ANALISIS PENGAMBILAN KEPUTUSAN DALAM PROYEK INVESTASI I. PENDAHULUAN Sebuah
perusahaan
pengembang
real
eastate
di
surabaya
berkeinginan
untuk
mengembangkan usaha, jika selama ini perusahaan berbisnis di bidang perumahan sistem landed maka dengan memperhatikan kondisi harga lahan di kota surabaya yang semakin mahal dan permintaan akan perumahan di kota surabaya cukup besar maka perusahaan ini bermaksud untuk mengembangkan usaha dengan sistem strata title berupa Apartement. Perusahaan memutuskan untuk mengembangan komplek apartemen di Surabaya selatan yaitu di daerah Rungkut. Proyek Pembangunan Apartemen tersebut bertujuan untuk menghasilkan keuntungan dari hasil penjualan apartemen, tetapi untuk mendirikan apartemen tersebut
perusahaan harus
mengeluarkan biaya-biaya sebelum apartemen tersebut dapat di jual kepada para konsumen. Biayabiaya yang dikeluarkan oleh perusahaan sebelum menghasilkan keuntungan tersebut adalah merupakan
biaya investasi yaitu sejumlah dana yang harus dikeluarkan dengan harapan akan
mendapatkan keuntungan pada masa yang akan datang dengan tempo jangka panjang. Perusahaan harus melakukan suatu kajian analisis apakah proyek pembangunan apartemen tersebut mempunyai kelayakan untuk dibangun, sehingga tujuan perusahaan untuk mendapatkan keuntungan dari proyek apartemen dapat tercapai. Terkait dengan permasalahan tersebut, akan dilakukan kajian kelayakan investasi pembangunan apartemen dengan menggunakan beberapa metode penganggaran modal (capital budgeting) yaitu : 1. Payback Period (PBP) 2. Internal Rate of Return (IRR) 3. Net Present Value (NPV) 4. Profitability Index (PI) Empat metode tersebut digunakan untuk menganalisa apakah dari keempat metode tersebut proyek pembangunan apartemen mempunyai kelayakan secara bisnis, sehingga akan mempunyai kemampuan untuk pengembalian biaya investasi dan memberikan tambahan keuntungan kepada perusahaan.
Investasi dalam perusahaan adalah sesuatu yang penting, karena tanpa adanya investasi maka mustahil perusahaan tersebut akan berkembang dan mampu bersaing dan memenangkan persaingan dalam bisnis.
II. CAPITAL BUDGETING Capital Budgeting adalah proses untuk menentukan manakah investasi sesungguhnya yang harus diterima dan layak untuk mendapatkan alokasi pendanaan dari perusahaan “Capital Budgeting is the process of determining which real investment projects should be accepted and given an allocation of funds from the firm” Untuk mengevaluasi proses penganggaran modal, maka harus konsisten dengan tujuan pemilik perusahaan yang paling utama yaitu
memaksimalkan keuntungan dan kekayaan para pemilik
perusahaan. “To evaluate capital budgeting processes, their consistency with the goal of shareholder wealth maximization is of utmost importance”. Capital budgetingbertujuan untuk
membuat keputusan
investasi
dengan berbagai
pertimbangan yang komprehensif sehingga keputusan pendanaan yang dilakukan memberikan keuntungan dari kepada perusahaan sekaligus memberikan keuntungan kepada para pemegang saham.
III.
