt ist diese? Was ist der Zustand der Heizzentrale, was ist der Zustand des Verteilsystems, der Regulierungsventile, der Umwälzpumpe, des Kamins? Bei einer Überalterung des Heizsystems stellt sich die Frage nach Alternativen (Wärmepumpe, Erdsonde, Pellets usw.) • Sanitäre und elektrische Anlagen: In welchem Zustand sind die bestehenden Anlagen, wann war die letzte Sanierung? Wurde diese nachhaltig vorgenommen? Falls eine Erneuerung nötig ist, wie aufwändig ist diese? • Fenster: Fenster sind oft die grössten Wärmeverschwender des Hauses. Durch die meist hohe Anzahl von Fenstern in einem alten Haus sind die Kosten für neue nicht unbedeutend, vor allem wenn Änderungen vorgenommen werden (z.B. wenn beim Einsetzen von Fenstern eine grössere Glasfront geplant wird). • Bodenbeläge und Malerarbeiten: Was kostet hier die Erneuerung? • Küche: Wie ist deren Zustand? Was kostet deren Erneuerung?

63

Wer schätzt Immobilien? Jeder Hauseigentümerverband verfügt über eine Liste der empfohlen Schätzer. HEV Schweiz, Postfach, 8032 Zürich Telefon: 044 254 90 20, Fax: 044 254 90 21 E-Mail: [email protected], www.shev.ch

Ebenso versteckte Fehlkonstruktionen oder unschöne Notlösungen. Auch hier gilt: Der Fachmann muss her und vor dem Erwerb ein Gutachten erstellen. Die Checkliste ist auch hier ein wichtiges Hilfsmittel.

Generell Allfälligen Altlasten und Belastungen, auch rechtlicher Art, muss in der Beurteilung der Liegenschaft Rechnung getragen werden. Denn evtl. Entsorgungsmassnahmen oder rechtliche Einschränkungen können den Traum von den eigenen vier Wänden sehr einschränken oder sogar aushöhlen. Zusammengefasst lohnt sich der Einsatz eines ausgewiesenen Fachmannes: Er haftet dem Käufer gegenüber für sein Urteil. Dieses muss aber schriftlich formuliert (auch später beweisbar) vorliegen und kostet den Käufer weit weniger als wenn ein Fehlentscheid später vom Käufer berappt werden muss. Und: Wenn die Beurteilung vorliegt, ist auch ein allfälliger Liebhaberwertanteil an der gesamten Investition geklärt, den man sonst unbemerkt getragen hätte. u

64

65

Ein Ansatz zur partnerschaftlichen Entwicklung von Immobilien

Das Partiarische Modell

R

Regelmässig treffen wir die Situation an, dass sich eine schwierige Immobilie in der Hand eines Eigentümers befindet, welcher in Liegenschaften-Fragen nicht speziell bewandert ist. Hat das Objekt eine gewisse Grösse – mehrere tausend Quadratmeter Bauland bzw. ein nicht fertig gestelltes Mehrfamilien- oder Gewerbehaus – so ist es für eine Erbengemeinschaft, einen Privaten oder ein KMU oft schwierig, dieses in nützlicher Zeit zu entwickeln und zu veräussern. Traditionell bleiben in dieser Situation zwei Möglichkeiten: der Verkauf an einen Investor (Architekten, Bauunternehmer) zu einem Liquidationspreis oder die risikobehaftete Entwicklung mit eigenen, oftmals nicht vorhandenen Mitteln. Hier setzt das von Bracher und Partner (www.bracher.ch) entwickelte «Partiarische Modell» ein. Es geht vom Grundsatz aus, dass der Grundeigentümer einen fairen Preis für sein Objekt erzielen soll, ohne vorinvestieren zu müssen. Dazu wird ein Team gebildet, welchem neben dem Landeigentümer auch ein Architekt oder Planer (manchmal nach vorgängigem Studienauftrag oder Wettbewerb) sowie Bracher und Partner als Konzeptentwickler angehören. Das Ziel ist eine Einbindung der Ressourcen aller in eine handlungsfähige Trägerschaft, in welcher für die Beteiligten Chancen und Risiken klar kalkulierbar sind. Meistens bringen die Partner ihre Ressourcen in eine neue Trägerschaft, in der Regel eine Genossenschaft oder eine Aktiengesellschaft ein. Zwar kostet der Landverkauf an eine Genossenschaft Handänderungssteuern. Vielfach verhindert er aber die Besteuerung des Grundstückeigentümers als Liegenschaftenhändler (Steuer- und AHV-Belastung!). Die Abwicklung über einen eigenen

Markus Meyer ist selbstständiger Rechtsanwalt in Langenthal und Verwaltungsratsvizepräsident der Bracher und Partner AG

66

Rechtsträger bietet weiter den Vorteil, höchstens im Umfang der eingebrachten Mittel haften zu müssen. Auch bleibt die Handlungsfähigkeit jederzeit erhalten, selbst wenn bei einem der Partner ein Wechselfall des Lebens (z. B. Todesfall) eintritt.

