objekte
Offizielles Verbandsorgan des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes
Fragen und Antworten zum Stockwerkeigentum Anlässlich unserer Podiumsveranstaltung vom 19. November in Zürich sind wie immer einige interessante Fragen gestellt worden. Wir möchten Ihnen eine Auswahl davon nicht vorenthalten.
Die Leitungen in unserem Haus verlaufen durchs Badezimmer. Als diese saniert wurden, mussten Teile der Einrichtung aufgespitzt werden. Wer trägt die Kosten? Für Leitungen, welche allen Stockwerkei gentümern dienen, ist die Gemeinschaft verantwortlich. Steht eine Sanierung an, so müssen die Kosten der Instandstellung der Leitung daher von der Allgemeinheit über nommen werden, auch wenn sie durch Ihre Wohnung hindurch gehen. Anders verhält es sich hingegen beim Schaden, der an Ihrem Badezimmer entstanden ist. Da Sie für die Ausgestaltung der inneren Räume selbst verantwortlich sind, müssen Sie auch die entsprechenden Kosten tragen. Wer ist verantwortlich, wenn durch Unterlassung der Wartung ein Schaden entsteht? Sofern dies so vereinbart wurde, ist die Verwaltung für die Überwachung der Haus wartung zuständig. Ob der Hauswart die betreffenden Bauteile warten muss, sollte überdies in seinem Pflichtenheft vermerkt sein. Wer schliesslich für einen Schaden verantwortlich gemacht werden kann, ist
Eine Strangsanierung kann das neue Badezimmer gefährden.
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- CASA GUIDE
aber vom Einzelfall abhängig. Es lohnt sich aber auf jeden Fall, die wichtigen Bauteile, die einer Pflege bedürfen, für alle Beteilig ten klar zu definieren. Ich habe das Gefühl, dass unser Ausschuss und die Verwaltung alles selbst entscheiden und die Gemeinschaft dann erst vor vollendete Tatsachen stellen. Dürfen sie das? Der Ausschuss hat ohne ein präzise um schriebenes Pflichtenheft, das überdies von allen Stockwerkeigentümern genehmigt sein muss, im Grunde keine Kompetenzen. Auch Art. 712m im ZGB liefert hier keine weiter gehenden Erkenntnisse. Üblicherweise ist der Ausschuss ein Bindeglied zwischen der Verwaltung und der Gemeinschaft und hat eine beratende Funktion inne. Am Ende ist es aber die Gemeinschaft, die über Ge schäfte zu befinden hat. Ich wurde gegen meinen Willen als Delegierter der Verwaltung gewählt. Muss ich dieses Amt annehmen? Gegen Ihren Willen müssen Sie dieses Amt nicht annehmen. Der Verwalter unserer Stockwerkeinheit hat rückwirkend den Verwaltungsvertrag gekündet und ist nicht mehr auffindbar. Was können wir tun? Sie sind als Stockwerkeigentümer auch für die Gemeinschaft verantwortlich. Wenn Sie keinen Verwalter haben, suchen Sie einen neuen. Sollte dies innerhalb der Gemein schaft Schwierigkeiten bereiten, haben Sie die Möglichkeit, durch das Gericht einen