TEKNIK CAPITAL BUDGETING Metode yang digunakan dalam membuat analisa keputusan investasi (Capital Budgeting) dan
yang dikenal secara umum adalah ada empat metode yaitu : 1. Payback Period (PBP) 2. Internal Rate of Return (IRR) 3. Net Present Value (NPV) 4. Profitability Index (PI) Berikut adalah uraian dari empat metode untuk keputusan investasi tersebut:
3.1. Payback Period (PBP) Payback Period (PBP) adalah metode evaluasi kelayakan suatu investasi dengan mencari periode yang diperlukan untuk mengembalikan jumlah investasi yang telah dikeluarkan berdasarkan arus kas yang diharapkan dari investasi yang didanai. Metode ini menghitung net cash flow dari operasi pada suatu periode sehingga diketahui berapa lama waktu yang diperlukan untuk mengembalikan nilai investasi yang telah dibelanjakan dalam mendanai suatu proyek investasi. Langkah-langkah untuk menghitung PBP diuraikan sebagai berikut: (James C. Van Horne, 2007) 1. Akumulasikan arus kas yang terjadi setelah pengeluaran awal dalam kolom “arus masuk komulatif” 2. Lihatlah kolom “arus masuk komulatif” sampai dengan nilai yang tidak melebihi pengeluaran awal. 3. Hitunglah proporsional arus kas masuk berikutnya sehingga jumlah komulatif arus masuk kas sama dengan nilai pengeluaran awal. 4. Menghitung jumlah tahun yang dibutuhkan untuk pengembalian pengeluaran awal dengan metode interpolasi. Untuk memperjelas perhatikanlah ilustrasi pada contoh berikut, menghitung PBP untuk datadata sebagaimana pada tabel berikut ini:
Tabel 1. Tabel pembantu PBP 1
-70
KOMULATIF (Rpx1jt) -70
1
15
-55
2
20
-35
3 (a)
25
-10 (b)
4
40 (c)
30
5
45
75
TAHUN 0
NET CF
Pada tabel diketahui bahwa jumlah biaya investasi adalah sebesar Rp. 70.000.000,- pada tahun pertama operasional menghasilkan net cashflow sebesar Rp.15.000.000,- demikian seterusnya pada tahun kedua Rp. 20.000.000,- tahun ketiga Rp. 30.000.000 tahun keempat Rp. 35.000.000,- dan tahun kelima Rp. 45.000.000,-. metode PBP menghitung kapankah biaya investasi dapat dikembalikan dari net cash flow. Dari tabel diatas perhatikan kolom komulatif, pada tahun ketiga =Rp. - 5.000.000,- dan tahun keempat sebesar Rp. 30.000.000,- berarti PBP berada diantara tahun ketiga dan tahun keempat, tapi pada bulan keberapa?. Untuk menghitung PBP digunakan metode interpolasi, persamaan peruntuk menghitung interpolasi adalah sebagai berikut: PBP = a + (b/c )dimana, a = 3, b= 10 c=40t maka , PBP
= 3 + (10/40) = 3,25 tahun atau 3 tahun dan 3 bulan
Metode kedua yang dapat digunakan untuk menghitung PBP adalah sebagai berikut: Digunakan tabel sebagai pembantu : Tabel 2. Tabel pembantu PBP 2 TAHUN 0 1 2 3(a) 4 5
NET CF 70 15 20 25 40(d) 45
KOMULATIF 70 (b) 15 35 60 (c) 100 145
Persamaan interpolasi untuk menghitung PBP adalah sebagai berikut:
PBP = a + (b-c)/d dimana a = 3, b = 70 , c=60 dan d = 40 maka : PBP
= a + (b-c)/d = 3 + (70-60)/40 = 3 + 10/40 = 3 + 0,25 = 3,25
sehingga PBP = 3,25 tahun atau 3 tahun dan 3 bulan
Keputusan PBP PBP dari investasi pada kasus ini adalah selama 3 tahun dan 3 bulan atau selama 39 bulan, jika perusahaan menentukan batas waktu pengembalian investasi lebih dari 39 bulan maka investasi tersebut adalah layak untuk diterima tetapi jika batas waktu pengembalian investasi kurang dari 39 bulan maka investasi tersebut adalah tidak layak untuk diterima
3.2. Internal Rate of Return (IRR) Metode tingkat pengembalian internal (Internal Rate of Return (IRR) )adalah metode untuk mengevaluasi tingkat kelayakan suatu proyek investasi dengan memasukan nilai waktu atas arus kas yang akan masuk pada masa yang akan datang. IRR dapat juga dikatakan sebagai tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan dengan arus kas pengeluaran awal (Cash Flow (CF) = Initial cash outflow (ICO) (James C. Van Horne, 2007) hal 31 . IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of return adalah laju pengembalian
minimum
dari
suatu
investasi
yang
berani
dilakukan
oleh
seorang
