Construcao Civil BDO 1509 ok - Conselho Regional de

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Palestra Construção Civil e Incorporadoras Aspectos Tributários e Contábeis

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Elaborado por: Jose Santiago Da Luz, Maria Aparecida Regina Cozero Abdo e Ricardo Dias Da Rosa O conteúdo desta apostila é de inteira responsabilidade do autor (a).

Apoio:

Acesso gratuito pelo portal do CRC SP www.crcsp.org.br

Setembro 2012

CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.

Objetivos

Orientar de forma prática e objetiva a todos os participantes sobre as formas societárias, tributárias e contábeis de negócios da construção civil e do setor imobiliário, demonstrando os principais impactos gerados pela Lei 11.638/2007.

Índice

I. II. III. IV. V. VI.

Conceitos básicos de incorporação imobiliária Formas de realização de empreendimentos imobiliários Regime de construção Livros obrigatórios Financiamento Regime tributário

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Conceitos básicos de incorporação imobiliária Realização da Incorporação Imobiliária A construção pode ser realizada com recursos próprios ou mediante a obtenção de financiamentos, ou ainda com recursos próprios dos compradores, no caso de construção de condomínio a preço de custo. As vendas podem ocorrer quando as unidades tiverem concluídas ou em construção, á vista ou financiadas.

Conceitos básicos de incorporação imobiliária Considera-se incorporação imobiliária a atividade de adquirir um ou mais terrenos com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. Os principais figurantes de um empreendimento imobiliário são: Incorporador é a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse a venda de frações ideais do terreno, objetivando a vinculação de tais frações à unidades imobiliárias em edificações, a serem construídas ou em construção. Somente pode ser incorporador - o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou promitente cessionário, o permutante, com título de propriedade registrado, irrevogável e irretratável, e imitido na posse do imóvel.

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Conceitos básicos de incorporação imobiliária

Construtoras: São as empresas contratadas para desenvolver fisicamente o empreendimento, ou seja, prestador de serviços, que podem ou não participar da incorporação. Sua receita será de prestação de serviços de empreitada ou administradora.

Condomínio de construção: O condomínio é um direito sobre um mesmo bem, exercido por duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas. A figura do condomínio de construção aparece mais nas construções efetuadas em regime de construção por administração ou "preço de custo".

Condômino: Condômino é quem participa do condomínio.

Formas de realização de empreedimentos Imobiliários

Empreendimentos Próprios Empreendimentos em conjunto ou Consórcio Sociedade por Conta de Participação (SCP) Sociedade de Propósito Específico (SPE)

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Formas de realização de empreendimentos imobiliários Empreendimento próprio pela pessoa jurídica Quando a atividade imobiliária é realizada com imóveis próprios e os custos de construção ficam a cargo do empreendedor, caracteriza-se como um empreendimento próprio.

Formas de realização de empreendimentos imobiliários Empreendimento em conjunto ou consórcio A realização de um empreendimento em conjunto, que prevê a participação de dois ou mais incorporadores, está fundamentada em acordo de confiança, cabendo às partes decidirem sobre a responsabilidade da administração financeira do empreendimento, no que tange a custeios, recebimentos de vendas, informações e registros contábeis correlatos; Os negócios não necessitam estar sob a gerência de apenas um sócio; Assim, podemos ter um empreendimento conjunto em que a responsabilidade das vendas e do respectivo controle dos recebimentos esteja a cargo de um sócio e a dos custeios e construção de outro sócio.

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Formas de realização de empreendimentos imobiliários Balancete especifico para controle das operações do empreendimento em conjunto Algumas empresas adotam por premissa realizar o registro contábil das operações do empreendimento em separado, como se fosse a contabilidade de uma SCP, por exemplo: Ao final de cada mês, os participantes do empreendimento imobiliário devem realizar a contabilização de suas receitas, custos e outros, proporcionalmente à sua participação no empreendimento, de forma que reflita as reais condições do negócio. Esses registros contábeis devem ter o mesmo tratamento das operações normais da empresa, ou seja, deverão ser registrados um diário, razão e balancetes mensais para controle e eventual verificação por parte dos órgãos fiscalizadores.

Formas de realização de empreendimentos imobiliários Consórcio entre empresas Também existe a figura do consórcio entre empresas objetivando a execução de um empreendimento em conjunto; Apesar dessa forma ser comumente utilizada por empresas que realizam obras para o poder público ou pelas concessionárias que administram rodovias, estradas etc., também é visto, em proporção menor, na atividade imobiliária; Nesse caso, o consórcio possuirá um CNPJ específico no qual serão registrados todos os atos contábeis e, ao final de cada mês, os sócios registram em sua contabilidade os custos, receitas e outros, proporcionalmente à participação no empreendimento.

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Formas de realização de empreendimentos imobiliários Consórcio entre empresas - Principais características O empreendimento não possui personalidade jurídica; A documentação de aquisição do imóvel (escrituras de compra e venda) é efetuada em nome de todos os sócios incorporadores; Cada sócio incorporador deverá registrar em sua contabilidade a sua participação na aquisição do terreno; O gerenciamento do negócio é determinado entre as partes, no que tange a desembolsos e recebimentos relativos ao empreendimento, que igualmente ao 2º item supracitado, deverão ser registrados proporcionalmente à participação de cada empreendedor, em seus registros contábeis; Os resultados do empreendimento são tributados proporcionalmente à participação de cada incorporador no negócio e de conformidade com o seu regime tributário exercido.

Formas de realização de empreendimentos imobiliários Sociedade em Conta de Participação (SCP) Quando duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas, constituem uma sociedade com o objetivo de realizar um empreendimento imobiliário, tendo as seguintes características:

Inexistência de razão social e cadastro no CNPJ;

Existência de sócio ostensivo único a responder perante terceiros (clientes, fornecedores, governo, etc.);

A prova de sua existência se dá através de contrato particular entre as partes, escritura pública, troca de correspondência, escrituração comercial ou prova testemunhal;

O gerenciamento é necessariamente exercido por uma pessoa jurídica legalmente constituída (sócio ostensivo);

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Formas de realização de empreendimentos imobiliários Sociedade em Conta de Participação (SCP) (Cont.)