Verwalter bestellen zu lassen. Das Problem, einen neuen Verwalter zu benennen ist dürf te aber kleiner sein, als das Problem, dass die Akten mit dem Verwalter verschwunden sind und gewisse Handlungen nicht ausge führt wurden und vielleicht gar Geldbeträge mitgenommen wurden. Natürlich können Sie gegen den Verwalter klagen. Dies lohnt sich vor allem, wenn tatsächliche Schäden in einer gewissen Grössenordnung auftau chen. Wichtig ist aber, dass Sie gemeinsam möglichst schnell dafür sorgen, dass Sie wieder eine funktionierende Gemeinschaft werden. Eine Kinderkrippe nutzt unseren gemeinschaftlichen Garten. Wir stimmten dem unter der Bedingung zu, dass der Besitzer eine Vereinbarung unterschreibt, welche die Benützung und die Haftpflicht regelt. Bis heute steht eine Antwort aus. Was sollen wir tun? Falls Sie dies wollen, kann die Gemein schaft die Nutzung einfach untersagen und dies von der Unterzeichung der Vereinba rung abhängig machen. Grundsätzlich hat die Vereinbarung zwei Seiten: Sie haben die Sicherheit, dass der Eigentümer die Verant wortung bei Unfällen übernimmt, die Kin derkrippe erhält mit der Vereinbarung auch eine Rechtssicherheit. Wenn in einer kleine ren Gemeinschaft nur ein oder zwei Woh nungswechsel anstehen, können sich die Mehrheitsverhältnisse rasch ändern. Nicht jeder Stockwerkeigentümer will schliesslich spielende Kinder vor seinem Balkon. Wei sen Sie den Besitzer doch darauf hin. stockwerk.ch
Die das Stockwerkeigentum betreffenden gesetzlichen Bestimmungen sind tatsäch lich seit der Einführung des Stockwerk eigentums nicht angepasst worden und
gelten noch heute. Übrigens gelten diese Bestimmungen im ZGB auch ohne Nennung im Reglement.
Jahresprogramm
Musik in meinen Ohren
Jahresprogramm 2010 Für unsere Mitglieder wie für Interessierte haben wir auch 2010 eine ganze Reihe von Veranstaltungen geplant.
16. Januar 2010
Mai 2010
Unsere beiden Vorstandsmitglieder und Eidg. Dipl.
Zwei unserer Fachleute aus dem Verband stehen im
Immobilientreuhänderinnen Monika Schaffer und
kleineren Rahmen für Fragen rund ums Stockwerkeigen
Margrit Hauser bieten ein Halbtages-Seminar für
tum zur Verfügung. Bringen Sie Ihre Anliegen mit!
Revisoren und Revisorinnen an. Neben einigen theoreti
Eintritt Frei
schen Aspekten soll vor allem aber die Praxis nicht
Der Kurs richtet sich an: Bestehende Stockwerk
zu kurz kommen. Teilnehmerzahl beschränkt.
eigentümer und solche, die es werden wollen.
Halbtages-Seminar für Revisoren
Fragen zum Stockwerkeigentum in Horgen
Kosten inkl. Znüni: CHF 120.– (Mitglieder) bzw. 150.– (Nicht-Mitglieder) Der Kurs richtet sich an: Revisoren und Revisorinnen.
September 2010
Fragen zum Stockwerkeigentum in Affoltern am Albis
März 2010
Zwei unserer Fachleute aus dem Verband stehen im klei
Kauf und Finanzierung von Stockwerkeigentum
neren Rahmen für Fragen rund ums Stockwerkeigentum
Zusammen mit der Clientis Zürcher Regionalbank werden
zur Verfügung. Bringen Sie Ihre Anliegen mit!
wir eine Abendveranstaltung zum weiten Thema der
Eintritt Frei
Finanzierung und dem Kauf von Stockwerkeigentum
Der Kurs richtet sich an: Bestehende Stockwerk
durchführen. Neben finanziellen kommen auch rechtliche
eigentümer und solche, die es werden wollen.
Themen zur Sprache. Eintritt Frei Der Kurs richtet sich an: Bestehende Stockwerk eigentümer und solche, die es werden wollen.
November 2010
Podiumsveranstaltung für Verbandsmitglieder Diese Veranstaltung bietet exklusiv für unsere Verbands mitglieder die Möglichkeit, Ihre Fragen von einer grossen
April 2010
Expertenrunde beantworten zu lassen. Im Anschluss
Generalversammlung 2010
offeriert der Verband einen reichhaltigen Apéro.
