PEMBUATAN PERJANJIAN NOMINEE SESUAI UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA

Jurnal Notariil, VOL. 1, No. 1, NOVEMBER 2016, 37-50 Available Online at http://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/jn DOI: 10.22225/jn.1.1.106.37-50

PEMBUATAN PERJANJIAN NOMINEE SESUAI UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA Nella Hasibuan Universitas Warmadewa [email protected]

Abstrak

Perlu untuk dipahami terlebih dahulu bahwa Nominee itu adalah perjanjian dan Nominee dibagi menjadi dua kategori pertama ialah Nominee agreement yang artinya pemegang saham yang sebenarnya menjual sahamnya kepada Nomine dan berjanji akan membeli kembali di harga tertentu dan biasanya keeksistensiannya tidak diketahui hal ini disebut dengan perjanjian pergudangan. Yang kedua Nominee agreement adalah perjanjian dua belah pihak di mana salah satu pihaknya sepakat untuk melakukan tindakan sebagai sekretaris atau direktur ataupun sebagai pemegang saham untuk sebuah perusahaan yang dimiliki oleh orang lain. Seperti diketahui bahwa Perjanjian Nominee adalah perjanjian di mana salah satu pihak sepakat bertindak sebagai direktur atau pemegang saham dan sebagainya. Kata Kunci: Nominee, Undang-undang, saham.

Abstract

Need to be understood first that the nominee was an agreement and Nominee divided into two categories: the first is the nominee agreement which means that shareholders who actually sell their shares to nominee and promised to buy back at a certain price and usually keeksistensiannya not known it is referred to the agreement warehousing. The second nominee agreement is an agreement the two sides where one side had agreed to act as a secretary or a director or a shareholder of a company that is owned by someone else. As it is known that the Nominee Agreement is an agreement in which one party agrees to act as a director or shareholder and so on Keywords: Nominee, law, stock exchange.

al shareholder sells his shares to a

1. PENDAHULUAN dahulu

nominee and makes a commitment

mengenai definisi Perjanjian Nominee

to repurchase them at a specific

sendiri, berikut dipaparkan dua buah

price, usually in an effort to remain

definisi perjanjian nominee yang dimak-

anonymous. Also called warehousing

sud yakni sebagai berikut:

agreement, Chapter 40 of the Ver-

a) Under a nominee agreement, the re-

nimmen1. Dalam Nominee agree

Perlu

diketahui

terlebih

1 Definition of Nominee Agreement - Finance Dictionary, diakses dari http://www.vernimmen.com/html/glossary/_ nominee_agreement.html, tanggal 10 Pebruari 2011, hlm 1.

Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X

Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 38

ment, pemegang saham sebenarnya

satu pihak sepakat untuk melakukan

menjual sahamnya kepada Nominee

suatu tindakan hukum yang seakan-

dan berjanji akan membelinya kem-

akan pihak tersebut adalah sebagai

bali di harga tertentu, biasanya keek-

pemegang saham ataupun direktur se-

sistensiannya tidak diketahui, hal ini

buah perusahaan dan lain-lainnya, ada-

juga

pun tindakan hukum tersebut dil-

disebut

dengan

perjanjian

akukannya

pergudangan. b. A nominee agreement is an arrange-

guna

keperluan

atau

kepentingan dari pihak lainnya.

ment between two parties where one

Kemudian lebih jauh lagi mengenai

person consents to acting as a direc-

maksud dari Perjanjian Nominee itu

tor, secretary or shareholder for a

sendiri dapat dijelaskan sebagai beri-

company which is owned by some-

kut: In a nominee agreement, the

one else. Bahwa Nominee Agreement

owner conveys property to a nominee

adalah perjanjian antara dua belah

who the latter consents to hold and ex-

pihak di mana disatu pihaknya sepa-

ecute transactions on behalf of the

kat untuk melakukan tindakan se-

owner. The purpose of the agreement

bagai direktur, sekertaris ataupun

is to outline for legal purposes the own-

sebagai pemegang saham untuk se-

ership of the property and the role of

buah perusahaan yang dimiliki oleh

the nominee2. Dalam perjanjian nomi-

pihak lainnya.