Os seus registros contábeis devem ser efetuados de forma destacada na contabilidade do sócio ostensivo ou em contabilidade própria da SCP; Os resultados da sociedade são apurados e tributados separadamente, ou seja, não se misturam com os sócios. Neste caso, o ideal é que a contabilidade da SCP seja efetuada de forma segregada da contabilidade dos investidores, evitando o exposto acima. Escrituração da SCP poderá, à opção do sócio ostensivo, ser efetuada nos livros deste ou em livros próprios da referida sociedade. É recomendável que o sócio ostensivo adote livro Diário próprio para operações da SCP como Diário auxiliar. Isso evita o inconveniente de ter que mostrar as operações próprias do sócio ostensivo e o exame das operações da SCP será mais simples.

Formas de realização de empreendimentos imobiliários Tributação do resultado da SCP

Sócio ostensivo: lucro real ou presumido, independente da opção efetuada pela pessoa jurídica.

Sócio oculto: é tratado como investimento no ativo não circulante (antigo permanente), ou ativo/passivo financeiro.

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Formas de realização de empreendimentos imobiliários Sociedade de Propósito Específico (SPE) Esse tipo de empresa é uma sociedade comercial, onde no seu contrato ou atas de constituição ficam claramente especificado que a atividade da empresa é restrita, isto é, somente pode efetuar as operações descritas em seus atos constitutivos. No setor imobiliário, tem sido muito utilizado este modelo de sociedade, pois além de garantir o incorporador, ele oferece uma maior garantia, aos compradores, investidores e agentes financeiros.

Regime de construção

Administração Empreitada

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Regime de construção A construção do imóvel pode acontecer por administração da obra, onde os custos da construção ficam a cargo do empreendedor ou de seus clientes proprietários ou, então com toda obra sendo executada pelo próprio empreendedor, ou por meio de contratos de empreitada, sob fiscalização do empreendedor imobiliário.

Regime de construção (cont.) Administração Obra por administração se caracteriza pela forma de contratação, onde a empresa apenas administra a execução da obra, normalmente em nome do cliente proprietário, surgindo à figura do condomínio de construção. Neste caso a movimentação dos recursos é realizada em nome e por conta do condomínio de construção, por isso tal sistema é conhecido como empreendimento a preço de custo.

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Regime de construção (cont.) Administração Nas obras sob administração, é cobrado um percentual dos custos incorridos na obra, ou então, um valor fixado previamente entre o construtor e o contratante, proprietário ou preposto deste. Eventualmente, a empresa aloca recursos humanos e materiais seus, cobrando do condomínio as despesas incorridas. Os pagamentos efetuados pelo incorporador antes da constituição legal devem ser tratados como adiantamentos, que serão ressarcidos pelo condomínio, quando de sua constituição legal.

Regime de construção (cont.) Empreitada Obra por empreitada é aquela em que a empresa é uma locadora de serviços que se obriga com quem a contratou a fazer ou mandar fazer determinada obra, mediante retribuição ajustada à empreitada. Pode ser parcial ou total, dependendo da forma de contratação. Neste tipo de obra, a empresa de engenharia e construção civil assume os custos de execução e cobra de seus clientes, o empreendedor ou incorporador, sob uma das seguintes formas:

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Regime de construção (cont.) Empreitada

Medição dos serviços realizados tendo em vista o progresso físico da obra – no período base a medição será formalizada em laudo técnico de profissional habilitado, que certifique a percentagem executada em função do progresso físico da obra, ou em unidades de trabalhos realizados de maneira que o orçamento contratado para cada estágio da obra seja integrante daquele. Os custos de engenharia e construção devem ser acumulados por atividades e seus elementos;

De acordo com o cronograma financeiro contratado entre as partes – a execução da obra está vinculada ao cronograma de recebimento previamente determinado.

Livros Obrigatórios

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Livros Obrigatórios • Registro permanente de imóveis Feito por meio de livros, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos por processamento de dados, escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos e incorridos e das baixas de estoque constante na escrita comercial. O livro ou os mapas de apropriação não precisam ser registrados por qualquer órgão ou repartição.

Livros Obrigatórios Registro de inventário de imóveis No final de cada período base (mensal ou anual), deverão constar no livro de registro de inventário, todos os imóveis destinados à venda, discriminados do seguinte modo: Os imóveis adquiridos para venda um a um; Os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento por conjunto de lotes com idêntica dimensão ou por quadras quando referentes a um mesmo empreendimento ou terreno por terreno; As edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive os respectivos terrenos, por conjunto de unidades autônomas, com idêntica área de construção e o mesmo padrão de acabamento, ou, então, unidade por unidade; Os prédios construídos para venda e seus respectivos terrenos, prédio por prédio.

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Financiamento de construção

Financiamento de Construção (Cont.) Plano Empresarial Nesse tipo de financiamento o valor será aplicado na obra como um todo, não havendo pré destinação para unidades específicas. A quitação poderá ser efetuada mediante pagamento por parte do incorporador ou pelos adquirentes das unidades (repasse). Pela liberação D D D D D C

– -

banco conta movimento seguros apropriar apropriar juros comissão a apropriar promitentes compradores de imóveis (RLP) financiamento SFH

1.437.657,30 4.942,75 39.012,42 1.719,58 16.667,94 1.500.000,00

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Financiamento de Construção (Cont.) Na impossibilidade da construção apenas por meio de recursos próprios, é possível obter financiamento junto ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Os recursos são entregues ao incorporador parceladamente, conforme definição do contrato, corrigidos monetariamente, líquido de juros, despesas bancárias, e seguro. As liberações das parcelas estão contratualmente vinculadas á evolução da obra por critério previamente estabelecidos (medições de obra).

Financiamento de Construção (Cont.) Financiamento CEF – Crédito Associativo Existem diferenças desse tipo de financiamento para os normais de SFH. Destinação específica: esse tipo de financiamento não é liberado para empreendimento de médio alto e alto padrão, pois a CEF procurou atender às classes média e baixa ou seja, o valor da unidade não ultrapasse a R$ 80.000,00.

