������ ������������� ���������� ������������� ����������������� Registro Regionale persone giuridiche private n° 38/2007
Vademecum sintetico per l’applicazione della Legge Regionale N° 18 del 21.08.2007 in materia di Usi Civici Sintesi delle indicazioni fornite dal relatore Dott. Giovanni Leone in occasione del corso sugli usi civici del 22 luglio 2008
Premesse
USI CIVICI
Gli usi Civici rappresentano una materia molto complessa; essi coinvolgono campi professionali vari e diversi e la loro origine affonda le radici in secoli diversi da quello nostro. In particolare per la risoluzione dei problemi collegati agli Usi Civici, è necessaria una conoscenza approfondita nelle seguenti discipline: Storia, legislazione e diritto, topografia, catasto, ingegneria, agronomia ed estimo. Per tale motivo l’attività di Perito Demaniale è difficile in quanto deve affrontare problematiche che coinvolgono tutti i campi in precedenza elencati. I periti Demaniali non hanno una laurea specifica o un titolo di studio qualificante, in quanto le questioni nel campo degli Usi Civici sono poste ai margini delle professioni tradizionali; la formazione dei P.i.d. è avvenuta sul campo ed ha avuto alla base della istruzione un atteggiamento dinamico pronto alla ricerca delle soluzioni dei problemi e non ad una chiusura nella propria spe3
cifica professione. Infatti i periti demaniali che si sono succeduti dal 1927 in poi sono stati:avvocati, geometri, agronomi, ingegneri, architetti e periti agrari;evidentemente,anche per l’ufficio, vi è stato sempre il tentativo di trovare il professionista più adeguato alle necessità operative. Nella risoluzione dei problemi e nella formazione dei P.i.d. hanno contribuito tanto tutto lo staff del commissariato, quanto quello della Regione Calabria (Ufficio Usi Civici). La legge fondamentale del 1927 si è interessata della legittimazione e della affrancazione degli Usi Civici nelle aree agricole in quanto in tali zone avveniva l’esercizio di tali diritti da parte dei cittadini. Il problema è diventato più complesso nel momento in cui i terreni occupati e vincolati da Uso Civico, sono stati inglobati dall’espansione urbanistica e dall’edificazione abusiva; tale situazione non consentiva l’applicazione dei criteri previsti dalla a legge fondamentale. Per tale motivo, la Direzione Generale Miglioramenti Fondiari e Servizi Speciali del Ministero dell’Agricoltura e 4
Foreste,in data 25-01-1966, ha inviato ai Commissariati agli Usi Civici la circolare n°1420/170 il cui testo è il seguente: “In attesa dell’auspicata riforma legislativa nella materia degli Usi Civici, si palesa necessario che le eventuali alienazioni dei terreni demaniali, suscettibili di utilizzazione diversa da quelle normalmente previste dalla legge 1927 n° 1766, vengono autorizzate soltanto a condizione che il prezzo di vendita corrisponda al valore del bene,nella sua reale entità, tenendo conto delle eventuali favorevoli prospettive di incremento di urbanizzazione e valorizzazione turistica, pur deducendo la spesa di urbanizzazione ed il coefficiente di rischio”. In pratica, con tale circolare veniva ad essere consentita la legittimazione e l’affrancazione dei terreni gravati da usi civici ed ubicati in zona edificatoria, adottando il criterio estimativo del VALORE VENALE o VALORE DI MERCATO. Per la risoluzione del problema “Costruzioni abusive in zone vincolate”, in seguito al Condono Edilizio (legge 47/85) è stata pubblicata la 5
legge n° 68 del 13-03-1988,che così recita(art. 2): “L’atto di disponibilità, regolato con convenzione di cessione del diritto di superficie per una durata massima di anni sessanta, è stipulato dall’Ente Proprietario non oltre sei mesi dal versamento dell’importo come sopra determinato”. La convenzione urbanistica predetta dà la disponibilità legittima del terreno all’occupatore al fine di ottenere la concessione edilizia in sanatoria tanto dell’area di sedime quanto di una pertinenza di superficie massima pari al triplo di quella del fabbricato. Il canone di tale diritto di superficie, in base a tale norma, è stabilito dall’U.T.E. sulla base del valore del terreno all’epoca della costruzione aumentato degli indici ISTAT riferiti al momento della stima. In ogni modo, in base a tale procedura, non sono consentite la legittimazione e la affrancazione. In seguito a numerose istanze di chiarimenti sulla materia, avanzate da privati e da Enti, il Dirigente Generale del Dipartimento Agricoltura, Caccia e Pesca della REGIONE CALABRIA, con circolare n° 958 del 19-01-2004, ha stabilito i criteri per la 6
legittimazione e l’affrancazione delle aree edificatorie o edificate, in assonanza alla circolare Ministeriale n°1420/170 del 21-01-1966, anzi citata. Di tale circolare si dava informativa ai P.i.d. alfine di ottenere una applicazione della legge equa ed omogenea in tutta la Regione. Fatte tali premesse, fino al momento della pubblicazione della legge regionale n° 18/2007, nelle aree agricole gravate da Uso Civico, si richiedeva di frequente la legittimazione ed affrancazione, mentre nelle aree edificatorie si procedeva molto lentamente visto il prezzo elevato di tali operazioni e la lungaggine burocratica. La legge regionale n°18/2007, nelle aree edificatorie o edificate e con il regime semplificato, ha consentito il raggiungimento dei seguenti obiettivi: -snellimento delle procedure per la legittimazione e l’affrancazione; -istituzione di un prezzo politico, durante il periodo transitorio stabilito dalla legge, per l’acquisizione delle aree vincolate, molto più vantaggioso rispetto a quello Venale o di Mercato. 7