nee, pemilik kepada

Definisi

dan

Maksud

Perjanjian

Nominee

menyerahkan properti

nominee

yang

kemudian

menerima dan menjalankan transaksi atas nama pemilik. Maksud perjanjian

Demikian definisi Perjanjian Nominee

tersebut untuk menjelaskan keperluan

dapat Penulis simpulkan berikut, Per-

hukum

kepemilikan

properti

dan

janjian Nominee adalah perjanjian ter-

pengaturan nominee. Sehingga jelas

tulis antara dua belah pihak di mana

bahwa yang menjadi maksud perjanjian

2 What Is a Nominee Agreement? By Regina Y. Favors, eHow Contributor, updated: October 11, 2010, 8am, diakses dari http://www.ehow.com/facts_7313518_nominee-agreement_.html, tanggal 10 Pebruari 2011, hlm 1.



nominee adalah untuk menjelaskan

seperti hak tanggungan, bunga, ijin,

alasan dibuatnya perjanjian nominee

sewa, pembayaran dan lainnya. Tid-

tersebut dan juga dijelaskan yang men-

ak seperti sipemilik, nominee disini

jadi hak dan kewajiban si Nominee.

tidak berhak atas keuntungan properti. b) Pembebasan dari Tanggung Jawab

2. PEMBAHASAN Seperti diketahui bahwa Perjanjian

(Deed of Indemnity)The persons or

Nominee adalah perjanjian di mana sa-

company acting as the nominee

lah satu pihak sepakat bertindak se-

must be indemnified against the po-

bagai direktur atau pemegang saham

tentially harmful actions carried out

dan sebagainya, dengan proses beker-

by the person who actually runs the

janya dapat diuraikan sebagai berikut:

company. The agreement is typically

a) Pernyataan Umum (Standard Recit-

known as a deed of indemnity and is

als) For legal purposes, a nominee

signed by the persons purchasing

agreement represents an arrange-

the company nominee services. Alt-

ment in which the owner registers

hough standard deed of indemnities

the property in the name of a nomi-

exists, they can, occasionally be al-

nee so that the latter legally holds

tered to include or exclude specific

the property and all the rights relat-

activities which one or both parties

ed to it such as mortgages, interests,

might request. Orang atau badan

easements, licenses, leases, by-laws

usaha yang bertindak sebagai nomi-

and charges. Unlike the owner, the

nee harus dibebaskan dari hal-hal

nominee has no beneficial interest in

merugikan yang seharusnya di-

the property. Untuk maksud hukum,

tanggung si pemilik dalam tindakan

perjanjian nominee dibuat oleh si

pengoperasian suatu usaha.

pemilik untuk mendaftarkan proper-

pembebasan dari tanggung jawab ini

tinya atas nama nominee sehingga

harus ditandatangani oleh pihak-

nominee menjadi sah menguasai

pihak yang mengadakan jasa nomi-

property, berikut hak-hak lainnya

nee perusahaan tersebut. Akta ini


Akta


dapat juga berisikan segala tindakan-

usaha sebenarnya memerlukan bukti

tindakan khusus yang diinginkan

sebagai pemilik dan berhak men-

oleh pihak-pihak yang terlibat di da-

goperasikan perusahaan. Namun

lamnya.

bukti-bukti hubungan para pihak tid-

c) Kuasa (Power of Attorney)A power of

ak terlihat umum. Kuasa menyatakan

attorney is provided by the nominee

bahwa pembeli hanya boleh bertin-

to the purchaser as a means to

dak secara terbatas untuk perus-

granting that person authority to run

ahaan dan merupakan pemilik dari

and act for the company. As the

saham-saham.

nominee will take little or no part in

Demikian proses dari perjanjian

the actual day to day operations of

nominee asing yang umumnya terdiri

the new business, the real owners of

dari pembuatan tiga buah akta perjan-

the company require evidence that

jian, namun dapat juga dibuatkan da-

they own and are in charge of the

lam satu atau dua buah akta tapi tetap

company. This is in spite of the fact

berisikan ketiga maksud akta-akta di-

there

maksud.

