TEMA 6. Inicio, entrega y final de obra

TEMA 6. Inicio, entrega y final de obra

Gestión del Proceso constructivo

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ÍNDICE PRESENTACIÓN TEMA 6

1. Esquema general de una obra. 2. Inicio de una obra 2.1. Requisitos administrativos para el inicio de una obra 2.2. Trabajos a realizar por el Jefe de Obra previos al comienzo de una obra

3. Desactivación de la obra y tareas necesarias para la entrega de las viviendas 4. Resolución de los repasos de obra. 5. Garantías. 6. Postventa. 7. Conclusiones y estudio de resultados. Gestión del Proceso Constructivo

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1. Esquema general de una obra El desarrollo y ejecución de una obra requiere de distintas fases y un largo periodo de tiempo, desde la toma de decisiones previas al comienzo de la misma hasta concluir la misma con en la entrega de llaves y servicio postventa. ESTUDIOS DE VIABILIDAD COMPRA SOLAR DISEÑO PRODUCTO PROYECTOS LICENCIAS PRECONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN DESACTIVACIÓN DE OBRA POSTVENTA PRE-COMERCIALIZACIÓN COMERCIALIZACIÓN

Gestión del Proceso Constructivo

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1. Esquema general de una obra Se diferencian tres fases distintas a lo largo del proceso de una obra


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2. Esquema general de una obra 2.1. REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PARA EL INICIO DE UNA OBRA Los requisitos iniciales de una obra, se fundamentan en disponer de todo tipo de licencias necesarias para poder comenzar con los trabajos de ejecución: • Debe estar concedida la licencia de obras (solicitud según modelo Ayuntamiento). La solicita la promotora.


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2. Esquema general de una obra • Solicitud de alineaciones y rasantes.

http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_32.pdf Gestión del Proceso Constructivo

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2. Esquema general de una obra • Solicitud de acometidas provisionales (luz, agua, saneamiento, teléfono) • Solicitud de ocupaciones de vía pública con casetas de obra, acopios, grúa… • Licencia para vallado de obra

http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_21.pdf Gestión del Proceso Constructivo 7

2. Esquema general de una obra • Licencia Instalación de grúa torre


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2. Esquema general de una obra • Presentación aviso previo por parte del promotor • Presentación apertura del centro de trabajo por parte del contratista • Firma del Acta de Replanteo y Acta de Viabilidad (si procede)


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2. Esquema general de una obra • Firma del Contrato Promotor y Contratista


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2. Esquema general de una obra • Disponer en obra:

Proyecto ejecución, libro de órdenes, libro de incidencias, plan de seguridad, planning de la obra, contrato, licencias y permisos...


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2. Esquema general de una obra 2.2. TRABAJOS A REALIZAR POR EL JEFE DE OBRA PREVIOS AL COMIENZO DE LA OBRA  Establecer

metas y métodos de trabajo

¿Cómo se ejecutarán los trabajos? ¿Con qué? ¿Según que orden y cadencia? ¿Con quién? ¿Con qué dinero?

Documentos referentes a los materiales  Con las mediciones se establece la cantidad y calidad de los materiales a colocar en obra, haciendo listados detallados para: Consultar precios y hacer pedidos Elaborar planning de aprovisionamiento y cadencia Disponer presupuesto estimativo Base de partida para realizar comparativo entre el proyecto y lo consumido en obra

Documentos del desarrollo general de los trabajos  Determinar el encadenamiento e interacción de todos los trabajos estableciendo el progreso de la ejecución con detalle, los medios utilizados y las medidas de seguridad

Informe Básico de Ejecución Gestión del Proceso constructivo

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2. Esquema general de una obra • Plan de inicio de obra

 Previamente se realizará una visita al lugar      

Estudiar medios más adecuados y su emplazamiento Comprobaciones replanteo Estado edificios medianeros Estudio accesos a la obra y calles colindantes Donde realizar las acometidas y conexiones alcantarillado Estudio si es necesario desvío instalaciones…

 Después se estudiarán los factores que determinan la colocación de unos medios u otros  Los métodos de ejecución previstos, Pliego de Condiciones Particulares, medios disponibles constructora, importancia edificio a construir, espacios disponibles, cadenas de ejecución, personal previsto…

 Finalmente realizamos un plan de inicio de obra

 Repartir los espacios disponibles para poder hacer una rápida puesta del encargo y conseguir la máxima productividad  Es improductivo  Espacios edificios, accesos, emplazamiento grúa, acopios, puestos de fabricación, instalaciones provisionales, carteles… Gestión del Proceso Constructivo

