Sugerencias sobre impuestos: Intereses sobre hipotecas para vivienda Puedes deducir intereses hipotecarios que reúnen los requisitos de tu vivienda principal y de una segunda vivienda si detallas deducciones en el Anexo A. Debes ser responsable legal del pago del préstamo para deducir los intereses del préstamo. Puedes aumentar la cantidad de tu deducción si haces pagos de hipoteca adicionales durante el año. Por ejemplo: Si haces tu pago de hipoteca de enero en diciembre, tendrás un mes más de intereses para deducir. Esto podría favorecerte si estás agrupando otras deducciones, como donaciones a la caridad. Intereses hipotecarios que reúnen los requisitos Puedes deducir por completo la mayoría de los intereses pagados por hipotecas para vivienda. Sin embargo, existen algunas excepciones. Primero debes separar los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos de los intereses sobre deudas personales. Los intereses hipotecarios habitualmente son deducibles. Los intereses sobre deudas personales no son deducibles. Los intereses por hipotecas para vivienda son intereses sobre una deuda que está garantizada por una vivienda principal o una segunda vivienda. Se consideran intereses sobre deudas de adquisición o intereses sobre deudas garantizadas por el valor líquido de la vivienda. Las deudas de adquisición son deudas en las que incurres para comprar, construir o mejorar una vivienda. La deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda es una deuda incurrida con cualquier fin que no sea comprar, construir o mejorar la vivienda. Sin embargo, una deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda no es lo mismo que un préstamo o línea de crédito garantizados por el valor líquido de la vivienda. Garantizas un préstamo garantizado por el valor líquido de la vivienda con tu vivienda, pero parte del dinero podría ser: Deuda de adquisición si lo usas para construir una adición a tu vivienda Deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda si lo usas para pagar la universidad o comprar una embarcación Puedes deducir por completo los intereses que pagas sobre una deuda de adquisición si la deuda no es mayor de $1,000,000 ($500,000 para Casados que presentan una declaración por separado) en cualquier momento durante el año fiscal. También puedes deducir la
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cantidad completa de los intereses que pagas sobre una deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda si la deuda no excede lo que sea menor de: $100,000 ($50,000 para Casados que presentan una declaración por separado) en cualquier momento durante el año fiscal. La diferencia entre el valor normal en el mercado de tu vivienda y el resto de la deuda de adquisición. Por ejemplo: En 2006, Cristóbal compró su vivienda principal por $500,000. Cuatro años después, cuando adeudaba $400,000 de la hipoteca original, sacó un préstamo de $60,000 garantizado por el valor líquido de la vivienda y usó el dinero para construir un solario e instalar una piscina cubierta. Puesto que ahora su vivienda vale $700,000, decide tomar otro préstamo de $130,000 sobre el valor líquido de la vivienda y comprar un barco de vela. En su declaración de 2010, puede deducir los intereses que paga por: Los $400,000 que le quedan por pagar de su hipoteca original (deuda de adquisición). Los $60,000 del préstamo con el que construyó el solárium y la piscina (deuda de adquisición). $100,000 de la deuda por el barco de vela (deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda). No puede deducir los intereses pagados sobre los $30,000 restantes del barco de vela porque es más del límite de $100,000 por deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda. Para efectos del Impuesto mínimo alternativo (AMT), no puedes deducir intereses pagados sobre el producto del préstamo que no usaste para comprar, construir o mejorar tu vivienda. (Por ejemplo: la deuda por el barco de vela mencionada antes). De acuerdo con las reglas de intereses hipotecarios, puedes tratar todas las deudas incurridas antes del 14 