Jurnal Notariil, VOL. 1, No. 1, NOVEMBER 2016, 37-50 Available Online at http://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/jn DOI: 10.22225/jn.1.1.106.37-50
PEMBUATAN PERJANJIAN NOMINEE SESUAI UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA Nella Hasibuan Universitas Warmadewa
[email protected]
Abstrak
Perlu untuk dipahami terlebih dahulu bahwa Nominee itu adalah perjanjian dan Nominee dibagi menjadi dua kategori pertama ialah Nominee agreement yang artinya pemegang saham yang sebenarnya menjual sahamnya kepada Nomine dan berjanji akan membeli kembali di harga tertentu dan biasanya keeksistensiannya tidak diketahui hal ini disebut dengan perjanjian pergudangan. Yang kedua Nominee agreement adalah perjanjian dua belah pihak di mana salah satu pihaknya sepakat untuk melakukan tindakan sebagai sekretaris atau direktur ataupun sebagai pemegang saham untuk sebuah perusahaan yang dimiliki oleh orang lain. Seperti diketahui bahwa Perjanjian Nominee adalah perjanjian di mana salah satu pihak sepakat bertindak sebagai direktur atau pemegang saham dan sebagainya. Kata Kunci: Nominee, Undang-undang, saham.
Abstract
Need to be understood first that the nominee was an agreement and Nominee divided into two categories: the first is the nominee agreement which means that shareholders who actually sell their shares to nominee and promised to buy back at a certain price and usually keeksistensiannya not known it is referred to the agreement warehousing. The second nominee agreement is an agreement the two sides where one side had agreed to act as a secretary or a director or a shareholder of a company that is owned by someone else. As it is known that the Nominee Agreement is an agreement in which one party agrees to act as a director or shareholder and so on Keywords: Nominee, law, stock exchange.
al shareholder sells his shares to a
1. PENDAHULUAN dahulu
nominee and makes a commitment
mengenai definisi Perjanjian Nominee
to repurchase them at a specific
sendiri, berikut dipaparkan dua buah
price, usually in an effort to remain
definisi perjanjian nominee yang dimak-
anonymous. Also called warehousing
sud yakni sebagai berikut:
agreement, Chapter 40 of the Ver-
a) Under a nominee agreement, the re-
nimmen1. Dalam Nominee agree
Perlu
diketahui
terlebih
1 Definition of Nominee Agreement - Finance Dictionary, diakses dari http://www.vernimmen.com/html/glossary/_ nominee_agreement.html, tanggal 10 Pebruari 2011, hlm 1.
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 38
ment, pemegang saham sebenarnya
satu pihak sepakat untuk melakukan
menjual sahamnya kepada Nominee
suatu tindakan hukum yang seakan-
dan berjanji akan membelinya kem-
akan pihak tersebut adalah sebagai
bali di harga tertentu, biasanya keek-
pemegang saham ataupun direktur se-
sistensiannya tidak diketahui, hal ini
buah perusahaan dan lain-lainnya, ada-
juga
pun tindakan hukum tersebut dil-
disebut
dengan
perjanjian
akukannya
pergudangan. b. A nominee agreement is an arrange-
guna
keperluan
atau
kepentingan dari pihak lainnya.
ment between two parties where one
Kemudian lebih jauh lagi mengenai
person consents to acting as a direc-
maksud dari Perjanjian Nominee itu
tor, secretary or shareholder for a
sendiri dapat dijelaskan sebagai beri-
company which is owned by some-
kut: In a nominee agreement, the
one else. Bahwa Nominee Agreement
owner conveys property to a nominee
adalah perjanjian antara dua belah
who the latter consents to hold and ex-
pihak di mana disatu pihaknya sepa-
ecute transactions on behalf of the
kat untuk melakukan tindakan se-
owner. The purpose of the agreement
bagai direktur, sekertaris ataupun
is to outline for legal purposes the own-
sebagai pemegang saham untuk se-
ership of the property and the role of
buah perusahaan yang dimiliki oleh
the nominee2. Dalam perjanjian nomi-
pihak lainnya.
