Externes Immobilien-Portfoliomanagement für Direktanlagen in der Schweiz
INREIM ist ein unabhängiger Immobilien-Portfoliomanager. INREIM führt die Immobilienbewirtschaftung, entwickelt das Portfolio und steuert Ein- und Verkaufsprozesse. Dabei kombiniert INREIM langjährige praktische Erfahrung und aktuelle wissenschaftliche Erkenntnisse zu kundenspezifischen Lösungen. INREIM betreibt keine eigenen operativen Dienstleistungen und führt keine eigenen Kapitalanlageprodukte.
Kotiert Indirekte Immobilienanlagen Nicht kotiert
Externes Portfoliomanagement Direkte Immobilienanlagen
(Separater Account)
Internes Portfoliomanagement
Externes Immobilien-Portfoliomanagement: in guter Gesellschaft Einige der grössten Pensionskassen der Welt wie die ABP, CalPERS, OTPP oder die Bayerische Versorgungskammer wenden es an: Geprägt durch die Erfahrungen der Finanzkrise ergänzen sie die indirekten Anlagen (Fonds etc.) mit extern geführten eigenen direkten Immobilienanlagen, sogenannten Separate Accounts, und behalten so die strategische Kontrolle über ihre Investments.
Formen des Immobilienmanagements Verschiedene Formen des Eigentums und des Managements von Immobilienanlagen eigenen sich für unterschiedliche Anlagevolumen und Anlageziele.
Indirekte Anlagen
Direkte Anlagen
Mindestanlage (Mio. CHF)
Erforderliche interne Kompetenzen
Kontrolle/ Mitbestimmung des Investors
Durchschn. Managementkosten (TER)
Volatilität
Liquidität
Kotierte
<1
Gering
Gering
0.9 %
Hoch
Hoch
Nicht kotierte
1–5
Mittel
Gering–mittel
0.6 %
Niedrig
Gering
Externes Portfoliomanagement
10–50
Mittel
Hoch
0.3 %
Niedrig
Mittel
Internes Portfoliomanagement
300–1’000
Hoch
Sehr hoch
Interne Kosten
Niedrig
Mittel
Vorteile des externen Portfoliomanagements gegenüber dem internen Management • Einsatz eines multidisziplinären Teams auch bei kleineren und mittleren Portfoliogrössen • Flexibler Einsatz personeller Ressourcen • Strukturiertere Entscheidungsprozesse und klare Leistungsmessung
Vorteile extern geführter Direktanlagen gegenüber indirekten Anlagen • Portfoliogrösse und -zusammensetzung, Leverage und Ausschüttung werden situationsgerecht gesteuert • Kosten für das Management des Anlagegefässes und dessen Vertrieb fallen weg • Portfoliomanager kann gewechselt werden; die Liegenschaften bleiben im Eigentum des Investors
Performance: Direkte vs. Indirekte Anlagen
IPD CH Total Return (Direkte Anlagen, Volumen CHF 92.5 Mrd.) KGAST Immo-Index (Indirekte Anlagen, Volumen CHF 33 Mrd.)
In den letzten Jahren lag die Performance von Immobiliendirektanlagen (IPD-Index) systematisch über derjenigen von Immobilienanlagestiftungen (KGAST Immo-Index).
Immobiliendirektanlage: Diversifikator oder Klumpenrisiko Die erste Liegenschaft in einem Portfolio mit verschiedenen Anlagenklassen hat den grössten Diversifikationseffekt auf die Gesamtanlagen, solange diese selbst kein Klumpenrisiko darstellt. Es kann also durchaus sinnvoll sein, nur eine oder wenige Liegenschaften im Portfolio zu halten. Eine Diversifikation innerhalb der Immobilienanlagen ist erst dann möglich und sinnvoll, wenn sich die Risiken verschiedener Objekte zu akkumulieren beginnen. Die Marktrisiken Schweizer Immobilien korrelieren allerdings so stark, dass sie kaum diversifizierbar sind – auch nicht mit einer grossen Anzahl Liegenschaften.
INREIM: Performance dank Fokus Es gibt einen Unterschied: INREIM ist 100 % auf externes Immobilien-Portfoliomanagement fokussiert. INREIM führt keine eigenen Kapitalanlageprodukte (Fonds, etc.) und betreibt keine operativen Immobiliendienstleistungen wie beispielsweise Immobilienbewirtschaftung oder -handel.
effektiv erforderliche Leistung zum bestmöglichen Preis zu beauftragen. Kein Dienstleister kann sich selbst führen und keiner ist in allen Disziplinen „Best in class“. Unser grosses und bewährtes Netzwerk an Spezialisten hilft massgeblich, die Kosten zu senken.
Durch die Trennung von Portfoliomanagement und operativer Ausführung ist INREIM in der Lage, nur die
Portfoliomanagement Ein eingespieltes Zusammenwirken von konzeptionellen und operativen Leistungen und das Ineinandergreifen unterschiedlicher Disziplinen und Sichtweisen ermöglichen langfristig robuste Lösungen und gute Resultate.