de octubre de 1987 y garantizadas por una vivienda principal o secundaria como deuda de adquisición. A esta deuda se le conoce como deuda amparada en la cláusula de anterioridad. No está sujeta al límite de $1,000,000. Sin embargo, reduce los límites de $1,000,000 y $100,000 si incurres en más deuda sobre la vivienda después del 13 de octubre de 1987. Por ejemplo: La vivienda principal de Anastasia vale $3.2 millones y tiene una deuda de $2 millones sin pagar sobre la residencia. Incurrió en la deuda antes del 14 de octubre de 1987. Ella puede deducir todos los intereses que paga sobre la deuda de $2 millones en su declaración de 2012. Sin embargo, si pide más dinero prestado, aunque sea para mejorar la vivienda, no puede deducir los intereses. Ya habría excedido el límite de $1 millón de deuda de adquisición y el límite de $100,000 de deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda. Sugerencias sobre impuestos: Intereses sobre hipotecas para vivienda
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Podrían ofrecerte un préstamo o línea de crédito garantizados por el valor líquido de la vivienda que sea mayor que el valor normal en el mercado de tu vivienda. De ser así, es posible que no puedas deducir todos los intereses sobre esas deudas garantizadas por el valor líquido de la vivienda. Puede ser complicado calcular tus límites de intereses hipotecarios en esta situación. Por ejemplo: Elena compró su vivienda en 2007 por $155,000 y sacó una hipoteca de $147,250 (deuda de adquisición). En enero de 2012, sacó un préstamo garantizado por el valor líquido de la vivienda para consolidar sus otras deudas a una tasa de interés más baja (deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda). Cuando sacó el préstamo, el capital de la hipoteca restante era de $138,600 y el valor normal en el mercado de su vivienda era de $165,000. El prestamista le permitió pedir en préstamo hasta el 110% del valor normal en el mercado de su vivienda, así que tomó un préstamo de $42,900, el monto máximo permitido. El prestamista calculó el monto máximo que ella podría tomar en préstamo: 1. $165,000 (valor normal en el mercado) x 110% = $181,500 (límite) 2. $181,500 (límite) – $138,600 (hipoteca existente) = $42,900 En 2012, no puede deducir completamente los intereses pagados sobre su préstamo garantizado por el valor líquido de la vivienda porque excedió su límite de deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda. El monto máximo que puede deducir son los intereses sobre lo que sea menor de: $26,400, que es la diferencia entre el valor normal en el mercado de su vivienda ($165,000) menos la deuda de adquisición restante ($138,600): $165,000 (valor normal en el mercado) – $138,600 (deuda de adquisición) = $26,400 $100,000 Puesto que $26,400 es menos que $100,000, el monto máximo que ella puede deducir son los intereses sobre $26,400. Puesto que tomó un préstamo de $42,900, los intereses sobre $16,500 de su deuda garantizada por el valor líquido de la vivienda no son deducibles: $42,900 (monto del préstamo) – $26,400 (cantidad máxima que puede deducir) = $16,500 Deducción de puntos Los puntos también son conocidos como: Comisiones de apertura del préstamo. Cargos máximos del préstamo Sugerencias sobre impuestos: Intereses sobre hipotecas para vivienda
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Descuentos del préstamo
Son equivalentes a intereses hipotecarios pagados por anticipado cuando recibes tu hipoteca. