Contabilidade na Atividade Imobiliária - Sage | IOB

Nota-se que a abordagem fiscal não se limita somente às empresas imobiliárias tributadas com base no lucro real; são tratados, também, aspectos relacionados ao lucro presumido. A obra também traz conceitos e aplicações contábeis sobre temas relevantes à atividade imobiliária, sobretudo no que diz respeito à aplicação do Pronunciamento CPC 17 – Contratos de Construção; Orientação OCPC 01 (R1) – Entidades de Incorporação Imobiliária e Instrução ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário. A obra é destinada à atualização de contadores, auditores e demais profissionais da área contábil e fiscal que lidam direta ou indiretamente com empresas do ramo imobiliário. Também é recomendada como livro-texto para as disciplinas de contabilidade imobiliária dos cursos de graduação e pós-graduação.

ISBN 978‐85‐379‐2807‐3

9 788537 928073 >

4ª edição

No que diz respeito ao prisma fiscal, são abordados aspectos relacionados ao Imposto de Renda Pessoa jurídica, Contribuição Social Sobre o Lucro, PIS e Cofins, com ênfase aos artigos 410 a 414 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/1999) e alterações promovidas pela Lei nº 12.973/2014, que versam especificamente sobre a atividade de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis.

Contabilidade na Atividade Imobiliária

Esta obra tem como principal objetivo levar ao público-alvo os aspectos contábeis e fiscais que envolvem a atividade imobiliária.

CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

4ª edição

CLEÔNIMO DOS SANTOS É bacharel em Ciências Contábeis, com MBA em Controladoria Estratégica. Professor universitário em cursos de graduação e pós-graduação. Assessor e consultor de empresas em matéria de Imposto de Renda e Contabilidade. É autor dos livros: “Auditoria Fiscal e tributária”, “Depreciação de Bens do Ativo Imobilizado”, “Quanto Vale sua Empresa”; “Como Calcular e Recolher PIS/Pasep e Cofins”, “Contribuição Social Sobre o Lucro - Cálculo, Apuração e Recolhimento”, “Plano de Contas - Uma abordagem prática”, “Contabilidade Fundamental”, “Principais Providências para Fechamento de Balanço”, “Auditoria Contábil”, Análise financeira e orçamentária, Contabilidade Fundamental,” Simples Nacional”, “Fechamento de Balanço - Teoria e Prática”; “Manual da Demonstração dos Fluxos de Caixa”; “Manual das Demonstrações Contábeis”;” Normas contábeis na prática - Um guia para o dia a dia das empresas” e coautor dos livros: “Estrutura e Análise de Balanços”; Exame de Suficiência em Contabilidade” e “Imposto de Renda Pessoa Jurídica para Contadores”

SUMÁRIO

APRESENTAÇÃO....................................................................................... 5

CAPÍTULO 1 BREVE HISTÓRICO DA CONTA “RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS”..................................................................................................... 23

CAPÍTULO 2 CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO EM FACE DO PRONUNCIAMENTO CPC 17 (R1)......................................................................................... 27 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 27 2. APLICAÇÃO........................................................................................ 28 3. ALGUMAS DEFINIÇÕES IMPORTANTES.......................................... 28 3.1.

Contrato de Construção para a Elaboração de Ativo Único ou de Diversos Ativos.................................................................... 28

3.2.

O Que Pode Ser Incluído em um Contrato de Construção...... 29

3.3.

Classificação dos Contratos de Construção............................. 29

4. COMBINAÇÃO E SEGMENTAÇÃO DE CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO.............................................................................................. 29 4.1.

Contrato que Cobre Vários Ativos........................................... 30

Cleônimo dos Santos

8

4.2.

Grupo de Contratos................................................................. 30

4.3.

A Questão do Ativo Adicional.................................................. 30

5. RECEITA DO CONTRATO.................................................................. 31 5.1.

Como Determinar a Receita do Contrato?............................... 31

5.2.