nee, pemilik kepada
Definisi
dan
Maksud
Perjanjian
Nominee
menyerahkan properti
nominee
yang
kemudian
menerima dan menjalankan transaksi atas nama pemilik. Maksud perjanjian
Demikian definisi Perjanjian Nominee
tersebut untuk menjelaskan keperluan
dapat Penulis simpulkan berikut, Per-
hukum
kepemilikan
properti
dan
janjian Nominee adalah perjanjian ter-
pengaturan nominee. Sehingga jelas
tulis antara dua belah pihak di mana
bahwa yang menjadi maksud perjanjian
2 What Is a Nominee Agreement? By Regina Y. Favors, eHow Contributor, updated: October 11, 2010, 8am, diakses dari http://www.ehow.com/facts_7313518_nominee-agreement_.html, tanggal 10 Pebruari 2011, hlm 1.
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 39
nominee adalah untuk menjelaskan
seperti hak tanggungan, bunga, ijin,
alasan dibuatnya perjanjian nominee
sewa, pembayaran dan lainnya. Tid-
tersebut dan juga dijelaskan yang men-
ak seperti sipemilik, nominee disini
jadi hak dan kewajiban si Nominee.
tidak berhak atas keuntungan properti. b) Pembebasan dari Tanggung Jawab
2. PEMBAHASAN Seperti diketahui bahwa Perjanjian
(Deed of Indemnity)The persons or
Nominee adalah perjanjian di mana sa-
company acting as the nominee
lah satu pihak sepakat bertindak se-
must be indemnified against the po-
bagai direktur atau pemegang saham
tentially harmful actions carried out
dan sebagainya, dengan proses beker-
by the person who actually runs the
janya dapat diuraikan sebagai berikut:
company. The agreement is typically
a) Pernyataan Umum (Standard Recit-
known as a deed of indemnity and is
als) For legal purposes, a nominee
signed by the persons purchasing
agreement represents an arrange-
the company nominee services. Alt-
ment in which the owner registers
hough standard deed of indemnities
the property in the name of a nomi-
exists, they can, occasionally be al-
nee so that the latter legally holds
tered to include or exclude specific
the property and all the rights relat-
activities which one or both parties
ed to it such as mortgages, interests,
might request. Orang atau badan
easements, licenses, leases, by-laws
usaha yang bertindak sebagai nomi-
and charges. Unlike the owner, the
nee harus dibebaskan dari hal-hal
nominee has no beneficial interest in
merugikan yang seharusnya di-
the property. Untuk maksud hukum,
tanggung si pemilik dalam tindakan
perjanjian nominee dibuat oleh si
pengoperasian suatu usaha.
pemilik untuk mendaftarkan proper-
pembebasan dari tanggung jawab ini
tinya atas nama nominee sehingga
harus ditandatangani oleh pihak-
nominee menjadi sah menguasai
pihak yang mengadakan jasa nomi-
property, berikut hak-hak lainnya
nee perusahaan tersebut. Akta ini
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Akta
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 40
dapat juga berisikan segala tindakan-
usaha sebenarnya memerlukan bukti
tindakan khusus yang diinginkan
sebagai pemilik dan berhak men-
oleh pihak-pihak yang terlibat di da-
goperasikan perusahaan. Namun
lamnya.
bukti-bukti hubungan para pihak tid-
c) Kuasa (Power of Attorney)A power of
ak terlihat umum. Kuasa menyatakan
attorney is provided by the nominee
bahwa pembeli hanya boleh bertin-
to the purchaser as a means to
dak secara terbatas untuk perus-
granting that person authority to run
ahaan dan merupakan pemilik dari
and act for the company. As the
saham-saham.
nominee will take little or no part in
Demikian proses dari perjanjian
the actual day to day operations of
nominee asing yang umumnya terdiri
the new business, the real owners of
dari pembuatan tiga buah akta perjan-
the company require evidence that
jian, namun dapat juga dibuatkan da-
they own and are in charge of the
lam satu atau dua buah akta tapi tetap
company. This is in spite of the fact
berisikan ketiga maksud akta-akta di-
there
maksud.