USI CIVICI E PROGRAMMAZIONE TERRITORIALE Nella programmazione del territorio (P.R.G. e P.S.C.) è importante che nella stesura dello zoning siano individuate i limiti delle zone gravate da vincolo di uso civico. Tanto è previsto dalle seguenti leggi: • Legge n°431 dell’8-8-1985(legge Galasso) • Legge Regionale n° 23 del 12-04-1990 • Legge Regionale n° 12 del 24-11-1993. La normativa in merito, dispone che per la stesura di uno strumento urbanistico è necessario avere alcuni atti propedeutici allo zoning ed in particolare la stesura della carta dei vincoli dove sono individuati: zone sottoposte a vincolo lungo i fiumi, torrenti e corsi d’acqua iscritti negli elenchi delle acque pubbliche; zone sottoposte a vincolo dalla linea di battigia del mare; zone a boschi (cedui e di alto fusto); zone eccedenti una certa altitudine; 8
zone gravate da Usi civici; zone sottoposte a vincolo paesaggistico, ambientale, architettonico ed archeologico; zone sottoposte a vincolo idrogeologico ai sensi della legge n° 3267 del 1923. Il vincolo di uso civico potrebbe essere irrilevante se le superfici gravate fossero percentualmente limitate sul totale territorio comunale; invece, la prevalenza dei comuni calabresi ha un territorio gravato da usi civici che va da un minimo del 20% per raggiungere il 70%. Pertanto, il problema assume un notevole rilievo. La carta dei vincoli ha lo scopo di evitare, se possibile, la espansione del territorio urbano su zone gravate da vincoli e, quindi, anche su quelle gravate da Usi Civici che dovrebbero permanere urbanisticamente Z.T.O. Agricole. Sulla base di tale carta dei vincoli l’urbanista può effettuare la individuazione delle zone territoriali omogenee (come previsto dal D.M. 1444/68) e, quindi, la stesura definitiva dello strumento urbanistico. È possibile che l’urbanista individui zone edifi9
catorie in aree gravate da uso civico, quando nel tempo si è creato un agglomerato urbano che non può permanere agricolo e deve essere interessato da opere di urbanizzazione. (In Catanzaro si elencano i quartieri di S.Maria e di S.Elia) Comunque per individuare nella carta dei vincoli gli usi civici,basta effettuare delle ricerche presso l’Ufficio Usi Civici della Regione e presso il Commissariato allo scopo di rintracciare i Demani individuati dai P.i.d. che si sono succeduti nel tempo; le delimitazioni dei P.i.d. vengono ad essere riportate sulle planimetrie del Piano Urbanistico. (ad esempio in Catanzaro sono stati inseriti i demani delimitati dall’ing. Grisi e dal prof. Severini). Sulla base di tali elaborati l’Ufficio preposto dell’Urbanistica del comune può redigere il certificato di destinazione urbanistica dove si riportano non solamente la Z.T.O. della area individuata, ma anche tutti i vincoli limitativi dell’uso ed in particolare quello relativo agli Usi Civici. In tale modo tutti gli interessati, possono avere contezza di tutti gli elementi (edificabilità 10
e vincoli) che caratterizzano l’area posseduta e, quindi, anche del vincolo relativo ad Usi Civici. Attraverso tale documento che bisogna allegare in tutti gli atti, tanto i notai, quanto gli eventuali acquirenti del bene, hanno la possibilità di conoscere tutti gli elementi che influiscono sul valore dello stesso e tutti gli ostacoli ai passaggi di proprietà. In passato tanti beni gravati da Usi Civici sono stati venduti con atti notarili che non hanno alcun valore legale e persino i Comuni, ignorando la demanialità, hanno effettuato vendite, cessioni ed altro, nella convinzione che fossero di natura patrimoniale. Gli unici Enti che hanno preso in seria considerazione gli usi civici (almeno fino al 1980), sono state le Banche che richiedevano, nel caso di mutui iporecari, il Certificato di assenza di tale vincolo, rilasciato dall’Ufficio preposto.
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ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITA’ ED USI CIVICI Nel caso in cui la zona delimitata da uso civico ricade in zona espropriata per operazioni di Riforma fondiaria (legge Sila del 12-05-1950 n° 230 e legge stralcio del 21-10-1951 n° 841), il vincolo si intende eliminato per legge. Infatti l’art. 9 della lex 230/1950 riporta quanto segue: ”Sulle indennità di espropriazione sono trasferiti ad ogni effetto, i diritti dei terzi, compresi i diritti di Uso Civico”. In tutti gli altri casi di esproprio per pubblica utilità, essendo i beni vincolati indisponibili ed inalienabili, è necessaria l’autorizzazione alla alienazione sancita con apposita disposizione dall’Ente titolare della materia ai sensi dell’art. 12 della lex 1766/27 (all’epoca di tale legge l’Ente competente era il Ministero dell’Economia Nazionale ed oracon la legge regionale- i Comuni).