is

no

visible

evidence

at Companies House to suggest that they are in any way connected with

Pentingnya Nominee Agreement

the business. A power of attor-

Perjanjian Nominee penting dibuat

ney will essentially state that the

khususnya bagi para pihak dalam

purchaser has unlimited authority to

melaksanakan perjanjian nominee itu

act for the company and that they

sendiri. Pentingnya Perjanjian Nominee

are the beneficial owners of the

dapat dijelaskan sebagai berikut:

shares. Kuasa diberikan oleh nomi-

One of the most important things

nee untuk pembeli sebagai jaminan

that you will do is to have your Notary

bahwa pembeli berhak bertindak un-

or Lawyer draw up a Nominee agree-

tuk perusahaan. Karena nominee

ment between you and your nominee

sehari-hari tidak banyak bertindak

to cover your purchase of land which

untuk perusahaan tersebut, pemilik

you are legally not allowed to own, lets



make no bones about it, that is the law

uang

yang

dipinjamkan

atau

di-

and there is really no getting around it.

pergunakan oleh nominee atau warga

Alasan yang paling penting dibuatnya

negara Indonesia untuk pembelian

perjanjian nominee adalah perjanjian

tanah atas nama nominee, dalam per-

tersebut dapat melindungi pembelian

janjian hutang piutang dimasukkan har-

tanah oleh warga negara asing atas na-

ga tanah sebenarnyan juga dimasukkan

ma nominee, di mana warga negara

nilai bangunan yang ada di atasnya.

asing tersebut tidak berhak untuk men-

Otherwise your nominee might borrow the money to pay of his loan and

guasainya.

The other most important thing is

take custody of the land and get the

when you draw up the loan agreement

house for nothing,

between you and your Nominee to cov-

you can get it. And there's no court in

er your loan to him for the value of the

the land that would dispute his owner-

property i.e for those newbies you are

ship since it's there in black and white

loaning your nominee the money to buy

on your loan agreement.

the land that is in his name but you

Pembuatan

good business if

perjanjian

hutang

have the use of it in perpetuity. Re-

piutang yang tersebut di atas tidak

member to include the value of the

memungkinkan lagi nominee memin-

house that has yet to be built on it. Lets

jamkan uang atas tanah tersebut dan

say for the purpose of argument that

membayarkannya kepada warga nega-

your land will cost 100,000,000 Rupiahs

ra asing untuk mendapatkan tanah ter-

and you intend to put a house of similar

sebut.

price on the land. Then make out the

One more thing, in your choice of

loan agreement for 2 billion, even if the

nominee find a cultivate someone of

house hasn't been built yet, when it is

reasonable standing in the community.

you want that value reflected in your

Possibly someone in a managerial situa-

loan to your nominee.

tion with a large family and possible

Hal penting lainnya adalah perjanjian

higher up in the community level. Some

hutang piutangnya dapat melindungi

hair-raising stories about nominee and



acquaintances of many years standing,

bermasalah dan memerlukan waktu

turning into monsters overnight, rich

dan biaya yang mahal dibanding negara

monsters, with your money. It seems

lain. Badan penanaman modal asing

that someone who is going into the en-

Indonesia sangat ketat dan beberapa

tire relationship on a professional basis

sektor usaha telah ditutup untuk inves-

is a much better bet than someone

tasi asing, termasuk sektor properti di

with an emotional connection.

Indonesia

khususnya

penguasaan

Adalah penting untuk menentukan

tanah oleh warga negara asing. Sering-

seseorang untuk menjadi nominee yang

kali investor asing dan warga negara

baik, sebaiknya dipilih nominee yang

asing yang ingin mempunyai properti

berlatar belakang berkedudukan baik

atau usaha di Indonesia akan disarank-

yang mempunyai keluarga besar dan

an

bertingkat sosial yang tinggi juga profe-

menghindari ketatnya peraturan. Hal ini

sional serta punya hubungan yang baik

biasa terjadi dalam sektor properti,

dengan warga negara asing, karena

banyak agen properti yang mem-

banyak nominee yang awalnya bertin-

populerkan cara penguasaan tersebut

dakan patut tapi akhirnya bertindak tid-

kepada investor asing dan warga nega-

ak patut. Demikian perjanjian nominee

ra asing guna mendapatkan komisi dari

penting dibuat dengan maksud untuk

jual beli properti. Para agen tersebut

melindungi tanah yang dibeli atas nama

dengan akan memberikan informasi

nominee tersebut berada dalam pen-

yang menarik berikut website-nya,

guasaan warga negara asing, juga un-

mempromosikan cara-cara menghindari

tuk melindungi agar uang yang dipakai

perundang-undangan

untuk membeli tanah tersebut tetap ek-

mengenai kepemilikan tanah. Para agen

sis nilainya.

