2009-01 Grundlagen der Immobilienwirtschaft - IN

Master of Arts in International Insurance Immobilienmanagement Florian Dietrich

Grundlagen der Immobilienwirtschaft & Lebenszyklus der Immobilie

Master of Arts in International Insurance Immobilienmanagement Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]

Vorlesung I

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Ihr Dozent Florian Dietrich MRICS Ausbildung Dipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs) Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK Darmstadt) Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln

Berufserfahrungen 1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005 ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich Immobilienbewertungen Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien Immobilientransaktionen Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404 Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung Vorlesung I

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AGENDA – Vorlesung I Organisation

I.

Bedeutung IW

Spektrum/Grundlagen IW

Lebenszyklus

Organisatorische Aspekte der Vorlesung Immobilienmanagement -

Zielsetzung der Vorlesungsreihe

-

Prüfung / Prüfungsinhalt

-

Überblick zum Inhalt der Vorlesungen Immobilienmanagement

II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft III. Blickwinkel und Spektrum der Immobilienwirtschaft IV. Der Lebenszyklus der Immobilie Vorlesung I

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I.

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Organisatorische Aspekte der Vorlesung Immobilienmanagement

II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft III. Blickwinkel und Spektrum der Immobilienwirtschaft IV. Der Lebenszyklus der Immobilie

Vorlesung I

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Stellung der Immobilie in der Volkswirtschaft Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

80-90% der Zeit verbringen Menschen in Immobilien 51% des Privatvermögens (rd. 7,5 Bio. EUR) ist in Immobilien gebunden (Quelle Bundesbank, 2000) => weitere 39% in Geldvermögen => weitere 10% in Gebrauchsvermögen 10,5% der Bilanzsumme der aktiennotierten Unternehmen sind Buchwerte der Immobilien => dies entspricht bei Verkehrswerten ca. 40% des Unternehmensvermögen Bund & Länder sind größte Immobilienbesitzer - ohne turnusmäßige Bewertungen Wert einer Immobilie definiert sich als Raum & Kapital über einen Zeitraum => wesentlich ist die Nutzung und nicht die Produktion => Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden Vorlesung I

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Flächennutzung in Deutschland Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

Hoher Anteil landwirtschaftlicher Flächen, jedoch hohe Konzentration der Siedlungsflächen in den Ballungszentren Insgesamt dennoch hohe Zersiedlung mit lokalen Schwerpunkten in Deutschland Steigende Anzahl Siedlungsflächen Zunehmende Versiegelung der Flächen Wenig Flächenreserven in Ballungszentren

Vorlesung I

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Siedlungs- und Verkehrsflächen in Deutschland (Stand 1997) Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

Siedlungsfläche rd. 25.226 km² und Verkehrsfläche rd. 16.780 km² Bebauung von rd. 10 Fußballfelder pro Tag Zunehmende Bedeutung der Revitalisierung von Immobilien und Grundstücken Schwerpunkt der Immobiliennutzung im Privatvermögen Hohe Kapitalbindung

Vorlesung I

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Bauvolumen in Deutschland Organisation

Bedeutung IW


Entwicklung des Bauvolumens in der BRD 2001

Lebenszyklus

Exemplarische Verteilung Bauvolumen in 1998: Baubereiche

480

Produzentengruppen

511 1999

Hoch-/ Tiefbau (37%)

527

Wohnungsbau (55%)

532 1997

548 561

1995

584 0

200

400 [Mrd. DM]

Vorlesung I

Bauinstallation (36%)

600

800

Wirtschaftsbau (29%) Öffentlicher und Verkehrsbau (16%)

Sonstige Bereiche (27%)

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Flächen-/Raumverbrauch je Einwohner Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Vorlesung I

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Wohnungsmarktaktivitäten im europäischen Vergleich Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

Vorlesung I

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Entwicklung der Kosten im Wohnungsmarkt Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Vorlesung I

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I.