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DEMANI CIVICI E LORO INDIVIDUAZIONE I demani civici sono le terre pervenute ai Comuni o Associazioni Agrarie per effetto della liquidazione degli Usi Civici sui terreni di proprietà privata e quelle possedute dai Comuni o Associazioni Agrarie soggette all’esercizio degli Usi Civici. Per accertarne l’esistenza, la natura e la estensione demaniale, il P.i.d., deve effettuare le seguenti indagini: 1°-Indagine Storico-legale Tale indagine si sviluppa attraverso la consultazione dei documenti presso gli Archivi Commissariali, per ricercare i Provvedimenti adottati, le Transazioni, i Decreti approvati relativi ai piani di massima, le Istruttorie esistenti ed ogni altra documentazione che può essere utile allo scopo. La indagine si può sviluppare presso gli Archivi Statali, gli Archivi Comunali e l’Archivio di Napoli; è utile la consultazione degli atti del VECCHIO CATASTO DESCRITTIVO (quello stilato in seguito alla legge sulla perequazione fondiaria 13
del 1886) e gli atti del NUOVO CATASTO TERRENI GEOMETRICO PARTICELLARE E NON PROBATORIO (redatto in base alla legge del 1939). In tale ricerca i primi certificati catastali del N.C.T., compilati a mano, sono di grande utilità in quanto danno maggiori indicazioni di quelli attuali computerizzati. Altri elementi utili si possono ricavare attraverso la consultazione del Catasto Onciario di Carlo III° di Borbone (compilato negli anni 1742-1749), i Decreti di incarico dei primi Istruttori Demaniali ai sensi della legge 1766/27,i lavori dell’avv. Carlo Pinto di Cosenza. 2°-Individuazione del Demanio, confinazione e riporto dello stesso in mappa catastaleRicostruito il Demanio attraverso l’esame di tutta la documentazione rintracciata presso gli uffici e gli enti predetti, il p.i.d. lo individua (attraverso l’esame dei documenti ed i rilievi in loco) sulle mappe catastali del N.C.T. e sulla cartografia a curve di livello, evidenziando tutte le ditte che lo delimitano. Si individuano altresi le qualità effettive di coltura delle diverse particelle catastali, 14
delle eventuali occupazioni e delle relative superfici. 3°-Individuazione delle zone sottratte ai Demani di cui al punto 2°con atti legittimiNell’ambito del Demanio Originario di cui al punto 2°, si ricercano e si individuano quelle zone che sono state oggetto di legittimazioni, di affrancazione,di concessione a miglioria,alienate e quanto altro sia avvenuto. In tale modo,attraverso una relazione generale ed una cartografia a base catastale , particellare, si ottiene la situazione attuale del Demanio. GLI ENTI COMPETENTI IN MATERIA DI USI CIVICI a) Periodo antecedente al passaggio dei poteri alla Regione. Fino alla istituzione della Regioni la materia degli usi civici delle Calabrie era di competenza del Commissariato agli Usi Civici (che operava in tutta la Calabria); questi era collegato tanto al Ministero di Grazia e Giustizia 15
quanto al vecchio Ministero dell’Agricoltura. Il primo trasferimento della materia alle Regioni è avvenuto con DPR n° 2 del 15.01.1972; il trasferimento effettivo dei poteri è, invece, avvenuto con il DPR n° 616 del 24-07-1977. Fino a tale data le operazioni relative in materia di usi civici, quali il contenzioso (esistenza, natura ed estensione degli Usi Civici, contestazione di demanialità, contestazione di appartenenza) e gli atti amministrativi (legittimazione, affrancazione, reintegra, sdemanializzazione e cambio di destinazione, verifica demaniale delle terre oggetto di uso civico) erano tutte operazioni di competenza del Commissario agli Usi Civici (Magistratodi Corte di Appello). In particolare la legittimazione aveva la seguente trafila: -Richiesta dell’occupatore abusivo, avanzata all’Ente; -Redazione della perizia demaniale con pubblicazione della stessa al F.A.L. dei Comuni di residenza degli interessati per le eventuali opposizioni e successiva restituzione al Commissariato; 16
-Ordinanza di legittimazione redatta dal Commissario; -Invio dell’ordinanza di legittimazione agli organi superiori per il tramite gerarchico; -Emissione del decreto di legittimazione da parte del Presidente della Repubblica e successiva registrazione alla Corte dei Conti. Nel decreto di legittimazione veniva stabilito il Canone Enfiteutico di legittimazione. Per la affrancazione bisognava investire il capitale di affranco in titoli del debito pubblico (Buoni del Tesoro) con rendimento a favore del Comune in cui ricadeva l’uso civico legittimato (art. 22 del R.D. n° 751 del 22.05.1924 e art. 24 della legge n° 1766 del 16.06.1927); b) Periodo successivo al passaggio delle competenze alle Regioni Con l’istituzione delle Regioni e materialmente sul finire degli anni 70 le competenze relative alla materia di usi civici sono state cosi sdoppiate: -Al commissariato agli usi civici sono rimasti: contenzioso circa la esistenza, natura,titolarità ed 17