WIN-WIN-WIN-Situation Die gewählte Lösung bringt für den Grundeigentümer die Möglichkeit, die Immobilie in kurzer Zeit marktgängig zu machen. Auch kann er so den Landpreis optimieren. Sein Risiko bleibt klar überblickbar. Er arbeitet mit selbstgewählten, erfahrenen Partnern zusamCHF 450.–/m2 men. Obwohl er sein Bandbreite der Grundstück in einen Landpreisanderen Rechtsträger schätzung abverkauft, besteht CHF 400.–/m2 diesbezüglich kein Definition Landpreis Risiko. Sowohl sein Kaufpreis als auch der Einbringen des Grundstücks in die CHF 200.–/m2 Genossenschaft zu einem im unauflaufende Zins werLiquidationsteren Bereich der real geschätzwert den mittels Schuldten Bandbreite liegenden m2Preis (Wert nach Entwicklung brief sichergestellt. Grundstück, diskontiert). Für den im Pro«WIN»-Modell © Bracher jekt engagierten Architekten oder Planer besteht dasWin-Element darin, dass er einen Auftrag zu fairen Konkurrenzpreisen abwickeln kann. Dafür muss er unter Umständen mehrere Planungsvarianten ausarbeiten, entschädigt erhält er nur diejenige, welche letztlich realisiert wird. Auch hat er seine Vorinvestitionen in die Planung vorderhand selbst zu tragen, dies in aller Regel bis zum Zeitpunkt, in welchem Baubewilligung und Finanzierung die Auszahlung ermöglichen. Bracher und Partner als Promotor und Verkäufer des Objekts hat den Vorteil, ein Mandat zu fairen Konkurrenzpreisen abwickeln

67

zu können. Das Risiko besteht darin, dass sämtliche Leistungen (Konzept, Verkauf, Recht, Promotion etc.) auf Risiko erbracht werden, bis eine Baubewilligung und eine Bankfinanzierung vorliegen und die vertraglichen Bedingungen dies ermöglichen. Damit sind alle Beteiligten hochgradig interessiert, dass das Projekt Erfolg hat. Die Finanzierung ist in aller Regel – vorausgesetzt, Architekt und Promotor bringen ein überzeugendes Konzept – nicht mehr schwierig. Die Eigenweitere Stehbeträge mittel werden generiert, indem der Stehbetrag Grundstückspreis im Grundstück Sinne eines StehbetraAnlagekosten 100% ges verbleibt. Ebenfalls verbleiben die Bank Leistungen von Architekt und Promotor als Stehbetrag in der Genossenschaft bzw. der «WIN»-Modell © Bracher AG, dies bis zum Zeitpunkt, in welcher sie nach Finanzierungskonzept der Partner und der Bank abgelöst Restanz30% 30% 30% 10% Gewinn werden können. 2% Verzinsung der Stehbeträge Landdarlehen/Darlehen Sobald die Grundsatzvereinbarungen zwischen Baukosten den Partnern (EiAnlagegentümer/Archikosten tekt/Promotor) vorliegen und über die Grundstück Liegenschaft disponiert wurde, erstellt «WIN»-Modell © Bracher der Promotor eine

«Eigenmittel» der Genossenschaft Eigenmittel Grundstück mit Schuldca. 30%

brief stehenlassen

Vorleistungen und Stehbeträge von Architekt und Unternehmer Finanzierung ca. 70%

Vorleistungen und Stehbeträge von Bracher und Partner

Beispiel Gewinnverteilung

VerkaufsErlös

Vorab 2% Zins an: • Stehbeträge • Landarlehen • Darlehen Restanz-Gewinn (Regelfall) Grundeigentümer 30% Architekt 30% Bracher und Partner 30% Genossenschaft 10%

68

Marktanalyse und definiert gemeinsam mit dem Architekten das Produkt. Daraus erstellt der Planer ein Vorprojekt, welches gemeinsam überprüft und nochmals auf seine Marktgängigkeit getestet wird. Sobald klar ist, was erstellt werden soll, beginnt das Marketing mit den klassischen Instrumenten. Spätestens jetzt wird der Rechtsträger gegründet, es werden sowohl das Bau- als auch das Finanzierungsgesuch ausgearbeitet und eingereicht. Um eine möglichst hohe Kostengenauigkeit zu erhalten, werden die Kosten aufgrund von Devis und – zumindest in den Hauptpositionen – Konkurrenzangeboten erhärtet. Parallel dazu laufen die Verkaufsbemühungen, Kaufverträge werden abgeschlossen. Erst wenn eine vordefinierte Anzahl Einheiten (in der Regel ca. ein Drittel des Volumens) ab Plan abverkauft oder vermietet ist, wird mit der baulichen Realisierung begonnen. Nach Abschluss der Ausführungsphase wird eine detaillierte Abrechnung erstellt, sämtliche Vorleistungen (Land, Arbeit) werden entschädigt und in aller Regel auch verzinst. Nach Abschluss der Arbeiten wird der Rechtsträger entweder aufgelöst oder – zum Beispiel zur Bewirtschaftung von gemeinschaftlichen Flächen wie Spielplätzen, Partyraum etc. – den neuen Eigentümern der Überbauung überlassen. u

69

Die Nachfolge ist da – was jetzt?

Industrie- und Gewerbebauten – eine Last?

N

Nicht selten entpuppen sich firmeneigene Liegenschaften innerhalb einer erfolgreichen Nachfolgeregelung als eigentlicher springender Punkt. Dies trifft gerade in jenen Fällen zu, in denen die Rendite des per Verkauf, Management Buy-out oder andersweitiger Transaktion zu veräussernden Unternehmens unterdurchschnittlich ist, die Liegenschaft(en) relativ teuer sind, eine hohe Belehnung aufweisen, schlecht genutzt oder zu einem grossen Teil nicht betriebsnotwendig sind. Dass in diesen Beispielen eine Bank, die zwar die Übernahme der betrieblichen Anlagen und Warenlager finanziert, bei der Hypothezierung von Fabrik- oder Bürogebäuden «Nein» sagt, verwundert nicht unbedingt. Trifft dies allerdings zu, wird der lückenlose Übergang äusserst problematisch.

