La vivienda en Venezuela: Un problema con solución ¿Qué podemos aprender de Chile? Por Angel Alayón
Agenda
Los retos de la vivienda en Venezuela El problema de Chile ¿Qué hizo Chile para solucionar el problema? ¿Cuáles son las lecciones? Conclusiones
1.94 millones de viviendas
7.56 millones de venezolanos requieren vivienda nueva 1.3 millones de viviendas requieren mejoras
http://cdn.theatlantic.com/static/infocus/earth0 42312/e11_39038622.j
5 millones de venezolanos
1 de cada 4 venezolanos requiere una vivienda nueva 1 de cada 5 venezolanos requiere una modificación estructural a su vivienda Un 44% de la población requiere o una vivienda nueva o una mejora estructural a su vivienda.
Se requieren sólo por crecimiento poblacional 118.572 viviendas nuevas anualmente
Déficit creciente… Necesidades de vivienda por Crec. de la población.
120.000
120.000
Total viviendas terminadas 100.000
100.000
80.000
80.000
60.000
60.000
40.000
40.000
20.000
20.000
0
Años
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
1968
1966
1964
1962
-
Las políticas públicas deben evaluarse por sus resultados, no por sus intenciones.
Sensibilidad a las políticas… 5,43
6
5,18
5,4 4,45
5
3,76
4
3,39
3,27
3 2
2,17
1,8 0,87
1
Viviendas promedio por mil habitantes Fuente: INE, CVC - Políticas de Producción Habitacional en las últimas 5 décadas, cálculos propios.
Chávez II (2.0042.010)
Chávez I (1.9982.003)
Caldera II
Pérez II
Lusinchi
Herrera
Pérez I
Caldera I
Leoni
Betancourt
0
“Hay alguien tan inteligente que aprende de la experiencia de los demás” Voltaire
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Los retos de la vivienda en Venezuela El problema de Chile ¿Qué hizo Chile para solucionar el problema? ¿Cuáles son las lecciones? Conclusiones
1970 Allende declaró que la vivienda no era un bien que debía ser transado en el mercado, sino un derecho que sería provisto por el Estado. Decretó que las tierras eran propiedad del Estado y se prohibió la “especulación” sobre la tierra
Producción de vivienda en Chile 1962-1989 Total Viviendas Terminadas
100.000 90.000
Necesidades de vivienda por Crec. de la población.
80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
0 Años
Fuente: INE Chile, Banco Central de Chile. Rojas, E. (2.002), Bravo (1.993). Proyecciones propias basadas en tendencias de necesidades de población.
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Los retos de la vivienda en Venezuela El problema de Chile ¿Qué hizo Chile para solucionar el problema? ¿Cuáles son las lecciones? Conclusiones
Producción de vivienda en Chile 1962-1989 Total Viviendas Terminadas
180.000 160.000
Necesidades de vivienda por Crec. de la población.
140.000 120.000
100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
1968
1966
1964
1962
0
Años
Fuente: INE Chile, Banco Central de Chile. Rojas, E. (2.002), Bravo (1.993). Proyecciones propias basadas en tendencias de necesidades de población.
Comparación viviendas construidas Chile y Venezuela por cada mil habitantes (Período: 1960 – 2010) 12 10
Chile
Venezuela
8 6 4 2
1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
0 Años
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas de Chile, Informes estadísticos de edificación. Banco Central de Chile, Instituto Nacional de Estadísticas de Venezuela, BCV, cálculos propios
Claves del éxito de Chile El Estado concentró sus esfuerzos de vivienda en los que menos tienen complementándose con el esfuerzo privado.
1.
No hay mercado de financiamiento ni de construcción para los más pobres. El Estado asume el financiamiento para la construcción de estas viviendas. Las viviendas construidas —financiadas— por el Estado son contruidas realmente por el sector privado bajo contrato.
Viviendas progresivas – Viviendas básicas
Vivienda Progresiva:
Núcleos habitacionales habitación y baño en terrenos urbanizados con los servicios básicos. Viviendas de 18 metros con construcción expandible a 100 metros. Destinado al segmento más pobre de la población. (ingresos mensuales menores a $100)
Vivienda Básica:
Se ofrece una vivienda completa con baño, cocina, estar-comedor y dos dormitorios. Superficie edificada que fluctúa entre 38 y 42 m2 Para familias que poseen ingresos mensuales mayores a los $372. y que cumplen con los requisitos de ahorro. Incentivo al ahorro familiar. Con un subsidio Estatal junto a un préstamo del Estado Construidas en conjuntos residenciales urbanizados que cuentan con juegos infantiles, sede social y arborización.
Ejemplo de vivienda progresiva
Complemento con el sector privado
Tabla 1. Sistema de financiamiento habitacional (US dólares)
Fuente: Rojas E., (2002)
Complemento con el sector privado
Sistema de adquisición de vivienda Distribucion de funciones y responsabilidades - Sector público y privado Tipo de demanda Demanda organizada por el Estado
Terreno P
Proyecto
E
Financiamiento de Construcción la construcción
Riesgo
Comercialización Subsidio
P
P
P
E
E
E
E
E
P
Demanda privada con apoyo financiero estatal
P
P
P
P
P
P
Demanda privada sin subsidio
P
P
P
P
P
P
E P Fuente: Morandé, F., García, C. (2.004)
Financiamiento comprador
Responsabilidad Estatal Responsabilidad Privada
P
Claves del éxito de Chile 2. El Estado subsidia a la demanda.