estensione dei diritti ; contestazioni circa la natura demaniale del terreno (Qualitas Soli). -Alla Regione sono state attribuite le seguenti competenze: legittimazione, affrancazione, reintegra, cambio di destinazione, sdemanializzazione e verifica demaniale delle terre oggetto di uso civico. La Giunta Regionale approva i documenti predisposti dagli uffici appositi. c) Periodo successivo alla Legge Regionale n° 18/2007 Con la pubblicazione di tale legge vengono ad essere trasferiti ai Comuni le seguenti competenze: - Legittimazione ed affrancazione; -Liquidazione di uso civico - cambio di destinazione e sdemanializzazione; -Verifica demaniale delle terre oggetto di uso civico(art.18 della L. R. n° 18/2007); -La reintegra (art. 21 della L. R. n° 18/2007) Restano alla Regione: -Ricognizione delle terre oggetto di uso civico(art.9 della L. R. n° 18/2007); -Accertamento della esistenza dei diritti di uso ci18
vico (art. 6 comma 3 L.R. 18/2007); -Poteri sostitutivi in caso di mancata attuazione delle competenze e delle funzioni attribuite ai comuni( art. 16 L. R. 18/2007); -Formazione dell’inventario delle terre gravate da uso civico (art. 10 L. R.18/2007) ; -Esame di tutti i provvedimenti delle Amministrazioni comunali(art. 15 L. R.18/2007) ; Restano al Commissariato agli Usi Civici delle Calabrie -Contenzioso circa la esistenza,natura,titolarità ed estensione dei diritti;contestazioni circa la natura demaniale del terreno (Qualitas Soli). In ogni caso la Legge Regionale precisa che fino a quando non sarà approvato un Regolamento Regionale (art. 4 L. R.) continuano ad applicarsi le norme del R. D. 26/2/28 n° 332(Regolamento di esecuzione della lex 1766/1927) Pertanto, al momento attuale e fino alla approvazione del sopraccitato Regolamento regionale,la situazione applicativa è la seguente:
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C1-Aree edificatorie secondo lo strumento urbanistico o edificate legittimamente o con condono edilizio Vale per tale aree il regime semplificato (art. 2627-28-29 della L. R. n° 18/2007) di cui è competente il Comune e non è necessario ulteriore parere per la decisione dell’istanza. (invio alla Regione o ad altri Enti) Per tali aree sarà possibile la presentazione delle istanze di legittimazione e di affrancazione entro il 04.10.2008 (art. 27 comma 1 L. R. n° 18/2007 e art. 1 L. R. n° 7/1008). C2-Aree agricole secondo lo strumento urbanistico Le istanze di Legittimazione e di affrancazione di Uso Civico sono da suddividere in due gruppi: • Quelle avviate prima dell’entrata in vigore della L. R. n° 18/2007 (29.08.2007). Tali pratiche debbono seguire la trafila prevista dalla legge fondamentale sugli usi civici e, pertanto, debbono essere istruite e definite dall’ufficio usi civici della Regione con i dettami previsti dalla legge nazionale; 20
• Quelle avviate dopo l’entrata in vigore della L. R. n° 18/2007 (29.07.2007). Tali pratiche debbono essere sospese in attesa della pubblicazione del Regolamento di attuazione previsto dalla stessa L. R. 18/2007 EFFETTI DELLA LEGITTIMAZIONE E DELLA AFFRANCAZIONE Legittimazione Con la legittimazione l’occupatore abusivo diviene titolare del diritto di proprietà con l’obbligo di corrispondere al Comune il canone di natura enfiteutico stabilito dall’Ente preposto. Pertanto il terreno sottoposto a vincolo da demaniale diventa allodiale e la competenza su tale territorio non riguarda più il Commissariato agli usi civici. In sostanza il provvedimento di legittimazione delle occupazioni abusive di terre del demanio civico, conferisce al legittimario la titolarità di un diritto soggettivo perfetto di natura reale e costituisce titolo legittimo di proprietà e di pos21
sesso (Cass. Civ. sez. 23.06.1993 n° 6940 e SS.UU. 08.08.1995 n° 8673) – (Piena proprietà con gravame a favore del Comune che è rappresentato dal Canone di natura enfiteutica). La legittimazione conferisce al legittimario la possibilità di effettuare la voltura catastale e la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del bene oggetto di legittimazione. Su tale immobile potranno essere effettuate iscrizioni e trascrizioni in maniera legittima.Il legittimario ai fini delle Imposte deve dichiarare tanto il Reddito Dominicale, quanto il Reddito Agrario. Si precisa, infine, che la legittimazione è un beneficio facoltativo straordinario; avendo, pertanto, le caratteristiche di discrezionalità, può non essere concessa, anche quando ricorrano tutte le condizioni stabilite dall’art.9 della lex 1766/27. Affrancazione Con il procedimento di affrancazione (che segue quello di legittimazione) si ha una sorta di effetto accrescitivo ed espansivo del diritto esistente sul terreno in oggetto, in quanto il legittimario viene liberato dall’obbligo di corresponsione del 22
canone annuo al comune di appartenenza, imposto con il provvedimento di legittimazione. (Proprietà senza pesi). Tale affrancazione può avvenire contestualmente alla legittimazione oppure separatamente. In tale ultimo caso per l’ottenimento della affrancazione , il canone di natura enfiteutica da prendere in considerazione è quello previsto nel decreto di legittimazione con la rivalutazione ISTAT. Il procedimento per l’affrancazione è il seguente:
◆ Richiesta di Affrancazione avanzata dalla par-