is
no
visible
evidence
at Companies House to suggest that they are in any way connected with
Pentingnya Nominee Agreement
the business. A power of attor-
Perjanjian Nominee penting dibuat
ney will essentially state that the
khususnya bagi para pihak dalam
purchaser has unlimited authority to
melaksanakan perjanjian nominee itu
act for the company and that they
sendiri. Pentingnya Perjanjian Nominee
are the beneficial owners of the
dapat dijelaskan sebagai berikut:
shares. Kuasa diberikan oleh nomi-
One of the most important things
nee untuk pembeli sebagai jaminan
that you will do is to have your Notary
bahwa pembeli berhak bertindak un-
or Lawyer draw up a Nominee agree-
tuk perusahaan. Karena nominee
ment between you and your nominee
sehari-hari tidak banyak bertindak
to cover your purchase of land which
untuk perusahaan tersebut, pemilik
you are legally not allowed to own, lets
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 41
make no bones about it, that is the law
uang
yang
dipinjamkan
atau
di-
and there is really no getting around it.
pergunakan oleh nominee atau warga
Alasan yang paling penting dibuatnya
negara Indonesia untuk pembelian
perjanjian nominee adalah perjanjian
tanah atas nama nominee, dalam per-
tersebut dapat melindungi pembelian
janjian hutang piutang dimasukkan har-
tanah oleh warga negara asing atas na-
ga tanah sebenarnyan juga dimasukkan
ma nominee, di mana warga negara
nilai bangunan yang ada di atasnya.
asing tersebut tidak berhak untuk men-
Otherwise your nominee might borrow the money to pay of his loan and
guasainya.
The other most important thing is
take custody of the land and get the
when you draw up the loan agreement
house for nothing,
between you and your Nominee to cov-
you can get it. And there's no court in
er your loan to him for the value of the
the land that would dispute his owner-
property i.e for those newbies you are
ship since it's there in black and white
loaning your nominee the money to buy
on your loan agreement.
the land that is in his name but you
Pembuatan
good business if
perjanjian
hutang
have the use of it in perpetuity. Re-
piutang yang tersebut di atas tidak
member to include the value of the
memungkinkan lagi nominee memin-
house that has yet to be built on it. Lets
jamkan uang atas tanah tersebut dan
say for the purpose of argument that
membayarkannya kepada warga nega-
your land will cost 100,000,000 Rupiahs
ra asing untuk mendapatkan tanah ter-
and you intend to put a house of similar
sebut.
price on the land. Then make out the
One more thing, in your choice of
loan agreement for 2 billion, even if the
nominee find a cultivate someone of
house hasn't been built yet, when it is
reasonable standing in the community.
you want that value reflected in your
Possibly someone in a managerial situa-
loan to your nominee.
tion with a large family and possible
Hal penting lainnya adalah perjanjian
higher up in the community level. Some
hutang piutangnya dapat melindungi
hair-raising stories about nominee and
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 42
acquaintances of many years standing,
bermasalah dan memerlukan waktu
turning into monsters overnight, rich
dan biaya yang mahal dibanding negara
monsters, with your money. It seems
lain. Badan penanaman modal asing
that someone who is going into the en-
Indonesia sangat ketat dan beberapa
tire relationship on a professional basis
sektor usaha telah ditutup untuk inves-
is a much better bet than someone
tasi asing, termasuk sektor properti di
with an emotional connection.
Indonesia
khususnya
penguasaan
Adalah penting untuk menentukan
tanah oleh warga negara asing. Sering-
seseorang untuk menjadi nominee yang
kali investor asing dan warga negara
baik, sebaiknya dipilih nominee yang
asing yang ingin mempunyai properti
berlatar belakang berkedudukan baik
atau usaha di Indonesia akan disarank-
yang mempunyai keluarga besar dan
an
bertingkat sosial yang tinggi juga profe-
menghindari ketatnya peraturan. Hal ini
sional serta punya hubungan yang baik
biasa terjadi dalam sektor properti,
dengan warga negara asing, karena
banyak agen properti yang mem-
banyak nominee yang awalnya bertin-
populerkan cara penguasaan tersebut
dakan patut tapi akhirnya bertindak tid-
kepada investor asing dan warga nega-
ak patut. Demikian perjanjian nominee
ra asing guna mendapatkan komisi dari
penting dibuat dengan maksud untuk
jual beli properti. Para agen tersebut
melindungi tanah yang dibeli atas nama
dengan akan memberikan informasi
nominee tersebut berada dalam pen-
yang menarik berikut website-nya,
guasaan warga negara asing, juga un-
mempromosikan cara-cara menghindari
tuk melindungi agar uang yang dipakai
perundang-undangan
untuk membeli tanah tersebut tetap ek-
mengenai kepemilikan tanah. Para agen
sis nilainya.