Bedeutung IW


Lebenszyklus


II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft III. Spektrum und Grundlagen der Immobilienwirtschaft IV. Der Lebenszyklus der Immobilie

Vorlesung I

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Immobilienspezifische Rechtsbegriffe Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

Begriff „Immobilie“ in der Gesetzgebung nicht verwendet Grundstück = abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bzw. des Grund und Bodens, der eine wirtschaftliche Einheit bildet Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind mit dem Grund- und Boden fest verbunden, insbesondere die aufstehenden Gebäude sowie damit verbundene Teile Zum Grundstück gehörend sind die betreffenden Rechte und Lasten Rechtsquellen: §§ 93-97 BGB: Begriff des Grundstücks §§ 873 – 902 BGB: Allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken

Vorlesung I

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Besonderheiten des Anlagegutes „Immobilie“ Organisation

Bedeutung IW



Lebenszyklus

Standortgebundenheit

Langfristigkeit der Investition

Interdisziplinäre Komplexität

Hoher Personalbedarf für das Management der Finanzanlage

Lange Entwicklungs- und Lebenszyklen Hohe Investitionen Hohe Transaktionskosten

Risikogehalt von Immobilien von verschiedenen Faktoren abhängig Langfristige Drittverwendungsfähigkeit maßgeblich für wirtschaftlichen Erfolg

Beschränkte Teilbarkeit Beschränkte Substituierbarkeit Vorlesung I

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Besonderheiten des Immobilienmarktes Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Ausgeprägte räumliche Immobilienteilmärkte (FFM, HH, München, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, Mannheim, Nürnberg, etc.) Sachliche Teilmärkte (Handel, Büro, Wohnen, Hotel, etc.) Geringe Markttransparenz vor allem in BRD Abhängigkeit von anderen Märkten (Finanzen, Bauen, Arbeit, etc.) Geringe Anpassungselastizität an Marktveränderung und somit verstärkter Zyklus in der Immobilienwirtschaft Lange Transaktionszeiträume mit hohen Aufwendungen

Vorlesung I

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Disziplinen des Immobilienmanagements Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Immobilienmanagement Managementbezogene Aspekte

Portfoliomanagement

CREM PREM Strategische Aspekte

Immobilien- Immobilien- Immobilien- Immobilien- Immobilienanalysen bewertung finanzierung investitionen marketing

Funktionsspezifische Aspekte

Phasenorientierte Aspekte

Investoren Bauunternehmen

Wohnimmobilien

Finanzinstitutionen Industrieimmobilien

Dienstleister Nutzer/Mieter

VWL

Facitity Management

Gewerbeimmobilien

Sonderimmobilien

Sonstige BWL

Bauprojektmanagement

Typologische Aspekte

Institutionelle Aspekte

Projektentwickler

Projektentwicklung

Interdisziplinäre Aspekte Recht Raumplanung

Architektur

Ingenieurwesen

Quelle: Immobilienökonomie, Band I, K.-W. Schulte Vorlesung I

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Interdisziplinäre Aspekte Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

BWL: Finanzmathematik, Marketing, Investitionstheorien, etc. VWL: Research, Volkswirtschaftliche Bedeutung, Standortanalysen, etc. Immobilienrecht: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Maklerrecht, Recht der Immobilienverwaltung, Privates Baurecht, Öffentliches Planungs- und Baurecht, Steuerrecht, Kaufvertragsrecht nach BGB, etc. Raumplanung: Ordnung und Entwicklung von Gebieten nach den Bedürfnis der Menschen (Wohnung, Arbeit, Bildung, Versorgung, Erholung, Verkehr, etc.) und nach den natürlichen, wirtschaftlichen und sozialen Ressourcen Architektur: Entwerfen von Bauwerken, wobei die langfristige Wirtschaftlichkeit, die Nutzeranforderungen und die Renditeaspekte nicht zwangsläufig im Vordergrund stehen Ingenieurwesen: Statik, Planung, Baubetrieb, Bodenmechanik, Information, Wasserbau, Verkehrswegebau, Gebäudetechnik, etc. Vorlesung I