juga akan

menempuh

short

menunjuk

cut

demi

Indonesia Notaris

dan

Pengacara yang dapat membantu untuk Resiko Perjanjian Nominee

mendapatkan properti dengan jalan

Berinvestasi di Indonesia dengan

pintas tanpa memenuhi perundang-

cara yang tidak mengikuti aturan akan

undangan, umumnya mereka sukses



dengan nominee dan yang menguasai

melaksanakan transaksi. Struktur yang sangat umum yang dipergunakan untuk menempuh jalan

negosiasi ternyata membuat permasalahan.

perundang-

Masalah utama perjanjian adalah

undangan Indonesia dan memenuhi

jika Nominee yang aktif melaksanakan

kebutuhan investor asing di sektor

tindakan jalan pintas justru memperma-

properti adalah menggunakan Nomi-

salahkannya, ini bisa mengakibatkan

nee. Dengan membuat perjanjian nomi-

hilangnya hak-hak warga negara asing

nee dengan warga negara Indonesia,

karena tidak dilindungi perundang-

yang memungkinan berinvestasi se-

undangan, karena ketentuan tentang

bagai pemegang saham maupun men-

syarat sahnya perjanjian tidak dipenuhi

guasai tanah hak milik. Warga negara

oleh perjanjian nominee. Argumennya

asing akan diyakinkan oleh agennya

adalah salah satu pihak dalam perjan-

bahwa cara tersebut aman karena ban-

jian dapat dipersalahkan karena tidak

yak

di

memenuhi syarat subyek hukum atas

masyarakat, hal ini benar adanya

penguasaan tanah di Indonesia kare-

kecuali cara tersebut ternyata tidak sah.

nanya investor asing dapat kehilangan

Kadang kala struktur nominee diikuti

investasinya. Masalah lain perjanjian ini

dengan perjanjian hutang piutang atau

adalah penguasaan properti tidak sah

perjanjian lainnya guna memberikan

secara hukum karena Nominee yang

keamanan investasi namun tetap ada

berhak secara hukum dan Nominee

risikonya.

yang berhak untuk menjalankan hak-

pintas

dari

ketentuan

dilaksanakan

sebelumnya

Struktur nominee akan efektif bila

hak penguasaan atau berhubungan

tetap berhubungan baik dengan nomi-

dengan pihak ketiga dan aset bisa

nee dan nominee tidak terlibat masalah

dikuasai oleh pihak ketiga, dalam hal ini

dengan pihak ketiga dan investasi ter-

investor dapat kehilangan investasinya.

sebut tidak terlibat masalah. Namun

Saat ini banyak

masalah

yang

masalah tetap ada bilamana nominee

disebabkan oleh tidak dipenuhinya

atau pihak ketiga yang bermasalah

syarat perjanjian nominee khususnya



kalau sudah menyangkut masalah nilai

Bali merupakan suatu daerah yang

uang. Demikian juga untuk masa de-

memiliki banyak daya tarik, antara lain

pan,

permasalahan

seni budaya yang beraneka ragam dan

pengenaan pajak atas nilai properti

pantai-pantai yang indah yang tersebar

yang sebelumnya tidak dikenakan.

di dalamnya. Hal itu menjadikan Bali

akan

ada

Seringkali karena keramahan nomi-

sebagai daerah wisata yang sangat

nee pada awalnya dan karena keingi-

terkenal hingga banyak dikunjungi oleh

nan mempunyai properti yang indah,

wisatawan

membuat warga negara asing kurang

wisatawan asing. Dalam perkembangan

menyadari permasalahan yang akan

selanjutnya, banyak wisatawan asing

ada timbul dalam perjanjian nominee.

yang tertarik untuk membeli tanah dan

Sebaiknya warga negara asing harus

memilikinya dengan hak milik di daerah

tetap berhati-hati dengan perjanjian

tersebut, balk untuk mendirikan rumah

yang tidak memenuhi ketentuan hukum

tempat tinggal maupun untuk investasi.

baik

lokal

maupun

Namun hal tersebut tidak mungkin

sejak awalnya. Ketika masalah timbul yang rugi ada-

terjadi.