te interessata al comune di competenza; • Adesione alla richiesta da parte della Giunta Comunale mediante delibera in cui viene ad essere individuato l’importo corrispondente al capitale di affranco (capitalizzazione del canone enfiteutico di legittimazione rivalutato). • Versamento del capitale di affranco a favore del comune (con spese a carico del richiedente);
◆ Trascrizione della delibera di affrancazione;
• Riconoscimento dell’affrancazione attraverso l’emanazione di una determinazione dirigenziale. 23
REINTEGRA La reintegra è la restituzione al demanio civico delle occupazioni abusive non legittimabili. I casi in cui è possibile l’adozione di tale provvedimento sono i seguenti: -quando l’occupatore non ha realizzato miglioramenti sostanziali e permanenti; -quando l’occupazione interrompe la continuità del demanio; -quando l’occupazione non si protrae per più di dieci anni; -quando l’occupatore ha realizzato opere abusive non condonabili; -quando l’occupatore abusivo, pur avendo diritto alla legittimazione sulla base di uno stato occupatorio rilevato dal P.id., non ha fatto esplicita richiesta; -quando il comune intende realizzare una operea di pubblica utilità (area P.I.P., attrezzature e servizi pubblici) ed altre attività di natura urbanistica.In ogni caso il comune deve dimostrare la cantierabilità e la copertura finanziaria delle 24
opere di pubblico interesse. La procedura inizia con il bonario componimento per poi proseguire secondo legge. Questi sono gli Enti competenti per l’adozione di tale provvedimento: -fino al passaggio delle competenze alle Regioni (anno 1977), il Commissario agli Usi Civici; -dopo tale passaggio di competenze del 1977, la Regione attraverso il suo Ufficio Specialistico di Usi Civici; -dopo la pubblicazione della legge regionale 18/2007, le competenze sono affidate ai comuni(art. 21 della legge) ed il controllo alla Regione. In tale ultimo caso, tutte le norme di dettaglio del procedimento saranno stabilite nel nuovo regolamento regionale e fino all’approvazione di quest’ultimo, in via transitoria,le richieste dovranno essere evase dall’Ufficio della Regione.
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PROCEDIMENTI APPLICATIVI ATTUALI PER LA LEGITTIMAZIONE ED AFFRANCAZIONE DEI TERRENI GRAVATI DA USO CIVICO I procedimenti applicativi per tali operazioni possono essere schematizzati: a) Legittimazione ed affrancazione le cui richieste riguardano aree edificatorie o edificate in maniera legittima, presentate dopo la data di entrata in vigore della legge Regionale n° 18/2007 e nei termini previsti(29.08.2007; 04-10-2008) Premesso che debbono ricorrere tutte le condizioni previste dal Regime semplificato della legge (art. 26-27-28-28-29) gli elementi necessari e indispensabili sono: - Il valore agricolo medio della coltura più redditizia della corrispondente Regione agraria,come determinato ai sensi dell’art. 16 della legge n° 865 del 22.10.1971; -La superficie da ottenere in legittimazione che è quella relativa all’area di sedime e delle relative pertinenze. 26
a1-Valore Agricolo medio della coltura più redditizia Per valore agricolo medio della coltura più redditizia nella corrispondente regione agraria , si deve intendere il valore della coltura più elevato, purchè abbia una rappresentanza in termini di superficie di almeno il 5% di quella totale della stessa. Tale concetto è espresso molto chiaramente dall’art. 16 comma 6 (0riginario) ed in base a tale articolo e comma la commissione all’uopo preposta per la stima dei valori agricoli medi, asteriscava la coltura che possedeva tali requisiti riportando in calce alla tabella dei V.A.M. la seguente dicitura: coltura più redditizia ai sensi dell’art.16; tale procedimento è avvenuto fino alla pubblicazione del B.U.R. Calabria n° 37 del 09-05-1985. In seguito all’abrogazione di tale comma (avvenuta nell’anno 1980), tale valore non è stato asteriscato nelle tabelle dei V.A.M.. Tuttavia, permane il concetto estimativo che collega il Maggior Valore della Coltura ad una sua rappresentanza significativa in termini di superficie nella corrispondente Regione Agraria, il cui 27
minimo è, appunto il 5% che è ribadito nell’art.14 comma 9 della legge Bucalossi n° 10/1977. Se non si applica tale concetto estimativo, nell’applicazione di tale dispositivo di legge, si rischia di utilizzare in una Regione Agraria una coltura di valore elevato che ha una rappresentanza territoriale infinitesima, diversamente da altre regioni agrarie dove il valore della coltura più elevato ha una rappresentanza massiva. Per stabilire le superfici delle diverse colture nelle diverse Regioni Agrarie della Calabria e,quindi,lo sbarramento del 5%, basta fare riferimento agli ultimi dati ufficiali dell’Istat che sono regolarmente pubblicati . Solo a titolo di esempio si cita il caso del comune di Catanzaro che fa parte della Regione agraria n° 8; la coltura più redditizia che copre almeno il 5% della superficie totale è rappresentata dall’oliveto. La coltura di maggior valore in senso assoluto, che è “colture vivaistiche”pare sia inesistente o cosi limitata in termini di superficie che è come se non ci fosse. 28