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Institutionelle Aspekte Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Projektentwickler: meist mittelständische, projektabhängig getriebene Unternehmen , intransparenter Markt, grundsätzlich wenige Investorendeveloper die meist eine Spezialisierung auf eine Immobilienart bevorzugen Investoren: Geschlossene Immobilienfonds, Versicherungen/Pensionskassen, Leasinggesellschaften, Offenen Immobilienfonds, Ausländische Investoren, Immobilien AG’s, Reit‘s Bauunternehmen: Bauträgergesellschaften, Generalunternehmer, Einzelunternehmer Finanzinstitutionen: Leasinggesellschaften, Hypothekenbanken, Lebensversicherer, Private Equity Nutzer: Eigennutzung versus Fremdnutzung; Immobilie vereinigt vermehrt Dienstleistungsaspekte Full-Service-Leistungen für den Nutzer Dienstleister: Entwerfen von Bauwerken, wobei die langfristige Wirtschaftlichkeit, die Nutzeranforderungen und die Renditeaspekte nicht zwangsläufig im Vordergrund stehen Vorlesung I

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Typologische Aspekte Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Wohnimmobilien: Ein-/Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen Gewerbeimmobilien: Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien Industrieunternehmen: Bauträgergesellschaften, Generalunternehmer, Einzelunternehmer Sonderimmobilien: Hotels, Seniorenheime, Freizeitparks, Kliniken, Infrastrukturgebäude, Freizeitimmobilien, Industriespezialimmobilien

Multifunktionale Gebäude im städtischen Verdichtungsraum mit verschiedenen Nutzungen und hoher Flexibilität Verdichtung von Nutzungen, insbesondere im Bereich der Einzelhandelsnutzung oder Spezialnutzungen mit entsprechendem Verdrängungspotenzial

Vorlesung I

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Strategische Aspekte Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Portfoliomanagement: ist die systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes mit dem Ziel, Erfolgspotentiale aufzubauen Chancen und Risiken wie auch Stärken und Schwächen des Bestandes werden visualisiert und Unausgewogenheiten des Immobilienbestandes werden ermittelt; Zielsetzung ist die Ableitung sowie Bewertung potenzieller Chancen und Risiken und die Ableitung von Investmentstrategien CREM: aktives, ergebnisorientiertes, strategisches Management von Immobilien im Handlungsbereich der Bereitstellung, Bewirtschaftung, Verwertung sowie die Umsetzung und Kontrolle dieser Aktivitäten Ziel ist die Ausnutzung des Erfolgs- und Ressourcenpotentials „Immobilie“ zur Stärkung des Kerngeschäftes der Unternehmen PREM: umfasst analog CREM die Optimierung des Immobilienmanagement, jedoch aus dem Blickwinkel der öffentlichen Hand; hierbei steht die optimale Erfüllung der Aufgaben der öffentlichen Hand im Vordergrund Vorlesung I

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Funktionsspezifische Aspekte Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Immobilienanalysen: Standortanalyse, Gebäudeanalyse, Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Machbarkeitsanalysen Immobilienbewertung: Verkehrswert (§194 BauGB), Beleihungswert (§12 Abs. 1 HGB), Versicherungswert (§13 Nr. 2 VGB), Einheitswert (§9 Abs. 2 BewG) Es bestehen europäische internationale Harmonisierungsbestrebungen zur Immobilienbewertung Immobilienfinanzierung: Planung und Kontrolle der Beschaffung und Verwaltung von finanziellen Mitteln; Traditionell: Realkreditfinanzierung oder Immobilien-Leasing; Innovativ: Immobilienprojekt-Finanzierung, Participating Mortgage-Finanzierung, Convertible Mortgage-Finanzierung, CashFlow-orientierte Finanzierung Immobilieninvestitionen: Methode der Investitionsrechnung, Unterscheidung Kapital & Eigennutzung bzw. Gewerbe und Wohnen, Einbezug Finanzierung der Immobilie & Besteuerung des Investors Immobilienmarketing: Nutzung klassischer Marketinginstrumente wie Produkt-, Service-, Kommunikations-, Distributions-, Kontrahierungspolitik für den Vertrieb von Immobilien Vorlesung I

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Phasenorientierte Aspekte Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Projektentwicklung: eine Projektentwicklung hängt von den Faktoren „Idee“

„Kapital“

„Standort“

ab.