Wie jedes Jahr kombinieren wir die Generalversammlung
Eintritt Frei
mit einer interessanten Besichtigung. Nachdem wir 2009
Der Kurs richtet sich an: Verbandsmitglieder.
im Kernkraftwerk Gösgen zu Gast waren, werden wir dieses Jahr einen Blick hinter die Kulissen der Bauarena in Volketswil richten. Eintritt Frei Der Kurs richtet sich an: Verbandsmitglieder
ationen m r o f n I n e l Die aktuel wie immer auf finden Sie Website unserer erk.ch www.stockw stockwerk.ch
Ich bin Besitzer einer Gartenwohnung in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, die vor vierzehn Jahren erstellt wurde. Nun müssen die Oblichter der Dachwohnung ersetzt werden. Muss ich mich In der über uns gelegenen Stockwerk- wirklich Das Problem: Die vorgegebenen Rechts daran beteiligen? eigentumswohnung hat uns kürzlich Dasquellen beschreiben letztlich nicht,des wasGe Dach ist Teil der Aussenhülle ein Mieterwechsel eine Konzertvionormal ist, sondern nur das, was unter bäudes, für das Sie alle zusammen aufzu linistin beschert. Deren Virtuosität allen Umständen und das an allen Ortenundicht kommen haben. Wenn Fenster in Ehren – aber fast den ganzen Tag nicht normal wäre (z.B. das Üben nach dieses Gefiedel auszuhalten, ist uns 22:00 Uhr) und leisten so nur eine unvoll dann doch zu viel. Darauf angesproständige Minimalgarantie. Zur näheren chen meinte die nette Dame, sie spiele Bestimmung des Normalen verweisen die doch mit einem Dämpfer und dies se Rechtsnormen dann – unscharf – auf nur während der Bürozeiten, nie den «Ortsgebrauch», die «Zumutbarkeit» über Mittag und an Wochenenden oder die «konkreten Umstände». höchstens zwei Stunden pro Tag. Sie Solches zu bestimmen obliegt dann im sei beruflich auf das Üben zu Hause Streitfall mitunter dem (nicht immer angewiesen, und in ihrer früheren verlässlich zu prognostizierbaren) richter Wohnung sei das auch nie ein Problem lichen Ermessen. gewesen. Einschränken könne sie sich beim besten Willen nicht. – Müssen In Ihrem Fall könnte bzw. müsste man wir das akzeptieren? somit nun auf’s Geratewohl klagen, z.B. ein über 1–2 Stunden täglich andau erndes Üben sei zu unterlassen, weil Nicht im beschriebenen Mass. Grundsätz das übermässig bzw. unzumutbar sei. lich gilt, dass Immissionen jeglicher Art (so Wenn man Glück hat, sieht das der qualifiziert sie von der Sache her auch sein Richter – selbstverständlich in Erwägung mögen und so unvermeidbar aus der Sicht aller Umstände, wie z.B. auch des zum des Emittenten) nur in einem normalen Einsatz gebrachten Dämpfers – auch so, Rahmen zu erdulden sind. Dieser Grund andernfalls nicht. satz ist – teils etwas allgemein, teils recht konkret – in diversen Rechtsquellen veran Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kert, beginnend im öffentlichen Recht (z.B. kann aber auch mehr Einfluss auf die Lärmschutzgesetzgebung und kommunale Definition der gewollten «Normalität» Polizeiverordnungen), weiter in der privat nehmen und das Resultat einer solchen rechtlichen Gesetzgebung (allgemeines Verhaltensüberprüfung verlässlicher ma Nachbarrecht: Art. 684 ZGB, Stockwerk chen: So ist sie frei, solches im Reglement eigentumsrecht: Art. 712a Abs. 2 ZGB und oder in der Hausordnung präzise(r) zu in unserem Fall auch Mietrecht: Art. 257f regeln. - Dies durchaus auch aus konkret OR) und schliesslich auch in individuellen