Voll auf Kurs liegt, wer seine Nachfolge in personeller Hinsicht gut gelöst hat. Wie aber steht’s in vielen Fällen mit firmeneigenen Liegenschaften?

Neue Optik Jetzt plötzlich können Gebäude, die noch vor Kurzem der Stolz des zu verkaufenden Unternehmens waren, zur echten Last werden. Was, wenn nun der geplante Generationenwechsel scheitert? Oder ebenso unangenehm: Bleibt ein wesentlicher Teil des Risikos bei der «alten» Unternehmerschaft hängen? Fehlt nun sogar ein erwarteter wie notwendiger Teil zur Finanzierung einer soliden Altersvorsorge? Liegenschaften sollen daher in einem vermehrt nüchternen Licht betrachtet werden. Zumindest gehören sie massiv abgeschrieben und die Aussichten auf einen gehörigen Gewinn aus ihrem Verkauf sind zu relativieren. Primär interessieren die künftigen Ertragserwartungen, dynamische Werte also anstelle der früher so häufig

Dr. rer. pol. Hans Balmer Inhaber der Dr. Hans Balmer AG, Werbe- und PR-Agentur, Olten, begleitet seit 25 Jahren Firmenumstrukturierungen und Nachfolgeregelungen, nicht nur aus kommunikativer Sicht.

70

gepredigten «währschaften» Anlagewerte. Wer hier beizeiten umdenkt und seine Hoffnungen auf ein realistisches Mass zurückstuft, ist gut beraten.

Neue Perspektiven Vorteilhaft ist es ausserdem, sich rechtzeitig vor einem nicht mehr aufschiebbaren Zeitpunkt einer Nachfolgeregelung mit dem Gedanken auseinanderzusetzen, fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen. Zu klären gilt es dabei folgende Aspekte: • Sind meine Preisvorstellungen bezüglich meiner Betriebsliegenschaften realistisch? Brauche ich eine neutrale Bewertung? • Bin ich bereit, bei einer Nachfolgeregelung teilweise oder ganz im Besitze dieser Liegenschaften zu bleiben, um den Generationenwechsel zu begünstigen oder brauche ich den Verkaufserlös, um meine Vorsorge ausreichend zu dotieren? • Kann ich mir den Verkauf an eine spezialisierte Immobiliengesellschaft vorstellen, die sich gerade in diesem Bereich engagiert, indem sie Betriebsliegenschaften erwirbt und sie daraufhin langfristig an die Nachfolger vermietet? • Nutze ich die verbleibende Zeit bis zur definitiven Nachfolge, um ohne Druck eine geeignete Partnerschaft mit einer solchen Immobiliengesellschaft zu suchen? Von wem lasse ich mich dabei neutral beraten? Sinnvollerweise bilden diese Themen regelmässige Gesprächspunkte bei einer sachkundigen Begleitung durch Treuhänder oder Wirtschaftsprüfer. Es liegt auf der Hand, dass derjenige gewinnt, der frühzeitig alle Aspekte der Nachfolge mitberücksichtigt. So erfolgt der Wechsel massgeschneidert und unerwartete negative Überraschungen bleiben aus. Ein wichtiges zusätzliches Element in diesem Zusammenhang kann auch eine gezielte Unternehmenskommunikation sein. Wem es frühzeitig gelingt, seine Qualitäten wirkungsvoll zu präsentieren, dürfte auch in der Auswahl nützlicher Nachfolge-Kandidaten bes-

71

ser bedient sein. Swissconsultants.ch-BeraterInnen kennen die Anforderungen, die gerade bei Unternehmen mit Liegenschaftenbesitz zu erfüllen sind, um eine allseits zufriedenstellende Nachfolgeregelung zu realisieren. Das interdisziplinäre Netzwerk umfasst denn auch Fachkräfte für die Bewertung von Liegenschaften, Treuhänder, eine spezialisierte Immobilien-Gesellschaft für den Kauf und die langfristige Weitervermietung (www.ere.ch), juristische BeraterInnen und Kommunikationsspezialisten. Gelingen dank rechtzeitiger Planung optimale Lösungen, so bedeutet das eine gesicherte Kontinuität und vermehrte Stabilität für eine Vielzahl von Arbeitsplätzen im KMU-Bereich. u