juga akan
menempuh
short
menunjuk
cut
demi
Indonesia Notaris
dan
Pengacara yang dapat membantu untuk Resiko Perjanjian Nominee
mendapatkan properti dengan jalan
Berinvestasi di Indonesia dengan
pintas tanpa memenuhi perundang-
cara yang tidak mengikuti aturan akan
undangan, umumnya mereka sukses
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 43
dengan nominee dan yang menguasai
melaksanakan transaksi. Struktur yang sangat umum yang dipergunakan untuk menempuh jalan
negosiasi ternyata membuat permasalahan.
perundang-
Masalah utama perjanjian adalah
undangan Indonesia dan memenuhi
jika Nominee yang aktif melaksanakan
kebutuhan investor asing di sektor
tindakan jalan pintas justru memperma-
properti adalah menggunakan Nomi-
salahkannya, ini bisa mengakibatkan
nee. Dengan membuat perjanjian nomi-
hilangnya hak-hak warga negara asing
nee dengan warga negara Indonesia,
karena tidak dilindungi perundang-
yang memungkinan berinvestasi se-
undangan, karena ketentuan tentang
bagai pemegang saham maupun men-
syarat sahnya perjanjian tidak dipenuhi
guasai tanah hak milik. Warga negara
oleh perjanjian nominee. Argumennya
asing akan diyakinkan oleh agennya
adalah salah satu pihak dalam perjan-
bahwa cara tersebut aman karena ban-
jian dapat dipersalahkan karena tidak
yak
di
memenuhi syarat subyek hukum atas
masyarakat, hal ini benar adanya
penguasaan tanah di Indonesia kare-
kecuali cara tersebut ternyata tidak sah.
nanya investor asing dapat kehilangan
Kadang kala struktur nominee diikuti
investasinya. Masalah lain perjanjian ini
dengan perjanjian hutang piutang atau
adalah penguasaan properti tidak sah
perjanjian lainnya guna memberikan
secara hukum karena Nominee yang
keamanan investasi namun tetap ada
berhak secara hukum dan Nominee
risikonya.
yang berhak untuk menjalankan hak-
pintas
dari
ketentuan
dilaksanakan
sebelumnya
Struktur nominee akan efektif bila
hak penguasaan atau berhubungan
tetap berhubungan baik dengan nomi-
dengan pihak ketiga dan aset bisa
nee dan nominee tidak terlibat masalah
dikuasai oleh pihak ketiga, dalam hal ini
dengan pihak ketiga dan investasi ter-
investor dapat kehilangan investasinya.
sebut tidak terlibat masalah. Namun
Saat ini banyak
masalah
yang
masalah tetap ada bilamana nominee
disebabkan oleh tidak dipenuhinya
atau pihak ketiga yang bermasalah
syarat perjanjian nominee khususnya
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 44
kalau sudah menyangkut masalah nilai
Bali merupakan suatu daerah yang
uang. Demikian juga untuk masa de-
memiliki banyak daya tarik, antara lain
pan,
permasalahan
seni budaya yang beraneka ragam dan
pengenaan pajak atas nilai properti
pantai-pantai yang indah yang tersebar
yang sebelumnya tidak dikenakan.
di dalamnya. Hal itu menjadikan Bali
akan
ada
Seringkali karena keramahan nomi-
sebagai daerah wisata yang sangat
nee pada awalnya dan karena keingi-
terkenal hingga banyak dikunjungi oleh
nan mempunyai properti yang indah,
wisatawan
membuat warga negara asing kurang
wisatawan asing. Dalam perkembangan
menyadari permasalahan yang akan
selanjutnya, banyak wisatawan asing
ada timbul dalam perjanjian nominee.
yang tertarik untuk membeli tanah dan
Sebaiknya warga negara asing harus
memilikinya dengan hak milik di daerah
tetap berhati-hati dengan perjanjian
tersebut, balk untuk mendirikan rumah
yang tidak memenuhi ketentuan hukum
tempat tinggal maupun untuk investasi.
baik
lokal
maupun
Namun hal tersebut tidak mungkin
sejak awalnya. Ketika masalah timbul yang rugi ada-
terjadi.