Variações no Contrato - Definição e Consequências................ 32

5.3.

Reivindicação - Definição......................................................... 32

5.4.

Pagamento de Incentivos......................................................... 33

6. CUSTOS DO CONTRATO................................................................... 33 Custos Diretos...................................................................................... 34 6.2.

Custos que Podem ser Atribuíveis à Atividade de Contratos em Geral................................................................................... 34 6.2.1.

Custos imputáveis ao contratante............................. 35

6.2.2.

Alguns aspectos importantes dos custos atribuíveis. 35

7. RECONHECIMENTO DAS RECEITAS E DAS DESPESAS DO CONTRATO................................................................................................. 36 7.1.

Contrato de Preço Fixo............................................................ 36

7.2.

Contratos na Modalidade Custo Mais Margem (Cost Plus)....... 37

7.3.

Método da Percentagem Completada....................................... 37

7.4.

Custos que se Relacionem com a Atividade a ser Executada Futuramente............................................................................. 38

7.5.

Conclusão do Contrato de Construção.................................... 38 7.5.1.

Estágio de execução de um contrato......................... 39

7.5.2.

Contrato que tenha por base os custos incorridos.... 39

7.5.3.

Encerramento de contrato de construção que não puder ser confiavelmente estimado........................... 39

7.5.4.

Incertezas sobre a data de encerramento do contrato. 40

7.5.5.

Custos de improvável recuperação - Tratamento...... 40

8. RECONHECIMENTO DE PERDA ESPERADA................................... 41 9. ALTERAÇÃO NAS ESTIMATIVAS....................................................... 41 10. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 42 10.1. Contratos em Curso na Data do Balanço................................. 42


9

10.2. Informações a Serem Apresentadas.......................................... 43 10.3. “Valor Bruto Devido”................................................................ 43 10.4. Ativos e Passivos Contingentes................................................ 44 11. EXEMPLOS ILUSTRATIVOS............................................................... 44 CAPÍTULO 3 PRÁTICAS CONTÁBEIS QUE DEVEM SER ADOTADAS PELAS ENTIDADES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM FACE DA ORIENTAÇÃO TÉCNICA CPC 01........................................................................ 49 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 49 2. FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.............................................................................. 50 2.1.

Conceitos Gerais de Custo....................................................... 51

2.2.

Gastos Contratuais de Improvável Recuperação...................... 51

2.3.

Encargos Financeiros............................................................... 52 2.3.1.

Encargos financeiros diretamente associados ao financiamento.............................................................. 52

3. DESPESAS COM COMISSÃO DE VENDA.......................................... 54 4. DESPESAS COM PROPAGANDA, MARKETING, PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES CORRELATAS................................................ 54 5. GASTOS COM ESTANDE DE VENDAS E COM APARTAMENTO DECORADO (“MOSTRUÁRIO”)......................................................... 55 5.1.

Vida Útil e Depreciação Aplicável............................................ 55

5.2.

Determinação do Valor Recuperável no Caso de Desvalorização do Ativo............................................................................. 56

6. PERMUTA FÍSICA............................................................................... 56 7. PROVISÃO PARA GARANTIA............................................................. 57 8. REGISTRO DE OPERAÇÃO DE CESSÃO DE RECEBÍVEL IMOBILIÁRIO................................................................................................. 57 8.1.