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo hipotecario. Para deducir puntos como intereses hipotecarios, debes pagar puntos solamente por el uso de dinero. No puedes deducir los cargos pagados para cubrir servicios como: Cargo de tasación del prestamista Honorarios de notario Preparación del pagaré hipotecario Puesto que los puntos representan intereses pagados por anticipado, por lo general debes deducirlos durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, quizá podrías deducir todos los puntos incurridos para financiar la compra o mejora de tu vivienda principal en el año que pagaste los puntos. Deducción de puntos el año en que se pagaron Puedes deducir completamente los puntos en el año en que los pagaste si se cumplen todas las siguientes condiciones: Estás usando un método a base de efectivo. Garantizaste el préstamo hipotecario con tu vivienda principal. El cobro de puntos es una práctica comercial establecida en el área. La cantidad de puntos pagados no fue superior a la cantidad de puntos que se cobran habitualmente en el área. Los puntos no fueron pagados en lugar de montos que comúnmente se declaran por separado en la declaración de pago, como: o Gastos de tasación o Cargos de inspección o Cargos de título o Honorarios de abogados o Impuestos sobre la propiedad No pediste prestados los fondos que usaste para pagar los puntos. No puedes reclamar esta deducción si el prestamista retuvo la cantidad de puntos del producto del préstamo. Usaste la hipoteca para comprar o construir tu vivienda principal. La declaración de pago (por lo general un HUD‐1) manifiesta claramente la cantidad de puntos pagados en relación con el cierre. Los puntos son como un porcentaje del monto del capital de la hipoteca. Si no cumples ninguna de estas condiciones, debes deducir los puntos durante la vigencia del préstamo. Para ver si puedes deducir completamente los puntos en el año en que los pagaste, consulta el diagrama de flujo en el capítulo Gastos de intereses de la Publicación
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17 del IRS: Your Federal Income Impuesto (Impuesto federal sobre los ingresos para individuos). Aún podrás deducir puntos durante la vigencia del préstamo aunque se apliquen las dos condiciones siguientes: Calificas para deducir todos los puntos en el año en que los pagaste. No te beneficias al detallar deducciones para el primer año de la hipoteca. Por ejemplo: Alfredo compra su primera vivienda en noviembre de 2012 y presenta su declaración como Jefe de familia. Pagó 3 puntos ($3,000) para obtener una hipoteca de $100,000 a 30 años e hizo su primer pago hipotecario el 1 de enero de 2013. Para 2012 detalló sus deducciones, incluidos los puntos pagados, por un total de sólo $3,700, que es menos que su deducción estándar. Puesto que su deducción estándar es mayor que sus deducciones detalladas, debe deducir sus puntos durante la vigencia del préstamo hipotecario. Deducción de puntos durante la vigencia del préstamo Debes deducir puntos durante la vigencia de un préstamo si se cumple cualquiera de las siguientes condiciones: Pagaste puntos para refinanciar una hipoteca de vivienda, lo que también se conoce como una “refi”. Los puntos son para la segunda vivienda que compraste. Puedes deducir completamente la parte de los puntos para la mejora en el año en que los pagaste con tus propios fondos si se cumplen estas dos condiciones: Usas parte del producto del refinanciamiento de hipoteca para mejorar tu vivienda principal. Debes cumplir los primeros 6 puntos mencionados antes en “Deducción de puntos el año en que se pagaron”. Puedes deducir el resto de los puntos durante la vigencia del préstamo. Por lo general debes amortizar los puntos deducidos durante la vigencia del préstamo usando las reglas de descuento de emisión original (Original Issue Discount, OID). Puesto que las reglas de descuento de emisión original son complejas, puedes usar un método simplificado. Puedes deducir los puntos equitativamente durante la vigencia del préstamo si cumples estas condiciones: Puedes usar el método contable a base de efectivo. La mayoría de las personas usan este método. Garantizaste el préstamo con tu vivienda.
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La duración del préstamo no es superior a 30 años. (Para préstamos mayores de 10 años, los términos del préstamo deben ser los mismos que los de otros préstamos ofrecidos en tu área a un plazo igual o mayor). O bien: o El monto de préstamo sea de $250,000 o menos, o o Pagaste no más de 4 puntos por un préstamo de 15 años o menos. O bien pagaste no más de 6 puntos por un préstamo con una duración superior a 15 años.