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Financiamento de Construção (Cont.) Liberação do financiamento ou mutuário O mutuário terá a possibilidade de financiar 100% do imóvel, desde que tenha a renda, situação que nos financiamentos normais da SFH não ultrapassa 70% do valor do imóvel. De qualquer forma caso ele não atinja a renda solicitada pela CEF, poderá financiar parte diretamente com a construtora. Utilização do FGTS A CEF autoriza a utilização do FGTS no momento da aquisição do imóvel, ou seja, não é necessária a conclusão da obra ou a entrega das chaves.

GERIC: Gerência de Risco de Crédito. As empresas que desejarem construir habitações por meio de programa habitacional “PMCMV” terão que ser “gericadas” pela Caixa Econômica Federal. O termo GERIC tem sido adotado pelo mercado para designar as empresas avaliadas pela Caixa quanto ao risco de crédito.

Financiamento de Construção (Cont.) Juros e Amortização O sistema utilizado na SFH é o de Tabela Price, ou seja, os juros são calculados sobre o saldo devedor total e acrescido às parcelas de forma que num 1º momento amortiza-se mais juros e depois mais principal, contudo a parcela em moeda forte não se altera. No Crédito Associativo é utilizado o sistema SACRE onde os juros são calculados sobre o saldo devedor no momento do pagamento da parcela, com isso, as parcelas iniciais são maiores que as finais. Prazo máximo de construção Os financiamentos SFH possuem cronograma para as obras, mas não condicionam esse cronograma em um prazo específico, no caso do Crédito Associativo, o cronograma nunca poderá ultrapassar a 18 meses. Os prazos do SFH podem chegar até 30 meses.

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Financiamento de Construção (Cont.) Repasse de financiamento A operação de “repasse de financiamento” significa a assunção da dívida inicialmente contraída pelo incorporador no financiamento empresarial, por parte dos adquirentes de unidades alienadas, tanto a preço fechado como a preço de custo. Nas vendas a preço de custo o promitente comprador assume diretamente o financiamento junto a instituição financeira. Nas vendas a preço fechado, o valor total da venda incorpora parcela do financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou liquidado mediante o repasse da dívida para o promitente comprador.

Financiamento de Construção (Cont.) Repasse de financiamento Nas vendas a preço fechado, o valor total da venda incorpora parcela do financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou liquidado mediante o repasse da dívida para o promitente comprador.

Lançamento no diário (venda a preço fechado).

D - Banco

Ativo

C –Promitentes

Ativo

D –Financiamento SFH

Passivo

C – RIV / Adiantamento de clientes

Resultado / Passivo

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Regime tributário

Lucro Real; Lucro Presumido; Patrimônio de Afetação;

Regime Tributário Lucro Real Regime tributário onde os impostos (IRPJ e CSLL) são calculados sobre o resultado da empresa (receita menos custos e despesas), ajustados por eventuais adições e exclusões determinadas pela legislação fiscal. Lucro Real – Formas de tributação • Anual Balancete de redução/suspensão dos impostos (IRPJ e CSLL); Recolhimento de estimativas com base nas receitas e ajuste anual; • Trimestral Apuração definitiva

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Regime Tributário PIS/COFINS Não Cumulativo O regime não cumulativo do PIS e COFINS consiste em deduzir, dos débitos apurados de cada contribuição, os respectivos créditos admitidos na legislação. Base de Cálculo O contribuinte calcula o valor devido com base nas suas receitas mensais (débitos), descontando os valores incorridos com insumos ou despesas no mesmo período (créditos), de modo a tributar somente o valor agregado ao produto ou serviço comercializado. Alíquota PIS – 1,65%; COFINS – 7,6%; Periodicidade Mensal

Regime Tributário PIS/COFINS Não Cumulativo - Exceção Em regra geral, as empresas tributadas pelo Lucro Real tributam o PIS/COFINS na sistemática Não Cumulativa, mas, conforme artigo 10 da Lei 10.833/2003 tem algumas exceções a regra, vejamos: I - as pessoas jurídicas referidas nos §§ 6º, 8º e 9º do art. 3º da Lei nº 9.718, de 1998, e na Lei nº 7.102, de 20 de junho de 1983; II - as pessoas jurídicas tributadas pelo imposto de renda com base no lucro presumido ou arbitrado; III - as pessoas jurídicas optantes pelo SIMPLES;

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Regime Tributário PIS/COFINS Não Cumulativo – Exceção XI - as receitas relativas a contratos firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003: a) com prazo superior a 1 (um) ano, de administradoras de planos de consórcios de bens móveis e imóveis, regularmente autorizadas a funcionar pelo Banco Central; b) com prazo superior a 1 (um) ano, de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço predeterminado, de bens ou serviços; c) de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço predeterminado, de bens ou serviços contratados com pessoa jurídica de direito público, empresa pública, sociedade de economia mista ou suas subsidiárias, bem como os contratos posteriormente firmados decorrentes de propostas apresentadas, em processo licitatório, até aquela data; XX - as receitas decorrentes da execução por administração, empreitada ou subempreitada de obras de construção civil, até 31 de dezembro de 2010;

Regime Tributário Lucro Presumido Regime tributário em que os impostos (IRPJ e CSLL) são calculados sobre as receitas (presunção de lucro); A partir de 1999 as empresas com atividades de compra e venda, incorporação e loteamento de imóveis passaram a ter possibilidade de opção pelo lucro presumindo; Pessoas jurídicas não podem optar pelo regime presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado.

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Regime Tributário Patrimônio de afetação RET – Regime especial de tributação; É opcional porém irretratável. Qual a finalidade? A afetação é um mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes de desiquilíbrio econômico financeiro da incorporação.

Este modelo de estrutura atende as necessidades do mercado e da sociedade, pois da maior credibilidade aos clientes e investidores.

Regime Tributário Patrimônio de afetação Quais os impostos que fazem parte do RET? E suas alíquotas? PIS – COFINS – CSLL – IRPJ; Até fevereiro/2009 7%, a partir da Lei No. 12.024 foi alterada para 6%; Data do vencimento: 20 (vigésimo) dia do mês subsequente; Código DARF: 4095

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Regime Tributário Patrimônio de afetação Inclusão do RET no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) através da MP No. 497 de 2010 convertida na Lei No. 12.350 de 2010 para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social; Consideram projetos de interesse social os imóveis cujo o valor comercial não ultrapasse R$ 75.000,00; O percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1%.