Hukum
tanah
nasion al
lah warga negara asing dan secara tid-
melarang warga negara asing untuk
ak langsung warga negara Indonesia
memiliki tanah dengan hak milik di
sebagai nominee dan pelindungnya. Di-
wilayah Indonesia. Hukum tanah na-
harapakan di masa depan hukum Indo-
sional mengatur bahwa hanya warga
nesia mempunyai cara dan peraturan
negara Indonesia yang berhak untuk
khusus mengenai perjanjian nominee
memiliki tanah dengan hak milik di In-
sehingga diharapkan tidak ada lagi
donesia.
pihak-pihak yang menempuh jalan pintas
dari
peraturan
perundang-
Untuk menyiasati hal tersebut, maka dibuatlah perjanjian nominee antara warga negara asing dan warga negara
undangan.
Indonesia. Dengan menggunakan perKeabsahan Perjanjian Innominaat
janjian nominee warga negara asing
Bentuk Perjanjian Nominee
dapat memiliki tanah dengan hak milik
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 45
di Bali dengan cara mendaftarkan tanah
Perkembangan Perjanjian Nomi-
tersebut atas nama warga negara Indo-
nee
nesia yang ditunjuknya sebagai Nomi-
Mengenai konsep nominee dalam
nee. Penjanjian nominee merupakan
konteks hukum Indonesia bukanlah di-
jenis perjanjian innominaat, yaitu per-
maksud
janjian yang tidak dikenal dalam Kitab
menurut konsep hukum Anglo Saxon.
Undang-undang
Perdata
Dalam hukum di Indonesia yang men-
(KUHPer) namun timbul,tumbuh dan
ganut hukum Eropa Kontinental-konsep
berkembang di masyarakat.
nominee tidak dikenal. Konsep nominee
Hukum
kepada
konsep
nominee
perjanjian
pada awalnya hanya terdapat dalam
nominee harus tunduk pada ketentuan-
suatu sistem hukum common law. In-
ketentuan hukum perjanjian dalam Bu-
donesia baru mengenal konsep nomi-
ku III KUHPer. Berdasarkan KUHPer,
nee dan sering menggunakan dalam
perjanjian nominee, yang digunakan
beberapa transaksi hukum sejak arus
oleh warga negara asing, telah memen-
investasi pihak asing pada tahun sekitar
uhi syarat-syarat sah perjanjian hingga
1970-an.
Berdasarkan
KUHPer,
dianggap sah dan dapat dilaksanakan,
Pengertian
nominee
sendiri
walaupun latar belakang dari dibuatnya
menurut Blacks Law Dictionary adalah:
perjanjian tersebut adalah suatu upaya
One who has been nominated or pro-
untuk
ketentuan-
posed for an office. One designated to
ketentuan dalam hukum tanah nasion-
act for another as his representative in
al.
dapat
a rather limited sense, lt is used some-
ditempuh oleh negara agar hal tersebut
times to signify an agent or trustee. It
tidak
terjadi lagi maka sebaiknya
has no connotation, however, other
pemerintah membuat suatu peraturan
than that to acting for another, in rep-
perundang-undangan yang mengatur
resentation for another, or as the
mengenai perjanjian nominee secara
grantee of another. Orang yang di-
khusus
tunjuk untuk kantor. Orang yang di-
menyelundupkan
Salah
satu
cara
yang
perintahkan untu bertindak untuk orang Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 46
lain sebagai perwakilannya dengan ba-
tunjuk pihak lain untuk mewakili. untuk
tasan-batasan tertentu, kadang kala
dan atas nama pihak yang menunjuk
sebagai agen atau trustee. Intinya se-
nominee tersebut. Hingga saat ini per-
mata-mata bertindak untuk orang lain,
janjian nominee masih eksis dan dil-
mewakili orang lain atau sebagai penja-
aksanakan dalam masyarakat. Banyak
min orang lain.