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2. Esquema general de una obra Contrataciones  De materiales, medios y mano de obra necesaria  Elaborar comparativos  Considerar tres factores:  Calidad  Servicio (seriedad‐seguridad)  Precio  Elaborar contratos (si es necesario con servicio jurídico) detallando:  Intervinientes  Objeto  Tipo y características obra  Derechos y obligaciones de cada parte  Plazo de comienzo, acabado o entrega y los hitos establecidos  Garantías de cumplimiento de las partes. Penalizaciones  Seguros  Legalidad de cada parte para ejercer su actividad Gestión del Proceso constructivo

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1. Esquema general de una obra PROMOCIONES, ATENCIÓN AL CLIENTE Y VENTAS • Promociones Debemos dar imagen muy buena de lo que se va a construir, apoyándonos mucho en el departamento comercial y en el estudio de mercado para que esa imagen atraiga al tipo de comprador que vamos buscando. Hay que localizar cuál va a ser nuestro comprador tipo para la promoción, de forma que diseñemos el proyecto y realcemos las acciones comerciales y de marketing orientados hacia ellos.

• Atención al cliente Servicio de valor añadido que se presta a nuestros clientes. Se realiza desde la oficina, o caseta de obra, debe atender siempre la misma persona, y debe coincidir con el departamento comercial que llevó a cabo la venta del inmueble.


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1. Esquema general de una obra • Ventas Se pueden realizar desde caseta de obra, en las propias oficinas o contratar el servicio con empresas inmobiliarias. Debe entregarse toda la documentación necesaria (planos con amueblamiento, con cotas, de instalaciones, memorias de calidades) y en el lugar donde se realice debe estar a disposición de los compradores la información sobre la obra (licencia de obra, División Horizontal, Estatutos de la Comunidad de Propietarios) según Real Decreto 515/89 de 21 de Abril. Es usual subcontratar las ventas a una empresa especializada, a la cual se le paga por “éxito” una cantidad fijada por cada venta realizada. Es decir, si vende se produce la venta, el promotor abona lo pactado. Se suele marcar un % sobre el valor de la venta (mercado nacional aproximadamente 3%, mercado internacional superior al 10%).


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2. Desactivación de la obra TAREAS NECESARIAS PARA LA ENTREGA DE LAS VIVIENDAS Consiste en realizar las tareas necesarias para terminar la promoción y poder entregar la obra al promotor por parte del constructor correctamente, de forma que éste pueda efectuar la venta. 

Previsión y planificación de las gestiones. Son trámites burocráticos, que en la mayoría de los casos nos hacen perder mucho tiempo y provocan retrasos importantes en la obra. Se producen en la fase final del proyecto, por lo que los retrasos no se pueden recuperar.


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2. Desactivación de la obra Escritura de obra nueva y división horizontal

Certificado final de obra

REPASOS DE OBRA

RECEPCIÓN PROVISIONAL Inspecciones organismos oficiales

REVISIÓN PREVIA DE LA VIVIENDAS (por el cliente)

CEDULA HABITABILIDAD LICENCIA 1ª OCUPACIÓN

Boletines instalaciones

REPARACIÓN QUEJAS

Entrega de llaves

ESCRITURAR

CALIFICACIÓN DEFINITIVA VPO

POSTVENTA LIQUIDACIÓN ECONÓMICA Gestión del Proceso Constructivo

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2. Desactivación de la obra 

Ejemplos de documentación necesaria: : Certificado final de obra

Acta de subsanación de defectos


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Ejemplos de documentación necesaria: Acta de recepción de edificio terminado


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Ejemplos de documentación necesaria: Acta de manifestaciones (promotor‐constructor)


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Ejemplos de documentación necesaria: Modelo de licencia de primera ocupación