Regime Tributário Patrimônio de afetação – Regras para participar: Registro em cartório de imóveis afetação dos terrenos e das acessões objeto da incorporação imobiliária; Esta etapa consiste em obter o termo de afetação da incorporação. Inscrição no CNPJ – A inscrição se realiza como se fosse uma filial, cujo o termo de afetação já tenha sido averbado no CRI Termo de opção pelo RET – O incorporador deverá entregar na SRF o termo de opção pelo RET na unidade que estiver direcionada.

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Regime Tributário Comprovação da Opção pelo RET A comprovação da opção pelo RET se dará pelo numero da inscrição no CNPJ emitido pela SRF. Os impostos são recolhidos neste CNPJ; No PMCMV o código do DARF será 1068;

Normas brasileiras aplicáveis na Incorporação e Construção Civil I. Introdução II. Principais práticas contábeis aplicáveis as empresas de atividade de Incorporação Imobiliária III. Simulação de Ajustes IV. Fundamentação Legal.

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Introdução As práticas contábeis brasileiras começaram a passar por grandes alterações a partir da divulgação da Lei No. 11.638/07; Essa Lei abrangeu num primeiro momento as companhias abertas e entidades limitadas de grande porte. Também instituiu o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (“CPC”) com o objetivo de liderar o processo de convergências das praticas contábeis brasileiras as práticas contábeis internacionais; Todas as normas emitidas pelo CPC fora aprovadas pelo Conselho Federal de Contabilidade, passando assim a valer para todas as entidades brasileiras.

Principais práticas contábeis aplicáveis as empresas de atividade de Incorporação Imobiliária e Construção Civil OCPC 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária; CPC 17 – Contratos de Construção; ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário; OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02. CPC 19 – Empreendimento Controlado em Conjunto – Joint Venture

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária


Formação do custo Compra de terreno – Permuta Encargos financeiros Despesas com vendas; - Comissões - Propaganda e publicidade - Estande de venda Reconhecimento de Juros TP e atualização monetária Cessão de recebíveis imobiliários Ajuste a valor presente (AVP) Provisão para garantia Impostos diferidos

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Formação do custo Formam os custo os gastos incorridos independente de pagamento – preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização; Custos dos projetos; Custos diretamente relacionados a construção, inclusive aqueles de preparação do terreno e canteiros de obras; Impostos, taxas e contribuições envolvendo o empreendimento;

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Formação do custo (Cont.) Encargos financeiro diretamente associados ao financiamento da construção – próprio ou decorrentes de empréstimos pela controladora obtidos para a aplicação em suas controladas; Encargos com empréstimos e financiamentos obtidos para a aquisição de terrenos, quando efetivamente vinculados aos projeto, também devem ser capitalizados.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Formação do custo (Cont.) Ao custo do imóvel vendido deve ser adicionada a melhor estimativa para fazer face às garantias referente ao período posterior à conclusão e entrega dos empreendimentos imobiliários; Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser controlados, separadamente, em rubrica especifica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imóveis a comercializar) e considerados como incorrido à medida que os bens e/ou serviços a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construção.

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Compra do Terreno - Permuta Permuta física Referência de quais itens a serem retificados - Quando há permuta de unidades imobiliárias que não tenham a mesma natureza e valor (por exemplo, apartamentos construídos ou a construir por terrenos) esta é considerada uma transação com substância comercial e gera ganho ou perda. - O valor do terreno dever contabilizado por seu valor justo no estoque de terrenos em contra partida a adiantamento de clientes no passivo. - A contabilização deve ser feita no momento da assinatura do instrumento particular. Base de apuração do valor - Tabela de preço a vista para as unidades, na data da transação de permuta (registro de incorporação).

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Definições e conceitos – Permuta (cont.) Permuta - Permuta, no conceito imobiliário, é a troca do terreno pela obrigação do incorporador de construir o empreendimento e entregar para o proprietário do mesmo (permutante) unidades no local. A permuta pode ocorrer com ou sem retenção de fração, por parte do proprietário do terreno. Permuta com retenção de fração - Havendo retenção de fração, o incorporador assume a obrigação de construir para o proprietário as acessões que vinculadas às frações ideais retidas constituíram as futuras unidades autônomas. No caso o proprietário do terreno, tendo retido a fração do mesmo, não assume a figura de incorporador, autorizando no entanto que a incorporação se realize exclusivamente sob a responsabilidade de quem estiver adquirindo o restante da fração ideal, face a obrigação contraída na permuta.

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Definições e conceitos – Permuta (cont.) Permuta sem retenção de fração - Não havendo retenção de fração, ao término da obra o incorporador faz ao proprietário do terreno a dação em pagamento das unidades reservadas para o proprietário. Permuta – Outras considerações - Se o valor atribuído ao terreno for superior ao valor estimado das unidades o incorporador paga a diferença ao proprietário, a título de torna.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Encargos Financeiros A

legislação

determina

que

os

encargos

financeiros

oriundos

de

empréstimos e financiamentos contratados para aquisição de terrenos ou a construção do empreendimento imobiliário, sejam incorporados, ao custo do ativo em formação (estoque).

Encargo financeiro incorrido: Parcela relativa às unidades vendidas - direto para CIV; Parcela relativa às unidades não vendidas - estoques (apropria depois da venda).

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Encargos Financeiros (Cont.) É necessário que existam evidências suficientes de que os recursos relativos à contratação da dívida tenham sido aplicados na construção do imóvel para registrar no ativo. Esses encargos só poderão ser incorporados no ativo enquanto a obra não tiver concluída. Após sua conclusão é reconhecido no resultado. Os encargos financeiros incorridos não deverá compor a parcela do custo de produção do empreendimento que será utilizada para apurar sua fase de execução, ou seja, os encargos financeiros são adicionados como custo de obra porém não compõe o custo para verificação do estágio de andamento da obra.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Despesas com vendas - comissões As despesas com comissões de vendas incorridas pelas entidades de incorporação imobiliária, e que necessariamente teriam sido evitadas caso as unidades não fossem vendidas, devem ser diferidas e apropriadas ao resultado na rubrica, “despesas com vendas”, observando-se os mesmo critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária, não devendo afetar a determinação do lucro bruto. No caso de cancelamento de vendas ou quando provável que não haverá pagamentos dos valores contratados, estes gastos passam a ser registrados diretamente como despesas.