72

73

Einmal mehr matchentscheidend: die rechtzeitige Planung

Immobilien und deren familieninterne Nachfolge

L

Liegenschaften spielen im Leben vieler Menschen eine entscheidende Rolle, weil sie diese entweder selbst erstellt haben, selbst bewohnen oder selbst verwalten oder diese gar unmittelbar ihrem Geschäftsbetrieb dienen. Liegenschaften sind aber nicht nur Zeichen einer hohen persönlichen Identifikation, sondern sind als Vermögensanlage auch Inbegriff einer gesicherten Werterhaltung und, weil der Boden ein immer knapper werdendes Gut ist, der Wertsteigerung. Bei vermögenden Personen sind Liegenschaften zudem in bedeutendem Ausmass Anlagevermögen und/oder Handelsobjekte und können als solche auch in Form einer indirekten Beteiligung an Immobiliengesellschaften und Fonds gehalten werden. Unter Beteiligungen verstehen wir im folgenden Liegenschaften, die in Form eines Geschäftsbetriebes oder einer Immobiliengesellschaft gebunden sind. Liegenschaften haben aber nicht nur eine grosse Bedeutung für ihre Eigentümer, sondern ebenso für deren Nachfolger. Die Grundlage für die Regelung der familieninternen Abtretung von Liegenschaften oder Beteiligungen bilden ehegüter- und erbrechtliche Dispositionen. Es mag überraschen, dass nachfolgend nicht nur von «Liegenschaften» die Rede ist. Das liegt daran, dass der Gesetzgeber für Liegenschaften im schweizerischen Güterrecht der Ehegatten (Art. 181 ff. ZGB) keine speziellen Normen stipuliert hat. Im Gesetzestext ist durchgehend ganz allgemein von «Vermögenswerten» die Rede.

Ehegüter- und erbrechtliche Dispositionen bilden das Fundament einer erfolgreichen Nachfolgeregelung.

Dr. oec. Kurt Bättig Wirtschaftsjurist HSG/ dipl. Wirtschaftsprüfer, Bättig Treuhand AG, Luzern; Verwaltungsratsmitglied der börsenkotierten Immobiliengesellschaft Mobimo Holding AG

74

Unter Nachfolge verstehen wir sowohl die käufliche oder schenkungsweise Abtretung von Liegenschaften an Familienmitglieder. Jeder Eigentümer einer Liegenschaft ist gut beraten, sich nicht nur um die Finanzierung und die Verwaltung seiner Liegenschaft zu kümmern, sondern auch die Fragen einer interfamiliären Abtretung des Eigentums an diesen Liegenschaften rechtzeitig und mit Weitblick zu regeln. Der Eigentümer einer Liegenschaft hat in einem 1. Schritt dieser Planung seine Liegenschaften, seine Beteiligungen und die restlichen Vermögenswerte zu bewerten. Dabei sind diese zum Verkehrswert auf den Zeitpunkt der geplanten Nachfolge hin zu bewerten. Gleichzeitig gilt es folgende Fragen zu beantworten: • An wen soll welche Liegenschaft/Beteiligung zu welchem Wert abgetreten werden? • Welcher Güterstand eignet sich am besten zur Verwirklichung dieser Abtretung? • Sind zudem testamentarische oder gar erbvertragliche Massnahmen notwendig?

Vermögensrechtliche Vorausdispositionen Grundlage jeder Disposition bildet der Grundbucheintrag; nur wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, kann über die Liegenschaft verfügen. Weil Miteigentümern ein Vorkaufsrecht zusteht (Art. 682 ZGB), kann durch eine rechtzeitige entsprechende Mitbeteiligung des vorgesehenen Nachfolgers in der Form von Miteigentum an der Liegenschaft und durch einen entsprechenden Grundbucheintrag sichergestellt werden, dass die Liegenschaft nur an Dritte abgetreten werden kann, wenn der vorgesehenen Nachfolger sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Zu demselben Resultat führt eine Mitbeteiligung des vorgesehenen Nachfolgers in Form von Gesamteigentum an der Liegenschaft, weil über ein im Gesamteigentum stehende Liegenschaft nur verfügt werden kann, wenn beide Gesamteigentümer damit einverstanden sind.

75

Unbesehen von seinem Güterstand sind für den unternehmerisch tätigen Liegenschafteneigentümer bereits in diesem Stadium der Nachfolgeplanung die folgenden vermögensrechtlichen Vorausdispositionen notwendig, vor allem dann, wenn er eine familieninterne Abtretung plant und der vorgesehene Nachfolger nur über beschränkte finanzielle Mittel oder Anwartschaften verfügt: • Überführung nicht betriebsnotwendiger Immobilien aus dem Geschäftsvermögen in das Privatvermögen. Sofern das Unternehmen die Rechtsform einer Aktiengesellschaft hat, kann dies auch durch Ausschütten einer Natural- oder Substanz-Dividende erfolgen. • Sofern das Unternehmen nicht bereits die Rechtsform einer juristischen Person (z.B. Aktiengesellschaft) hat: Gründung einer Aktiengesellschaft und Einbringen der Unternehmenswerte als Sacheinlage. Damit die Aktiengesellschaft nicht allzu «schwer» wird, sollten nicht betriebsnotwendige Liegenschaften nicht eingebracht werden und betriebsnotwendige allenfalls in eine separate Immobilien-AG.

Auflisten der ehelichen Vermögenswerte Basis jeder familieninternen Nachfolgeplanung bildet die Auflistung der Vermögenswerte des Eigentümers von Liegenschaften und seines Ehegatten zu Verkehrswerten auf den Zeitpunkt des Teilungskonzeptes und der geplanten Nachfolge hin. Anhand einer schriftlichen Erklärung bestätigen die Eheleute, • welchem Ehegatten welche Vermögenswerte schon im Zeitpunkt der Heirat gehörten • oder ihnen später, während der Dauer der Ehe, durch Erbgang oder sonst wie unentgeltlich zugefallen sind. • Bei Gütertrennung: wessen Vermögenswerte in wessen Eigentum sind.