gegebenem Anlass, wie derzeit bei Ihnen. Abmachungen zwischen den Beteiligten Vorliegend wäre z.B. eine ergänzende (Reglemente, Hausordnungen, Mietverträ Reglementsbestimmung denkbar, wonach ge und allgemeine Bedingungen dazu). die Eigentumswohnungen ausschliess Oft – und das ist vielleicht auch in Ihrem lich zu Wohnzwecken dienen sollen und Fall (noch) so – reicht das aber nicht aus, demzufolge nicht beruflich genutzt werden um einen konkreten Fall befriedigend zu dürfen, jedenfalls nicht zu beruflichen lösen. So finden sich in diesen Rechts Aktivitäten, welche mit irgendwelchen quellen bezüglich akustischer Wahrnehm für andere wahrnehmbaren Immissionen barkeiten z.B. häufig nur Randzeiten, vor akustischer, visueller oder olfaktorischer und ab welchen das Musizieren untersagt Art oder mit erhöhter Besucherfrequenz und das Musikhören oder Fernsehen nur noch in «Zimmerlautstärke» erlaubt sei. An oder einer verstärkten Beanspruchung der technischen Infrastruktur verbunden sind. näheren Definitionen des zulässigen Mas Darüber hinaus könnte das Musizieren ses, wie z.B. an maximalen Übungszeiten, (auch das nicht-berufliche) beispielsweise innerhalb dieser Grenzen fehlt es aber oft.
lic. iur. Tobias Bartels, Rechtsanwalt Schweizer Stockwerkeigentümerverband
generell auf maximal 2 Stunden pro Tag und 10 Stunden pro Woche beschränkt werden. Wichtig ist, dass man bei derartig präzisierenden Einschränkungen von Nutzungsmöglichkeiten – insbesondere auch dann, wenn sie durch einen konkre ten Anwendungsfall motiviert sind! – nicht übertreibt, sondern allgemeingültig bleibt. Überreaktionen der Gemeinschaft wie z.B. vorliegend ein totales Musikver bot oder auch nur ein nach objektiven Massstäben als nicht normal einzustufen des, all zu restriktives Regime (z.B. nur ½ Stunde pro Werktag) würde den Wesensgehalt des normalen Lebens wohl zu stark einschränken, so dass ein entsprechender Beschluss von einer konkret betroffenen Partei voraussichtlich erfolgreich angefochten werden könnte. Das Gesagte gilt natürlich analog auch für alle anderen Arten von Immissionen, wie z.B. im Zusammenhang mit Garten beleuchtungen, welche in letzter Zeit (als Folge des entsprechend gewachsenen Marktangebotes) verstärkt zu Beschwer den Anlass geben. Hier wäre gegebe nenfalls ein privater «Plan Lumière» zu verabschieden.
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16. Januar 2010 Halbtages-Seminar für Revisoren Unsere beiden Vorstandsmitglieder und Eidg. Dipl. Immobilien treuhänderinnen Monika Schaffer und Margrit Hauser bieten ein Halbtages-Seminar für Revisoren und Revisorinnen an. Neben einigen theoretischen Aspekten soll vor allem aber die Praxis nicht zu kurz kommen. Teilnehmerzahl beschränkt. Kosten inkl. Znüni: CHF 120.– (Mitglieder) bzw. 150.– (Nicht-Mitglieder)
8606 Greifensee Tel. 043 244 56 40 Fax. 043 244 56 41
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• Aktuelle Termine des Verbandes und Informationen zum Stock werkeigentum finden Sie auf unserer Website. Für Mitglieder mit zusätzlichen Inhalten.
Ständige Dienstleistungen: • Telefonische Rechtsauskunft für Mitglieder Jeden Dienstag von 14.00 bis 15.00 Uhr.
• Persönliche Besprechung nach Voranmeldung für Mitglieder Am ersten Mittwoch des Monats von 15.30 bis 17.00 Uhr.
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