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Despesas com vendas – propaganda e publicidade Não fazem parte do custo de construção do imóvel e devem ser reconhecidas no resultado quando efetivamente incorridas, respeitando se o regime de competência contábil dos exercícios de acordo com seu respectivo período de veiculação, não podendo ser diferidas.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Despesas com vendas – Estande de vendas Durante a construção registra-se no ativo imobilizado - imobilizado em andamento; Ao término da construção avalia-se a vida útil (depreciação) tendo como referência o período entre data da incorporação e data do início da obra / data de desmobilização / data da conclusão da venda; O teste de realização do projeto deve levar este custo como item a ser considerado (VGV - terreno - custos capitalizados - estande); Entretanto, quando o tempo de vida útil for inferior a 12 meses, os gastos deverão ser reconhecidos diretamente no resultado como despesas de vendas.


Juros TP e atualização monetária:

Quantificar e registrar os valores pela competência; Sua classificação contábil deve ser a seguinte: Antes das chaves: registrado como receita operacional; Pós-entrega das chaves: registrado como receita financeira (em alguns casos registrado na receita operacional). Nos casos em que a classificação seja realizada na receita operacional os respectivos efeitos devem ser objeto de divulgação especifica. Entende-se como receita financeira: atualização INCC, IGP-M e Juros Tabela Price.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Registro das operações de cessão de recebíveis imobiliários Sem co-obrigação: O controle de recebíveis é do Banco, registro da operação ao resultado, diminuindo a conta do ativo; Com co-obrigação: O controle de recebíveis é da empresa, manter o ativo (contas a receber) e o registro da obrigação no passivo (valor recebido).

Regitro inicial da receita e

Registro da Cessão - entrada do

clientes

dinheiro e baixa dos recebíveis

dos títulos e passivo pela co-obrigação

D - Clientes - R$ 1.000

D - Banc o - R$ 900

D - Clientes Cessão - R$ 1.000

C - Rec eita Imobil. - R$ 1.000

D - DESPESAS BANCÁRIAS - R$ 100

C - Contas a Pagar Cessão R$ 1.000

‘

Registro da Cessão - Ativo pela entrega

C - CLIENTES - R$ 1.000

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Ajuste a valor presente (AVP) A taxa de desconto deve ser o diferencial entre: A taxa da operação (implícita do contrato); A taxa usual de mercado para a transação de mesma natureza. Na ausência de vendas a vista e estudos de viabilidade a valor presente para benchmark, a administração deve exercer o melhor julgamento.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Ajuste a valor presente (AVP)

Vendas à prazo de unidades não concluídas, normalmente, os fluxo de recebíveis das entidades são atualizados monetariamente (sem juros) até as unidades serem entregues (geralmente em um prazo de até 36 meses após a venda), e após, passam a ser atualizados por “juros de mercado” do setor. Desta forma, os recebíveis com atualização monetária, inclusive a parcela das chaves (sem juros), devem ser descontados a valor presente, uma vez que os índices de atualização monetária contratados diferem das taxas de mercado.


Ajuste a valor presente – (AVP) Vendas à prazo de unidades não concluídas, as variações monetárias do período pré-chaves integram a receita dos imóveis vendidos e a reversão do ajuste a valor presente do crédito do período pré-chaves deve ter como contrapartida a linha de receita de vendas. O cálculo da realização considera o período decorrido da venda e o percentual do custo financeiro incorrido pela receita.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Ajuste a valor presente – (AVP) Critérios para obtenção da taxa de desconto ativos e Passivos – ABRASCA Encontra-se a taxa média ponderada de captação da Sociedade nos períodos do fechamento, sejam trimestrais, sejam anuais; A taxa média, seja trimestral ou anual se alicerçará na taxa média de capitação mensal e dividido por 3 (meses) ou 12 (meses) conforme o caso; É admissível o cálculo da taxa média por extremos do período, trimestral e-ou anual, desde que se prove que não houve obtenção e liquidação de captação dentro do período da média em volumes representativos;

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Ajuste a valor presente – (AVP) Critérios para obtenção da taxa de desconto ativos e Passivos – ABRASCA Dessa taxa média desconta-se, em cada período de fechamento, trimestral ou anual, a projeção de inflação do governo (IPCA ou IGP-M, dos dois o que ais garantir relacionamento com o INCC). O resultado é a taxa de juros “efetiva” descontada já líquida da inflação; Compara-se a taxa média efetiva da Empresa com a “média aritmética simples” da taxa de juros efetiva de NTN B; Entre as duas define-se a maior como taxa para aplicação do cálculo da A.V.P.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Provisão para Garantia O custo do imóvel vendido deve compreender os gastos com as garantias existentes relativas ao período posterior à entrega das chaves da unidade imobiliárias, a ser estimadas com base em dados técnicos disponíveis de cada imóvel e no histórico de gastos incorridos pela entidade de incorporação imobiliária. Deve ser registrado em conta específica no passivo. O cálculo é feito com base no custo incorrido das unidades vendidas.

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Impostos Diferidos As empresas devem provisionar os impostos sobre os valores reconhecidos como receita e ainda não tributáveis independente da tributação ser Lucro Presumido ou Lucro Real. Os impostos diferidos são registrados para refletir as diferenças temporárias entre a base fiscal, que determina a tributação conforme o recebimento das vendas de imóveis (IN N°°84/79) e a apropriação do lucro imobiliário conforme a evolução da obra.

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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Impostos Diferidos Ex. Imposto diferido no PASSIVO.

Recebimento Receita

300.000,00 624.000,00

Pis - Base Fiscal - LP Pis - Societário - LP Pis - Fiscal Pis - Societário Pis Diferido - Passivo

R$ 300.000,00 * 0,65% R$ 624.000,00 * 0,65%

-

1.950,00 4.056,00 2.106,00

OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária Impostos Diferidos Impostos diferidos são calculadas da seguinte forma: (Promitentes – AVP – Adiantamento de Clientes) Os impostos diferidos devem ser apresentados como passivo não circulante, de acordo com o CPC 26 R1 item 56.