Hukum

tanah

nasion al

lah warga negara asing dan secara tid-

melarang warga negara asing untuk

ak langsung warga negara Indonesia

memiliki tanah dengan hak milik di

sebagai nominee dan pelindungnya. Di-

wilayah Indonesia. Hukum tanah na-

harapakan di masa depan hukum Indo-

sional mengatur bahwa hanya warga

nesia mempunyai cara dan peraturan

negara Indonesia yang berhak untuk

khusus mengenai perjanjian nominee

memiliki tanah dengan hak milik di In-

sehingga diharapkan tidak ada lagi

donesia.

pihak-pihak yang menempuh jalan pintas

dari

peraturan

perundang-

Untuk menyiasati hal tersebut, maka dibuatlah perjanjian nominee antara warga negara asing dan warga negara

undangan.

Indonesia. Dengan menggunakan perKeabsahan Perjanjian Innominaat

janjian nominee warga negara asing

Bentuk Perjanjian Nominee

dapat memiliki tanah dengan hak milik



di Bali dengan cara mendaftarkan tanah

Perkembangan Perjanjian Nomi-

tersebut atas nama warga negara Indo-

nee

nesia yang ditunjuknya sebagai Nomi-

Mengenai konsep nominee dalam

nee. Penjanjian nominee merupakan

konteks hukum Indonesia bukanlah di-

jenis perjanjian innominaat, yaitu per-

maksud

janjian yang tidak dikenal dalam Kitab

menurut konsep hukum Anglo Saxon.

Undang-undang

Perdata

Dalam hukum di Indonesia yang men-

(KUHPer) namun timbul,tumbuh dan

ganut hukum Eropa Kontinental-konsep

berkembang di masyarakat.

nominee tidak dikenal. Konsep nominee

Hukum

kepada

konsep

nominee

perjanjian

pada awalnya hanya terdapat dalam

nominee harus tunduk pada ketentuan-

suatu sistem hukum common law. In-

ketentuan hukum perjanjian dalam Bu-

donesia baru mengenal konsep nomi-

ku III KUHPer. Berdasarkan KUHPer,

nee dan sering menggunakan dalam

perjanjian nominee, yang digunakan

beberapa transaksi hukum sejak arus

oleh warga negara asing, telah memen-

investasi pihak asing pada tahun sekitar

uhi syarat-syarat sah perjanjian hingga

1970-an.

Berdasarkan

KUHPer,

dianggap sah dan dapat dilaksanakan,

Pengertian

nominee

sendiri

walaupun latar belakang dari dibuatnya

menurut Blacks Law Dictionary adalah:

perjanjian tersebut adalah suatu upaya

One who has been nominated or pro-

untuk

ketentuan-

posed for an office. One designated to

ketentuan dalam hukum tanah nasion-

act for another as his representative in

al.

dapat

a rather limited sense, lt is used some-

ditempuh oleh negara agar hal tersebut

times to signify an agent or trustee. It

tidak

terjadi lagi maka sebaiknya

has no connotation, however, other

pemerintah membuat suatu peraturan

than that to acting for another, in rep-

perundang-undangan yang mengatur

resentation for another, or as the

mengenai perjanjian nominee secara

grantee of another. Orang yang di-

khusus

tunjuk untuk kantor. Orang yang di-

menyelundupkan

Salah

satu

cara

yang

perintahkan untu bertindak untuk orang Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X


lain sebagai perwakilannya dengan ba-

tunjuk pihak lain untuk mewakili. untuk

tasan-batasan tertentu, kadang kala

dan atas nama pihak yang menunjuk

sebagai agen atau trustee. Intinya se-

nominee tersebut. Hingga saat ini per-

mata-mata bertindak untuk orang lain,

janjian nominee masih eksis dan dil-

mewakili orang lain atau sebagai penja-

aksanakan dalam masyarakat. Banyak

min orang lain.