Responsabilidades em Relação às Perdas................................. 58


10

9. AJUSTE A VALOR PRESENTE............................................................. 60 9.1.

Aspectos Gerais sobre o Ajuste a Valor Presente...................... 60

10. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DAS CONTAS A RECEBER DE UNIDADES CONCLUÍDAS E ENTREGUES................................. 63 CAPÍTULO 4 CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS E DOS CUSTOS NAS INCORPORAÇÕES E/OU CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS.................................. 65 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 65 2. ALGUMAS QUESTÕES IMPORTANTES............................................. 67 3. CONSENSO......................................................................................... 67 4. DETERMINAÇÃO DO MOMENTO EM QUE UM CONTRATO SE ENQUADRA NO ALCANCE DA NBC TG 17 OU DA NBC TG 30..... 68 4.1. Contratos de Construção......................................................... 68 4.2. Contrato de Venda de Bens “Mascarado” de Contrato de Construção............................................................................... 69 5. CONTABILIZAÇÃO DA RECEITA DA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS...................................................................................................... 69 5.1. Contrato de Construção........................................................... 69 5.2. Contrato de Prestação de Serviços........................................... 70 5.3. Contrato de Venda de Bens...................................................... 70 6. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 71 7. NOTA INFORMATIVA......................................................................... 71 8. EXEMPLO ILUSTRATIVO................................................................... 74 CAPÍTULO 5 DETERMINAÇÃO E RECONHECIMENTO DA RECEITA........................ 77 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 77 1.1.

Quando Devemos Reconhecer uma Receita?........................... 78


11

2. APLICAÇÃO........................................................................................ 78 2.1. Bens.......................................................................................... 78 2.2.

Prestação de Serviços................................................................ 78

2.3.

Ativos da Entidade Utilizados por Terceiros............................ 79

2.4. Exceções................................................................................... 79 3. ALGUMAS DEFINIÇÕES.................................................................... 80 3.1.

Receita para Fins de Divulgação na DRE................................. 81

4. MENSURAÇÃO DA RECEITA............................................................. 82 4.1.

Contraprestação na Forma de Caixa ou Equivalente de Caixa. 82

4.2.

Transação de Financiamento.................................................... 83

4.3.

Bens ou Serviços Objeto de Troca ou Permuta......................... 83

5. IDENTIFICAÇÃO DA TRANSAÇÃO.................................................. 84 6. VENDA DE BENS - RECONHECIMENTO.......................................... 84 6.1.

Transferência de Riscos e Benefícios Significativos.................. 85 6.1.1.

Retenção de riscos significativos da propriedade...... 85

6.1.2.

Retenção de riscos insignificantes inerentes à propriedade..................................................................... 86

6.2.

Benefícios Econômicos que Fluem para a Entidade................. 86

6.3.

Receita e Despesas Relacionadas à Mesma Transação - Reconhecimento Simultâneo........................................................... 87

7. VENDA DE SERVIÇOS - RECONHECIMENTO................................. 87 7.1.

Reconhecimento da Receita com Base na Proporção dos Serviços Executados...................................................................... 88

7.2.

Benefícios Econômicos que Fluem para a Entidade................. 88 7.2.1.

Alteração de estimativas............................................ 88

7.2.2.

Fase de conclusão da transação................................. 89

7.3.

Serviços Prestados em Número Indeterminado de Etapas....... 89

7.4.

Estimativas Não Confiáveis...................................................... 90

8. JUROS, ROYALTIES E DIVIDENDOS................................................... 90 8.1.

Reconhecimento da Receita..................................................... 91


12

8.1.1.

Juros anteriores à data de aquisição do investimento.. 91

8.1.2.

Royalties..................................................................... 91

8.1.3.

Benefícios econômicos que fluem para a entidade.... 91

9. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 92 9.1.

Ativos e Passivos Contingentes................................................ 92

10. EXEMPLOS DE RECONHECIMENTO DE RECEITAS....................... 93 11. PROGRAMAS DE FIDELIDADE E TRANSAÇÃO DE PERMUTA ENVOLVENDO SERVIÇOS DE PUBLICIDADE....................................... 103 CAPÍTULO 6 PROVISÕES, PASSIVOS E ATIVOS CONTINGENTES............................ 113 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 113 2. APLICAÇÃO E EXCEÇÕES................................................................. 113 2.1.

Provisão, Passivo ou Ativo Contingente - Tratamento por “Outro Pronunciamento”......................................................... 114 2.1.1.

Provisões que se relacionem com o reconhecimento de receitas.................................................................. 115

2.1.2.