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CPC 17 – Contratos de Construção

CPC 17 – Contratos de construção Definições Contrato de construção - é um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo (ponte, prédio, represa, oleoduto, estrada, navio ou túnel) ou de uma combinação de ativos que estejam intimamente inter-relacionados ou interdependentes em termos da sua concepção, tecnologia e função ou do seu propósito ou uso final (refinarias e outras partes complexas de fábricas ou equipamentos); Contrato de preço fixo (contrato de preço fechado) - é um contrato de construção em que a empreiteira concorda com um preço fixo ou com uma taxa fixa por unidade de produto, que em alguns casos, está sujeito a cláusulas de repasses de aumento dos custos (custos escalonados); Contrato de “cost plus” (contrato a preço de custo) - é um contrato de construção em que o empreiteiro é reembolsado dos custos incorridos, mais um percentual sobre estes custos ou uma remuneração fixa.

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CPC 17 – Contratos de construção

Objetivo e escopo

Prescreve o tratamento contábil de receitas e custos associados aos contratos de construção, que normalmente se caracterizam por terem suas datas de início e término em períodos contábeis diferentes. Descreve a metodologia a ser aplicada para o reconhecimento destas receitas e custos; Esta Norma deve ser aplicada na contabilização dos contratos de construção nas demonstrações contábeis dos empreiteiros;

CPC 17 – Contratos de construção Combinação e segmentação dos contratos de construção

Quando um contrato cobrir vários ativos, e quando este identificar os valores de receita individualmente, o reconhecimento contábil das receitas e custos deverá ser realizada de forma individualizada, como se existisse um contrato para cada ativo identificado.

Exemplo: A construção do rodoanel, que inclui a pavimentação de vias (1), construção de pontes (2) e construção de túneis (3).

Um grupo de contratos, quer com um único cliente ou com vários clientes, deve ser tratado como um contrato de construção único quando: a) O grupo de contratos seja negociado como um pacote único; b) Os contratos estejam tão intimamente inter-relacionados que sejam, com efeito, parte de um projeto único com uma margem de lucro global; e c) Os contratos sejam executados simultaneamente ou em seqüência contínua.

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CPC 17 – Contratos de construção A receita do contrato deve compreender: a) A quantia inicial de receita acordada no contrato; e b) Alterações na obra a ser executada, reclamações e pagamentos de incentivos do contrato: i. Até ao ponto que seja provável que resultem em receita; e ii. Estejam em condições de serem fielmente mensurados. Exemplos de alterações: solicitação de mudança no design ou especificações feitas pelo cliente em que o mesmo provavelmente aceite o preço desta alteração; Exemplos de reclamações (claims): solicitação de reembolso de custos pelo empreiteiro, em função de atrasos ou erros na especificação ou design por parte do cliente. Devido a incerteza nesta situação, a negociação deverá estar em um estágio avançado em que seja provável que o cliente aceite o complemento para ser considerada receita; Exemplos de incentivos: término antecipado da obra, no qual o empreiteiro irá receber um valor adicional. Devido a incerteza nesta situação, estes incentivos são considerados receitas quando seja provável (conceito de praticamente certo) que o empreiteiro irá atingir a performance prevista em cláusula contratual.

CPC 17 – Contratos de construção Os custos do contrato deve compreender: Os custos que se relacionem diretamente com o contrato específico; Os custos que sejam atribuíveis à atividade do contrato em geral e possam ser alocados ao contrato; e Outros custos que sejam especificamente cobráveis do cliente nos termos do contrato. Nos contratos de preço fixo: custos incorridos (contratados e aplicados na obra) e receita pelo método do POC; Nos contratos de “Cost Plus”: custos incorridos (contratados e aplicados na obra) e receitas proporcionais aprovadas pelo contratante.

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CPC 17 – Contratos de construção Método POC (Percentage Of Completion) Medido da seguinte forma: A proporção dos custos incorridos em relação aos custos estimados totais do contrato (pagamentos antecipados e materiais recebidos e não utilizados na obra não compõem o custo incorrido); Levantamentos físico da obra executada; e Conclusão de uma proporção física da obra contratada. Quando o resultado de um contrato de construção não puder ser fielmente estimado: A receita deve ser reconhecida até o ponto em que seja provável que os custos incorridos sejam recuperáveis; e Os custos do contrato devem ser reconhecidos como um gasto no período em que sejam incorridos.

CPC 17 – Contratos de construção Reconhecimento das perdas esperadas Quando for provável que os custos totais do contrato excedam a receita total ‘’do contrato, a perda esperada deve ser reconhecida imediatamente como um custo, independentemente do estágio da obra. Alteração das estimativas As estimativas alteradas são utilizadas na determinação da quantia da receita e dos custos reconhecidos no resultado no período em que a alteração foi feita e em períodos subseqüentes.

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ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário (IFRIC 15)

ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário

Questões (a) O contrato enquadra-se no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas? (b) Quando deve ser reconhecida a receita com a incorporação e/ou construção de imóveis?

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ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário Determinação do momento em que um contrato se enquadra no alcance do CPC 17 – Contratos de Construção ou do CPC 30 – Receitas O Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção é aplicável quando o contrato se enquadra na definição de contrato de construção exposta no item 5 do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção: "um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo ou de uma combinação de ativos …" Um contrato de construção de imóvel enquadra-se na definição de contrato de construção quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imóvel antes de começar a construção e/ou especificar mudanças estruturais significativas após o início da construção (quer, ou não, o comprador exerça essa possibilidade).

ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário Ao contrário, um contrato de construção de imóvel, mediante o qual os compradores têm apenas uma possibilidade limitada de influenciar no projeto do imóvel, como, por exemplo, a possibilidade de selecionar um projeto entre um leque de opções especificadas pela entidade ou especificar apenas pequenas variações do projeto básico, é um contrato de venda de bens, de acordo com o alcance do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

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ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário Contabilização da receita de construção de Imóveis a) O Contrato é um contrato de construção? Quando o contrato se enquadra no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção e seu resultado puder ser mensurado com segurança, a entidade deve reconhecer a receita pelo percentual de evolução da obra, de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção. O contrato pode não se enquadrar na definição de contrato de construção e, portanto, estar enquadrado no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. Nesse caso, a entidade deve determinar se o contrato é de prestação de serviços ou de venda de bens.

ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário

Contabilização da receita de construção de Imóveis b)

O contrato é um contrato de prestação de serviços?