warga negara asing dan warga negara

Sedangkan pengertian menurut ka-

Indonesia datang ke Notaris untuk

mus Merriam Webster adalah one to

melakukan tindakan pembelian tanah

whom something is entrusted bra coun-

dan membuat perjanjian nominee.

try charged with the supervision of a

Masih terdapat Notaris yang menerima

trust territory. a) a natural or legal per-

pembuatan perjanjian nominee.

son to whom property is legally committed to lye administered for the bene-

Objek dan Proses Perjanjian Nom-

fit of a beneficiary, as a person or a

inee

charitable organization. b) one (as a

a) Objek Perjanjian Nominee

corporate director) occupying a position

Yang dapat menjadi objek perjanjian

of trust and performing/unactions com-

nominee di Indonesia seharusnya tidak

parable to those of a trustee. Orang

selalu berupa tanah hak milik melain-

yang dipercaya melakukan pembayaran

kan dapat juga berupa benda-benda

negara dengan pengawasan badan

bergerak lainnya. Seperti objek-objek

trust. Orang yang secara hukum bertin-

perjanjian nominee di Inggris, maka

dak mengelola properti untuk kepent-

saham-saham, kapal-kapal, kedudukan

ingan orang lain, sebagai orang atau

dalam perusahaan ataupun kendaraan

badan sosial. Yang diperkerjakan se-

bermotor roda empat dapat dijadikan

bagai trust dan bertindak/tidak bertin-

objek dari perjanjian nominee di Indo-

dak terhadap orang lain.

nesia.

Dari pengertian sebagaimana diu-

Umumnya yang terjadi di Indonesia

raikan di atas, dapat ditarik pengertian

adalah bahwa perjanjian nominee sela-

nominee sebagai satu pihak yang, di-

lu berkaitan dengan objek yang berupa



tanah khususnya tanah hak milik. Hal

yang bentuknya lisan, kesepakatan itu

itu dikarenakan bahwa di Indonesia,

berisi tentang keinginan para pihak un-

warga negara asing dapat mempunyai

tuk membeli sebidang tanah hak milik

atau memiliki saham-saham dalam

oleh warga negara Indonesia dengan

perseroan terbatas penanaman modal

biaya dari warga negara asing, yang

asing, dapat mempunyai kapal-kapal

kemudian disetujui pula nantinya tanah

dengan

tersebut

berbendera

asing,

dapat

akan

diserahkan

pen-

mempunyai kedudukan atau pekerjaan

guasaannya dari warga negara Indone-

dalam

yang

sia kepada warga negara asing. Pada

berkedudukan di Indonesia serta dapat

umumnya dalam kesepakatan tersebut

mempunyai kendaraan-kendaraan ber-

akan disetujui pula mengenai sejumlah

motor roda empat.

fee yang akan dibayar oleh warga

perseroan

terbatas

Dilain sisi, warga negara asing tidak

negara asing kepada warga negara In-

dapat mempunyai tanah hak milik di

donesia; (2) Pembelian Tanah. Warga

Indonesia sebagaimana diatur dalam

negara Indonesia membeli tanah HM

Pasal 26 Ayat (2) Undang-Undang

menggunakan biaya dari warga negara

Pokok Agraria. Hal itu dapat menjadi

asing, setelah dibeli melalui Pejabat

salah satu faktor pemicu warga negara

Pembuat Akta Tanah setempat maka

asing untuk menguasai tanah hak milik

tanah tersebut akan didaftarkan kena-

melalui perjanjian nominee.

ma warga negara Indonesia nominee pada Kantor Pertanahan setempat,

b) Proses Perjanjian Nominee Proses Perjanjian nominee umumnya dapat dilaksanakan melalui beberapa

demikian tanah tersebut secara juridis kemudian menjadi milik dari WNI nomi-

nee.

tahap, adapun tahap-tahap perjanjian nominee adalah sebagai berikut: (1)

c) Pembuatan Perjanjian Nominee.