76

Dabei ist es notwendig, den Wert jeder Liegenschaft oder Beteiligung zur Zeit der Eheschliessung und zur Zeit der Nachfolge festzulegen. Diese unter Beizug von Fachleuten ermittelten Werte sind von den Ehepartnern im Sinne eines Einverständnisses mit den Bewertungen schriftlich zu bestätigen. In der Regel bilden die Liegenschaften als Objekte mit ihren Werten zur Zeit der Heirat sogenanntes Eigengut, während deren Wertzunahme seit der Heirat im Normalfall unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung nur in dem Ausmasse Bestandteil der Errungenschaft ist als der Mehrwert nicht konjunkturell bedingt ist. Die Bestandesaufnahme des ehelichen Vermögens und deren Unterteilung in Eigengut und Errungenschaft der Ehegatten ist für die konfliktfreie Umsetzung der familieninternen Abtretung und Erbteilung unabdingbar, weil Vermögenswerte, die dem Eigengut des Eigentümers einer Liegenschaft zuzurechnen sind, bei der Nachfolgeplanung rechtlich anders zu behandeln sind als Werte, die der Errungenschaft zuzurechnen sind.

Gesetzliche Güterstände Entscheidet sich der Eigentümer von Liegenschaften für eine familieninterne Abtretung, sei dies nun bereits zu Lebzeiten oder erst auf seinen Tod hin, hat er abzuklären, welcher der vom ZGB vorgegebenen Güterstände am besten zu deren Umsetzung geeignet ist: • der ordentliche Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung, Art. 196 ff. ZGB, • die Gütergemeinschaft, Art. 221 ff. ZGB, oder • die Gütertrennung, Art. 247 ff. ZGB.

77

Der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung Vereinbaren die Eheleute nichts, unterstehen sie dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Bei diesem Güterstand setzt sich das eheliche Vermögen aus folgenden vier Gütermassen zusammen: • Eigengut von Frau und Mann (Art. 198 ZGB) • Errungenschaft von Frau und Mann (Art. 197 ZGB) Eigengut eines Ehegatten sind insbesondere: • Vermögenswerte, die einem Ehegatten bereits bei der Heirat gehören oder ihm während der Dauer der Ehe durch Erbgang oder sonstwie unentgeltlich zufallen. • Ersatzanschaffungen für Eigengut. Erbt z.B. ein Ehegatte während der Dauer der Ehe einen Barbetrag und kauft er damit eine Liegenschaft, wird die gekaufte Liegenschaft Eigengut dieses Ehegatten. Errungenschaft sind Vermögenswerte, die ein Ehegatte während der Dauer der Ehe entgeltlich erwirbt. Die Errungenschaft umfasst gemäss Art. 197 ZGB insbesondere: • seinen Arbeitserwerb • die Erträge seines Eigengutes, z.B. auch Ertragsüberschüsse von Liegenschaften • Ersatzanschaffungen für Vermögenswerte der Errungenschaft. Wenn ein Ehegatte behauptet, ein bestimmter Vermögenswert sei Eigentum des einen oder andern Ehegatten, muss er dies beweisen. Kann dieser Beweis nicht erbracht werden, so wird Miteigentum beider Ehegatten an diesem Vermögenswert angenommen. Für Liegenschaften ist zwar der Grundbucheintrag massgebend, doch kann die objektmässige Zuteilung zu einer Ersatzforderung der Errungenschaft führen. Jeder Ehegatte verwaltet und nutzt seine Errungenschaft und sein Eigengut und darf darüber auch alleine verfügen. Dies bedeutet u.a., dass ein Ehegatte, der eine Liegenschaft oder Beteiligung als

78

Eigengut besitzt, diese alleine, ohne Einverständnis des andern Ehegatten, verkaufen oder darüber erbrechtlich verfügen kann (Art. 201 ZGB). Wird der Güterstand durch den Tod eines Ehegatten aufgelöst und hat dieser Ehegatte die Abtretung einer Liegenschaft/Beteiligung auf den Tod hin geregelt, sind die Regeln über die Auflösung des Güterstandes infolge Todes eines Ehegatten von (mit-) entscheidender Bedeutung. Wenn ein Ehegatte stirbt, fällt dessen Eigengut in seinen Nachlass, während der überlebende Ehegatte sein Eigengut zu Eigentum behält (es fällt nicht in den Nachlass des verstorbenen Ehegatten). Dagegen bilden die zwei Nettowerte der beiden Errungenschaften der Ehegatten die zwei Vorschläge. Jedem Ehegatten oder seinen Erben (zu denen auch der überlebende Ehegatte gehört) steht die Hälfte des Vorschlags des anderen Ehegatten zu (Vorschlagsteilung). Die Errungenschaft des verstorbenen Ehepartners fällt also in seinen Nachlass; dem überlebenden Ehepartner steht aber ein Vorschlagsanspruch auf deren hälftigen Wert zu. Dieser Anspruch belastet den Nachlass des verstorbenen Ehepartners als Schuld. Andererseits behält der überlebende Ehepartner seine Errungenschaft, allerdings belastet mit dem hälftigen Vorschlagsanspruch des verstorbenen Ehepartners bzw. dessen Nachlasses. Die beiden Vorschlagsansprüche werden verrechnet (Art. 215, Abs. 2 ZGB). An dem auf diese Weise errechneten Nachlass des erstversterbenden Ehegatten steht dem überlebenden Ehegatten gemäss Gesetz in der erbrechtlichen Auseinandersetzung die Hälfte zu, den Nachkommen insgesamt die andere Hälfte. Durch erbrechtliche Dispositionen ist es möglich, von dieser hälftigen Teilung des Nachlasses abzugehen, z.B. durch Pflichtteilsetzung des überlebenden Ehegatten zugunsten der Nachkommen oder umgekehrt. Im Übrigen sei auf die umfassenden Ausführungen von Professor Dr. iur. Paul Eitel unter dem Titel «Das Erbrecht», veröffentlicht in der Swissconsultants.chSchriftenreihe Nr. 1 verwiesen.