Los subsidios son a la demanda y no a la oferta ni a los insumos ni a los materiales. Los ciudadanos escogen cual es la vivienda que desean comprar y el Estado les facilita el subsidio. Las empresas de construcción privadas compiten para ganarse la preferencia de los consumidores.
Subsidio a la demanda progresivo de acuerdo a valor de la vivienda Subsidio en UF
600 500
400 300 200
100 0 950 1.000 1.100 1.200 1.300 1.400 1.500 1.600 1.700 1.800 1.900 2.000 Valor de la vivienda (UF)
Fuente: MINVU Chile.
Claves del éxito de Chile 3. La asignación de viviendas por parte del Estado es transparente y estimula el ahorro.
Existe una lista pública con elaborada con base en criterios de puntaje claros. El ahorro y la bancarización son obligatorios para estar en la lista. La prioridad se otorga con base en el ahorro, el número de familiares y antigüedad en el programa.
Claves del éxito de Chile 4. Un manejo exitoso de la inflación y crecimiento económico
Expresión del valor de la vivienda en Unidades de Fomento con el objetivo de considerar la inflación. Abatimiento de la inflación. Despegue del crecimiento económico.
Evolución de la inflación Chile 1960-2011 100% 90% Inflación
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
0% Años
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas de Chile.
Evolución interanual PIB Chile1970-2011 15 Variacion % del PIB 10
5
-5
-10
-15 Años
Fuente: Banco Central de Chile.
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
0
Claves del éxito de Chile 5. Crecimiento masivo del financiamiento a la construcción y compra de vivienda
Existencia de fondos privados dispuestos a invertir en el largo plazo (vivienda), tales como fondo de pensiones y empresas de seguro. Titularización de hipotecas y desarrollo del mercado de capitales.
Evolución valor activos de AFP Chile 160.000
Valor de activos (US$)
140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0 Años
Fuente: Superintendencia de Pensiones. Banco Central de Chile. Cálculos propios.
Evolución valor stock de mutuos hipotecarios Chile 40.000 35.000 Stock de Mutuos Hipotecarios Endosables y No Endosables en MM USD
30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Años
Fuente: Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras Chile. Cálculos propios
2008
2009
2010
2011
Cartera Hipotecaria como porcentaje de PIB Venezuela y Chile 20%
C. Hip como % del PIB Chile
18%
C. Hip como % PIB Según la ley especial al DHV - Venezuela
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2009
2010
2011
Fuente: Venezuela – SUDEBAN, Estadísticas del sector bancario 2011; BCV, PIB a precios constantes. Chile Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras – SBIF, Banco Central de Chile.
Inversión pública en vivienda/PIB vs cartera hipotecaria/PIB países
Inversión Pública en Vivienda / PIB
2,5
Brasil
2
México
I
1,5
Panamá
III
1
Perú 0,5
Colombia
II
Chile
IV
Venezuela
0
0
5
10
15
20
Cartera Hipotecaria / PIB Fuente: Venezuela –Tomado de la Cámara Colombiana de la Construcción. Datos de investigación pública CEPAL. Datos 2008 (Brasil, Colombia, México y Perú). 2007 (Panamá). *Gobierno nacional, provincial y federal. **Federal, Estadual y Municipal. Datos de Cartera Hipotecaria: CENAC, datos para 2009. Venezuela: CEPAL 2011, BCV, SUDEBAN, CVC.
25
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Los retos de la vivienda en Venezuela El problema de Chile ¿Qué hizo Chile para solucionar el problema? ¿Cuáles son las lecciones? Reflexión final
Reflexión final ¿Es posible resolver el problema de la vivienda en Venezuela? Si Venezuela comienza a construir a la misma tasa que Chile lo hizo durante los últimos diez años, el déficit de viviendas sería cero dentro de 23 años. Si pensamos resolver el déficit de vivienda en Venezuela durante los próximos quince años, debemos construir 4.12 millones de viviendas en ese periodo. Eso implica un promedio de construcción de 275 mil viviendas al año y urbanizar 3.832 HA anualmente.
¿Es posible resolver el problema de la vivienda en Venezuela?
Si Venezuela comienza a construir a la misma tasa que Chile lo hizo durante los últimos diez años, construiríamos 221 mil viviendas anuales, por lo que el déficit de viviendas sería cero dentro de 23 años. Si pensamos resolver el déficit de vivienda en Venezuela durante los próximos quince años, debemos construir en total 4.12 millones de viviendas en ese periodo. Eso implica un promedio de construcción de 275 mil viviendas al año y urbanizar 3.832 HA anualmente. Con las políticas correctas, se puede lograr.
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