Kesepakatan Pendahuluan. Kedua be-

Dalam pembuatan perjanjian nomi-

lah Pihak dalam perjanjian nominee

nee terdiri dari 2 tahap yaitu Perjanjian

mengadakan kesepakatan pendahuluan

Utama dan Perjanjian Ikutannya, di-



tetapi kadang kala para pihaknya laki-

jelaskan sebagai berikut: (1) Perjanjian Utama, yang umumnya

laki atau kombinasi laki-laki dan per-

terdiri dari (a) Pernyataan Nominee.

empuan, tergantung dari para pihak

Sebuah

berisi tentang

yang datang ke Notaris. Dari akta per-

pengakuan warga negara Indonesia

janjian dibawah yang khusus berhuruf

nominee yang membeli tanah dengan

tebal, dapat dimaksudkan bahwa:

menggunakan



Akta yang

uang

yang

kese-

Warga negara Indonesia telah mem-

luruhannya dibayar oleh warga negara

beli sebidang tanah hak milik dari

asing termasuk biaya jual beli dan pajak

WNI lain;

pembeliannya dan (b) -Pernyataan Pen-



Warga negara Indonesia kemudian

guasaan. Pemberian hak penguasaan

menyatakan dalam membeli tanah

tanah dari WNI nominee kepada warga

hak milik tersebut menggunakan

negara asing sehingga warga negara

uang warga negara asing untuk

asing

membayar pembelian;

tersebut

berhak

menguasai

tanah; (2) - Perjanjian Ikutannya, yang



Warga negara Indonesia menjan-

umumnya terdiri dari(a) Perjanjian Se-

jikan warga negara asing bahwa

wa Menyewa. Perjanjian dimana WNI

tanah hak milik itu diserahkan pen-

menyewakan tanah kepada warga

guasaannya kepada warga negara

negara asing untuk jangka waktu 25

asing untuk waktu tidak terbatas, ini

tahun dan (b) Perpanjangan Perjanjian

tentunya bertentangan dengan ke-

Sewa Menyewa.Perjanjian warga nega-

tentuan Pasal 26 Ayat (2) Undang-

ra

memperpanjang

Undang Pokok Agraria, yang dengan

penyewaan tanah dan atau rumah

cara apapun tanah hak milik tidak

kepada warga negara asing untuk

boleh dimiliki oleh warga negara as-

jangka 20 tahun lagi.

ing.

Indonesia

Akta Perjanjian Nominee

3. SIMPULAN

Contoh akta perjanjian nominee di

Berdasarkan pembahasan di atas,

bawah ini para pihaknya perempuan

beberapa butir penting yang dapat di-



tarik sebagai simpulan dapat dipapar-

perjanjian ikutannya (perjanjian se-

kan sebagai berikut :

wa menyewa) serta perpanjangan

1) Aturan main dalam berinvestasi di

perjanjian sewa menyewanya.

Indonesia harus direvisi sehingga ada tindakan tegas bagi investor

UCAPAN TERIMA KASIH Penulis mengucapkan terimakasih

yang tidak mengikuti aturan 2) Nominee yang aktif melaksanakan

kepada Mitra Bestari atas masukan-

tindakan jalan pintas dalam pembu-

masukan yang telah diberikan untuk

atan kerjanjian kenotariatan,akan

perbaikan substansi artikel saya.

diberi sangsi berupa hilangnya hakhak warga negara asing karena tidak dilindungi perundang-undangan, karena

ketentuan

tentang

syarat

sahnya perjanjian tidak dipenuhi oleh perjanjian nominee. 3) Dalam pembuatan perjanjian nomi-

nee yang terdiri dari 2 tahap yaitu Perjanjian Utama dan Perjanjian Ikutannya, perlu untuk direvisi perbaikan akta yang berisi pengakuan Nominee yang merupakan warga negara Indonesia yang membeli tanah dengan menggunakan uang yang keseluruhannya dibayar oleh warga negara asing termasuk biaya jual beli dan pajak pembeliannya, seharusnya dipertegas aturan di dalam

situasi

tersebut

termasud

ketegasan hak penguasaan tanah,

DAFTAR PUSTAKA A.Gunawan Setiardja.Hak-Hak Asasi Manusia Berdasarkan Ideologi Pancasila.