a2- L’area di sedime e quella relativa delle pertinenze L’area di riferimento sulla quale deve applicarsi il prezzo unitario è quella rappresentata dai seguenti elementi: -area di sedime del fabbricato: è l’area occupata dal fabbricato; -area di pertinenza: l’area di pertinenza è quella necessaria: a- per parcheggio e per il verde urbano intralotto; -b per lo svolgimento dell’attività in funzione della volumetria e classificazione catastale del fabbricato con le necessarie conseguenze ai fini di tutte le imposte. Per tale motivo appare razionale che la dimensione della area di pertinenza sia determinata dalla Agenzia del territorio che è l’ufficio preposto a queste determinazioni e che in relazione alle esigenze dell’operatore accatasterà tale area qualificandola “ente urbano”. Quindi l’area di pertinenza da legittimare ed affrancare è quella che catastalmente risulterà“ente 29
urbano”, sulla base della certificazione catastale. In ogni modo si elencano le seguenti leggi in materia di pertinenze da graffare al fabbricato: -Legge n° 68 del 13-03-1988 ,art. 1 “…..oltre a quelle delle pertinenze necessarie con un massimo di tre volte rispetto all’area coperta del fabbricato…….”. -Legge Regionale n° 10 del 7-03-2000 , art.5 punto b: “…..per una estensione non eccedente il decuplo dell’area di sedime degli stessi edifici…….”. a3- Il prezzo di legittimazione delle aree Il prezzo di legittimazione delle aree si ottiene dalla superficie(sedime + area di pertinenza) per il valore agricolo medio della coltura più redditizia. Tale valore deve essere moltiplicato per 0,30 nei casi previsti dall’art. 28 comma a (destinazione commerciale o industriale); nel caso che l’area sia occupata da fabbricato adibito a prima casa, il valore predetto si moltiplica per 0,20(art.28 comma b.) 30
a4-Il prezzo di affrancazione delle aree Il prezzo di affrancazione è pari al 50% del prezzo di legittimazione. a5-Riduzioni Le riduzioni in misura del 10% della somma del prezzo di legittimazione e quello di affrancazione spettano a chi sia stato residente per oltre 20 anni nel comune in cui si chiede la legittimazione o dimostri un possesso indisturbato ultraventennale del bene da legittimare. b) Legittimazione ed affrancazione in aree agricole e la cui presentazione sia avvenuta in data anteriore alla entrata in vigore della legge regionale n° 18/2007 (29.08.2007) Tali istanze inoltrate all’Ufficio Usi Civici della Regione Calabria, debbono concludere il loro iter con l’applicazione delle norme previste della Legge fondamentale sugli Usi Civici (legge 16.06.1927 n° 1766) che converte in legge il Regio Decreto 22.05.1924 n° 751 del Regio Decreto 28.08.1924 n° 31
1484 e che modifica l’art. 26 del Regio Decreto 22.05.1924 n° 751. b1-Legittimazione In base all’art. 9 di tale legge è possibile la legittimazione dell’occupazione delle terre di uso civico su domanda degli occupatori abusivi purché ricorrono le seguenti condizioni: a) che l’occupatore vi abbia apportato sostanziali e permanenti migliorie; b) che la zona occupata non interrompe la continuità dei demani; c) che l’occupazione duri almeno dieci anni. L’art. 10 della legge n° 1766/27 disciplina l’entità del canone di natura enfiteutica a favore del Comune che è calcolato in maniera schematica nel modo seguente: -Valore del fondo alla data degli accertamenti demaniali; -Valore delle migliorie sostanziali e permanenti realizzati dall’occupatore; -Calcolo del valore differenziale tra valore del fondo e valore delle migliorie; 32
-Calcolo del canone di natura enfiteutica moltiplicando il predetto valore differenziale per il saggio di capitalizzazione stimato. Tale canone sarà aumentato di 10 annualità di interessi (al tasso legale vigente) se l’occupatore non abbia corrisposto al Comune un Canone o somme a qualunque titolo.Alla conclusione di tale procedimento esprime il proprio parere l’UTE competente per territorio(ora genio civile). Tale parere non è stato imposto da legge,ma deriva dall’applicazione della circolare M.A.F. 1420/170 del 1966. b2-Affrancazione – (art. 3 della legge 11.06.1925 n° 998) In base al canone di natura enfiteutica già calcolato è possibile stabilire il Capitale di affranco. Esso si ottiene capitalizzando il canone predetto al saggio ritenuto più opportuno dal P.I.D. in base all’andamento di mercato. c) Legittimazione ed affrancazione in aree agricole e la cui presentazione sia avvenuta in data posteriore a quella di di pubblicazione della 33
legge regionale n° 18/2007 (29.08.2007) Le istanze sono state inoltrate tanto all’Ufficio Usi Civici della regione Calabria quanto all’Ufficio Patrimonio del Comune Competente per Territorio. Per tali istanze l’occupatore abusivo può chiedere la legittimazione della quota posseduta purchè ricorrano congiuntamente le seguenti condizioni: a) abbia apportato sostanziali e permanenti migliorie di tipo agricolo e/o forestale ambientale o volti alla sistemazione idrogeologica; b) la zona usurpata non interrompa la continuità del demanio; c) che l’occupazione duri da oltre 10 anni; d) la zona non sia stata oggetto di abuso edilizio. (diversamente dalla legge fondamentale ,perché fino all’1-9-1967 nelle zone agricole non era necessaria a licenza edilizia) In ogni caso per la legittimazione e la successiva affrancazione delle quote relative a tali istanze bisognerà attendere il Regolamento regionale previsto dall’art. 4 della L. R. n° 18/2007 che al momento non è stato pubblicato. Il Regolamento 34