investor(http://id.wikipedia.org/wiki/IRR, 3 Desember 2013). Metode tingkat pengembalian internal pada dasarnya adalah menghitung tingkat pengembalian investasi berdasarkan arus kas yang diprediksi dengan memasukan nilai waktu atas uang dan membandingkan dengan tingkat pengembalian yang dikehendaki oleh para investor. Persamaan untuk menghitung nilai IRR adalah sebagai berikut:
dimana : ICO
= Kas Keluar Awal (initial cahs outflow)
Cf n
= arus kas (Cash Flow) periode ke n
IRR
= Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)
Jadi IRR adalah merupakan tingkat bunga yang mendiskontokan aliran arus kas besih masa mendatang CF1 sampai dengan CFn sehingga nilainya sama dengan arus kas keluar awal (ICO) (James C. Van Horne, 2007) hal 31. Perhatikan persamaan diatas, setiap arus kas (CF) dikalikan dengan 1/(1+IRR)n atau sama dengan persamaan PVIFi,n = 1/(1+i)n. sehingga dalam implementasinya perlu untuk dilakukan trial dan error atas nilai tingkat suku bungan “i” sehingga nilainya akan mendekati nilai ICO. Nilai PVIFi,n bisa didapatkan dengan menggunakan tabel PVIFi,n
atau juga dapat menggunakan perhitungan
menggunakan kalkulator atau Excel. Sehingga persamaan IRR dapat disederhanakan dengan persamaan sebagai berikut:
yang perlu diperhatikan adalah dalam menghitung present value (PV) adalah perlu memasukan nilai tingkat suku bunga “i”, dan nilai i tersebut menjadi nilai IRR. Dalam implementasinya perlu dilakukan proses trial dan error, dan dilakukan metode interpolasi. sebagai ilustrasi digunakan data pada tabel 1 sebelumnya. Tabel 3. Tabel Data IRR1 TAHUN
NET CF
0
-70
KOMULATIF (Rpx1jt) -70
1
15
-55
2
20
-35
3
25
-10
4
40
30
5
45
75
Perhitungan pada persamaan IRR dengan menggunakan metode trial dan error yaitu dengan mamasukan tingkat suku bunga sehingga nilai PV arus kas mendekati nilai ICO dari sisi negatif (lebih kecil ICO) dan positif (lebih besar dari ICO). Dari hasil trial dan error menggunakan microsoft Ecxel
maka tingak suku bunga yang mendekati adalah i = 24% dan i=25%, nilai yang didapatkan untuk masing-masing tingkat suku bunga tersebut adalah sebagaimana disajikan pada tabel berikut ini: Tabel 4. Tabel pembantu IRR1 Time
Project Cash Flows
1
15
2
20
3
25
4
40
5
45
PV Cash Flows 24% 15/(1+24%)1 20/(1+24%)2 25/(1+24%)3 40/(1+24%)4 45/(1+24%)5
PV Cash Flows 25% 15/(1+25%)1 20/(1+25%)2 25/(1+25%)3 40/(1+25%)4 45/(1+25%)5
PV Inflows
12,10 13,01 13,11 16,92 15,35 70,49
PV Outflows
(70,00)
(70,00)
0,49
(1,27)
NPV
12,00 12,80 12,80 16,38 14,75 68,73
catatan: penghitungan PV untuk masing-masing arus kas pada MS Excel dapat menggunakan function PV, misal pada tahun ke 1 dan i = 24%, maka pada baris tahun ke 1 dan kolom PV 24% ketikan “ =PV(24%;B5;;-C5)” , dimana 24% adal tingkat nilai i yang diinginkan, B5 adalah cell dimana angka 1 kolom time, dan C5 adalah cell dimana baris tahun 1 dan kolom arus kas berada. berikut seterusnya sehingga didapatkan nilai sebagaimana pada tabel diatas.
Function pada Excel
Pada tabel diatas untuk i=24% didapatkan PV inflow adalah 70,49 lebih tinggi 0,49 dari nilai investasi 70 sedangkan untuk i=25% didapatkan PV inflow adalah 68,73lebih rendah 1,27 dari nilai investasi 70, sehingga nilai i untu IRR yang tepat adalah antara 24% dan 25%, tetapi di nilai berapa. Untuk menghitung digunakan metode interpolasi sebagai berikut: i, IRR
= 24% + 0,49/(70,49-68,73) = 24% + 0,49/1,76
= 24% + 0,2763 = 24,2763% selanjutnya dilakukan uji coba dengan cara menghitung nilai PV inflow dengan menggunakan i/IRR = 24,2763%, hasil perhitungan adalah sebagaimana disajikan pada tabel berikut ini:
Tabel 5. Tabel pembantu IRR2 Time
Project Cash Flows
PV Cash Flows 24%
PV Cash Flows 25%
PV Cash Flows 24,2763%
1
15
2
20
3
25
4
40
5
45
PV Inflows PV Outflows
12,10 13,01 13,11 16,92 15,35 70,49
12,00 12,80 12,80 16,38 14,75 68,73
12,07 12,95 13,02 16,77 15,19 70,00
(70,00)
(70,00)
(70,00)
NPV
0,49
(1,27)
0,00
Dari tabel diatas didapatkan bahwa nilai PV inflow untuk i= 24,2763% adalah sebesar 70 dimana nilainya sama dengan PV outflow 70, sehingga IRR untuk project ini adalah sebesar 24,2763%.