Yogyakarta: Kanisius1993 Ahmad Sodiki. Penguasaan Hak Atas Tanah Dalam Perspektif Konstitusi. Malang: Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia, 2010. Ahmadi Miru dan Sakka Pati. Hukum Peri-

katan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW. Jakarta: P.T. Raja

Grafindo Persada, 2008. Beatson, J. Anson’s Law of Contract 28th Edition. America: Oxford University Press, New York, 2002. Boedi Harsono. Hukum Agraria Indonesia:

Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum

Tanah Nasional. Jakarta: Penerbit Djambatan, 2005. Brown, Gordon W. Dan Paula A. Sukys.

Business Law With UCC Aplications

10th Edition. New York, America: Glencoe McGraw-Hill, 2001. Bray, Judith. Land Law, Second Edition. London, England: Hodder & Stoughton, 2003. Butt, Peter. Land Law, Fifth Edition. Sydney, Australia: Thomson Lawbook.Co, 2006.


Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 50 Cannon, Ruth. Land Law. Dublin, Ireland: Round Hall Sweet & Maxwell, 2001.

Parlindungan,A.P.Komentar Atas Undang-

Duxbury, Robert. Contract Law, Seventh Edition. London, England: Thomson Sweet & Maxwell, 2006. Echol, M. John dan Shadly, Hassan. Kamus Indonesia Inggris ,Edisi Ketiga,Jakarta: PT. Gramedia,2006 Garner, Bryan A. Black’s Law Dictionary,Eighth Edition.United States of America: Thomson West,2004 Hasibuan, Nella. Kedudukan Perjanjian Trustee Dalam Sistem Hukum Indonesia, Tesis, Tesis Program Pasca Sarjana Universitas Udayana, Denpasar, 2007. Iwan Permadi. Hak Atas Tanah Bagi Warga Negara Asing Dan Badan Hukum Asing Yang Mempunyai Perwakilan Di Indonesia. Disertasi Program Doktor Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Airlangga, Surabaya, 2011. Jentz, Gaylord A. and Colleagues. West’s

ju,1993 R. Setiawan. Pokok-Pokok Hukum Perikatan. Bandung: Putra A Bardin, 1999. Salim, H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innomaat Di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika, 2004. Suharnoko. Hukum Perjanjian, Teori Dan Analisa Kasus. Jakarta: Prenada Media, 2004. Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Ber-

Business Law, Alternate UCC Comprehensive Edition, Third Edition.

New York, America: West Publishing Company, 1994. Maria S.W. Sumardjono. Altenatif Ke-

bijakan, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing,

Jakarta: Penerbit Buku Kompas, 2007 Maria S.W. Sumardjono. Kebijakan Per-

tanahan Antara: Regulasi Dan Implementasi, Jakarta, Penerbit Buku

Kompas, 2001. Mariam Darus Badrulzaman.Aneka Hukum Bisnis. Bandung: Alumni, 1994. Martin, Elizabeth A. and Jonathan Law. A Dictionary of Law, Sixth Edition. New York, America: Oxford University Press, 2006. Munir Fuady.Hukum Bisnis Dalam Teori dan Praktek,Buku keempat.Bandung:PT.Citra Aditya Bakti,2002

Undang Pokok Agraria.Bandung:Penerbit Mandar Ma-

kontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia,

Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993. Yohanes Sogar Simamora. Hukum Perjan-

jian ”Prinsip Hukum Kontrak Pengadaan Barang dan Jasa oleh Pemerintah”, Cetakan ke-1, Yogya-

karta: Laksbang Pressindo, 2009. Isnaeni, M., Itikad Baik . Jakarta: ___________,2008. LLC, Nominee, Mail Forwarding, nominee LLC members, Nominee Directors and Apostilled Power of Attorney. Undang-Undang Dasar 1945 dan Amandemennya, Penerbit Fokusmedia Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, cetakan ketiga, Jakarta : PT. Rineka Cipta. Undang Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Keputusan Menteri Agraria Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing.


PEMBUATAN PERJANJIAN NOMINEE SESUAI UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA

Recommend Documents