Definição de provisão................................................ 115

2.1.3.

Provisões para reestruturações.................................. 116

3. ALGUMAS DEFINIÇÕES.................................................................... 116 4. PROVISÃO E OUTROS PASSIVOS...................................................... 117 5. RELAÇÃO ENTRE PROVISÃO E PASSIVO CONTINGENTE............ 118 5.1.

Distinções Possíveis.................................................................. 118

6. RECONHECIMENTO.......................................................................... 119 6.1. Provisão.................................................................................... 119 6.1.1.

Obrigação presente.................................................... 119

6.1.2.

Evento passado.......................................................... 120 6.1.2.1. Gastos futuros............................................ 121 6.1.2.2. Partes envolvidas em uma obrigação......... 121

Contabilidade na Atividade Imobiliária 6.1.3.

13

Saída provável de recursos que incorporam benefícios econômicos........................................................ 122 6.1.3.1. Ocorrência de várias obrigações semelhantes....................................................... 123

6.1.4. 6.2.

Passivo Contingente................................................................. 123 6.2.1.

6.3.

Estimativa confiável da obrigação............................. 123 Avaliação periódica dos passivos contingentes......... 124

Ativo Contingente.................................................................... 124 6.3.1.

Avaliação periódica dos passivos contingentes......... 125

7. MENSURAÇÃO.................................................................................... 125 7.1.

Melhor Estimativa.................................................................... 125 7.1.1.

Responsável pela estimativa...................................... 125

7.1.2.

Como estimar a provisão?......................................... 126

7.1.3.

Mensuração de obrigação única................................ 126

7.2.

Risco e Incerteza....................................................................... 127

7.3.

Valor Presente........................................................................... 128

7.4.

Evento Futuro.......................................................................... 128 7.4.1.

7.5.

Efeito de legislação nova na mensuração da obrigação. 129

Alienação Esperada de Ativos.................................................. 129

8. REEMBOLSO....................................................................................... 129 8.1.

Reconhecimento da Provisão (Passivo) versus Reconhecimento de Ativo (Reembolso).......................................................... 130

9. MUDANÇA NA PROVISÃO................................................................. 130 10. USO DE PROVISÃO............................................................................. 131 11. APLICAÇÕES DE REGRA DE RECONHECIMENTO E DE MENSURAÇÃO................................................................................................. 131 11.1. Perda Operacional Futura........................................................ 131 11.2. Contrato Oneroso..................................................................... 131 11.3. Reestruturação.......................................................................... 132 11.3.1. Provisão para custos de reestruturação - Quando reconhecer.................................................................... 133

14

Cleônimo dos Santos 11.3.2. Evidências de que a empresa iniciou o processo de implantação do plano de reestruturação................... 133 11.3.2.1. Decisão de reestruturação.......................... 134 11.3.2.2. Implicações provenientes de obrigação não formalizada......................................... 135 11.3.3. Venda de unidade operacional.................................. 135 11.3.4. O que deve conter a provisão para reestruturação.... 136 11.3.5. O que não deve conter a provisão para reestruturação............................................................................. 136

12. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 136 12.1. Outras Divulgações para cada Classe de Provisão.................... 137 12.2. Divulgação para cada Classe do Passivo Contingente.............. 137 12.2.1. Formação das classes - Critérios a serem adotados... 138 12.2.1.1. Provisão e passivo contingente oriundos do mesmo conjunto de circunstâncias...... 138 13. APÊNDICES......................................................................................... 139 CAPÍTULO 7 EXEMPLOS PRÁTICOS DE CONTABILIZAÇÃO E APURAÇÃO DE RESULTADOS............................................................................................ 151 1. VENDA À VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS............................... 151 2. VENDA À VISTA DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA......................... 152 3. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA............................... 154 4. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.............................. 155 5. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA................ 157 6. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA............... 159


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CAPÍTULO 8 ASPECTOS FISCAIS - IRPJ/CSL - LUCRO REAL..................................... 163 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 163 1.1.