Pengambilan Keputusan: Pengambilan keputusan yaitu apakah proyek yang diajukan dapat diterima ataukah tidak adalah dengan membandingkan antara nilai i perhitungan (IRR) dengan tingkat pengembalian yang diinginkan oleh para investor (hurdle rate ). Jika misalnya hurdle rate yang diinginkan oleh investor adalah sebesar 13%, apakah proyek ini layak untuk diterima? jika IRR > hurdle rate , maka proyek diterima jika IRR < hurdle rate , maka proyek ditolak dari perhitungan dan data sebelumnya didapatkan IRR = 24,2763% dan i hurdle rate = 13% maka
IRR 24,2763%. > i 13%, maka proyek dapat diterima dan dilaksanakan.
3.3. Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) adalah merupakan suatu metode penilaian sebuah investasi dengan cara membuat nilai waktu atas perkiraan arus kas dan dikurangi dengan pengeluaran investasi. Nilai waktu atas perkiraan arus kas adalah dengan menggunakan metode diskonto pada biaya modal ratarata (k). Metode NPV adalah merupakan penyempurnaan dari metode PBP, yaitu dengan memasukan nilai waktu atas uang yang mana ini belum diperhitungkan pada metode PBP. Persamaan untuk menghitung NPV adalah sebagai berikut:
dimana: NPV
= net present value
CFn
= Perkiraan arus kas periode n
k
= biaya modal rata-rata (discount rate)
ICO
= biaya pengeluaran awal investasi (initial cost outflow)
Aplikasi perhitungan NPV diilustrasikan dengan menggunakan contoh pada data proyek investasi pada metode PBP sebagai berikut: Tabel 6. Tabel data perhitungan NPV TAHUN
NET CF
0
-70
1
15
2
20
3
25
4
40
5
45
dengan menggunakan data pada tabel 6 maka mencari nilai NPV adalah sebagai berikut:
Langkah pertama yang harus ditentukan tingkat pengembalian yang dikehendaki, misal sebesar 12,5% maka nilai k= 12,5% Selanjutnya NPV dapat dihitung dengan menggunakan tabel berikut ini:
Tahun
Cash Flows
Function
1
15
2
20
3
25
4
40
5
45
15/(1+0,125)1 20/(1+0,125)2 25/(1+0,125)3 40/(1+0,125)4 45/(1+0,125)5
PV Cash Flows 13,33 15,80 17,56 24,97 24,97
PV Inflows
96,64
PV Outflows
(70,00)
NPV
26,64
3.4.Profitability Index (PI) Profitability Index (PI) atau Indeks Profitabilitas adalah metode penghitungan kelayakan proyek dengan membandingkan antara jumlah present value nilai arus kas dengan nilai investasi dari proyek. Indeks Profitabilitas (PI) juga dikenal sebagai rasio laba investasi (profit investment ratio (PIR)) dan rasio investasi nilai (value investment ratio (VIR)), adalah rasio hasil investasi dari proyek yang diusulkan. Ini adalah alat yang berguna untuk proyek-proyek peringkat karena memungkinkan untuk menghitung jumlah nilai yang diciptakan per unit investasi. PI dihitung dengan mencari nilai present value perkiraan arus kas yang akan diterima dari investasi, setelah itu baru dibandingkan dengan jumlah nilai investasi proyek tersebut. Persamaan untuk menghitung Profitability Index (PI) adalah sebagai berikut: ∑ dimana: PI
= Profitability Index
PV
= Present Value arus kas
ICO
= Initial Cash Operation/ Initial Investment
atau juga dapan menggunakan persamaan berikut:
dimana:
PI
= Profitability Index
NPV
= Net Present Value
ICO
= Initial Cash Flow (biaya Investasi)
sebagai ilustrasi menggunakan contoh pada kasus sebelumnya yaitu: TAHUN
NET CF
0
-70
1
15
2
20
3
25
4
40
5
45
dari perhitungan pada metode NPV didapatkan jumlah PV in = 96,64 dan NPV = 26,64, ICO = 70, maka nilai PI adalah : ∑ Pengambilan Keputusan: Cara pengambilan keputusan adalah jika Nilai PI > 1, maka proyek layak diterima.