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2. Desactivación de la obra Altas organismos, bajas obra, acometidas definitivas CATASTRO: Dividimos la finca según la obra nueva, para que se puedan emitir los recibos individualizados del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.). Se hace rellenando los impresos del modelo 902. Se requiere para poder dar el alta en Catastro el certificado final de obra, fotos de la fachada y la cubierta, plano de situación, repartos de elementos comunes, memoria de calidades, coste de ejecución de la obra, planos de cada planta, relación de titulares y sus domicilios y escritura de propiedad. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y CEDULA DE HABITABILIDAD: Documento que acredita el nivel exigible de habitabilidad y diseño conforme a la normativa técnica aplicable, y que autoriza la ocupación de la vivienda. Lo emite el primero el Ayuntamiento y el segundo la Consellería (sólo viviendas protegidas). Hay que presentar: DNI del solicitante, Certificado final de obra, Licencia Municipal de edificación, Certificado expedido por la Dirección Técnica que acredite que las obras terminadas se ajustan a la licencia de obras concedida, Escritura de obras nueva y división horizontal, Relación de compradores debidamente testimoniada o reconocida, Certificados de las compañías suministradoras acreditativa de haber abonado los derechos de las acometidas y encontrarse los servicios en disposición de ser contratados, Certificado de Infraestructuras Comunes de Telecomunicación, Impresos Estadísticos, liquidación de las tasas.

POLIZA DE SEGURO DECENAL: Necesaria para la escritura de las viviendas y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Hay que presentar :Desglose de las sumas aseguradas firmada por el promotor, Acta de Recepción de obra firmada por promotor y constructor, informe de la OCT.


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2. Desactivación de la obra LUZ: Revisión por parte de Iberdrola de las instalaciones de enlace (desde C.G.P. hasta centralización de contadores. Pagar los derechos de engancha a la Compañía Suministradora. Haber presentado en Industria el Proyecto de Baja Tensión luz, Obtener los boletines de la Línea Repartidora, de los servicios comunes y del ascensor. AGUA: Revisión por parte de la compañía de la centralización de contadores. Presentar el proyecto en Industria, obtener los boletines de agua de las viviendas y servicios comunes. TELEFONO: Necesario para poner en marcha el ascensor. Solicitar a la compañía su instalación

VADOS: Obtener apertura del Garaje, Presentar proyecto de apertura, presentar proyecto de baja tensión en Industria, obtener certificado final de instalación del técnico que ha hecho el proyecto, presentar certificado de empresa instaladora de los equipos y medios contra incendios, entregar boletín del garaje. En algunos Ayuntamientos la revisión del garaje la realizan los Bomberos. BAJAS OBRAS (Agua y luz de obra) ACOMETIDAS DEFINITIVAS: Deben solicitarse a las compañías Suministradoras a la vez que se solicitan las de obra. Pueden ser muy costosas (colocación de C.T., enganches muy lejanos a nuestra obra, ejecución de redes de agua, saneamiento, etc) hay que programarlas lo antes posible para que nos interrumpan en el desarrollo de la obra ni en la entrega final.


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2. Desactivación de la obra Inspecciones oficiales. Final de obra municipal Administraciones involucradas: • Ayuntamiento: Licencia de primera ocupación, devolución fianza obras. • Comunidad Autónoma Consellería de vivienda: Cédula de Habiltabilidad, calificación provisinal y calificación definitiva viviendas protegidas Consellería de Industria: Boletines de agua y luz, certificación empresa instaladora sistemas contra incendios.

• Ministerios: Fomento: Estadística de edificación y vivienda, Industria: Boletín de instalación de telecomunicaciones.

Compañías suministradoras de : • Luz • Agua • Teléfono • Gas Gestión del Proceso Constructivo

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3. Resolución de repasos en obra OBJETIVO

REPASOS CERO

 Aunque es difícil, el objetivo del promotor

eliminar las quejas a los

clientes. Nunca permitir entregar una vivienda con repasos graves.  Para poder conseguir es muy importante que todos los que intervienen en la obra estén involucrados con este objetivo.  Así es muy importante que se realice un control en la ejecución de todas las partidas y en especial en los acabados.  PROGRAMA DE PUNTOS DE INSPECCIÓN PPI: Consiste en realizar un check list exhaustivo de los posibles puntos a inspeccionar en un proyecto, de forma que nos aseguremos que se revisan todos los aspectos que puedan generar quejas o patologías.  LISTAS DE REPASOS: Las incidencias detectadas, se ordenaran en listas para pasarlas a los distintos oficios y que procedan a su arreglo. Gestión del Proceso Constructivo

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3. Resolución de repasos en obra ppi Ítem control 1

OK

Ítem control 2

OK

Ítem control 3

OK

Ítem control 4

ERROR

3. Resolución de repasos en obra

Ítem control 5 Ítem control 6 Ítem control 7 Ítem control 8

Listado de repasos Gestión del Proceso Constructivo

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3. Resolución de repasos en obra 1 mes