Contribuição sobre a Receita Bruta em Substituição à Contribuição Previdenciária Patronal................................................. 164

2. O QUE DISPÕE O DECRETO-LEI Nº 1.598/1977 SOBRE A ATIVIDADE IMOBILIÁRIA........................................................................... 165 2.1.

Determinação do Custo............................................................ 165

2.2.

Determinação do Lucro Bruto.................................................. 166

2.3. Permuta.................................................................................... 166 2.3.1.

Avaliação a valor justo............................................... 166 2.3.1.1. Controle do ajuste a valor justo em subcontas........................................................ 167

2.4.

Venda antes do Término do Empreendimento......................... 167

2.5.

Venda a Prazo ou em Prestações.............................................. 168

3. REGRAS BÁSICAS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL............... 169 3.1.

Periodicidade Trimestral ou Anual de Apuração do Lucro Real. 169 3.1.1.

Lucro real trimestral.................................................. 170

3.1.2.

Lucro real anual (pagamento do imposto por estimativa)...................................................................... 171

3.2.

Providências para Apuração do Lucro Real.............................. 171

3.3.

Estimativa Mensal.................................................................... 172 3.3.1.

3.4.

3.5.

Forma e efeitos da opção pelo pagamento mensal.... 172

Base de Cálculo do Imposto Mensal por Estimativa................ 172 3.4.1.

Empresas com faturamento reduzido........................ 173

3.4.2.

Receita bruta.............................................................. 173

3.4.3.

Receitas decorrentes de contratos de longo prazo..... 174

Suspensão ou Redução dos Pagamentos Mensais (Levantamento de Balanços ou Balancetes Periódicos).......................... 175

4. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.......................................... 176 5. NORMAS SOBRE ESTOQUE DE IMÓVEIS......................................... 176


16

5.1.

Registro Permanente de Estoque.............................................. 177

5.2.

Livro Registro de Inventário..................................................... 178

6. CONDOMÍNIO NA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO........... 179 7. PERMUTA DE IMÓVEIS...................................................................... 180 7.1.

Conceito de Permuta................................................................ 180

7.2.

Permuta a Preço de Mercado.................................................... 180 7.2.1.

7.3.

Valor justo das unidades permutadas........................ 181

Permuta com Pessoas Ligadas.................................................. 181

7.4. Torna........................................................................................ 181 7.4.1.

Cômputo como receita e dedução de custo............... 181

7.4.2.

Registro da torna pela permutante que pagá-la......... 182

7.4.3.

Tributação do lucro contido na torna à medida do recebimento............................................................... 182

7.5.

Permuta de uma Unidade por Duas ou Mais........................... 182

7.6.

Permuta entre Pessoas Jurídicas............................................... 183

7.7.

Permuta entre Pessoa Jurídica e Pessoa Física......................... 184

7.8.

Compra e Venda com Dação de Unidade Imobiliária em Pagamento....................................................................................... 186

8. DIMOB (DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS)................................................................................... 187 8.1.

Multa por Atraso na Entrega ou Apresentação com Incorreções ou Omissões..................................................................... 188

9. LALUR E RTT....................................................................................... 190 10. EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA À PESSOA JURÍDICA PELA PROMOÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA OU LOTEAMENTO DE TERRENO....................................................................... 190 10.1. Incorporação Imobiliária e Incorporador - Conceituação........ 191 10.2. Conceito de Loteamento.......................................................... 191 10.2.1. Exemplo.................................................................... 192 10.3. Desmembramento de Imóvel Rural.......................................... 192 10.4. Empreendimentos com Documentação Arquivada no Registro Imobiliário.......................................................................... 192