Por ejemplo: Diego compró su primera vivienda en noviembre de 2012 y pagó 3 puntos ($3,000) por una hipoteca de $100,000 a 30 años (360 meses). Hizo el primer pago de su hipoteca en diciembre de 2012. Para deducir puntos equitativamente durante la vigencia del préstamo, lo calcularía así: $3,000 (puntos pagados) / 360 (pagos mensuales) = $8.33 (monto deducido por mes) Para 2012, sólo puede deducir 1 mes de puntos, o sea $8.33. Cada año de 2013 a 2042 puede deducir $100 de sus puntos: $3,000 (puntos pagados) / 360 (pagos mensuales) x 12 (pagos por año) = $100 (monto deducido por mes) En 2042, sólo puede deducir 11 meses de puntos, o sea $92. El préstamo termina antes Si estás deduciendo puntos durante la vigencia del préstamo y pagas la hipoteca antes de su vencimiento, puedes deducir los puntos restantes el año en que termines de pagar la hipoteca. Sin embargo, quizá no podrías hacer esto si refinancias tu hipoteca. Si refinancias con un nuevo prestamista, puedes deducir los puntos restantes sobre el préstamo original cuando termines de pagar el préstamo. Sin embargo, si refinancias la hipoteca con el mismo prestamista, debes deducir los puntos restantes durante la vigencia del nuevo préstamo. Por ejemplo: Bernardo refinanció su hipoteca de vivienda original en 2012. El préstamo original a 30 años, que tomó en julio de 2001, fue por $125,000. Pagó 2 1/2 puntos ($3,125) por el préstamo: $125,000 (monto de la hipoteca) x 0.025 (puntos pagados) = $3,125. Hizo su primer pago el 1 de septiembre de 2002 y ha estado deduciendo puntos durante la vigencia del préstamo. De septiembre de 2002 a diciembre de 2009 (64 meses) dedujo $556: 1. $3,125 (puntos pagados) / 360 (pagos mensuales) = $8.68 (monto deducido por mes) Sugerencias sobre impuestos: Intereses sobre hipotecas para vivienda
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2. $8.68 x 64 meses = $556 Hizo su último pago del préstamo original el 1 de febrero de 2012. El 20 de febrero de 2012 sacó un préstamo de refinanciamiento a 15 años (180 meses) por $110,000 con un nuevo prestamista y pagó 2 puntos ($2,200): $110,000 (monto del préstamo) x 0.02 (puntos pagados) = $2,200 Hizo el primer pago de su nuevo préstamo el 1 de abril de 2012. Debe deducir los puntos sobre el préstamo de refinanciamiento durante la vigencia del préstamo. Entonces, puede deducir $110 para 2012: 1. 2,200 (puntos pagados) / 180 (pagos mensuales) = $12.22 (monto que puede deducir por mes) 2. $12.22 (monto que puede deducir) x 9 meses = $110 (deducción en 2012 por el nuevo préstamo) También puede deducir todos los puntos restantes de su antiguo préstamo en su declaración de 2012. Entonces, puede deducir $2,569 para 2012: $3,125 (puntos sobre el préstamo original) – $556 (puntos deducidos antes de 2012) = $2,569 (deducción en 2012 por el antiguo préstamo) Entonces, en su declaración de 2012, su deducción total por puntos pagados será de $2,679: $110 (nuevo préstamo) + $2,569 (antiguo préstamo) = $2,679 (deducción total) Por ejemplo: Si Bernardo sacó un nuevo préstamo con el mismo prestamista, tendría que deducir los puntos restantes de su préstamo original durante la vigencia del nuevo préstamo: 1. ($3,125 $566) + ($8.68 de deducción mensual x 2) = 2,576 (puntos restantes) 2. $2,576 (puntos restantes) / 180 (pagos mensuales) = $14.31 (monto deducido por mes) Entonces, su deducción en 2012 por puntos pagados sobre su antiguo préstamo sería de $146: ($8.68 X 2) + ($13.02 X 9) = $146 Y su deducción total en 2012 por puntos pagados del préstamo antiguo y el nuevo sería de $256: $146 (antiguo préstamo) + $110 (nuevo préstamo) = $256. Sugerencias sobre impuestos: Intereses sobre hipotecas para vivienda