warga negara asing dan warga negara
Sedangkan pengertian menurut ka-
Indonesia datang ke Notaris untuk
mus Merriam Webster adalah one to
melakukan tindakan pembelian tanah
whom something is entrusted bra coun-
dan membuat perjanjian nominee.
try charged with the supervision of a
Masih terdapat Notaris yang menerima
trust territory. a) a natural or legal per-
pembuatan perjanjian nominee.
son to whom property is legally committed to lye administered for the bene-
Objek dan Proses Perjanjian Nom-
fit of a beneficiary, as a person or a
inee
charitable organization. b) one (as a
a) Objek Perjanjian Nominee
corporate director) occupying a position
Yang dapat menjadi objek perjanjian
of trust and performing/unactions com-
nominee di Indonesia seharusnya tidak
parable to those of a trustee. Orang
selalu berupa tanah hak milik melain-
yang dipercaya melakukan pembayaran
kan dapat juga berupa benda-benda
negara dengan pengawasan badan
bergerak lainnya. Seperti objek-objek
trust. Orang yang secara hukum bertin-
perjanjian nominee di Inggris, maka
dak mengelola properti untuk kepent-
saham-saham, kapal-kapal, kedudukan
ingan orang lain, sebagai orang atau
dalam perusahaan ataupun kendaraan
badan sosial. Yang diperkerjakan se-
bermotor roda empat dapat dijadikan
bagai trust dan bertindak/tidak bertin-
objek dari perjanjian nominee di Indo-
dak terhadap orang lain.
nesia.
Dari pengertian sebagaimana diu-
Umumnya yang terjadi di Indonesia
raikan di atas, dapat ditarik pengertian
adalah bahwa perjanjian nominee sela-
nominee sebagai satu pihak yang, di-
lu berkaitan dengan objek yang berupa
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 47
tanah khususnya tanah hak milik. Hal
yang bentuknya lisan, kesepakatan itu
itu dikarenakan bahwa di Indonesia,
berisi tentang keinginan para pihak un-
warga negara asing dapat mempunyai
tuk membeli sebidang tanah hak milik
atau memiliki saham-saham dalam
oleh warga negara Indonesia dengan
perseroan terbatas penanaman modal
biaya dari warga negara asing, yang
asing, dapat mempunyai kapal-kapal
kemudian disetujui pula nantinya tanah
dengan
tersebut
berbendera
asing,
dapat
akan
diserahkan
pen-
mempunyai kedudukan atau pekerjaan
guasaannya dari warga negara Indone-
dalam
yang
sia kepada warga negara asing. Pada
berkedudukan di Indonesia serta dapat
umumnya dalam kesepakatan tersebut
mempunyai kendaraan-kendaraan ber-
akan disetujui pula mengenai sejumlah
motor roda empat.
fee yang akan dibayar oleh warga
perseroan
terbatas
Dilain sisi, warga negara asing tidak
negara asing kepada warga negara In-
dapat mempunyai tanah hak milik di
donesia; (2) Pembelian Tanah. Warga
Indonesia sebagaimana diatur dalam
negara Indonesia membeli tanah HM
Pasal 26 Ayat (2) Undang-Undang
menggunakan biaya dari warga negara
Pokok Agraria. Hal itu dapat menjadi
asing, setelah dibeli melalui Pejabat
salah satu faktor pemicu warga negara
Pembuat Akta Tanah setempat maka
asing untuk menguasai tanah hak milik
tanah tersebut akan didaftarkan kena-
melalui perjanjian nominee.
ma warga negara Indonesia nominee pada Kantor Pertanahan setempat,
b) Proses Perjanjian Nominee Proses Perjanjian nominee umumnya dapat dilaksanakan melalui beberapa
demikian tanah tersebut secara juridis kemudian menjadi milik dari WNI nomi-
nee.
tahap, adapun tahap-tahap perjanjian nominee adalah sebagai berikut: (1)
c) Pembuatan Perjanjian Nominee.