79

Der Güterstand der Gütergemeinschaft Die Ehegatten können als Güterstand mit einem Ehevertrag aber auch den Güterstand der Gütergemeinschaft wählen (Art. 221 ff. ZGB). In diesem Fall besteht das eheliche Vermögen aus drei Gütermassen, • nämlich dem Eigengut von Frau und Mann • und dem Gesamtgut (Art. 222 ZGB). Die allgemeine Gütergemeinschaft vereinigt das Vermögen und die Einkünfte der Ehegatten zu einem Gesamtgut, mit Ausnahme der Vermögenswerte, die Eigengut eines Ehegatten sind. Das Eigengut jedes Ehegatten definiert sich unter dem Güterstand der Gütergemeinschaft nach den Regeln des ordentlichen Güterstandes der Errungenschaftsbeteiligung. Die Erträge aus dem Gesamtgut und dem Eigengut fallen in das Gesamtgut (Art. 223 ZGB). Das Gesamtgut gehört beiden Ehegatten ungeteilt und kein Ehegatte kann deshalb über seinen Anteil allein verfügen. Alle Vermögenswerte gelten als Gesamtgut, solange nicht bewiesen ist, dass sie Eigengut eines Ehegatten sind. Bei Liegenschaften gilt der Eintrag im Grundbuch. Die Ehegatten verwalten das Gesamtgut im Interesse der ehelichen Gemeinschaft. Die Ehegatten können ausser für die ordentliche Verwaltung nur gemeinsam oder der eine nur mit der Einwilligung des andern die Gemeinschaft verpflichten und über das Gesamtgut verfügen, z.B. eine Liegenschaft verkaufen (Art. 227 und Art. 228 ZGB). Der Güterstand der allgemeinen Gütergemeinschaft kann von Ehegatten vorzugsweise dann gewählt werden, wenn sie zusammen ein Unternehmen führen oder eine Liegenschaft besitzen. Ist aber ein Ehegatte an einer Liegenschaft nicht interessiert oder nicht im Unternehmen des andern Ehegatten tätig und gehören ihm diese (auch teilweise) nicht, sollte aus Gründen der erschwerten Verfügungszuständigkeit vom Güterstand der allgemeinen Gütergemeinschaft abgesehen werden.

80

Die allgemeine Gütergemeinschaft kann dann ein sinnvoller Güterstand sein, wenn feststeht, dass der überlebende Ehegatte Alleineigentümer der Liegenschaft/Beteiligung werden soll. Wird die Gütergemeinschaft durch Tod eines Ehegatten aufgelöst, so steht jedem Ehegatten oder seinen Erben die Hälfte des Gesamtgutes zu. Durch Ehevertrag kann eine andere Teilung vereinbart werden. Solche individuellen Vereinbarungen dürfen aber die Pflichtteilsansprüche der Nachkommen nicht beeinträchtigen (Art. 241 ZGB); hinzuweisen ist auf die diesbezügliche andere Regelung beim ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung, wo Vereinbarungen über eine andere Beteiligung am Vorschlag nur die Pflichtteilsansprüche der nichtgemeinsamen Kinder und deren Nachkommen nicht beinträchtigen dürfen (Art. 216 ZGB).

Der Güterstand der Gütertrennung Wählen die Eheleute durch Ehevertrag den Güterstand der Gütertrennung (Art. 247 ZGB), kann dieser für eine Nachfolgeregelung wohl dann die grösste Flexibilität bieten, wenn nur ein Ehegatte an der Liegenschaft/Beteiligung interessiert ist, weil in diesem Fall sämtliche Vermögenswerte des Verstorbenen direkt in seinen Nachlass fallen. Es ist keine eigentliche güterrechtliche Auseinandersetzung erforderlich, weil unter dem Güterstand der Gütertrennung im Normalfall keine Errungenschaft besteht, an der der überlebende Ehegatte aus Güterrecht zur Hälfte berechtigt wäre. Die Gütertrennung empfiehlt sich besonders bei unternehmerisch tätigen Eheleuten und bei bedeutenden Vermögenswerten eines oder beider Partner.

Verkauf an einen Nachkommen/Erbvorbezug Aufgrund des Wertes der Liegenschaft und/oder der Beteiligungen und der massgeblichen güterrechtlichen Gesetzesbestimmungen sowie den sich daraus ableitenden güterrechtlichen Ansprüchen (die