Regionale stabilirà le modalità di determinazione tanto dal canone enfiteutico di legittimazione (art. 19 comma 2° L. R.) quanto quelle relative all’affrancazione (art. 20 comma 3° L. R.) LA DESTINAZIONE DELLE TERRE GRAVATE DA USO CIVICO: QUOTIZZAZIONE DELLE TERRE DI CUI ALLA CATEGORIA B DELL’ART. 11 DELLA LEGGE 1766 DEL 1927 In diversi parti della Calabria i terreni assegnati ai Comuni in esecuzione della liquidazione dei diritti di cui all’art. 1 della legge n° 1766 del 16.06.1927 ed utilizzabili a colture agrarie sono stati ripartiti fra le famiglie di coltivatori diretti residenti.Lo scopo era quello di avviamento a coltivazione delle quote mediante redazione di un piano tecnico di sistemazione fondiaria. Gli atti di tale ripartizione dovevano essere redatti dal perito, omologati dal commissario e sottoposti all’approvazione sovrana ed assegnazione a titolo di enfiteusi con obbligo di migliorie. (concessione in utenza). Alfine di potere ottenere la legittimazione e la successiva affrancazione bisogna che siano 35
verificate le seguenti condizioni:
u assegnazione delle quote sulla base di un pia-
no di ripartizione, omologato dal Commissario e sottoposto ad affrancazione sovrana;
u Redazione di un piano tecnico di sistemazione fondiaria e di avviamento colturale;
u u
Esecuzione delle migliorie;
Accertamento Ufficiale delle migliorie dalla
locale Cattedra di Agricoltura (attuali Ispettorati Provinciali Agrari)
(legge n° 1766 del 16.06.1927 art. 11-13-15-19-21).
Se si dimostra di aver soddisfatto tutte le predette condizioni(che quasi mai sono state soddisfatte), l’enfiteusi è da considerare perpetua e l’affrancazione può avvenire . (in tale caso, dopo l’affrancazione viene a cessare la demanialità e si acquisce il diritto di proprietà.)
Tanto si è precisato in quanto in diversi comuni
della Calabria sono state fatte delle assegnazioni di unità fondiarie senza che si siano espletati i successivi adempimenti. In tali casi gli occupatori dovranno attivare le procedure previste dalla legge. 36
CONSIDERAZIONI FINALI Fin da quando i vincoli di Usi Civici sono stati inseriti nei Piani Urbanistici, si è parlato di riscoperta di tale diritto in maniera non positiva, considerandolo un retaggio medioevale, riesumato arbitrariamente e senza nessuna motivazione. Questo non risponde al vero in quanto tutte le leggi che si sono succedute al livello di programmazione urbanistica e di tutela del territorio, hanno,invece, posto attenzione su tale problema che prima o poi doveva e deve essere affrontato. Il passare del tempo non ha eliminato e non elimina il problema, giacchè i diritti di usi civici sono imprescrittibili ed inalienabili e, quindi , tutti gli atti che hanno interessato tali aree sono nulli con l’effetto che i detentori si trovano a dover pagare nuovamente per l’acquisizione legittima di un bene già acquistato. La cosa diventa logicamente più grave nelle zone edificatorie ed in quelle edificate. È, pertanto, un problema che bisogna affrontare e risolvere in maniera definitiva. In questo la legge regionale n°18/2007 ha ampi meriti, 37
in quanto con il regime semplificato ha risolto in maniera massiccia il problema nelle aree edificatorie o edificate, catalizzando la conclusione delle vertenze con un prezzo politico. La nuova normativa regionale (regolamento previsto dall’art. 4 della medesima), dovrà affrontare, secondo il sottoscritto, i seguenti problemi: -la legittimazione e l’affrancazione delle terre vincolate, in aree urbanisticamente agricole, con l’accortezza che il prezzo di tale operazione sia inferiore a quello già utilizzato per le aree edificatorie; -la legittimazione e l’affrancazione delle terre vincolate, in aree urbanisticamente edificatorie, per le richieste che saranno presentate dagli occupatori abusivi, dopo la scadenza del periodo semplificato; -un riordino generale di tutte le competenze amministrative in materia di usi civici. Dott. Giovanni Leone Agronomo Catanzaro, 22-07-2008 38
VADEMECUM SINTETICO PER L’APPLICAZIONE DELLA LEGGE REGIONALE N° 18 DEL 21.08.2007 IN MATERIA DI USI CIVICI. A-REGIME SEMPLIFICATO E TRANSITORIO PER LE AREE URBANE (art.26-27-28 e 29 della legge) A1-Aree edificatorie Nelle aree urbanisticamente edificatorie senza fabbricati possono essere applicati gli articoli 2627-28-29 della legge regionale per tutta la superficie che risulta edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente. A2-Aree e dificatorie con edificazioni già realizzate. Nel caso di aree edificatorie con edificazioni realizzate con concessione edilizia o con richiesta di condono edilizio (ammissibile dopo la rimozione del vincolo di uso civico) possono essere applicati gli articoli 26-27-28-29 della legge regionale su tutta l’area richiesta. Nel caso di aree edificatorie con edificazione abusiva dovrà essere stralciata dalla legittimazione ed affrancazione l’area di sedime del fabbricato e la relativa corte che stabilirà l’Ufficio Tecnico Comunale preposto individuati con tipo di frazio39