Se a entidade não for obrigada a comprar e fornecer materiais de construção, o contrato pode ser apenas um contrato de prestação de serviços de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

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ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário Contabilização da receita de construção de Imóveis c) O contrato é um contrato de venda de bens?

Se a entidade for requerida a prestar serviços, em conjunto com o fornecimento de materiais de construção, para cumprir sua obrigação contratual, a fim de entregar o imóvel ao comprador, como aqueles aplicáveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobiliárias, o contrato é um contrato de venda de bens, devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de receita descritos no item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

Quando a entidade transferir ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel, em sua totalidade, de uma única vez, a entidade somente deve reconhecer a receita quando todos os critérios do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas forem satisfeitos.

ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário Item 14 do CPC 30

A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida quando forem satisfeitas todas as seguintes condições: a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefícios mais significativos inerentes à propriedade dos bens; b)a entidade não mantenha envolvimento continuado na gestão dos bens vendidos em grau normalmente associado à propriedade nem efetivo controle de tais bens; c)o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado; d)for provável que os benefícios econômicos associados à transação fluirão para a entidade; e e)as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes à transação, possam ser confiavelmente mensuradas.

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ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário Se a entidade for obrigada a executar outros serviços no imóvel já entregue ao comprador, ela deve reconhecer um passivo e uma despesa de acordo com o item 19 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. O passivo deve ser quantificado de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 25 – Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes. Se a entidade for obrigada a entregar outros bens ou serviços, separadamente identificáveis do imóvel já entregue ao comprador, ela deve identificar os bens ou os serviços remanescentes como componente separado da venda.

ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário Podem outros componentes, que não sejam a construção do imóvel, ser identificados no contrato (por exemplo, venda de terreno ou prestação de serviços de administração de imóveis)?

Não

A

Sim Dividir o contrato em componentes identificáveis separadamente.

Apropriar a cada componente o valor justo da remuneração recebida ou a receber. Separar componentes.

Componente(s) de entrega de outros bens ou serviços.

Aplicar o CPC 30.

Componente para a construção de imóvel e serviços diretamente relacionados (de acordo com o item 4 do CPC 30).

A

(Ver item 11 da Interpretação).

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ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário A O contrato ou o componente atende à definição de contrato de construção?

Sim


Receitas e custos são reconhecidos pelo percentual de evolução da obra.

O contrato ou o componente é um contrato de construção no alcance do CPC 17*


Não O contrato ou o componente é apenas para a prestação de serviços? (Ver itens 14 e 15 da Interpretação).

Sim

Receitas e custos são reconhecidos pelo percentual de evolução da obra.

O contrato ou componente é para a prestação de serviços no alcance do CPC 30.


Não

O contrato ou o componente é para a venda de bens no alcance da CPC 30**.

Os critérios de reconhecimento de receita são atendidos continuamente?


Sim

Receitas e custos são reconhecidos pelo percentual de evolução da obra. (Ver item 17 da Interpretação).

(Ver item 17 da Interpretação). Não

A receita é reconhecida quando todas as condições do item 14 do CPC 30 são satisfeitas. (Ver item 18 da Interpretação).

Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02

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Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 Objetivo O objetivo desta Orientação é o de auxiliar na análise de se os contratos de construção se enquadram mais adequadamente no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas e assim auxiliar na definição pelos preparadores das demonstrações contábeis do momento do reconhecimento da receita com a incorporação ou construção de imóveis. Alcance Esta Orientação diz respeito as principais características e peculiaridades do ambiente econômico e jurídico em que opera o setor imobiliário brasileiro.

Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 Efetivação ou realização da venda Momento Considera-se efetuada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária, quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa desde que implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.

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Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 Efetivação ou realização da venda Cláusula suspensiva É suspensiva a condição que condicione a aquisição da unidade imobiliária à verificação ou ocorrência do fato nela previsto. Exemplos de cláusulas suspensivas a)Venda de determinado número de unidades do empreendimento para efetivação total do mesmo; b) Prazo do registro da incorporação (180 dias). c) No caso de venda sujeita à condição suspensiva, as quantias recebidas, a qualquer título, na fase que anteceder o implemento da condição, deverão ser contabilizados em conta de antecipação de clientes, classificável no passivo circulante ou longo prazo.

Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 Aceitação da Promessa de Compra e Venda Um ponto que tem trazido muita dúvida no brasileiro.

setor imobiliário

As entidades que realizam a incorporação ou a construção de imóveis, diretamente ou por meio de subempreiteiras, firmam contratos antes do término da construção, ou mesmo antes de seu início (na planta) mediante contrato costumeiramente denominado de “promessa de compra e venda”. Esse contrato tem força de uma operação de compra e venda de unidade futura, sendo, via de regra, irrevogável e irretratável para ambas as partes.

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Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 Aceitação da Promessa de Compra e Venda O adquirente tem direitos reais, podendo dispor livremente sobre os direitos da unidade imobiliária. Dados evidenciam que a maioria dos contratos tem sido levado a cabo pelos adquirentes, o que faz prevalecer a idéia de que a forma contratada (“promessa de compra e venda”) não interfere na essência da transação que é, de fato, uma operação de compra e venda. Assim, não há que se considerar essa forma jurídica como restritiva para reconhecimento da receita.

IASB x CPC Determinados assuntos relacionados ao significado e aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e de controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). A expectativa das empresas brasileiras do segmento imobiliário é que o produto dessa reunião possibilite um direcionamento mais efetivo quanto ao entendimento do IASB sobre a questão.

Os resultados dessa análise podem fazer com que as incorporadoras imobiliárias tenham que revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas.

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Empreendimento Controlado em Conjunto (CPC 19 – Joint Venture)

Definições Formas de empreendimentos controlado em conjunto Demonstrações contábeis do empreendedor – Consolidação Proporcional

Empreendimento Controlado em Conjunto (CPC 19 –Joint Venture) Definições: Este pronunciamento deve ser aplicado na contabilização das participações em empreendimentos controlados em conjunto (joint venture) e na divulgação dos ativos, passivos e receitas e despesas desses empreendimentos nas demonstrações contábeis dos empreendedores e investidores, independente da estrutura ou forma sob a qual as atividades do empreendimento controlado em conjunto são executados. Controle é o poder de governar as políticas financeiras e operacionais da entidade de forma a obter benefício das suas atividades. Investidor em empreendimento controlado em conjunto é um dos participantes desse empreendimento que não compartilha do controle conjunto sobre o empreendimento.