81

je nach Wahl des Güterstandes variieren) ist nun abzuklären, ob aufgrund dieser Vorgaben eine familieninterne Abtretung der Liegenschaft/Beteiligung realisiert werden kann. Dies wird im Normalfall nur dann ohne weitere güter- und allenfalls erbrechtliche Massnahmen und ohne Verletzung der Pflichtteilsansprüche gelingen, wenn entweder neben den Liegenschaften/Beteiligungen weitere bedeutende Vermögenswerte vorhanden sind oder aber Liegenschaften/ Beteiligungen Eigengut bilden, dessen Wert während der Dauer der Ehe nur konjunkturell bedingt gestiegen ist. In derart gelagerten Fällen kann die Liegenschaft einem Nachkommen zu einem bestimmten Preis verkauft/vererbt werden und zugleich vereinbart werden, dass ein Kaufpreis diesem Nachkommen dereinst als (verzinslicher oder unverzinslicher) Erbvorbezug auf seinen Erbanteil angerechnet wird. Als Ausgleich eines tiefen Familienpreises sollte im Kaufvertrag/Testament für den Fall, dass der kaufende Nachkomme die Liegenschaft/Beteiligung relativ kurze Zeit nach der Abtretung mit Gewinn an Dritte verkauft, ein Gewinnanteilsrecht des Verkäufers/Miterben vereinbart werden. Gleichzeitig kann der Verkäufer/Erblasser seinem Ehegatten und dem (oder den) anderen Nachkommen einen anderen (wertmässig gleich reduzierten) Vermögenswert, der auch auf dessen Erbanteil anzurechnen ist, zu Eigentum zukommen lassen. Zur Erreichung der Rechtssicherheit sollten der überlebende Ehegatte des Verkäufers und die die Liegenschaft nicht übernehmenden Nachkommen zudem eine Erklärung unterzeichnen, wonach sie mit dem Kaufpreis, der dem kaufenden Nachfolger als Vorbezug auf dessen dereinstigen Erbanteil anzurechnen ist, einverstanden sind.

Massnahmen (unter Errungenschaftsbeteiligung), die eine Nachfolgeregelung erleichtern können Sind günstige Vorgaben (Liegenschaft/Beteiligung im Eigengut, keine nicht konjunkturell bedingte wesentliche Wertsteigerung dieser Liegenschaft/Beteiligung während der Dauer der Ehe, weitere bedeutende Vermögenswerte) nicht gegeben, wird der Eigentümer

82

einer Liegenschaft/Beteiligung zusammen mit seinem Ehegatten zur Verwirklichung der vorgesehenen Nachfolge güterrechtliche Massnahmen treffen müssen. Insbesondere unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung gewährt das Ehegüterrecht einen weiten Gestaltungsspielraum, den es auszunützen gilt. Unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung können Eheleute namentlich in folgenden Punkten in einem Ehevertrag Vereinbarungen treffen: • Sie erklären bestimmte Errungenschaftswerte, die für die Ausübung eines Berufes oder den Betrieb eines Gewerbes bestimmt sind (z.B. Liegenschaften), zu Eigengut des unternehmerisch tätigen Ehegatten (Art. 199, Abs. 1 ZGB). • Sie weisen z.B. eine bestimmte Liegenschaft, die während der Dauer der Ehe mit Errungenschaftsmitteln gekauft wurde, dem Eigengut eines Ehepartners zu. • Sie vereinbaren, dass auch die Erträge des Eigengutes in das Eigengut eines Ehepartners fallen (Art. 199 Abs. 2 ZGB). Derartige Vereinbarungen bewirken, dass die erwähnten Vermögenswerte direkt, ohne vorgehende güterrechtliche Auseinandersetzung, in die Erbmasse des verstorbenen Ehegatten fallen. Diese wird dadurch wertmässig höher. Dies ermöglicht allenfalls erst die Zuweisung zu Eigentum einer Liegenschaft/Beteiligung an einen Nachkommen.

83

Mögliche güterrechtliche Vorkehren • Errungenschaftswerte, die für die Ausübung eines Berufes oder den Betrieb eines Gewerbes bestimmt sind, können von den Ehegatten zu Eigengut erklärt werden • Vereinbarung der Ehegatten, wonach die Erträge des Eigengutes in das Eigengut fallen • Abänderung der Vorschlagsteilung • Ausschluss oder Abänderung des Mehrwertanteiles

Mehrwerte von Vermögensgegenständen In diesem Zusammenhang ist auf die Problematik der güterrechtlichen Behandlung von Mehrwerten der Eigengüter einzugehen, welche diese während der Dauer der Ehe erfahren. Hat ein Ehegatte zum Erwerb, zur Verbesserung oder zur Erhaltung solcher Vermögensgegenstände des andern ohne entsprechende Gegenleistung beigetragen (z.B. Investitionen, Ablösen von Hypotheken etc.) und besteht aus diesem Grunde zum Zeitpunkt der vorgesehenen Abtretung ein Mehrwert der Liegenschaft, so steht dem zum Mehrwert beitragenden Ehepartner ein güterrechtlicher Anspruch gegen den anderen Ehepartner zu. Dieser Anspruch bemisst sich am Anteil seines Beitrages an der Wertsteigerung und wird nach dem gegenwärtigen Wert des Vermögensgegenstandes berechnet (Art. 206 ZGB). Ein Vermögensgegenstand des Eigenguts kann aber auch eine Werterhöhung erfahren, ohne dass ihr Eigentümer Vorkehren trifft, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgehen. Ein derartiger konjunkturell bedingter Mehrwert kommt allein der Vermögensmasse (Eigengut) zugut, welcher der betreffende Gegenstand angehört. Die Werterhöhung bildet somit keinen Vorschlag und der andere Ehegatte hat keinen Anteil an der konjunkturell bedingten Wertsteigerung. Die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, dass die Ehegatten durch schriftliche Vereinbarung den Mehrwertanteil ausschliessen oder den Mehrwertanteil ändern können (Art. 206, Abs. 3 ZGB),

84

kann sich auf die gewünschte Zuteilung der Liegenschaft entscheidend auswirken. Ist der überlebende Ehegatte als neuer Eigentümer der Liegenschaft vorgesehen, können die Ehepartner den Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung wählen und in einem Ehevertrag den überlebenden Ehegatten insoweit maximal mit der Zuweisung des gesamten Vorschlages begünstigen, als diese Begünstigung nicht zu einer Pflichtteilsverletzung nicht gemeinsamer Nachkommen führt.