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10.5. Incorporações ou Loteamentos sem Registro........................... 193 10.6. Aquisição e Alienação.............................................................. 194 10.7. Empreendimentos Realizados em Condomínio....................... 195 10.8. Associação com Pessoa Jurídica para Execução do Empreendimento.................................................................................... 195 10.9. Início da Equiparação............................................................... 195 10.10. Desistência do Empreendimento.............................................. 196 10.11. Regime Fiscal........................................................................... 196 10.11.1. Obrigações acessórias................................................ 196 10.11.2. Inscrição no CNPJ..................................................... 197 10.11.3. Vedação da opção pelo Simples................................. 197 10.11.4. Tributação com base no lucro real............................. 197 10.11.5. Resultados e rendimentos tributáveis........................ 198 10.11.6. Rendimentos excluídos de tributação....................... 199 10.11.7. Valor de incorporação de imóveis............................. 199 10.11.8. Contribuição Social sobre o Lucro, PIS/Pasep e Cofins............................................................................. 200 10.11.9. Distribuição do lucro................................................. 200 10.12. Término da Equiparação.......................................................... 201 10.12.1. Condições.................................................................. 201 10.12.2. Encerramento da empresa individual........................ 201 CAPÍTULO 9 PIS/PASEP E COFINS - REGIME NÃO CUMULATIVO........................... 203 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 203 1.1.

Aplicação da Lei nº 12.973/2014.............................................. 204

1.2.

Novo Conceito de Receita Bruta.............................................. 204

1.3.

Base de Cálculo do PIS/Cofins Não Cumulativo...................... 205

2. FATO GERADOR................................................................................. 205 3. BASE DE CÁLCULO............................................................................ 206


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4. VALORES QUE NÃO INTEGRAM A BASE DE CÁLCULO............... 206 4.1. Receitas Financeiras - Novas Disposições a partir de 1º.07.2015 ............................................................................ 207 5. ALÍQUOTAS..................................................................................... 209 6. UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS........................................................... 209 6.1.

Custos das Unidades Imobiliárias Vendidas.......................... 209 6.1.1.

Unidade imobiliária................................................ 210

6.2.

Outros Créditos..................................................................... 210

6.3.

Determinação dos Créditos................................................... 212 6.3.1.

6.4.

6.5.

Valores que não dão direito a crédito...................... 212

Custos Orçados - Crédito Presumido.................................... 213 6.4.1.

Conceito de custo orçado........................................ 213

6.4.2.

Ajuste do custo orçado............................................ 214

6.4.3.

Cálculo do crédito presumido................................. 214

6.4.4.

Determinação da diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado.......................................... 215

Critérios Aplicáveis desde 1º.01.2004................................... 217

7. COFINS - MUDANÇA DE LUCRO PRESUMIDO PARA LUCRO REAL................................................................................................. 218 8. CRÉDITOS REFERENTES ÀS IMPORTAÇÕES DE BENS E SERVIÇOS................................................................................................... 219 8.1.

Determinação do Montante do Crédito................................. 220

9. NÃO INCIDÊNCIA DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS NO APROVEITAMENTO DE CRÉDITOS......................................... 220 10. CONTRATOS DE LONGO PRAZO ANTERIORES A 30.10.2003 APLICAÇÃO DO REGIME DA CUMULATIVIDADE........................ 220 11. REGIME DE RECONHECIMENTO DE RECEITAS.......................... 221 12. CONTRATOS COM PREÇO PREDETERMINADO........................... 222