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Empreendimento Controlado em Conjunto (CPC 19 –Joint Venture) Formas de empreendimento controlado em conjunto: (a) Operações controladas em conjunto; (b) Ativos controlados em conjunto; (c) Entidades controladas em conjunto. Controle Conjunto: Onde dois ou mais empreendedores estão comprometidos por um acordo contratual. Acordo Contratual: Estabelece as regras para o controle conjunto. Pode ser evidenciado, por exemplo, por meio de contrato entre os empreendedores ou de atas de discussão entre os empreendedores. As atividades para as quais não existe acordo contratual estabelecendo o controle conjunto não se configuram como empreendimento controlado em conjunto.

Empreendimento Controlado em Conjunto CPC 19 – (Joint Venture) Operações controladas em Conjunto:

Envolvem o uso de ativos e outros recursos dos empreendedores em vez da constituição de sociedade;

O empreendedor deve reconhecer em suas demonstrações contábeis:

os ativos por ele controlados e os passivos por ele incorridos; as despesas por ele incorridas e a sua parte na receita gerada com a venda de produtos ou serviços produzidos pelo empreendimento controlado em conjunto.

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Empreendimento Controlado em Conjunto (CPC 19 –Joint Venture) Ativos controlados em conjunto:

Envolvem o controle e a propriedade conjunta de um ou mais ativos cedidos ou adquiridos pelos empreendedores; Não envolve a constituição de sociedade; Cada empreendedor controla sua parte nos benefícios econômicos futuros por meio da participação que detém no ativo controlado em conjunto. Exemplo: Quando duas entidades controlam conjuntamente um imóvel e cada uma apropria-se de sua parte nas receitas de aluguel e arca com sua parte nas despesas em conformidade com o acordo contratual.

Empreendimento Controlado em Conjunto (CPC 19 –Joint Venture) Entidade controlada em conjunto:

Envolve a constituição de sociedade;

A entidade controlada em conjunto, pode assinar contratos em seu nome e levantar fundos para financiar atividades;

Deve manter seus próprios registros contábeis e elaborar e apresentar suas demonstrações do mesmo modo que outras entidades.

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Empreendimento Controlado em Conjunto (CPC 19 –Joint Venture) Demonstrações contábeis do empreendedor - Consolidação proporcional • O empreendedor deve reconhecer seu investimento na entidade controlada em conjunto utilizando a consolidação proporcional. • A aplicação da consolidação proporcional significa que o balanço patrimonial do empreendedor inclui sua participação nos ativos que ele controla de forma conjunta e sua parte nos passivos pelos quais ele é conjuntamente responsável. • Ele pode combinar sua parte no estoque da entidade controlada em conjunto com seu próprio estoque, ou sua parte no imobilizado da entidade controlada em conjunto com o seu próprio imobilizado. Alternativamente, o empreendedor pode incluir sua parte em cada um dos ativos, passivos, receitas e despesas da entidade controlada em conjunto em suas demonstrações contábeis utilizando uma linha separada

Lançamentos Contábeis

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Lançamentos contábeis Controle do custo Custo inicial e custo incorrido

Percentual de custo incorrido

Custo orçado inicial Tie in - custo incorrido (%) A - Custo total inicial

2.000.000,00

Custo incorrido B - Total custo incorrido

Total incorrido

650.000,00

(/) Custo orçado total atualizado 650.000,00

C (A - B) - Total custo a incorrer

2.000.000,00

(=) % incorrido

32,50%

1.350.000,00

Lançamentos contábeis Receita recebida no mês Mapa do Lucro Imobiliário Fiscal

Unidade

Situação Av

Fração

Custo

ou VD

Ideal

Incorrido

Data Venda

Total da venda

Recebimento

11 VD

16,66

108.290

26/05/2012

730.000

100.000

21 VD

16,66

108.290

12/05/2012

660.000

660.000

31 AV

16,66

108.290

41 AV

25,01

162.565

51 VD

25,01

162.565

100

650.000

Total FIT

Saldo Remanescente 630.000 -

19/05/2012

980.000

490.000

490.000

2.370.000

1.250.000

1.120.000

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Lançamentos contábeis Ajustes societários

Custo

Unidade

Estoque

Venda atualizada Custo total

2012 Terreno

Receita

Recebimento

Receita total

100.000

237.250

660.000

214.500

Adiantamento de clientes

Promitentes -

11

730.000

108.290

108.290

12

660.000

108.290

108.290

13

-

108.290

108.290

-

-

14

-

162.565

162.565

-

-

21 Total

980.000

162.565

162.565

2.370.000

650.000

379.145

270.855

137.250 (445.500) -

490.000

318.500

(171.500)

1.250.000

770.250

(617.000)

137.250

Lançamentos contábeis Recebimentos D - Banco

1.250.000,00

C - Promitentes

1.250.000,00

Custo - Resultado D - Custo

379.145,00

C - Estoque

379.145,00

Receita D - Promitentes

770.250,00

C - Receita de Imóveis Vendidos

770.250,00

Adiantamento de Clientes D - Promitentes

617.000,00

C - Adiantamento de Clientes

617.000,00

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Conciliação societário x fiscal - RTT IRPJ Empresa OCPC 01

Balancete

1 trim 2011

Societário

4.626.947,84

Fiscal

3.164.302,47

variação - Ajuste RTT

(1.462.645,37)

Demonstração da base de calculo

Balancete Memória de calculo presumido

Base de calculo Resultado

3.164.302 253.144

Base para melhor entendimento • • • • • • • •

www.cpc.org.br Orientação OCPC 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária Interpretação ICPC 02 – Contrato de Construção Setor Imobiliário Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 CPC 12 – Ajuste ao Valor presente CPC 17 – Contratos de Construção CPC 19 – Investimento em Empreendimento Controlado em Conjunto CPC 30 - Receitas

• www.receita.fazenda.gov.br

56


What matters to you, matter to us

CONTATO: [email protected]

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Construcao Civil BDO 1509 ok - Conselho Regional de

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