Kesepakatan Pendahuluan. Kedua be-
Dalam pembuatan perjanjian nomi-
lah Pihak dalam perjanjian nominee
nee terdiri dari 2 tahap yaitu Perjanjian
mengadakan kesepakatan pendahuluan
Utama dan Perjanjian Ikutannya, di-
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 48
tetapi kadang kala para pihaknya laki-
jelaskan sebagai berikut: (1) Perjanjian Utama, yang umumnya
laki atau kombinasi laki-laki dan per-
terdiri dari (a) Pernyataan Nominee.
empuan, tergantung dari para pihak
Sebuah
berisi tentang
yang datang ke Notaris. Dari akta per-
pengakuan warga negara Indonesia
janjian dibawah yang khusus berhuruf
nominee yang membeli tanah dengan
tebal, dapat dimaksudkan bahwa:
menggunakan
Akta yang
uang
yang
kese-
Warga negara Indonesia telah mem-
luruhannya dibayar oleh warga negara
beli sebidang tanah hak milik dari
asing termasuk biaya jual beli dan pajak
WNI lain;
pembeliannya dan (b) -Pernyataan Pen-
Warga negara Indonesia kemudian
guasaan. Pemberian hak penguasaan
menyatakan dalam membeli tanah
tanah dari WNI nominee kepada warga
hak milik tersebut menggunakan
negara asing sehingga warga negara
uang warga negara asing untuk
asing
membayar pembelian;
tersebut
berhak
menguasai
tanah; (2) - Perjanjian Ikutannya, yang
Warga negara Indonesia menjan-
umumnya terdiri dari(a) Perjanjian Se-
jikan warga negara asing bahwa
wa Menyewa. Perjanjian dimana WNI
tanah hak milik itu diserahkan pen-
menyewakan tanah kepada warga
guasaannya kepada warga negara
negara asing untuk jangka waktu 25
asing untuk waktu tidak terbatas, ini
tahun dan (b) Perpanjangan Perjanjian
tentunya bertentangan dengan ke-
Sewa Menyewa.Perjanjian warga nega-
tentuan Pasal 26 Ayat (2) Undang-
ra
memperpanjang
Undang Pokok Agraria, yang dengan
penyewaan tanah dan atau rumah
cara apapun tanah hak milik tidak
kepada warga negara asing untuk
boleh dimiliki oleh warga negara as-
jangka 20 tahun lagi.
ing.
Indonesia
Akta Perjanjian Nominee
3. SIMPULAN
Contoh akta perjanjian nominee di
Berdasarkan pembahasan di atas,
bawah ini para pihaknya perempuan
beberapa butir penting yang dapat di-
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 49
tarik sebagai simpulan dapat dipapar-
perjanjian ikutannya (perjanjian se-
kan sebagai berikut :
wa menyewa) serta perpanjangan
1) Aturan main dalam berinvestasi di
perjanjian sewa menyewanya.
Indonesia harus direvisi sehingga ada tindakan tegas bagi investor
UCAPAN TERIMA KASIH Penulis mengucapkan terimakasih
yang tidak mengikuti aturan 2) Nominee yang aktif melaksanakan
kepada Mitra Bestari atas masukan-
tindakan jalan pintas dalam pembu-
masukan yang telah diberikan untuk
atan kerjanjian kenotariatan,akan
perbaikan substansi artikel saya.
diberi sangsi berupa hilangnya hakhak warga negara asing karena tidak dilindungi perundang-undangan, karena
ketentuan
tentang
syarat
sahnya perjanjian tidak dipenuhi oleh perjanjian nominee. 3) Dalam pembuatan perjanjian nomi-
nee yang terdiri dari 2 tahap yaitu Perjanjian Utama dan Perjanjian Ikutannya, perlu untuk direvisi perbaikan akta yang berisi pengakuan Nominee yang merupakan warga negara Indonesia yang membeli tanah dengan menggunakan uang yang keseluruhannya dibayar oleh warga negara asing termasuk biaya jual beli dan pajak pembeliannya, seharusnya dipertegas aturan di dalam
situasi
tersebut
termasud
ketegasan hak penguasaan tanah,
DAFTAR PUSTAKA A.Gunawan Setiardja.Hak-Hak Asasi Manusia Berdasarkan Ideologi Pancasila.