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CAPÍTULO 10 LUCRO PRESUMIDO............................................................................... 223 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 223 1.1. Receia Bruta na Atividade Imobiliária...................................... 224 2. PESSOAS JURÍDICAS IMPEDIDAS DE ADOTAR O LUCRO PRESUMIDO................................................................................................... 225 3. RESTRIÇÃO À OPÇÃO........................................................................ 225 4. OPÇÃO DEPOIS DA CONCLUSÃO DAS OPERAÇÕES COM REGISTRO DE CUSTO ORÇADO............................................................ 226 5. ADOÇÃO DO REGIME DE CAIXA..................................................... 226 5.1. Alteração do Critério (de Caixa para Competência)................ 228 6. RECEITA FINANCEIRA DA COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS INCLUSÃO NA BASE DE CÁLCULO DO LUCRO PRESUMIDO....... 228 7. PIS/PASEP E COFINS........................................................................... 229 7.1. Definição de “Preço Predeterminado”...................................... 230 7.2. Vedação ao Aproveitamento de Créditos e Procedimentos na Hipótese de Receita Híbrida..................................................... 231 8. CONTRIBUIÇÃO SOBRE A RECEITA BRUTA EM SUBSTITUIÇÃO À CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA PATRONAL (LEI Nº 12.844/2013......................................................................................... 231 CAPÍTULO 11 REGIME TRIBUTÁRIO DE TRANSIÇÃO (RTT), CONTROLE FISCAL CONTÁBIL DE TRANSIÇÃO (FCONT) E A LEI Nº 12.973/2014............ 233 1. EFEITOS TRIBUTÁRIOS DAS MUDANÇAS NA LEI DAS S.A. - BREVE HISTÓRICO................................................................................... 233 2. “MECÂNICA” DAS APURAÇÕES DO IRPJ E DA CSL - BREVE HISTÓRICO............................................................................................... 234 3. SALDOS DE RTT EM 31.12.2013 OU 31.12.2014............................... 235 3.1. Alguns Exemplos...................................................................... 236


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CAPÍTULO 12 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)........................................................................................................... 237 1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 237 2. INCORPORADOR................................................................................ 238 3. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA........................................................ 238 4. OPÇÃO PELO RET.............................................................................. 238 5. BENS VINCULADOS AO RET VERSUS DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS....... 239 6. PAGAMENTO MENSAL DE TRIBUTOS UNIFICADOS..................... 240 6.1.

Redução, até 31.12.2018, do Percentual Unificado.................. 240

6.2.

Data a Partir da qual Devem ser Efetuados os Recolhimentos. 241

6.3.

Definição de Receita Mensal..................................................... 241

7. TRIBUTAÇÃO DEFINITIVA................................................................ 241 8. DATA E FORMA DE RECOLHIMENTO.............................................. 242 9. CONTRIBUINTE AMPARADO PELA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO.................................................... 242 10. ASPECTOS CONTÁBEIS..................................................................... 243 11. NÃO PAGAMENTO DE OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS, PREVIDENCIÁRIAS E TRABALHISTAS................................................................. 243 12. PAGAMENTO UNIFICADO DE TRIBUTOS APLICÁVEL ÀS CONSTRUÇÕES NO ÂMBITO DO PMCMV................................................. 244 12.1. Tratamento das Receitas, Custos e Despesas............................ 244 12.2. Data e Forma de Pagamento Unificado dos Tributos............... 244 12.3. Contribuinte Amparado pela Suspensão da Exigibilidade do Crédito Tributário.................................................................... 245 12.4. Aspectos Contábeis.................................................................. 245


21

CAPÍTULO 13 PLANO DE CONTAS................................................................................ 247

CAPÍTULO 14 REGULARIZAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL...................... 267 CRUZADINHA TÉCNICA - ATIVIDADE IMOBILIÁRIA.......................... 286

Capítulo 1

BREVE HISTÓRICO DA CONTA “RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS”

Originalmente, a Lei nº 6.404/1976, em seu artigo 178, estabelecia que: “Art. 178. No balanço, as contas serão classificadas segundo os elementos do patrimônio que registrem, e agrupadas de modo a facilitar o conhecimento e a análise da situação financeira da companhia. ... § 2º No passivo, as contas serão classificadas nos seguintes grupos: ... c) resultados de exercícios futuros; ...”

Já o artigo 181 da mesma lei, em sua redação original, assim dispunha: “Art. 181. Serão classificadas como resultados de exercício futuro as receitas de exercícios futuros, diminuídas dos custos e despesas a elas correspondentes.”

Contabilidade na Atividade Imobiliária - Sage | IOB

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