Bauprojektmanagement: Management eine Projektes zur Erreichung der Projektziele im Hinblick auf Kosten, Qualität, Quantität und Zeit Facility Management: Nutzerorientierter Ansatz unter Einbezug sämtlicher Betriebsmittel, Ganzheitlichkeit des Ansatzes versus partiell reaktivem Immobilienmanagement - Nur geringe zeitliche Nutzung eines Gebäudes (20% bei 8h-Tag) - Funktionalität und Flexibilität als Ziel FM - Technisches, Kaufmännisches und Infrastrukturelles FM

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Disziplinen des Immobilienmanagements Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Immobilienmanagement Managementbezogene Aspekte

Portfoliomanagement

CREM PREM Strategische Aspekte

Immobilien- Immobilien- Immobilien- Immobilien- Immobilienanalysen bewertung finanzierung investitionen marketing

Funktionsspezifische Aspekte

Phasenorientierte Aspekte

Investoren Bauunternehmen

Wohnimmobilien

Finanzinstitutionen Industrieimmobilien

Dienstleister Nutzer/Mieter

VWL

Facitity Management

Gewerbeimmobilien

Sonderimmobilien

Sonstige BWL

Bauprojektmanagement

Typologische Aspekte

Institutionelle Aspekte

Projektentwickler

Projektentwicklung

Interdisziplinäre Aspekte Recht Raumplanung

Architektur

Ingenieurwesen

Quelle: Immobilienökonomie, Band I, K.-W. Schulte Vorlesung I

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Flächendefinitionen in der Immobilienwirtschaft Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Es gibt keine festverbindliche Definition für gewerbliche Mietflächen Mit der DIN 277 besteht eine einheitliche Flächendefinition, die jedoch insbesondere im Hinblick auf die Mietflächendefinition Interpretationsspielraum lässt Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung hat Flächendefinition für Büround Einzelhandelsnutzungen entwickelt (MF-B, MF-H) Für Wohnraum besteht im Rahmen der Novellierung des Mieterechts eine einheitliche Grundlage über die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche“ (kurz: WoFlV) (Lichte Maße der Räume, ¼ oder ½ Balkon, nicht beheizte allseitig umschlossene Räume ½)

Vorlesung I

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Flächendefinitionen für Büromietflächen Organisation

Bedeutung IW

Hauptnutzfläche

Büronutzung, Archiv, Lager, Balkone, Terrassen, Empfangsräume, etc.


Nutzfläche NF / DIN 277

Nettogrundfläche NGF / DIN 277

Lebenszyklus Bruttogrundfläche BGF / DIN 277

Mietfläche Büro MF-B / gif

Nebennutzfläche

Sanitärräume, Teeküchen, Putzräume, Abstellräume, Garagen, Stellplätze, etc.

Funktionsfläche

Mieterindividuelle betriebstechnische Anlagen

Konstruktionsfläche nicht ortsgebundene Wände

Verkehrsfläche

Voll: innen liegende Flure,/Gänge, Empfangsbereich Anteilig: Erschließungsflure, Eingangshalle, Aufzugsvorraum Nicht: Fluchtbalkone, Notausgänge, Aufzugsschächte, Treppenpodeste, Treppenläufe, Rampen

Funktionsfläche

Hausanschlussraum; Heizungs-, Haustechnikraum, begehbare Versorgungsschächte, etc.

Konstruktionsfläche

Konstruktionswände, Stützen, Pfeiler, Säulen, Schornsteine, verschlossene Schächte, etc.

Vorlesung I

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I.

Bedeutung IW


Lebenszyklus


II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft III. Spektrum und Grundlagen der Immobilienwirtschaft IV. Der Lebenszyklus der Immobilie

Vorlesung I

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Der Lebenszyklus der Immobilie Organisation

Bedeutung IW


Lebenszyklus

Initiierung Umwidmung/ Abriss Planung Umnutzung/ Anpassung

Konzeptionsphase rd. 2 Jahre Realisierungsphase rd. 2,5 Jahre Nutzungsphase rd. 60 Jahre

40 – 80 Jahre Ausführung

Nutzung Bewirtschaftung

Vorlesung I

Inbetriebnahme

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Kostenentwicklung im Lebenszyklus einer Immobilie Bedeutung IW

Optimierungsbeeinflussungsgrad Kosten

Organisation

Lebenszyklus

Nutzungskosten übersteigen Anschaffungskosten nach kurzen Nutzungszeiten Kosten der Entwicklung und der Folgekosten werden in der Planungsphase entschieden; diese Entscheidungen haben 60 Jahre und mehr Bestand

Planung Vorlesung I



Ausführung

Nutzung

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