Yogyakarta: Kanisius1993 Ahmad Sodiki. Penguasaan Hak Atas Tanah Dalam Perspektif Konstitusi. Malang: Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia, 2010. Ahmadi Miru dan Sakka Pati. Hukum Peri-
katan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW. Jakarta: P.T. Raja
Grafindo Persada, 2008. Beatson, J. Anson’s Law of Contract 28th Edition. America: Oxford University Press, New York, 2002. Boedi Harsono. Hukum Agraria Indonesia:
Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum
Tanah Nasional. Jakarta: Penerbit Djambatan, 2005. Brown, Gordon W. Dan Paula A. Sukys.
Business Law With UCC Aplications
10th Edition. New York, America: Glencoe McGraw-Hill, 2001. Bray, Judith. Land Law, Second Edition. London, England: Hodder & Stoughton, 2003. Butt, Peter. Land Law, Fifth Edition. Sydney, Australia: Thomson Lawbook.Co, 2006.
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 50 Cannon, Ruth. Land Law. Dublin, Ireland: Round Hall Sweet & Maxwell, 2001.
Parlindungan,A.P.Komentar Atas Undang-
Duxbury, Robert. Contract Law, Seventh Edition. London, England: Thomson Sweet & Maxwell, 2006. Echol, M. John dan Shadly, Hassan. Kamus Indonesia Inggris ,Edisi Ketiga,Jakarta: PT. Gramedia,2006 Garner, Bryan A. Black’s Law Dictionary,Eighth Edition.United States of America: Thomson West,2004 Hasibuan, Nella. Kedudukan Perjanjian Trustee Dalam Sistem Hukum Indonesia, Tesis, Tesis Program Pasca Sarjana Universitas Udayana, Denpasar, 2007. Iwan Permadi. Hak Atas Tanah Bagi Warga Negara Asing Dan Badan Hukum Asing Yang Mempunyai Perwakilan Di Indonesia. Disertasi Program Doktor Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Airlangga, Surabaya, 2011. Jentz, Gaylord A. and Colleagues. West’s
ju,1993 R. Setiawan. Pokok-Pokok Hukum Perikatan. Bandung: Putra A Bardin, 1999. Salim, H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innomaat Di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika, 2004. Suharnoko. Hukum Perjanjian, Teori Dan Analisa Kasus. Jakarta: Prenada Media, 2004. Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Ber-
Business Law, Alternate UCC Comprehensive Edition, Third Edition.
New York, America: West Publishing Company, 1994. Maria S.W. Sumardjono. Altenatif Ke-
bijakan, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing,
Jakarta: Penerbit Buku Kompas, 2007 Maria S.W. Sumardjono. Kebijakan Per-
tanahan Antara: Regulasi Dan Implementasi, Jakarta, Penerbit Buku
Kompas, 2001. Mariam Darus Badrulzaman.Aneka Hukum Bisnis. Bandung: Alumni, 1994. Martin, Elizabeth A. and Jonathan Law. A Dictionary of Law, Sixth Edition. New York, America: Oxford University Press, 2006. Munir Fuady.Hukum Bisnis Dalam Teori dan Praktek,Buku keempat.Bandung:PT.Citra Aditya Bakti,2002
Undang Pokok Agraria.Bandung:Penerbit Mandar Ma-
kontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia,
Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993. Yohanes Sogar Simamora. Hukum Perjan-
jian ”Prinsip Hukum Kontrak Pengadaan Barang dan Jasa oleh Pemerintah”, Cetakan ke-1, Yogya-
karta: Laksbang Pressindo, 2009. Isnaeni, M., Itikad Baik . Jakarta: ___________,2008. LLC, Nominee, Mail Forwarding, nominee LLC members, Nominee Directors and Apostilled Power of Attorney. Undang-Undang Dasar 1945 dan Amandemennya, Penerbit Fokusmedia Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, cetakan ketiga, Jakarta : PT. Rineka Cipta. Undang Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Keputusan Menteri Agraria Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing.
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X