REPASOS CONSTRUCTORA

Certificado Final de Obra (DT)

PPI constructora

Recepción provisional (todas las partes)

PPI Dirección Técnica

Control exhaustivo acabados y repasos

Entrega al Departamento Comercial

PPI promotora


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4. Garantías Responsabilidad por acabados

Responsabilidad por habitabilidad

Responsabilidad por daños estructurales

garantía

Seguro de daños o de caución. Retención del 5% del coste de ejecución material de la obra

seguro de daño o seguro de caución

seguro de daño o seguro de caución

cubre

daños materiales por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación

daños materiales por defectos de elementos constructivos que incumplan los requisitos de habitabilidad

daños materiales por defectos que afecten a elementos estructurales

sujeto obligado

constructor

promotor

promotor

duración del seguro

1 año

3 años

10 años

obligatoriedad

no

no

si en viviendas. Excepto autopromoción

capital asegurado

5% PEM final de la obra + honorarios técnicos




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5. Postventa

FASE DE PRODUCCIÓN DE OBRA (Constructora)

POSTVENTA FASE DE ENTREGA AL PROMOTOR Revisiones por el cliente Finaliza en la ESCRITURACIÓN

Consiste en gestionar las reclamaciones de los clientes

PREVENTA

Las tareas y gestiones necesarias para que la vivienda esté en perfectas condiciones para la entrega al cliente, tanto técnicas como económicofinancieras (repasos, liquidación económica, revisión de viviendas,…)


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5. Postventa OBJETIVOS DE LA POSTVENTA • Creación de servicio postventa: 1. Asegurar la calidad final del producto El objetivo es conseguir que las viviendas se entreguen sin defectos y con la máxima calidad posible.

2. Asegurar el proceso de traspaso de la vivienda al cliente Debe controlar que los plazos y que todas las gestiones se realicen correctamente. Así mismo, se debe realizar una correcta entrega de las viviendas.

3. Resolución rápida de problemas Cuanto más se tarde en resolver las quejas, el cliente estará más insatisfecho y además se generarán más problemas e insatisfacción con la consiguiente afectación comercial

4. Servicios con valor añadido Gestión del Proceso Constructivo

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5. Postventa • Entrega de llaves Coincide con la firma de escritura de la vivienda. Se entregan boletines de agua, luz, gas, manual de uso y mantenimiento de la vivienda y cédula de habitabilidad. Para escriturar hay que tener la Póliza del seguro Decenal.

• Demandas iniciales Se puede permitir la revisión de la vivienda antes de la entrega de llaves, se subsanan los defectos detectados, se vuelve a revisar la vivienda con el comprador y se realiza la entrega de llaves y firma de escritura de compra‐venta. O bien en la entrega de las llaves se entrega un formulario donde apuntar los defectos encontrados cuando el comprador revisa la vivienda.


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5. Postventa


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5. Postventa


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6. Conclusiones y estudio de los resultados 100

postventa

indemnizaciones

COSTO

10 1 A

B

C

D

F

A

DISEÑO CONCEPTUAL

B

DISEÑO

C

EJECUCIÓN

D

RECEPCIÓN

F

POST VENTA

TIEMPO


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6. Conclusiones y estudio de los resultados • Estudio analítico de todo lo acontecido • Diario de obra • Conclusiones con datos numéricos sobre: • • • • • • •

Rendimiento y productividad Costos Roturas Incidencias de la climatología Incidencias de los imprevistos Incidencias de los accidentes Incidencias de los errores

• Actitud muy crítica en su redacción


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6. Conclusiones y estudio de los resultados • Cuestionario de preguntas: • • • • • • • • • • • • • •

El proyecto estaba bien redactado El proyecto estaba bien estudiado Las relaciones con la Dirección Técnica fueron buenas Se han introducido muchos reformados Económicamente los reformados han sido buenos La organización estuvo en principio bien pensada La obra se podría haber organizado de otra manera La planificación de la obra fue buena Hubo que recomponerla muchas veces Se cumplieron los plazos y las etapas planificadas Hubieron muchos imprevistos La coordinación fue buena Causaron mucho daño la rotura de las cadenas de trabajo por descoordinación Fueron muy frecuentes

• Otros campos de cuestionarios son: • Los controles, la productividad, las contrataciones… Gestión del Proceso Constructivo

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TEMA 6. Inicio, entrega y final de obra

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