Erbrechtliche Bestimmungen und Erbvertrag Über testamentarische Teilungsvorschriften können Liegenschaften/Beteiligungen an gewisse Nachkommen, unter Anrechnung deren Wertes auf ihren Erbanteil, zugeteilt werden. Für die familieninternen Abtretung einer Liegenschaft/Beteiligung auf den Tod hin ist aber ein Erbvertrag, v.a. in Kombination mit einem Ehevertrag, am besten geeignet, weil er Raum für alle denkbaren Varianten bietet. Der in einem kombinierten Ehe- und Erbvertrag enthaltene einheitliche Wille der Ehegatten und deren (gemeinsamen und nicht gemeinsamen) Nachkommen bietet Gewähr dafür, dass die vertraglich vereinbarte Nachfolgeregelung auch wirklich Bestand hat und dies selbst dann, wenn diese Regelung Pflichtteilsansprüche von gesetzlichen Erben verletzt. Allerdings scheitert dieses Vorgehen oft, weil nicht alle Erbberechtigten bereit sind, einen Erbvertrag zu unterzeichnen, da dieser in vielen Fällen eine Schmälerung ihrer Erbansprüche bewirkt. Zudem ist die nachträgliche Änderung eines Erbvertrages wiederum nur mit Zustimmung aller Erbberechtigter möglich. Dies kann eine allenfalls notwendige Reaktion auf geänderte Lebenssituationen erschweren, wenn nicht verunmöglichen. Im Übrigen kann auf die Ausführungen von Prof. Dr. iur. Paul Eitel unter dem Titel «Das Erbrecht», veröffentlicht in der Swissconsultants.ch-Schriftenreihe Nr. 1, insbesondere S. 19 ff. (Das Schicksal von Haus oder Wohnung der Familie beim Tode des Eigentümerehegatten) verwiesen werden.

85

Fazit Familieninterne Abtretungskonzepte sollten wegen der Komplexität der Materie frühzeitig, ohne Zeitdruck und, wenn gewünscht bzw. notwendig, unter Einbezug möglichst aller gesetzlicher Erben erarbeitet werden. Um aber auch rasch auf Wechselfälle des Lebens reagieren zu können, sollte ein hohes Mass an Flexibilität gewahrt werden. Die vorstehenden Ausführungen zeigen deutlich, dass die Regelung der familieninternen Nachfolge ausserordentlich komlex ist. Deshalb bleibt die Erkenntnis gültig: «Man weiss nicht, was man hat, wenn man nichts hat!» u

87

Impressum

Immobilien Steuern, Rendite, Nachfolge

ist die fünfte Ausgabe einer Schriftenreihe des interdisziplinären Beraterverbunds Swissconsultants.ch

Autoren

Konzept, Gestaltung, Produktion

Dr. Franz Mattig, Ivo Bracher, Dr. Hans Balmer, Dr. Kurt Bättig, Reto Bracher, Jacques Garnier, Dr. Willy Huber, Andreas Keller, Theodor F. Kocher, Dr. Emil Kowalski, Markus Meyer, Corinne Schmid und Matthias Schumacher

Dr. Hans Balmer AG Werbe- und PR-Agentur 4601 Olten

Druck

Binkert Druck AG 5080 Laufenburg

Infoadresse

Swissconsultants.ch Markus Meyer, Geschäftsführer Mühleweg 11, Postfach 1661 4901 Langenthal Telefon

062 916 50 00

Telefax

062 916 50 05

[email protected] www.swissconsultants.ch

Swissconsultants.ch Markus Meyer, Geschäftsführer Mühleweg 11, Postfach 1661 CH-4901 Langenthal Telefon 062 916 50 00 Fax 062 916 50 05 [email protected]

Swissconsultants.ch ist ein interdisziplinäres Netzwerk Inhaber-geführter qualifizierter Mitgliederfirmen. Sie machen Beratung zur Chefsache, indem sie das direkte Gespräch zum Kunden als Unternehmer suchen. Swissconsultants.ch ist das breiteste Netzwerk für business contacts in der Schweiz. Die Vielfalt der Dienstleistungen wie die Erfahrung der BeraterInnen sind das Fundament, das Mehrwert schafft.

Swissconsultants Audit AG heisst die gemeinsame Basis aller in der Wirtschaftsprüfung aktiven Swissconsultants.ch-Firmen. Für komplexere, grössere Mandate schliessen sich Wirtschaftsprüfer mehrerer Firmen zusammen, um die gewünschte Kapazität und Kompetenz zu offerieren, ihre Dienstleistungen effizient zu erbringen und klare Verantwortlichkeiten zu bieten.

Swissconsultants-Beratungs AG heisst die Basis für die interdisziplinäre Zusammenarbeit von Swissconsultants.chFirmen bei komplexen Projekten in der Wirtschaftsberatung. Unternehmergeführte Firmen und erfahrene BeraterInnen sind die Grundlage für Qualität, Sorgfalt, Vertrauen und Erfolg.