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Si reclamas una deducción por puntos pagados, es adicional a la deducción por los pagos de intereses mensuales normales que hiciste por ambos préstamos. Puntos pagados por el vendedor Los puntos que paga el vendedor por el préstamo del comprador habitualmente se consideran como pagados por el comprador. Por lo tanto, el comprador puede deducirlos. Cuando deduces puntos pagados por el vendedor, debes restar la cantidad de puntos que pagó el vendedor de la base de tu vivienda. Cómo declarar los intereses hipotecarios en el Anexo A Si pagaste $600 o más de intereses hipotecarios, tu prestamista debe enviarles a ti y al IRS un Formulario 1098. Sin embargo, si tus intereses hipotecarios suman menos de $600, tu prestamista no está obligado a enviarte este formulario. En el Formulario 1098: La casilla 1 muestra los intereses que pagaste, sin incluir puntos. La casilla 2 muestra los puntos que podrías deducir. Por lo general solamente ves una cantidad en esta casilla si ésta es la hipoteca que tomaste cuando compraste la vivienda. La casilla 3 muestra un reembolso de intereses realizado si pagaste más de la cantidad que adeudabas. La casilla 4 puede contener diversa información, como: o Dirección de la vivienda hipotecada. o Cantidades pagadas de la cuenta de plica para impuestos sobre bienes raíces y primas de seguro de propietario de vivienda. Ingresas intereses deducibles (casilla 1) y puntos (casilla 2) declarados en el Formulario 1098, en la línea 10 del Anexo A. Tal vez podrías deducir las cantidades en el Formulario 1098 si cumplen con las pautas que analizamos antes. Ingresa estas cantidades en el Anexo A: En la línea 11, intereses hipotecarios deducibles que pagaste y que no se declararon en el Formulario 1098. En la línea 12, puntos que no te informaron en el Formulario 1098. Si la persona que recibió los intereses es una persona física, ingresa la siguiente información del receptor en las líneas de puntos bajo la línea 11: Nombre Dirección Número de identificación, normalmente el número de Seguro Social (SSN) Bienes de alquiler
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Deduce los intereses hipotecarios de bienes de alquiler como un gasto de alquiler del bien. Estos intereses hipotecarios se declaran en el Anexo E, no en el Anexo A. Además, si pagaste puntos cuando tomaste la hipoteca sobre el bien de alquiler no puedes deducir los puntos en el año que pagaste. Debes amortizar los puntos durante la vigencia del préstamo. Uso personal y de alquiler del mismo bien Debes prorratear los gastos del bien si se aplican las siguientes condiciones: Usas personalmente parte del bien. Alquilas otra parte del bien que no usas personalmente. Prorratea los gastos que se aplican al bien en su totalidad sobre la base del porcentaje de espacio alquilado. Estos gastos prorrateados incluyen intereses hipotecarios y impuestos sobre bienes raíces. Solamente puedes deducir los gastos que corresponden a la parte de alquiler de los ingresos de alquiler. Si detallas, puedes usar el Anexo A para deducir la parte personal de: Impuestos sobre bienes raíces. Intereses hipotecarios. Pérdidas fortuitas. No puedes deducir la parte personal de otros gastos, como los servicios públicos. Consulta la sugerencia sobre impuestos Alquileres y regalías para obtener más información. Casas de vacaciones Si no alquilaste tu casa de vacaciones, puedes deducir por completo los intereses hipotecarios sobre la casa de vacaciones. Usa el Anexo A para deducir los intereses. Si hiciste uso personal de la casa de vacaciones y la alquilaste por menos de 15 días: No es necesario que declares los ingresos de alquiler. Puedes deducir los intereses hipotecarios que pagaste. Si alquilaste la casa 15 días o más: Debes declarar los ingresos de alquiler. Puedes deducir gastos relacionados con el alquiler de la casa. Declara los intereses hipotecarios por el tiempo que alquilaste la casa en el Anexo E. Deduce el resto de los intereses hipotecarios que pagaste como una deducción en el Anexo A. La división se basa en una proporción entre el número de días que se alquiló y cualquiera de los siguientes: Cantidad de días que fuiste propietario de la casa durante el año. Cantidad de días que usaste la casa para propósitos personales.
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Para ver más información, consulta Uso personal de casas de vacaciones en la sugerencia sobre impuestos Alquileres y regalías.
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