Der Erfolg am Mietermarkt bedeutet dabei weit mehr als die Aufrechterhaltung physischer Gebäudeeigenschaften. Es gilt, immer wieder von Neuem Werte zu schaffen, die in ihrer Gesamtheit konkurrenzierenden Angeboten überlegen sind.
Strategieentwicklung: Das Management eines Portfolios von Liegenschaften entspricht dem Mana gement eines Portfolios von einzelnen Unternehmen und bedarf einer entsprechenden Portfoliostrategie (Einkaufs-, Verkaufs- und Entwicklungsstrategie). Eine solche entwickelt INREIM in enger Zusammenarbeit mit dem Eigentümer.
Einkauf/Verkauf und Bestandesentwicklungen: Der Objekt-Businessplan bildet auch die Basis für wertschöpfende Transaktions- und DevelopmentAktivitäten. Reporting: INREIM rapportiert an die verschiedenen Anspruchsgruppen zeitnah, zielgerichtet und stufengerecht und führt Entscheidungen zeitgerecht herbei.
Bestandsmanagement: Für jedes der „Unternehmen“ im Portfolio wird ein Objekt-Businessplan erarbeitet.
Analyse Ausgangslage und Zielsetzung Kunde
Einkauf
Development
Strategieentwicklung
Verkauf Reporting
Bestandsmanagement
Wertschöpfungskette des Immobilien-Portfoliomanagements.
Beratung Unsere langjährige Erfahrung und unser empirisch fundiertes Wissen geben wir gerne auch in beratender Form weiter. Dabei geht es häufig weniger um die Immobilien selbst als um die Entwicklung der Organisation des Kunden. Beispiele von Beratungsmandaten: • Real Estate Asset Allocation (direkt/indirekt, kotiert/ nicht kotiert, Marktsegmente) • Going global: Aufbau globaler Immobilienanlagen • Finanzierung (Strategie, Ausschreibung, operatives Prozessdesign)
Für folgende Aufgaben haben wir ein standardisiertes Angebot als Diskussionsgrundlage erarbeitet: • Portfoliostrategie • Objektstrategie • Mietpreisdifferenzierung innerhalb eines Gebäudes
INREIM: Real Estate – Real People Im Gegensatz zu den zu liquiden Wertpapiermärkten ist ein passives, indexnahes Investieren in den Markt von Immobiliendirektanlagen nicht möglich. Dem Management kommt deshalb eine besondere Bedeutung zu. Das Kernteam von INREIM hat bereits ab 2004 bei der Zürich Versicherungs-Gesellschaft zusammengearbeitet. Andreas Loepfe hat die drei Schweizer Immobilien-Anlagegruppen der Zürich Anlagestiftung aufgebaut und mit Michaela Eberle-Wieser erfolgreich geführt. Roland Stockmann war verantwortlich für alle von der Zürich Versicherungs-Gesellschaft in der Schweiz geführten Liegenschaften. Seit der Gründung von INREIM im Jahre 2009 verstärkt Karl Weber als Partner das Team. Nach einem erfreulichen Wachstum konnte 2013 das INREIMTeam mit Sandra Kaufmann erweitert werden. Andreas Loepfe FRICS Partner, CEO
[email protected]
International ausgebildeter Immobilien-Ökonom mit über 20-jähriger Praxis erfahrung. Zuletzt Leiter Immobilien Portfoliomanagement der Zürich Anlage stiftung. Weiterhin Director des Centers for Urban & Real Estate Management CUREM der Universität Zürich.
Roland Stockmann Partner, VRP
[email protected]
Architekt ETH mit internationaler Weiterbildung in Soziologie und Stadtplanung. 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft mit Fokus auf internationale Immobilien-Projektentwicklungen. Zuletzt verantwortlich für alle von der Zürich Versicherungs-Gesellschaft in der Schweiz geführten Liegenschaften.
Karl Weber Partner, CFO
[email protected]
HSG-Ökonom, seit 15 Jahren Geschäftsführer und Mitinhaber der Immra AG. Davor während fünf Jahren als Geschäftsleitung der Neue Wahrenhaus & Oscar Weber AG; davor Controlling ABB Baden, Hongkong, Mannheim.
Michaela Eberle-Wieser Portfoliomanagerin
[email protected]
Diplomierte Immobilien-Treuhänderin mit einem Abschluss zum MSc Real Estate (CUREM), 17 Jahre immobilienwirtschaftliche Erfahrung. Zuletzt Immobilien-Portfoliomanager der Zürich Anlagestiftung tätig.
Sihlb
ihls tras Gelernte se Anwalts- und Notarfachangestellte mit 11 Jahren Erfahrung im Office-Management, die letzten zwei Jahre davon in der Immobilienwirtschaft.
Kirsten Forrer Office-Managerin
[email protected]
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