namento approvato dal Catasto. L’area predetta, ( aria di sedime più corte) avendo edificazione abusiva, non può essere legittimata ed affrancata; la parte residua dell’area potrà essere legittimata ed affrancata. A3-Aree urbanisticamente agricole ma edificate. Le aree urbanisticamente agricole edificate possono essere legittimate ed affrancate se le edificazioni sono avvenute: • Previa concessione edilizia e/o licenza edilizia; • Previo condono edilizio (ammissibile dopo la rimozione del vincolo di uso civico); • Con edificazione avvenuta prima dell’01.09.1967 (prima di tale data nelle zone agricole non era obbligatoria la licenza edilizia). A4-Valore agricolo medio della coltura più redditizia. Per valore agricolo medio della coltura più redditizia si deve intendere quella di maggior valore, ma che copre in superficie almeno il 5% di quella totale della Regione Agraria. Le superfici di riferimento delle colture nella regione agraria vengono ad essere rilevate sugli ultimi documenti ufficiali redatti e pubblicati dall’ISTAT. 40
I valori agricoli medi da prendere in considerazione sono quelli rilevabili sul BUR della Regione Calabria. Per le richieste di legittimazione ed affrancazione presentate entro il 27.12.2007, i valori agricoli medi da utilizzare sono quelli pubblicati sul BUR del 27.04.2007 supplemento straordinario n° 3 al n° 7 del 16.04.2007 (parte I° e 2° anno XXXVIII). Per quelle domande che saranno presentate entro il 04.10.2008 i valori da utilizzare sono quelli pubblicati sul BUR del 24.04.2008 Parte III anno XXXIX n° 17 . A5-Affrancazione dei suoli già legittimati prima della entrata in vigore della Legge Regionale n° 18/2007 La Legge regionale n° 18/2007 riguarda i suoli gravati da usi civici. La legittimazione intervenuta in tempi anteriori alla data di pubblicazione della legge, ha eliminato il vincolo di uso civico;il terreno legittimato, in tale caso, è un terreno allodiale che non può essere regolamentato dalla legge regionale che opera su terreni gravati da usi civici.In tali casi l’affrancazione deve avvenire secondo quanto stabilito dalla legge fondamentale degli usi civici. Pertanto, deve essere stabilito il Capitale d’Affranco del Canone Enfiteutico di Legittimazione opportunamente rivalutato (tabelle ISTAT), con la 41
capitalizzazione di tale valore, utilizzando il tasso di capitalizzazione e l’applicazione della seguente formula: CA= Cel. r in cui: CA=capitale di affranco; Cel= Canone enfiteutico di legittimazione opportunamente rivalutato; r = saggio di capitalizzazione. Nel caso in cui il Canone Enfiteutico di Legittimazione non sia stato corrisposto regolarmente, bisognerà calcolare la sommatoria finanziaria di tutte le rate scadute e non pagate al tasso di interesse legale con l’applicazione della seguente formula: Sn= a qn – 1 in cui r q = 1+ r r = tasso o saggio di interesse legale a = canone enfiteutico di legittimazione annuo; Sn = Somma da versare Tale somma dovrà essere aggiunta al capitale di affranco. A6-Area di sedime ed area di pertinenza nelle zone agricole. L’area di sedime è quell’area di terreno sottesa dal fabbricato. L’area di pertinenza è quella con42
tigua all’area di sedime del fabbricato che viene scaricata dal Nuovo Catasto Terreni per essere riportata nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano con apposito tipo mappale e con la qualifica di “Ente Urbano” . A7-Concetto convenzionale di prima casa Per prima casa deve intendersi una abitazione riportata nel N.C.E.U. e la cui categoria catatastale sia A2 - A3 - A4 -A5 -A6 -A7. A8-Rateizzazione del prezzo di legittimazione e di affrancazione. Nel caso che il prezzo di legittimazione e di affrancazione sia corrisposto attraverso il versamento di sei rate mensili, le stesse dovranno essere cosi corrisposte: • La prima rata (1/6 della somma totale dovuta) contestualmente alla richiesta di legittimazione ed affrancazione; • Le altre 5 rate (ognuna un sesto della somma totale dovuta) con cadenza mensile. Nel caso di ritardo su tali tempi di pagamenti dovranno essere aggiunti gli interessi legali in ragione dello slittamento verificato. Gli interessi legali possono essere calcolati con l’uso della nota formula: 43
I= C x r x g in cui: 365 I = interessi; r = saggio di interesse legale; g = giorni di ritardo rispetto al dovuto. B-REGIME ORDINARIO PER LE AREE EXTRAURBANE (Aree agricole senza edificazione) Nel caso di aree extraurbane senza edificazione per avviare le nuove procedure di legittimazione ed affrancazione bisognerà attendere il Nuovo Regolamento di Attuazione stabilito dalla legge regionale n° 18/2007 (art. 4-19 e 20). Le procedure avviate prima dell’entrata in vigore della suddetta legge regionale,seguono quelle previste dalla legge fondamentale n° 1766 del 16-06-1927. Catanzaro, 02-09-2008
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